Quale mutuo per l’’investitore immobiliare?

investimenti immobiliari

Qualche tempo fa ho scritto un articolo che spiegava che anche per i mutui devi fare “shopping” e dove potevi farlo.
C’è però un problema che si pone – in generale – con i mutui: quale tipo di mutuo scegliere?

In questo articolo vedrò di fare chiarezza. E ti darò una chiave di lettura finale a cui forse non avevi pensato.

Mutui a tasso fisso

E’ indicata per i dipendenti con uno stipendio medio-basso che potrebbero trovarsi in difficoltà con la crescita del tasso del mutuo variabile.
Ovviamente è un’alternativa più costosa nel caso il tasso dovesse ridursi significativamente e quando l’inflazione è bassa.

Mutui indicizzati

L’indicizzazione è sull’Euribor, il tasso di riferimento delle operazioni bancarie. Spesso i tassi sono più vantaggiosi di quelli a tasso fisso e quindi puoi chiedere importi superiori.
Però devi considerare il rischio dell’aumento dei tassi.

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Mutui con il tetto

Sono un ibrido: mutui indicizzati ma con il tasso che non può superare un tetto, sono conosciuti anche come mutui “cap”.
Da un lato proteggono dagli aumenti del tasso, pur mantenendo flessibilità, dall’altro costano inizialmente di più e non ti permettono di sfruttare appieno la discesa dei tassi.

Mutui variabili a rata costante

In questo caso si incrociano i mutui a tasso fisso con quelli indicizzati. Quindi la rata sarà sempre fissa, ma il numero di rate potrà cambiare.
Il limite è che non sai bene quando finirai di ripagare il mutuo, anche se le banche pongono un limite alla durata.

Mutui a rata crescente

Con questa formula hai le rate iniziali abbastanza basse rispetto a quelle di mercato che ti lasciano un margine per sostenere le spese dell’acquisto della casa.
Sono quindi tipicamente indirizzati ai giovani con l’acquisto della prima casa e con stipendi medio bassi (ma buone possibilità di carriera).

Mutui con la polizza

E’ un mutuo che ha collegata anche una polizza vita. Quindi oltre a pagare la rata del mutuo paghi anche un premio assicurativo. Questa polizza è obbligatoria se il contraente avrà più di 60 anni prima della scadenza del mutuo o se c’è più di un minore a carico.

Mutui centauri

Questo mutuo “ibrido” permette di iniziare con un mutuo fisso e poi decidere se passare a un mutuo variabile.
In questo modo puoi sfruttare meglio le opportunità del mercato. Lo svantaggio di questo mutuo è il periodo: se viene offerto quando i tassi sono bassi può essere poco conveniente.

Mutui bilanciati

Mutui che hanno una parte della rata a tasso fisso e una parte a tasso variabile.

Mutui flessibili

Consistono nel regolare il pagamento degli interessi, mentre il capitale verrà rimborsato successivamente, con maggiore elasticità, per esempio quando c’è la tredicesima o entrate straordinarie.
Hanno quindi il vantaggio di avere rate più contenute all’inizio, ma lo svantaggio di non pagare il capitale e quindi posticipare l’acquisto vero e proprio dell’immobile.

E ora quale mutuo sceglie l’invetitore immobiliare?

Considera che un investitore immobiliare che segue le tecniche che spiego nel seminario Investire in Immobili, quindi che fa trading immobiliare (compra basso e vende alto e rapidamente) terrà un immobile per alcuni mesi, in ogni caso possibilmente meno di un anno.
Su questi brevi periodi non ha molta importanza quale mutuo e neanche, fino a un certo punto, quale tasso scegli.
Il mio consiglio è di cercare un mutuo che

  • finanzi il più possibile (idealmente il 100%)
  • con la rata più bassa possibile
  • con penali di estinzione anticipata minime o nulle

Come vedi, e come dico sempre, l’investitore immobiliare non ragiona come ragiona la persona che acquista la casa per viverci. In generale ragiona all’opposto.
Per questo motivo, il primo diventa libero finanziariamente, mentre il secondo continua a pagare la sua casa tutta la vita, preoccupandosi di tassi di interesse e “rata del mutuo”.
Tu chi vuoi essere?

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Al prossimo appuntamento con la tua libertà finanziaria,
Alfio Bardolla

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