Quando si tratta di investire in immobili, il mutuo è sicuramente il primo strumento finanziario al quale pensiamo. E, sebbene non sia certamente l’unico prodotto che possiamo utilizzare per supportare il nostro progetto immobiliare, si tratta della forma tecnica di credito più fruita.
Ciò premesso, non tutti coloro i quali hanno sottoscritto un mutuo sanno che la legge ammette che lo stesso finanziamento possa essere poi trasferito gratuitamente presso un’altra banca attraverso una procedura chiamata surroga del mutuo.
Scopriamo insieme di cosa si tratta, quando richiederlo e in che modo.
Come funziona una surroga mutuo?
La surroga del mutuo è un servizio che ti permette di trasferire il tuo mutuo presso un’altra banca. Il trasferimento della posizione è:
- gratuito
- non è sottoposto al benestare della banca surrogata (cioè, di quella che originariamente aveva concesso il finanziamento)
- effettuabile direttamente presso la banca subentrante
Quando è possibile fare la surroga del mutuo
La surroga del mutuo è effettuabile in qualsiasi momento. Pertanto, se ritieni ci sia la convenienza di trasferire il mutuo presso un’altra banca, perché credi di aver trovato un’offerta con un tasso più conveniente, potrai sempre scegliere di dar seguito alla surroga recandoti direttamente nella banca che subentrerà in questo rapporto.
È tuttavia di norma consigliabile fare le richiesta quando sono trascorsi almeno 12 mesi dall’inizio del piano di ammortamento: le banche preferiscono infatti accettare richieste fatte dopo almeno un anno di pagamenti, per poter verificare la regolarità creditizia del cliente. Rammenta – infatti – che la banca subentrate non ha alcun obbligo di surrogare il tuo mutuo e lo farà solamente se ritiene che tu sia un buon pagatore.
Ad ogni modo, come anticipato qualche riga fa, sarà proprio il nuovo istituto a occuparsi della parte amministrativa. Quindi, non dovrai neanche avvisare la vecchia banca o recarti direttamente nell’istituto di credito surrogato.
Ricordo ancora che puoi richiedere questo trasferimento sia sul mutuo per la prima casa, sia sul finanziamento di qualsiasi altro tipo di immobile.
Conviene surrogare il mutuo?
Ma conviene davvero surrogare il mutuo? E a cosa devi prestare attenzione nel momento in cui valuti il possibile trasferimento di un finanziamento da una banca all’altra?
Prima di sostituire il mutuo (ma, per certi versi, le stesse cautele valgono anche per la prima richiesta), ti consiglio di valutare una serie di fattori che possono influenzare la tua scelta e che ti permetteranno di valutare a quale banca rivolgerti con maggiore fiducia.
Tra queste determinanti rientrano prioritariamente:
- la forma tecnica del tasso, che può essere principalmente fisso o variabile. Il primo ti permetterà di avere la sicurezza di pagare sempre rate di importo costante fino alla fine del piano di ammortamento ma, di contro, è un po’ più costoso del variabile nella prima parte del rimborso (il resto dipenderà dalle evoluzioni del parametro di riferimento del tasso variabile, l’Euribor). In linea di massima, in uno scenario come quello attuale, di previsione di tassi crescenti, il tasso fisso dovrebbe essere preferibile soprattutto da chi ha entrate fisse mensili e potrebbe pertanto essere messo in difficoltà da un aumento del tasso indicizzato, che porterebbe a un aggravio nell’importo delle rate;
- le penali in caso di rimborso anticipato, che variano in percentuale al capitale richiesto. Ricordo che con l’introduzione del decreto Bersani tutti i mutui per la casa dal 2007 non hanno più penali per l’estinzione anticipata del rapporto. Vengono invece mantenute delle penali per i mutui più vecchi, ma rimodulati in misura della loro anzianità;
- lo spread, ovvero il guadagno che la banca riesce a strappare sul tuo mutuo. È calcolato in punti base e si somma al parametro di riferimento (IRS per i mutui a tasso fisso, Euribor per i mutui a tasso variabile) per determinato il tasso finale;
- i costi per la pratica del mutuo, come le spese di istruttoria o quelle di perizia;
- le politiche creditizie che potrebbero essere più o meno generose nell’acconsentire alla surroga, come la verifica del rapporto tra il reddito del richiedente e la rata del mutuo.
Come migliorare il cashflow?
Adesso che hai qualche informazione in più sulla surroga mutuo e hai compreso perché può essere conveniente ricorrere alla sostituzione del mutuo, cerchiamo di capire in che modo la surroga possa migliorare il tuo cashflow.
Per prima cosa, non cadere nella tentazione di pensare che migliorare il tuo cashflow sia un concetto applicabile solamente in ambito aziendale.
In realtà, con qualche accortezza, è ben possibile ragionare di cashflow anche in ambito personale e familiare. E, per certi versi, è proprio da qui che dovresti partire per comprendere come migliorare il tuo bilancio.
Ma cosa significa questo termine?
La traduzione letterale di cashflow è “flusso di cassa” e indica l’ammontare di liquidità generata in un determinato periodo dalla tua attività, calcolato come differenza tra i flussi monetari in entrata e i flussi monetari in uscita. Normalmente, il cashflow viene misura su base mensile, trimestrale o annuale.
Ora, se la definizione di cashflow è chiara, forse non lo è il modo in cui poter migliorare il nostro flusso di cassa, e come poterlo fare attraverso la surroga del mutuo.
Andiamo con ordine.
I debiti possono essere buoni o cattivi
Come scrissi qualche tempo fa, quando si tratta di dover scegliere tra il patrimonio netto e il cashflow, l’indecisione la fa spesso da padrona. E lo è soprattutto in Italia: prima di pensare al cashflow, infatti, da noi si tende a concentrare le nostre risorse sull’aumento del patrimonio netto, ossia sulla differenza tra le attività e le passività all’interno del proprio stato patrimoniale.
In realtà, quello che suggerisco di fare è quello di andare oltre questa rigida separazione di intenti e procedere per gradi: fissa un obiettivo che ti porti a incrementare prima l’uno e poi l’altro, qualsiasi sia la tua condizione di partenza, sfruttando il potere dei debiti buoni.
Ed è proprio qui che entrano in gioco i mutui e le surroghe.
Per incrementare il cashflow e, successivamente, il tuo patrimonio netto, dovresti abituarti a produrre un reddito aggiuntivo.
Per esempio, potresti finanziare l’acquisto di un immobile, ristrutturarlo e poi rivenderlo. In questo modo avrai contratto un debito potenzialmente buono. Ma cosa significa tutto ciò?
In sintesi, i debiti cattivi sono quelli che vengono contratti per acquistare prodotti che di norma non producono denaro. Pensa ai prestiti che vengono sottoscritti per fare delle vacanze o per comprare un cellulare all’ultima moda.
Di contro, i debiti buoni sono quelli che ti permettono di produrre cashflow e aumentare la disponibilità finanziaria personale o familiare. Si tratta pertanto di debiti che aiutano a generare altre entrate.
In base a questa distinzione, rientra nei debiti cattivi anche l’acquisto della prima casa. Che, però, diventa un debito buono se si tratta dell’acquisto di un immobile che poi viene dato in affitto.
A questo punto, per comprendere come puoi massimizzare i tuoi sforzi finanziari, devi fare un ulteriore, piccolo passo in avanti, e capire che la famiglia è una sorta di piccola azienda, all’interno della quale è importante elaborare e realizzare un buon piano finanziario.
Non mi stancherò mai di ricordare che la gestione del bilancio familiare è infatti fondamentale tanto quanto la gestione del bilancio di un’azienda: d’altronde, permette alla famiglia di andare avanti dal punto di vista economico, superando eventuali imprevisti e, soprattutto, rispettando i propri obiettivi in modo sostenibile ed efficace.
Proprio per questo motivo invito tutti i lettori a fare qualche piccolo esercizio che sarà molto utile nel breve, nel medio e nel lungo termine: inizia a segnare a cadenza regolare tutte le uscite, le spese fisse e le spese variabili, il cashflow che è stato determinato a fine mese e così via. Fallo su un foglio Excel o su un foglio di carta (insomma, dove ti viene bene!) e, dopo qualche settimana, inizierai a capire in che modo stai gestendo la tua piccola azienda familiare.
Fatto ciò, ti consiglio di approfondire questi temi leggendo i miei approfondimenti su come costruire un piano finanziario efficace.
Al suo interno dovrai evidentemente inserire anche i dati del tuo mutuo. E, per cercare di ottimizzare tali sforzi finanziari, valutare la surroga con qualche banca che potrebbe potenzialmente subentrare nel rapporto di credito è certamente una scelta proficua che ti suggerisco di valutare fin da subito, al fine di abbassare l’entità degli oneri finanziari da corrispondere alla banca e rendere il piano di ammortamento più compatibile con la redditività del progetto immobiliare.
Sono certo che riuscirai a costruire un piano di gestione finanziaria familiare realmente efficace e in grado di supportare in modo coerente e sostenibile il raggiungimento dei tuoi obiettivi!
