Perché non bisogna investire in immobili con i propri soldi

Perché non bisogna investire in immobili con i propri soldi

In un precedente articolo ti ho spiegato come la banca sia favorevole a prestarti soldi per i tuoi investimenti in immobili e come invece si opponga o cerchi di dissuaderti se devi fare qualche operazione di business o in Borsa.

A questo punto voglio soffermarmi su un altro concetto che, secondo la maggior parte delle persone (ovviamente non gli investitori), è contro la logica, ma che in realtà fa tutta la differenza per l’investitore.

Se la banca ti presta i soldi, il tuo guadagno cresce esponenzialmente

Prova a pensare: che valore ottieni investendo 10.000€ in un business? Come abbiamo visto in altri articoli, dipende ma c’è anche il 90% di probabilità che entro 5 anni tu perda tutti i soldi.
E se invece investi 10.000€ in Borsa? Anche in questo caso varierà nel tempo, ma comunque acquisterai 10.000€ di azioni.
Invece, con gli immobili, le cose vanno diversamente.
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Considera di mettere sempre 10.000€ come investimento iniziale, ma ne chiedi 90.000€ alla banca per acquistare un immobile da 100.000€. Quindi, negli immobili, con 10.000€, puoi acquistare un valore immobiliare di 100.000€!
Ora immagina che:

  • Dopo un solo anno rivendi questo immobile a 130.000€;
  • Restituisci alla banca il suo prestito con tanto di interessi (per semplificare considera 100.000€);
  • Ti restano 30.000€.

Quanto hai guadagnato quindi mettendo solo 10.000€? Il 300%, ecco quanto hai guadagnato.
Anche se poi devi pagarci le tasse, ti resta sempre una cifra considerevole rispetto all’investimento fatto.
Anche se le cose vanno bene nel business o in Borsa con le azioni, è molto difficile che tu possa guadagnare il 300%. Più facilmente sarà il 3%, difficilmente andrà oltre il 30%.
Con gli immobili, il tuo ROI e il tuo ROE sono decisamente superiori a quanto potresti fare investendo in un Business o in Borsa.
Capisci ora perché l’80% dei milionari investe in immobili?
Gli immobili permettono di moltiplicare l’effetto dei tuoi soldi, addirittura se non ne hai! Le persone ricche non si vergognano infatti di chiedere prestiti, perché sanno che la strategia migliore è investire con i soldi degli altri. E gli immobili sono lo strumento migliore per mettere in atto questo piano.
Se hai ben chiaro questo concetto, hai già iniziato il tuo percorso verso la ricchezza.
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Alla tua libertà finanziaria,
Alfio Bardolla

Questo articolo ha 288 commenti.

  1. ciao Alfio,
    condivido pienamente il tuo ragionamento sull’investimento immobiliare….ho solo un dubbio:in questo periodo di crisi pensi sia possibile arricchirsi con gli immobili.
    io lo voglio credere fermamente,ma vorrei anche sapere una tua opinione.
    ho letto il tuo libro che mi ha fatto aprire gli occhi e intravedere una vita migliore.grazie

  2. Questo e’ un periodo ottimale per arricchirsi con gli immobili. Oggi il mercato e’ dei compratori, quindi oggi si fanno affari che 1-2 anni fa non si potevano fare. Oggi eventualmente e’ piu’ difficile vendere (ma dipende dalla citta’, dal taglio, dal prezzo e dalla bonta’ dell’affare), quindi la regola N.1 dell’investimento immobiliare e’ ancora piu’ importante (i soldi si fanno quando si compra). Ed e’ anche piu’ difficile trovare finanziamenti bancari, quindi diventa piu’ importante che nel passato trovare finanziatori privati (che, al contrario, sono pieni di liquidi).

  3. sembra che bastano 10.000 eur per guadagnarne 30.000 ma dimentichiamo che se chiedo alla banca 90.000 eur ne vorrà come garanzia almeno 180.000 ossia il 200% per cui io devo avere un patrimonio complessivo di 190.000 eur, mi sbaglio ?

  4. Mia moglie è comproprietaria di un appartamento con altri sette tra fratelli e sorelle . Per vari disaccordi non si riesce a vendere.
    Per liberarmene avrei pensato di fare una cessione del preliminare con un prezzo pari ad 1/8 del prezzo di vendita. E’ possibile per mia moglie fare il preliminare da sola o devono firmare obbligatoriamente tutti e otto?
    La ringrazio.

  5. Per rispondere a una cosa cosi’ tecnica bisognerebbe conoscere i documenti e le clausole. Comunque l’idea mi sembra buona, le consiglio di sentire un avvocato, meglio se specializzato in immobili.

  6. Scrivo la mia opinione sulla percentuale 10-90 esemplificata sopra.
    Se compro a 100 e rivendo a 130, alle 30 di guadagno devo togliere 10 di interessi piu 10 di tasse (irpef al 27%); quindi il guadagno è del 100% e non del 300%.
    Comunque un bel guadagno.
    Cordiali saluti

  7. Avevo detto che i conti sono semplificati, pero’ se fai l’investimento immobiliare come prima casa non hai l’aliquota IRPEF intera. E gli interessi sono gia’ pagati quando ripaghi il mutuo.

  8. Buongiorno, ho sempre investito in immobili (abitazioni) e probabilmente continuerò a farlo. Tuttavia, in giro, c’è molta sfiducia. L’investimento immobiliare si estende anche ai terreni edificabili con piano di lottizzazione, rivolto all’edificazione successiva di palazzina solo residenziale?
    Grazie

  9. Sicuramente anche l’investimento in terreni edificabili fa parte dell’investimento immobiliare. Pero’ non lo raccomando e non lo insegno a chi inizia. Puo’ essere molto redditizio (io ho operazioni su terreni ed edificazioni), ma le complessita’ e’ i rischi aumentano. Complimenti per i tuoi investimenti!

  10. ciao alfio,
    sono una ragazza di 30 anni che da tempo pensa che gli immobili un giorno saranno la mia ricchezza… peccato che sono circondata di pensone che non la pensano come me… tutti pronti ad alzarsi la mattina e ad andare al lavoro per 8/10 ore… senza spremersi un attimino e pensare al modo per vivere la vita e non vivere di lavoro per vivere!!! quando ho letto i tuoi libri mi veniva la pelle d’oca perche’ finalmente c’era qualcuno sulla faccia della terra che mi confermava le mie convinzioni…e questo mi ha dato una carica incredibile!!!
    verro’ al tuo corso quando lo farai a roma…
    spero in una tua risposta
    roberta

  11. Ciao Roberta, come ho gia’ risposto a un tuo quasi coetaneo anche lui circondato da gente che non capisce (in quel caso forex trading), c’e’ poco da fare. Il tuo gruppo dei pari e’ un limite e devi fare qualcosa a riguardo. La soluzione drastica e’ cambiare gruppo dei pari, ma quando inizierai a fare l’investitore immobiliare, sara’ naturale per te cominciare a frequentare persone che la pensano come te. Gia’ il seminario e’ una grande esperienza in questo senso, con decine di persone che hanno la stessa visione per la loro vita (infatti e’ al seminario che si creano molte opportunita’ di business e societa’). Per cui, bravissima ad aver capito e a voler continuare a vedere in un mondo di ciechi, ma sappi che i tuoi amici non cambieranno: tu cambierai. In bocca al lupo e… ci vediamo a Roma al seminario!

  12. Carissimo Alfio, complimenti per gli input di apertura mentale che dai, ho solo letto il tuo libro “I soldi fanno la felicità” e finalmente la mia visione di un welness finanziario sta prendendo forma.
    Penso che a breve farò il tuo corso sugli immobili. A tal proposito ti chiedo: avendo ipoteticamente la possibilità finianziaria per acquistare 2 monolocali da mettere a reddito, potrei allargare tale prospettiva e acquiastrne altri, in modo tale da avere un’entrata garantita ogni mese? Il mio scopo è acquistare un numero sufficienti di immobili per smettere di dover dipendere dal “posto fisso” e avere la tranquillità finanziaria per dedicarmi ai tanti progetti che ho in mente. Tu che ne pensi? Grazier per il tuo consiglio. Ciao e buon lavoro.

  13. In teoria e’ un buon progetto. Tuttavia, non usa troppo bene la leva finanziaria. Se hai della liquidita’ potrebbe essere meglio acquistare con un finanziamento aumentando l’effetto del tuo capitale. Inoltre sarebbe meglio, in una prima fase creare capitale (qualche milione di euro) comprando e vendendo. Quindi puoi mettere a reddito, potendo contare su una rendita interessante. Il rischio con i due monolocalii e’ che ti trovi con una rendita limitata e impossibilitato a fare altri mutui per ingrandire il tuo parco immobiliare. Ecco perche’ io consiglio sempre a chi inizia, specialmetne in Italia, di comprare e rivendere per poi, in una seconda fase passare a mettere a reddito.

  14. Ciao.
    Ma in un momento in cui gli immobili da l’anno scorso a quest’anno invece di salire scendono come la mettiamo?

  15. Ho gia’ risposto diverse volte a domande simili: i soldi si fanno quando si compra non quando si vende. Oggi e’ il momento in cui molti devono vendere, quindi se i soldi si fanno quando si compra come la mettiamo? Quale momento migliore di questo per comprare?

  16. PECCATO CHE NON SI RIESCA PIU A VENDERE…

  17. Oggi e’ piu’ difficile vendere, rispetto a un anno fa. Ma ricorda sempre che i soldi con gli immobili si fanno quando si compra, non quando si vende. Se non si riesce a vendere oggi con un buon margine, probabilmente si e’ comprato ieri a un prezzo troppo alto. L’investimento in immobili si basa tutto sul prezzo di acquisto (e in parte sulla capacita’ di far aumentare il valore percepito, ma e’ secondario. Se non compri bene puoi imbiancare e mettere l’aria condizionata quanto vuoi, ma non vendi, specie di questi tempi).

  18. E visto che non mi passano il mutuo neanche a pregare in sanscrito, se comprassi e vendessi qualcosa di più piccolo per avere liquidità?

  19. Considera che un mutuo grosso su un immobile importante puo’ essere difficile, quindi fai bene a focalizzarti per ora su cose piu’ piccole e “liquide”. Ci sara’ tempo quando avrai magari piu’ pratica per trovare finanziatori o comunque avrai un credito verso le banche come investitore. A quel punto non tratti piu’ per i mutui “consumer” ma per i mutui “professionali” e’ tutta un’altra storia, decisamente piu’ facile anche se piu’ impegnativa (tratti milioni invece che centinaia di migliaia di euro).

  20. Ho visto una casa da comprare come prima casa( appartamento a circa 400-500 metri dal mare con piscina condominiale) in zona turistica valore 220.000 ma credo che andrò a 245.000 tra tasse e tutto.Da costruttore.Qualcosa da parte avrei …però …che tipo di mutuo mi potresti consigliare visti i tempi e secondo te su cosa posso ” giocare” per fare un buon investimento? Grazie mille, verrò credo presto ai tuoi corsi.
    Non pubblicare la mia mail : Grazie!

  21. Anna non mi e’ possibile risponderti con il dettaglio che mi chiedi. Dovrei conoscere esattamente l’operazione, la zona, eccetera. E non e’ questo il luogo per andare cosi’ nel dettaglio pero’ ti posso dare alcuni indicazioni. In assoluto la cifra e’ abbastanza importante, non so se la investirei in una zona turistica che ha le sue idiosincrasie. Per esempio puo’ risultare poco liquida (rivendibile) se la localita’ non e’ ultrarichiesta. In generale – ripeto, in generale – preferisco le grandi citta’ dove e’ piu’ facile rivendere. Comunque il criterio base e’: puoi acquistare almeno con il 30% di sconto? Se la risposta e’ no, ripensaci. E attenta a non “innamorarti” di una casa. Il fatto che abbia la piscina condominiale e sia a 400-500 metri dal mare non e’ un criterio sufficiente per investire circa mezzo miliardo di vecchie lire. Ricorda sempre: i soldi negli immobili si fanno quando si compra, non quando si vende.

  22. Ciao Alfio, intanto grazie per la tua disponiblità.
    Vorrei gentilmente tornare al tuo esempio esemplificativo. Se chiedo alla banca 90k EU e dispongo solo di 10k EU (o addirittura meno) e poche altre garanzie (a parte il nuovo immobile che mi accingo a comprare), come fa la banca a concedermi il mutuo? Per esempio se parte del mio stipendio è già utilizzato per pagare il mutuo della prima casa in cui attualmente vivo, e non dispongo di sufficiente ‘garanzia residua’ dal mio stipendio per coprire la rata del mutuo dei 90k eu, come si fa ad avere ugualmente la somma in prestito?
    Grazie per la tua cortesia
    Antonio

  23. Antonio, ho scritto su questo blog, nei miei libri e lo dico chiaramente nei miei seminari: non puoi fare l’investitore immobiliare con i soldi della banca se hai gia’ un mutuo. La banca italiana non ti da’ un altro mutuo anche se hai trovato un immobile da 100 appartamenti per 100.000 euro. E’ proprio questo il punto: il mutuo sulla casa di proprieta’ blocca la tua capacita’ di indebitamento bancario. Per questo motivo io dico che la casa di proprieta’ e’ una passivita’ e non un’attivita’. Se vuoi tenerti la casa di proprieta’ e il mutuo devi trovare altre fonti di finanziamento per i tuoi investimenti immobiliari (oppure fare operazioni che non richiedono soldi, come gli stralci e le cessioni di compromesso).

  24. Grazie Alfio, ma se come nel mio caso vivo e posseggo la mia prima casa all’estero (Olanda), l’acquisto per investimento del mio nuovo immobile in Italia sarebbe considerato ugualmente seconda casa o da un punto di vista legale ancora prima casa? Anche in questo caso la capacita’ di indebitamento con la banca sarebbe bloccata, pur avendo ancora un sufficiente effort economico dalle mie entrate finanziare legate al lavoro all’estero?
    Grazie
    un caro saluto
    Antonio
    P.S.
    In effetti mi sto già organizzando per partecipare a uno dei tuoi corsi investire in immobili
    cheers

  25. Anche io ho comprato casa tre anni fa, con un mutuo ovviamente, e x investire comprando un altro immobile dovrei accendere un altro mutuo anche se piccolo; il problema è che le banche non mi daranno mai un altro mutuo con lo stipendio mio e di mia moglie che abbiamo.
    Come potrei fare altrimenti?

  26. ciao alfio per le compravendite bisogna avere la p.iva grazie.

  27. Puoi iniziare a fare compravendite anche come privato. Se diventa un business ti consiglio di aprire una societa’ con la sua partita iva. Non come libero professionista o ditta individuale, non avrebbe molto senso.

  28. Ciao Alfio, ho una certa cifra che mi permetterebbe di acquistare due monolocali. Non ho un lavoro tale per cui la banca possa concedermi un mutuo, allo stesso tempo non vorrei utilizzare i soldi che ho per acquistare i monolocali. Potrei lasciare i soldi in garanzia a fronte di un mutuo? Hai altre soluzioni da darmi?
    Sono dei mesi buoni per acquistare o pensi che l’anno prossimo i prezzi si abbasseranno ulteriormente? Grazie

  29. Oggi e’ sicuramente uno dei migliori periodi degli ultimi tempi per acquistare. Sul futuro non ho la sfera di cristallo: certo e’ che cio’ che sta scendendo prima o poi risalira’. Oggi comunque i migliori affari si fanno su immobili piu’ grandi dei monolocali. Oltretutto i tagli piccoli ora sono un po’ meno liquidi perche’ molte famiglie con redditi bassi hanno piu’ difficolta’ a ottenere mutui e quindi ad acquistare le case dagli investitori come te. Detto cio’ in termini generici, nello specifico devi vedere la situazione della tua zona e soprattutto, l’affare che hai a disposizione. (Attenzione, io non dico di comprare immobili a prezzo di mercato, dico di fare investimenti con almeno il 30% di sconto sul prezzo di mercato). Se hai un affare per le mani e puoi metterci anche dei soldi, non avrai difficolta’ a trovare investitori che vogliano mettere soldi con te, questo e’ il mio primo suggerimento. Comunque non esiste solo una banca: se hai un buon investimento per le mani e soldi da mettere tipo 20%, fai il giro delle banche e puoi trovare chi ti finanzia il resto. Investire in immobili e’ soprattutto un business di relazioni e di convincimento.

  30. Non ho capito ancora una cosa, come faccio a comprare casa se non ho soldi, non ho un lavoro ma solo 10000 euro da parte ?

  31. Non e’ il solo ad avere questa domanda e ho risposto molte volte. Se non ha la possibilita’ di avere un mutuo, trovi l’affare immobiliare e poi lo proponga a un investitore che ha i soldi, decidendo come dividere la torta. Quando ho iniziato io ho fatto cosi’ e come me molti miei studenti. Si chiama Other People’s Money, i soldi degli altri. Magari scrivero’ un articolo sull’argomento prima o poi.

  32. Ciao Alfio, grazie grazie grazie, xkè??, xkè il 4/5 aprile sono venuto al tuo corso sugli immobili e il 25 aprile ho comprato il primo immobile, a ottobre ho chiuso l’operazione e ora ho in pista 3 immobili. il mio obbiettivo è fare un milione di euro in 18 mesi e fatto questo voglio venire ai tuoi corsi a raccontare la mia esperienza. sono sicuro che sei l’unico a guidare la gente verso la libertà finanziaria. GRAZIE ALFIO.

  33. volevo iniziare ad investire in immobili, ma non riesco a trovare case da comprare c’è qualche trucco (aldilà delle aste) per trovare case che i privati vogliono vendere ?

  34. Ci sono molti trucchi per trovare i cosiddetti “don’t wanter”, cioe’ coloro che non vogliono piu’ l’immobile di loro proprieta’ e vogliono venderlo e in fretta. Puoi fare pubblciita’ sui giornali o con i volantini, usare Internet, ma soprattutto crearti la tua rete di “procacciatori” d’affari immobiliari. E poi usa la creativita’, domandati: chi deve disfarsi di una casa? Chi ha divorziato? Chi ha ricevuto un’eredita’? Chi e’ stato licenziato? Chi deve cambiare citta’ o trasferirsi all’estero? Tanto per iniziare a ragionare un po’. Comunque sono metodi che spieghiamo nel dettaglio, tra le molte altre cose, nel seminario Investire in Immobili (ce n’e’ uno il prossimo weekend)

  35. Ciao Alfio, ho frequentato il tuo corso sugli immobili e l’ho trovato molto utile.
    Mi hai aperto la mente e mi hai fatto venire tanto entusiasmo!
    Ho un quesito da porti:
    Ho trovato un bilocale in centro soppalcato di 55mq con posto auto interno.
    Il prezzo è buono.
    Mi conviene ai fini del valore dell’immobile trasformarlo uso ufficio?

  36. In generale, gli immobili uso ufficio possono essere poco liquidi, dipende dalla citta’ e dalla zona, non posso darti una risposta qui, ovviamente. Pero’ hanno dei vantaggi come una migliore gestione degli affittuari, rispetto al residenziale, se decidi di metterlo a reddito. Quindi dipende anche se vuoi comprarlo per rivenderlo o metterlo a reddito.

  37. Ciao Alfio, in riferimento alla tua risposta n°27 di questo articolo vorrei sapere, secondo la tua esperienza, quando “ne vale la pena” aprire una società per effettuare compravendite immobiliari e non operare più come privato.
    Sicuramente una società ha altri costi di gestione rispetto al privato, quindi, di seguito i miei dubbi:
    – c’è, sempre secondo te, una cifra minima di capitale sociale o comunque di denaro che dovrebbe avere una società di questo tipo perché “il gioco valga la candela”?
    – oppure, ci sono altri parametri per cui è più intelligente aprire una srl anziché operare come privato?
    Ho iniziato, dopo aver partecipato ad un tuo corso, l’attività di investitore immobiliare e vorrei farne un business vero e proprio a tutti gli effetti iniziando a creare uno storico.
    Grazie

  38. Ti consiglio di parlarne con un buon commercialista. In sintesi, il costo di gestione dovrebbe essere inferiore ai risparmi fiscali. Diciamo che quando cominci a gestire cifre interessanti ti viene naturale ottimizzare il carico fiscale… se invece sei ancora in una situazione che devi pensare se farlo o no, probabilmente non e’ ancora il momento.

  39. gent.mo alfio,
    ho letto gli argomenti del sito e sinceramente tratta molti punti a cui ero arrivata da sola già da qualche anno ma purtroppo solo teoricamente.Il problema è sempre il denaro disponibile..Avevo già pensato che l’affare sta nell’acquistare a prezzi molto inferiori ed avere poi una rivalutazione alta nel tempo..Per questo avevo pensato ad investimenti esteri ad esempio in paesi “poveri”dove acquisti appartamenti al prezzo di un box da noi..anche se ci sono molti rischi riguardanti il fatto che non vivi là.Ero passata poi alla compravendita di appartamenti all’asta o anche alle cartorizzazioni per rivendere anche in questo caso con un guadagno decisamnte alto.Ma la mia domanda è questa:intanto cosa pensa degli investimenti esteri e poi, riguardo all’Italia,io sapevo che come privato non è possibile comprare e rivendere subito..bisogna aspettare almeno 5 anni..non è così?Per farlo bisognerebbe avere una società specifica che si occupa di questo..
    La prego di chiarire i miei dubbi e in ogni caso credo proprio che parteciperò al suo seminario di gennaio.

  40. Gabriella, sugli investimenti all’estero ho gia’ risposto sul blog e in sostanza dico: e’ piu’ difficile che farli in Italia e personalmente evito tutti i paesi dove non c’e’ certezza del diritto. E questo in genere significa i paesi piu’ poveri dove teoricamente si possono fare i migliori affari. Ma in genere a rischio di poca chiarezza legale. Quindi il mio consiglio, specialmente all’inizio e’ di lavorare sul mercato italiano, meglio, se possibile, dove si abita (o comunque dove si conosce bene ed e’ facile arrivare fisicamente in loco). Il discorso della compravendita ripetuta e’ una domanda classica e la risposta e’ che si possono certamente fare compravendite ripetute: semmai bisogna stare attenti per ottimizzare la tassazione, ma ci sono modi corretti per farlo e li spieghiamo chiaramente nei seminari (e’ una domanda tipica).

  41. Ciao Alfio,
    pensi esista una remota possibilità di portare la tua conoscenza, i tuoi seminari in Svizzera, magari a Lugano? Sarebbe sicuramente una bella cosa.
    Presto spero di poter frequentare un tuo seminario. investo già attivamente in immobili ma non è la mia attività principale, vorrei che lo sia, e lo sarà.
    Grazie

  42. Daniele, faccio un seminario a Lugano sulla pianificazione fiscale, ma non credo di portare gli altri in Svizzera perche’ Milano e’ sufficientemente vicina alla Svizzera italiana e infatti ho avuto studenti dalla Svizzera. Comunque accetto il consiglio e ne parlo con i miei collaboratori.

  43. Ciao Alfio.
    Premetto che anch’io, come tanti altri, non posso frequentare i tuoi seminari per motivi di lavoro e di famiglia (non posso allontanarmi dalla mia città). Oltretutto sono molto costosi.
    Poichè ho già una certa cultura sul diritto, sulla libertà finanziaria, sugli investimenti in immobili, sul trading online, avendo letto molti libri ed ebook (compresi i tuoi), e altro ancora…compresa una certa esperienza in campo burocratico.
    Considerato (in riferimento agli immobili) che mi mancano alcune informazioni pratiche e parte della modulistica per completare la mia formazione in questa materia e avere così una visione generale completa, avrei pensato – anche per superare gli ostacoli sopraindicati – di leggere il tuo manuale sul corso degli investimenti immobiliari, anzichè frequentare il corso.
    Vorrei, quindi, poter acquistare se fosse possibile:
    – Il manuale del seminario.
    – I modelli di contratti e i documenti che utilizzi nella compravendita di immobili.
    – Gli indirizzi riservati per assistenza legale, notarile, tecnica e per i finanziamenti 100%.
    Aspetto una tua risposta!

  44. Giovanni, non vendiamo il manuale separato dal seminario. E’ riservato solo ai partecipanti. Oltretutto la formazione e’ fatta da seminario + manuale. Solo con il manuale non e’ sufficiente.

  45. Ciao Alfio,
    un consiglio…..:
    ho una casa in nuda proprietà in una città in cui ho la residenza.
    Ora vivo a milano (per motivi di lavoro),sono in affitto , ma vorrei comprare un piccolo bilocale (non avendo disponibilità liquidite nè garanzie per ambire a case più grandi).mi potresti dare un consiglio nelle modalità di scelta visto che vorrei un’appartamento facilmente rivendibile con una possibilità di guadagno! grazie .

  46. Sconsiglio in generale le nude proprieta’ perche’ sono complesse da trasformare in denaro. Il discorso per te comunque, a prescindere dalla nuda proprieta’ (che potrebbe essere una garanzia in piu’) e’: non investire in una casa dove vai a vivere, usa la tua possibilita’ di indebitamento per acquisire un immobile da rivendere. Quindi se ora sei in affitto e stai cercando di comprare una casa per andarci a vivere non e’ una cosa giusta dal punto di vista finanziario. Per un appartamento facilmente rivendibile la regola e’ sempre la stessa: almeno il 30% di sconto sul prezzo di mercato. I metodi per guadagnare con gli immobili sono semplici nella sostanza, richiedono solo tempo e costanza per essere messi in pratica.

  47. SIG BARDIOLLA SONO GIORGIO, VOLEVO SAPERE SE GLI ERA ARRIVATA LA DOCUMENTAZIONE CHE LE HO INVIATO, SE VUOLE AVERE CHIARIMENTI ALL’INTERNO C’E’ IL NUMERO DI CELLULARE, GRAZIE.

  48. Ciao Alfio, sono un tuo estimatore per la grande apertura mentale che hai e nella quale mi ci ritrovo appieno.. Vorrei tanto seguire un tuo corso per compranvednite sugli immobili per ambire a quella libertà finanziaria che credo, un pò tutti aspirano… Farete dei corsi al sud??? Ho una villetta dove vivo con la mia famiglia ed è intestata a mia moglie ed anche il mutuo e qualche altro finanziamento in corso. Secondo te, potrei iniziare a fare compravendita di immobili già adesso, con questi impegni finanziari o devo aspettare che termino di pagare tutto??? Grazie Alfio parteciperò ai tuoi corsi, farò qualche sacrificio ma ci verrò….

  49. No, Domenico, la logica non e’ ovviamente “prima pago il mutuo, poi faccio gli investimenti”. La logica e’ NON avere il mutuo per la tua casa che ti blocca dalla posssibilita’ di avare altrei finanziamenti per… decenni. Quindi il primo passo e’ ristabilire la tua capacita’ di richiedere mutui alla banca per chiedere, quando sara’ necessario, un mutuo per un inviestimento immobiliare. Ti aspetto al corso!

  50. Signor Giorgio, sono fuori sede per qualche giorno. Chiami in sede per sapere se e’ arrivata e farmela recapitare appena ritorno.

  51. LA DOCUMENTAZIONE VI E’ PERVENUTA, HO AVUTO ESITO DAL RICEVIMENTO DELLA RICEVUTA DELLA RACCOMANDATA, ASPETTO VS NOTIZIE IN MERITO, GRAZIE.

  52. ciao alfio . ho comprato una bottega in centro città € 100.000 ,in questo momento è affittata a € 750,00
    mensili; mi mancano ancora tre anni per terminare il prestito ( € 1.000 ) mensili .!! mi chiedo spesso se è giusto rivenderla o tenerla per un sicuro ritorno mensile !! adesso ho anche l’esigenza di comprare casa !! grazie

  53. Salve Alfio, sono Fabio di Vicenza, ho capito perfettamente il suo processo di investimento. Solamente 2 cose non mi sono chiare: Nell’ acquistare un immobile, sapendo già che nel giro di 34 mesi ho intenzione di rivenderlo, è necessario intestarselo come propria abitazione?Per quanto riguarda il prestito bancario, nel momento in cui riesco ad ottenerlo, logicamente dovrò pagare la “rata”compresa di interessi per un tot di anni. Quando vado a vendere l’immobile mi rientra la liquidità ed estinguo il debito. Gli interessi, li pago solamente sulle rate versate fino a quel momento o sull’ intera cifra? Ho letto tutti i suoi libri, e a breve mi metterò in contatto con il suo staff per poterla ascoltare dal vivo. Complimenti ancora.

  54. ciao alfio, dopo aver letto con entusiasmo i tuoi libri, mi sono convinto ed ho iniziato a frequentare il mondo delle aste immobiliari.
    dopo 5 tentativi andati a vuoto sono riuscito ad aggiudicarmi un appartamento da 30.000euro a torino. fin qui tutto bene, il lato negativo della cosa e’ che dopo un anno dall asta abbia ancora l inquilina morosa dentro. ho dovuto pagare un avvocato per fare lo sfratto e chissa’ quando riusciro’ a rivendere l appartamento…
    grazie x il consiglio che saprai darmi.

  55. Ciao Alfio anch’io come molti altri ti ringrazio per avermi aperto gli occhi sulla concreta possibilità di guadagnare sugli immobili con la compravendita.
    Sto applicando i consigli letti sul tuo libro”I SOLDI FANNO LA FELICITA'”
    Ma i miei dubbi sono 2 principalmente:qual’è il miglior modo “legale” per pagare meno tasse sulla plusvalenza e qual’è la percentuale di guadagno di una persona che mi fa da partner finanziario.Sono loro che mi propongono cosa vogliono guadagnare o devo fare io la proposta:
    es 6% del loro prestito dopo rivendita dell’immobile
    grazie

  56. QUANTO LEI AFFERMA E’ CORRETTO, MA ANCOR PIU’ INTERESSANTE SAREBBE SECONDO IL MIO MODESTO AVVISO, RISTRUTTURARE L’IMMOBILE E METTERLO IN AFFITTO SIA COME CASA VACANZA, SIA COME B & B, OPPURE IN AFFITO A STUDENTI O FORESTIERI. INFATTI CON TALE PROCEDIMENTO SI POTREBBE OTTENERE IL VANTAGGIO DA LEI ESPOSTO, DI RIVALUTAZIONE DELL’IMMOBILE (PERALTRO SOGGETTA ALLE CRISI ECONOMICHE, QUINDI NON COSTANTE NEL TEMPO) E MAGGIOR UTILE DALL’AFFITTO DELLO STESSO. IN TAL CASO LA RIVALUTAZIONE POTREBBE ESSERE MAGGIORE, IN QUANTO L’IMMOBILE NON SARA’ CEDUTO SUBITO, BENSI’ DOPO VARI ANNI DI ESERCIZIO, ANZI IL POSSEDERE BENI IMMOBILIARI, CON UTILI COSTANTI, DETERMINERANNO MAGGIOR FIDUCIA ALLE BANCHE CHE CON MAGGIOR SICUREZZA CONCEDEREBBERO I MUTUI.
    AD OGNI MODO ABBIAMO GIA’ CREATO PER CHI FOSSE NE INTERESSATO, UNA SOCIETA’ COOPERATIVA CHE GESTISCE LA CASE VACANZE O B & B PER CONTO TERZI, ANCHE ENTRANDO IN SOCIETA’ AL 50% DEI COSTI PER LA RISTRUTTURAZIONE DA PROPRIETARI RESIDENTI DI CASE ABBASTANZA VOLUMINOSE NEL NUMERO DI STANZE.
    DISTINTI SALUTI

  57. Ciao alfio scusa se mi permetto ma c’e’ solo un errore
    nell’ esempio che hai fatto…….l ‘ investimento a seguito
    dell operazione fatta nell’ esempio di cui sopra e’ del 30% (piu’ che buono per carita’), ma non del 300%……se investo di tasca mia ….
    10000…utilizzo la leva della banca di 90000 per ottenere 100000
    e compro l’ immobile …ok …lo rivendo …estinguo il
    mutuo e realizzo 30.000 euro …che e’ il 30 % del papitale
    investito….Fin qui ci siamo …ma tolte le tasse come dici tu per semplicare il tutto ….devo solo sperare di venderlo in fretta …
    perche avendo un mutuo …ogni mese paghero una rata che andra ad incidere su quello che poi sara’ il mio utile netto .
    Se per esempio tornando a quanto detto sopra faccio un mutuo di 100000 in 20 anni per pagare una rata mensile non troppo esosa ,in questo caso sarebbero circa 500 euro al mese…..un anno di fermo, nel caso in cui non vendessi subito l’ immobile, mi verebbe a pesare 6000 euro e 2 anni 12000 euro e via dicendo ,e questi andrebbero sottratti ai
    30000 potenziali…….Tutto sommato comunque potrebbe ancora esserci un discreto margine di guadagno…….ma ho notato che nel mercato immobiliare tradizionale ……soprattutto di questi tempi ….se si vogliono fare operazioni veloci di compravendita di immobili e diventato un po’ difficile trovare l’ occasione giusta………
    Io sto cercando piuttosto occasioni nel mercato delle aste immobilari.
    Se la cosa puo’ interessarti fammi sapere .Ciao
    ,

  58. Alfio,ti seguo da tempo,ho tutti i tuoi libri e sto cercando di imparare da te. Ho un progetto,vorrei comprare un appartamento in una zona della mia città molto affittabile,con un finanziamento,senza usare i miei risparmi.A conti fatti dovrei ricavarci tanto da pagare il mutuo e avere una rendita che allungherebbe il mio stipendio per poter ottenere un secondo mutuo per un investimento immobiliare più grande che intendo comprare all’asta(intanto imparo come si fa).Questo fin quanto non passano i 5 anni (visto che compro come prima casa)e rivendere il primo appartamento.Che ne dici? Mi piacerebbe avere un tuo consiglio.Certa di una risposta ti saluto con tanta stima. ps:se puoi dirmi come fare per avere una risposta in privato ti spiego meglio i miei progetti e avere un consiglio più mirato.Grazie

  59. Carmela, se l’affitto paga il mutuo e ti lascia anche un reddito e’ sicuramente un bel progetto.Puoi rivendere anche prima dei 5 anni e ricomprare un’altra prima casa. Per i primi investimenti puoi fare cosi’.

  60. Certo se nei conti reali devi metterci anche tutte le rate di mutuo che paghi prima di rivendere, tasse, costi eccetera. Il mio era un esempio volutamente semplificato per far capire. Ma non mi sono spiegato chiaramente. E’ il 300% sul TUO CAPITALE. Ovvero tu metti 10.000 di soldi tuoi e guadagni 30.000. I 90.000 della banca non sono soldi tuoi che levi dal tuo conto, sono soldi della banca che ti presta e poi restituirai. Ma quello che conta e’ il ritorno sul tuo capitale, ovvero il ROE, il return on equity. Capito? Che ritorno hai se mezzi zero euro e li mette tutto qualcun altro? Infinito. Capito perche’ negli investimenti immobiliari bisogna mettere meno capitale nostro possibile?

  61. Daniel, comprare e mettere in affitto mentre si paga un mutuo non genera il Italia dei cash flow interessanti. Se poi ci si aggiunge il rischio imprenditoriale del B&B si aggiunge un altro elemento di complessita’. Certo che si puo’ fare come dice lei, ma come dico sempre, prima createvi il capitale e dopo investite per generare cashflow da affitti.

  62. Fabio, sono domande che devi fare al tuo commercialista. I modi per pagare il giusto ammontare di tasse sono vari e dipendono dalla situazione specifica. Per quanto riguarda la seconda domanda tu ipotizza di fare 50/50. Tu ci metti il lavoro, l’idea e tutto quanto serve per realizzare l’affare operativamente e l’altro ci mette il capitale. Tu hai bisogno del suo capitale per far rendere il tuo lavoro e lui ha bisogno del tuo lavoro per far rendere il suo capitale. Parti da 50/50 e poi si va a trattare. Anzi prova a chiedere il 51, tanto per far vedere che non sei un bambino e chiedi la carita’.

  63. Gabriele, bravo per aver agito. Non bravo per aver agito senza avere tutte le informazioni. il consiglio che ti do’ e’ di investire ancora 1500 euro e venire al mio corso dove ti spiego come evitare questi problemi che hai avuto. Era meglio se venivi prima, ma amen, ormai e’ fatta. Non e’ che non voglia risponderti, ma ogni situazione e’ differente e non potrei dirti come fare a risolvere (ma offrire dei soldi perche’ se ne vada e’ una possibilita’: a te serve la casa vuota da rivendere).

  64. In teoria e’ meglio intestarsi la casa. In pratica pochi lo fanno. Dipende che tipo di persona e’ lei, se vuole fare tutte le cose come vanno fatte oppure e’ uno che prende le scorciatoie (come spesso faccio io). Che interessi paga dipende dal tipo di mutuo che ha fatto. L’importante e che alla fine di tutti questi pagamenti, le rimangano soldi in tasca.

  65. Anche se hanno altri problemi, secondo me i negozi sono lo strumento ideale da affittare per generare cashflow (nel tuo caso pero’ non e’ positivo, paghi ogni mese 250 euro). Potresti valutare un leasing immobiliare che magari riesce a portarti del cashflow positivo con l’affitto. Oppure vedere se puoi aumentare l’affitto al negoziante.

  66. un consiglio per tutti… questo è il miglior periodo per comprare casa, siamo ai minimi storici, si vende a prezzi reali e i tassi per i mutui non superano il 5%. Il guadagno però non è immediato, non ci pensate di comprare a 100mila e dopo qualche mese o anno rivendere a 130mila, non è così, l’investimento matura dopo 3 o al massimo 5 anni.

  67. Dipende James. Se compri a sconto puoi rivendere ben prima di 3 anni. Pero’ e’ verissimo che questo e’ un periodo magico per comprare.

  68. Solo una DOMANDA: Se e’ vero che con questo corso (ed altri) si fanno i soldi, perche’ non se li fa da solo senza bisogno di pubblicizzare il metodo o i trucchi?
    Trovo una grande analogia con i venditori che in TV vendono i numeri del LOTTO. E’ palese che non sono numeri che funzionano1
    E questo mi sembra un metodo che non funziona.
    Da esperto: i consigli che lei fornisce sugli immobili, sono molto semplificati e generici. La realta’ e’ molto piu’ complessa e richiede una elevata professionalita’ e una lunga formazione. Non ci si puo’ improvvisare in questo settore. (come del resto in tutti i settori dove circolano veramente i soldi)
    MarioG

  69. MarioG, grazie del commento, ecco la mia RISPOSTA. Trovo una grande analogia tra il suo intervento e quello di altre persone che come lei hanno detto le stesse cose: se sei bravo a fare i soldi perche’ non usi i metodi per te. L’ho spiegato molte volte su questo blog, sono sicuro che se ha voglia di cercare, trova le mie risposte. In sintesi, io USO questi metodi per guadagnare e POI li insegno. Riguardo ai consigli sugli immobili, non mi pare che lei abbia frequentato nessuno dei miei seminari, quindi mi domando su che basi giudica. Non ci si puo’ improvvisare negli immobili e in questo le do’ ragione. Ma si puo’ insegnare e imparare. Questo mio blog e’ sempre aperto a commenti, se vorra’ approfondire la conoscenza, sono sicuro che potra’ offrire altri spunti di riflessione, magari anche piu’ interessanti.

  70. Ciao Alfio,continuo a leggere i tuoi consigli utili ma non è cosi facile come dici fare investimenti. Le banche chiedono garanzie certe(capitali o soldi) che nel mio caso non ho e quindi trovo le porte chiuse d’ovunque. Adesso mi trovo in una situazione disagiata,la casa di mio padre andra all’asta il 29 gennaio e io non ho i requisiti per poter essere finanziato per poterla comprare,per giunta sono rimasto anche senza lavoro,insomma non vedo vie di uscite e il mio morale a pezzi. se mi puoi dare un consiglio lo accetto volentieri. Grazie della disponibilità che continui a mostrarmi nonostante la mia (assenza).

  71. Davide, capisco credimi cosa significa quando la casa dei tuoi genitori va all’asta. Dal punto di vista emotivo e’ un coinvolgimento molto importante. Pero’ dal punto di vista finanziario ti devo dire di valutare se puo’ essere un investimento profittevole. Se non lo e’ non sarebbe da acquistarla. E se lo e’, sappi che puoi trovare chi ci mette i soldi, ma comunque dovrai poi rivenderla a meno che non fai accordi specifici con chi ti finanzia in questo senso. Il mio consiglio e’ di non caricarti di problemi che non puoi risolvere, per quanto tu voglia. Questa disavventura di tuo padre ti ha fatto sicuramente avvicinare, anche emotivamente al problema delle case che vanno all’asta e a studiare le aste. Usa quest’opportunita’ per un investimento, reale, senza emozione. Il futuro lo costruisci tu e magari un giorno potrai mettere tuo padre in un’altra casa.

  72. ciao Alfio,ho capito il concetto e ti ringrazio.In proposito a questa situazione,il mio progetto era quello di riuscire a comprare la casa di mio padre non per abitarci dentro, ma per poterla rivendere perche il prezzo all’asta è molto buono e penso che ne ricaverei un ottimo guadagno.. A parte questo io ho un’impresa edile individuale e mi piacerebbe poter lavorare comprando rustici e ristrutturarli per poi venderli.Tu saresti disposto a investire per me? nel senso che io mi occuperei della ristrutturazione e tutto quello che riguarda la manodopera..pensi che sia una cosa fattibile? ti auguro una buona giornata e grazie ancora dei consigli.

  73. Ok, allora il progetto aveva senso. Devi trovare una persona che voglia investire, purtroppo il tempo e’ poco. Per quanto riguarda il tuo progetto dei rustici, presenta dei margini di rischio superiori alla media. I rustici ristrutturati non sono “liquidi” si vendono con piu’ difficolta’ che un bilocale in centro. Se vuoi fare il business, concentrati su immobili che abbiano la massima vendibilita’. Se ci saranno affari li possiamo valutare insieme e posso partecipare come investitore (anche se ora normalmente i miei investimenti sono organizzati in fondi immobiliari), ma i rustici non mi entusiasmano perche’ e’ piu’ difficile venderli.

  74. ok, grazie del consiglio. cosa intendi per fondi immobiliari?

  75. Diciamo che sono gruppi di investimento immobiliare, e’ la definizione piu’ chiara.

  76. Buongiorno Alfio,
    ho ereditato una casa (costruzione indipendente degli anni ’30) a Roma in zona collegatissima e vicino università. La casa è fatiscente, completamente da ristrutturare sia negli interni che all’esterno. Costi oscillanti tra i 100 e i 120mila euro salvo sorprese. Valore immobile difficile da stimare per unicità da 250 a 400 mila euro.
    Opzioni:
    – vendo così com’è pur sapendo che per ottenere il massimo del valore dovrò attendere diversi mesi;
    – vendo ad un valore medio (tra 300 e 350) per ottenere più velocemente liquidità;
    – investo su ristrutturazione per realizzare pensavo un B&B (al piano di sotto 3 camere) e un miniappartamento in affitto al piano di sopra.
    (ho calcolato supponiamo il 10%della capienza mensile sono 10 notti a 70euro x 3camere=2.100euro mese sotto) + 700 euro fisse piano di sopra.
    Su cui calcolare spese e tasse ovviamente.
    Che ne pensi?
    E poi mi sai dire di che tipo di agevolazioni potrei usufruire su ristrutturazione prima casa e se esistono finanziamenti a fondo perduto da sfruttare per avvio di B&B?
    Grazie mille,
    Vale

  77. A proposito di investimenti immobiliari, ricordiamoci che per chi è già proprietario di prima casa, dovrà acquistarla con il 10% di imposta totale..(7+2+1%).
    Da qualche anno sfrutto personalmente i mutui bancari per avere maggiore leva e cerco di diversificare tramite investimenti in arte (dipinti antichi, sculture etc..)con buoni risultati.

  78. ciao Alfio, ho frequentato lo scorso anno un tuo corso,sono agente immobiliare, quindi ho una grande esperienza di compravendite, tuttavia mi mancava…l’input, l’energia per agire. Ho trovato al seminario tutte le risposte che mi mancavano. In un anno ho chiuso 3 operazioni positivamente. La più grossa purtroppo si è bloccata…. mi sono aggiudicata un immobile all’asta. Prezzo super scontato, ora ad un anno di distanza, non sono ancora riuscita a liberare l’immobile dagli esecutati. Ho dovuto prendere un avvocato. Gli esecutati oppongono resistenza, anche con minacce,non è possibile venire a patti, ora tra un mese ci sarà l’esecuzione forzata, dopo vari rinvii. Sono preoccupata. Ma possibile che non ci sia nessuna tutela? queste persone occupano del tutto abusivamente il mio immobile, temo delle rappresaglie.Se ci sarà un nuovo rinvio, a chi dovrò rivolgermi per ottenere il rilascio? Ti ringrazio anticipatamente e aspetto un consiglio. Cordiali saluti

  79. Ciao,
    di immobili ne capisco poco, ma mi stai affascinando. Faccio il rappresentante di prodotti alimentari ed i miei clienti o potenziali sono bar, ristoranti e pizzerie. Lavorando con Aziende che non hanno brand (tipo Coca-cola o Nesquik) come posso creare una leva finanziaria e di vendita? Come posso aumentare il mio busienss sapendo che i clienti li devo visitare io e non posso mettere una segretaria a chiamarli? Mi dai qualche suggerimento, grazie ed alla prossima…;-)

  80. Caro Alfio,
    mi fa sempre impazzire d’eccitazione quel che dici, poiché ha una logica impeccabile.
    Il fatto è che è un pezzo che provo a farmi fare prestiti dalle banche e manco essendo proprietario di un Immobile pagato in contanti e libero da casini, sono riuscito a tirare fuori un ragno salterino da un buco, … manco per comprare un altro immobile di minor valore del mio. Pare che dare ingaranzia un Immobile già di proprietà non abiti nemmeno nella gretta testa di non dico che di un qualsiasi anonimo responsabile del settore mutui di una qualsiasi banca (anche di quelle che vivono sui prestiti per ocmprare casa, senza fare nomi). Mi dovresti spiegare questo interessante fenomeno, perché ancora sono qui che leggo le tue email, molto interessanti, ma che su di me hanno più un effetto d’intrattenimento che d’utilità reale. …
    Pietro (che ha fatto anche i tuoi corsi e poi ha dovuto desistere).

  81. ciao alfio,sono molto interessato ai tuoi consigli sugli immobili e volevo chiederti questo:ho appena acquistato un immobile come “prima casa” e vorrei rivendere al piu’ presto. ho un mutuo di 30 anni e mi dicono che prima di 5 anni posso rivendere ma ce una tassa sulla plusvalenza del 20%. secondo te’ e’ conveniente in termini di guadagno rivendere adesso?
    posso estinguere il mutuo con i soldi guadagnati o conviene passare il mutuo al nuovo proprietario?
    si puo’ fare tutto cio’?
    grazie tanto

  82. Ciao Alfio
    La mia questione è la seguente :
    Mia nonna mi regala un appartamento e mi reputo molto fortunato.
    La casa è cointestata con mia mamma ed ho 2 fratelli maggiorenni.
    Tutti daccordo.
    Vorrei cominciare ad abitarci ma potri venderla a breve per cambio città .
    Domande:
    – E’ meglio fare una donazione o comprare la casa con un mutuo che risulterebbe alla fine di liquidità che potrebbe servire per un investimento in un altro appartamento da rivendere.ù
    – Se mia nonna mi fa una donazione posso rivendere la casa in qualsiasi momento ?
    – Con una donazione la banca mi eroga un mutuo di liquidità sulla casa stessa per un nuovo investimento immobiliare ?
    Grazie e Buongiorno
    Stefano

  83. ciao alfio,
    tu dici sempre che chiunque può investire in immobili,ma secondo me purtroppo non è cosi,purtroppo nessuna banca,almeno che tu non ne conosca qualcuna,fa il mutuo al 100%.
    Aspetto può darsi pure che c’è qualche banca che fa questi tipi di mutui,ma l’immobile deve valere più di quanto lo acquisti.
    Quindi secondo te uno che non ha nemmeno un soldo può guadagnare in immobili?

  84. Con tutto il rispetto, ma queste idee che diffonde Bardolla sono belle ma non ballano. Io la penso come MarioG, sostanzialmente Bardolla vende sogni. a sua è un’ottima intuizione, anche se vecchia come il mondo e valida sotto tutti i cieli. Ovunque è pieno di gente insoddisfatta che sogna un esistenza migliore. E Bardolla, se ci riflettete, vende loro un’idea che solo in teoria è facilmente applicabile in pratica. Nella realtà è molto difficile e produrre capitali senza almeno una base di partenza lo è doppiamente.
    Invece, se ci pensate, molto redditizio è il business che si è inventato Bardolla: costi molto bassi e legati alla produttività, in quanto gli esperti che recluta li pagate voi che partecipate ai corsi, non lui. Quindi se ad un corso partecipate in 10 sono, faccio un esempio, 15000 euro in un giorno, guadagnati sempre nello stesso modo, di cui una parte va a lui, una agli esperti. Ormai suppongo sia come una catena di montaggio, semmai è all’inizio che si fa un pò di fatica in più per la preparazione del materialdidattico, poi si tratta solo di mettere in pratica lo stesso show decine e decine di volte, detto in senso buono, naturalmente… Il vero business è questo, altro che immobili… Spese di partenza relativamente basse, perchè investi sulla conoscenza reclutando gente preparata, e con la disoccupazione che c’è di giovani laureati ne trovi quanti ne vuoi, affitto di una sala e acquisto/affitto della strumentazione audio e video, pubblicità su internet a go go e via! Tanto vendi sogni… Pensate al Forex o alla Borsa, provate a chiedere a un VERO trader… sapete cosa vi dirà? Che ci vogliono anni di studio ed osservazione dei grafici e delle contrattazioni prima di poterci vivere! Altro che seminari.
    Comunque, tutto ciò è scritto senza alcuna volontà di mettere in cattiva luce Bardolla, ma solo con quella di chiarire i termini entro cui si atteggia l’inoppugnabile verità. Quello che fa è perfettamente legale. E molti di voi liquideranno le mie parole come quelle di uno che vuole tarparvi le ali. on è così, perchè è verissimo che si può diventare ricchi partendo da poco o nulla. Ma necesita di ben altro che un seminario, e comunque nessuno, mai, ve lo insegnerà. Dovrete, e questo, forse, rappresenta allo stesso tempo il dolce e l’amaro della vita, impararlo a vostre spese. Però, lo so, non mi crederete e continuerete a partecipare a seminari, pagando dei soldi che, come primo effetto, più che i vostri sogni realizzeranno i progetti degli altri. Pazienza. Noi, in fondo, come ha scritto il grande Shakespeare, siamo fatti della stessa materia di cui sono fatti i sogni.:)
    Saluti a voi e ad Alfio.

  85. Caro Alfio,
    posseggo 2 appartamenti di cui uno in cui vivo e l’altro da poco acquistato finalizzato alla rendita. Vorrei comprare un altro appartamento come nuova residenza per il quale dovrei contrarre un mutuo importante.
    Secondo te converrebbe dare in affitto o vendere la casa in cui attualmente vivo ?
    Grazie e complimenti,
    Nicola.

  86. L’articolo su OPM sarà tratto dal libro di Micheal A.Lechter?
    Sono stati i seminari ed i libri di guro quali Dolf De Ross, Robert Kiyosaky e Carly Crutchfield per citare solo alcuni dei più conosciuti alle masse, a darle l’ispirazione per portare in Italia un pacchetto formativo già così ben collaudato e remunerativo all’estero?
    Ci sono leggi sul copyright da considerare per diffondere pacchetti formativi già diffusi altrove? Funziona come per i format televisivi…si compra e si usa nel proprio paese? Oppure è sufficiente usare bene l’intelligenza, la cultura economica e la propria intraprendenza imprenditoriale per arrivare dove gli altri non erano ancora arrivati?
    Complimenti per aver visto “avanti” ed aver “trovato” quello che dai noi ancora non era stato divulgato.
    Del resto…come dice Aristotele Onassis “il segreto negli affari è conoscere quello che nessun altro conosce”…o che pochi ancora conoscono….
    Cordiali saluti

  87. Va bene che tutto sia semplificato, ma qui proprio mi pare che il conto non quadri.
    Dunque: tu metti 10.000 euro, alla fine ne hai 30.000. Quanto hai guadagnato? Bardolla dice: il 300%. Non mi pare proprio: il guadagno è del 200%.
    Se alla fine ne riprendessi 20.000 il guadagno sarebbe del 100%, se ne riprendessi 10.000 il guadagno sarebbe 0% (e non 100% come si dovrebbe ritenere facendo il ragionamento di Bardolla). Qualcuno può smentirmi?
    Certo, per carità, il 200% è un ottimo rendimento, ma perché falsare i numeri in questo modo, non è poco serio?

  88. Ciao, Alfio
    Vorrei proporti un accordo che è il seguente:
    cerco degli immobili e poi li segnalo a lei, mi impegno a cercali effettuo la proposta di acqisto (sconto 30% del prezzo). Una volta che la proposta di acquisto è stata accettata (scontata 30%) ti invio presso i tuoi uffici la documentazione che le serve per valutare l’affare, il lavoro che svolgerò sarà retribuito con un importo fisso (da concordare), nel caso che risco a far accettare la proposta di acquisto scontata di oltre il 30% in questo caso mi verrà riconosciuto un extra (da concordare)
    Attndo una sua risposta se ritiene sia possibile intraprendere una collaborazione con lei.
    Grazie

  89. Salve Alfio, ho 25 sono un ingegnere civile libero professionista, diciamo che quindi gli immobili sono il mio pane. Volevo permettermi di chiederLe un consiglio: con un amico sto seguendo l’asta di un bilocale nella mia zona ad un prezzo interessante conoscendo il mercato. Entrambi abbiamo la liquidità necessaria per concorrere nella nostra quota di un mezzo (la mia datà da un risparmio meticoloso durante gli anni di università tra lezioni private di mate ecc, la sua da alcuni anni di lavoro dipendente -ed in banca sono come persi adesso- ). L’idea sarebbe di acquistare per poi rivendere un domani (visto il vantaggioso prezzo di acquisto) e magari nel frattempo dei cinque anni che devo aspettare per ragioni fiscali (giusto??) affittarlo. Ci conviene usare la nostra liquidità o sfruttare un finanziamento (che in questo caso sarebbe davvero economicamente basso?). Ultima cosa: il meccanismo dell’asta è “senza incanto” e poi “con incanto”; quindi ipoteticamente potrei verifacare nella prima fase se non ci sono offerte e quindi un ulteriore ribasso del prezzo, mi conviene? grazie mille, con stima!

  90. PROPOSTA DI STRALCIO Ciao Alfio,
    ho partecipato al corso investire in immobili ed ho già fatto due affari. Il prossimo affare che ho individuato a mio avviso è interessante, un appartamento, in un’ottima località con un buon mercato immobiliare, che andrà in asta con un ribasso di più di €90mila da 225mila a 132mila; L’appartamento necessita di manutenzione ordinaria e piccoli lavori di manutenzione straordinaria da me stimati in circa €10/15 mila totali.
    Certamente ci sarà la calca il giorno dell’asta (fine Febbraio) ma sono riuscito a contattare l’esecutato proponendo uno stralcio annullando così l’asta, mi ha fissato un appuntamento per oggi per raccogliere tutte le informazioni necessarie. Sembrerebbe una operazione ideale, come voi dite si tratta di un “don’t wanter”!!
    Purtroppo non ho ancora fatto il corso “STARLCI” dunque vorrei sapere se puoi darmi qualche consiglio rapido per concludere questa operazione senza rischi o se la tua società è interessata a trattare con me questa proposta salvo buon fine.
    Ti saluto e Grazie

  91. Ciao.
    Anzitutto complimenti Alfio per i suoi consigli! Ho letto tutti i tuoi libri e ti ho seguito anche in occasione della presentazione del libro stesso a milano 2 anni fa.
    2 chiarimenti se puoi:
    – Ma cosa sono le cessioni di compromesso e come funzionano? su queste operazioni si può fare ricorso al mutuo? se si come?
    – qual è secondo te il miglior modo per finanziare, ricorrendo al debito, le operazioni di trading immobiliare?
    Grazie mille,
    Gianluca
    PS. per JESSY83: se vuoi proporre iniziative a sconto 30% su milano puoi contattare anche me!!! Sarai ben ripagata.Ciao ciao e grazie.

  92. Le cessioni di compromesso sono un’operazione immobiiare in cui tu o altra persona da te nominata, acquisisci il diritto di acquistare a un certo prezzo e in una certa data (indicativamente a 90 giorni). In questo tempo trovi un’acquirente a cui “cedere il compromesso” in cambio di un margine di profitto per te. Esempio: acqusisci il compromesso a 100.000 euro e trovi uno che e’ disposto ad acquistare a 130.000. Il bello della cessione di compromesso e’ che richiede pochissimo capitale (qualche migliaio di euro al massimo, ma c’e’ chi le fa anche con qualche centinaio di euro). Tecnicamente poi si fa una doppia operazione: vendita al nuovo acquirente e acquisto dal venditore. Ci sono delle procedure tecniche da imparare e un po’ di pratica, ma e’ assolutamente fattibile. C’e’ addirittura chi acquisisce il compromesso e ristruttura entro il periodo prima del rogito e rivende a un prezzo maggiorato. Sul miglior modo, dipende dalla situazione e dall’operazione. Io pero’ sono del parere che trovare un partner che ci metta i soldi sia un metodo sempre molto valido.

  93. Bravo Fabio, sei un esempio per chi legge questo blog! Chiama in ufficio per un coaching con uno dei coach degli investimenti immobiliari. Certo, uno stralcio la prima volta sara’ un po’ incasinato, ma magari puoi farlo con la collaborazione diretta del coach.

  94. Giovanni, il mio consiglio e’ sempre di investire in immobili con i soldi degli altri anziche’ con i propri. Avendo la liquidita’ sara’ piu’ facile per te ottenere dalla banca il mutuo. Ti ricordo che devi considerare il ROE, cioe’ il ritorno sui soldi effettivamente sborsati da te e per questo motivo e’ meglio usare un finanziamento. Non devi attendere 5 anni, se vuoi ottenere i vantaggi fiscali della prima casa devi solo effettuare un’altra operazione entro i termini di legge. Certo se ne fai 10 all’anno magari la cosa puzza un po’, ma se ti tieni su poche operazioni all’anno puoi andare avanti cosi’ senza problemi. Se invece non vuoi sfruttare le agevolazioni fiscali, allora puoi fare quello che vuoi. (Ricordo che pagare le tasse e’ giusto, solo che e’ giusto pagare quanto e’ nel nostro diritto). Corretta la valutazione delle possibilita’ di ribasso dell’asta. Pero’ l’immobile potrebbe invece andare assegnato alla prima asta, specie se dici che il prezzo e’ buono e la zona “liquida”.

  95. Jessy, questo tipo di accordo e’ interessante anche se oggi faccio molte meno operazioni immobiliari di un tempo. Ma magari puo’ interessare altri investitori che conosco, dipende dalla zona. Chiama in ufficio per mandarmi la proposta di collaborazione via email (la mia segretaria ti dice a che indirizzo mandarla).

  96. Il guadagno e’ del 300%, il profitto e’ del 200%. In genere si valuta il ritorno dell’investimento sul lordo, ma se preferisci ragionare sul netto (profitto) va bene. Non e’ questione di falsare i risultati, solo di mettersi daccordo sulle definizioni.

  97. Ho letto questi e altri autori e ho messo la mia esperienza di persona che ha iniziato con i soldi degli altri sull’immobiliare e sugli investimenti imprenditoriali. Come sempre nei miei corsi c’e’ un misto di conoscenza teorica dei migliori autori unito alla mia esperienza pratica. Come diceva il grande Jim Rohn “chiunque puo’ avere come amici i migliori professisti del mondo, basta avere una biblioteca ben fornita”. Concordo con Onassis, non conoscevo la citazione.

  98. Io dico sempre che conviene fare liquidita’ prima di fare cashflow, quindi sono per la vendita. Pero’ non conosco la sua situazione specifica. Cio’ su cui sono contrario – di nuovo in termini generali – e’ contrarre un mutuo importante per la propria abitazione. Le consiglio di leggere cio’ che scrivo su questo blog perche’ lei vuole fare esattamente il contrario di cio’ che insegno.

  99. Francesco, sono le sue valutazioni che non ballano. Sono basate su fantasia e non sulla realta’ dei miei corsi. Non recluto giovani disoccupati per far tenere loro i miei corsi, li tengo in genere io o pochi altri trainer (nel trading) che sicuramente non hanno bisogno dei soldi che guadagnano al seminario, ma a cui piace insegnare come faccio io. E le posso assicurare che la mia societa’ di formazione non e’ un business importante dal punto di vista dei guadagni, si guadagna molto di piu’ e molto piu’ facilmente facendo trading immobiliare e mobiliare (io i conti veri della societa’ di formazione li conosco, lei no). Perche’ lo faccio? Perche’ mi piace insegnare e perche’ molte persone che vengono ai corsi sono persone interessanti e con le quali si puo’ fare business. Giudicare da fuori su ipotesi campate in aria e denigrando gratuitamente il mio lavoro non lo trovo molto utile. Certo che i sogni sono importanti, ma io insegno proprio come trasformarli in realta’ (che poi non tutti abbiano la voglia e il coraggio di farlo) e’ un altro discorso.

  100. Anche negli anni precedenti le banche non facevano il mutuo al 100%, ma i broker di mutui (tipo MutuiPlanet) invece si’. Oggi e’ piu’ difficile, ma le consiglio di contattare un broker e vedere la differenza che c’e’ con l’andare a chiedere il prestito direttamente alla banca. Come mai? Perche’ con un broker tratta con un “grossista” che ha condizioni molto piu’ vantaggiose di quelle che lei potrebbe mai avere. Chiaramente paga il servizio, ma per un investitore immobiliare ne vale certamente la pena. E comunque come dico sempre su questo blog (la invito a leggere), non ci sono solo le banche. Per chi inizia, trovare uno che metta i soldi nell’operazione e’ probabilmente la soluzione migliore. Difficile da trovare? Meno di quello che si creda: difficile e’ trovare l’operazione immobiliare giusta.

  101. Stefano quando ho deciso di moderare il mio blog mi sono imposto di non rispondere a domande tecniche specifiche. La situazione che poni e’ complessa e’ ci sono diverse cose da valutare. Se vuoi avere una risposta seria e professionale, puoi chiamare in ufficio per avere un servizio di consulenza da parte dei nostri avvocati specializzati in immobili.

  102. Se vuoi ottenere le agevolazioni sulla prima casa puoi rivendere e ricomprare entro l’anno e continuare cosi’ comprando e rivendendo. E’ un po’ bordeline, ma comunque rispetta le normative. Altrimenti paghi il 20% sulla plusvalenza: considerando che il guadagno e’ rilevante non mi sembra una cosa gravissima. Ripeto e’ sempre giusto essere a posto con le tasse, ottimizzando dove si puo’, ma senza considerarlo un obbligo. Per quanto riguarda il mutuo in genere si estingue, passare il mutuo e’ possibile, ma non e’ una cosa molto frequente in Italia (lo e’ negli USA).

  103. Non so quante banche hai visitato, magari il funzionario piu’ sveglio e’ in quella che non hai ancora sentito. Comunque non credo, l’esperienza con le banche per chi inizia e’ frustrante. Ti consiglio di sentire un broker di mutui come MutuiPlanet che probabilmente ti permettera’ di ottenere quello che vuoi. Loro trattano con le banche come “grossisti” e possono avere condizioni che un privato non si puo’ nemmeno sognare. Una domanda pero’: sicuro che l’immobile che vuoi acquistare sia un affare? Magari la banca valuta che abbia un prezzo eccessivo.

  104. Non capisco cosa c’entra la domanda con gli immobili… penso siano due cose diverse. Comunque la risposta che ti do’ e’ questa: se vuoi aumentare il tuo business per come e’ strutturato oggi o ti cloni oppure lo ristrutturi. Se hai un business legato alla tua presenza fisica non hai un business, hai un lavoro. Il segreto di un business e’ che funziona anche senza di te. Quindi il mio consiglio e’ di ripensare al business domandandoti: come posso farlo funzionare anche senza la mia presenza fisica?

  105. Brava Carmen, ce la farai, stai tranquilla. Il punto e’ molto semplice: in Italia – rispetto ad altri paesi europei – le cose sono un po’ da Far West. E questo e’ anche il motivo per cui ci sono piu’ opportunita’ che in paesi piu’ regolamentati. Senza contare che sei italiana, lavori in Italia e quindi c’e’ poco da fare, devi lavorare con le regole che ci sono qui. Considera cio’ che ti e’ capitato come parte dei rischi del mestierei di investitore immobiliare… i ritorni sono cosi’ interessanti che pagano anche per questi stress. Eventualmente, riguardati il materiale del corso per vedere se magari potevi agire diversamente per evitare questo problema (magari non era possibile, magari si’: io non ho avuto mai problemi seri con chi viveva nelle case che ho comprato all’asta).

  106. Vale, mi fai domande specifiche a cui ho deciso di non rispondere su questo blog, altrimenti diventa un lavoro full time e non interessante per il 99% di chi legge (che non ha i tuoi problemi). Ti posso pero’ dire che scarterei l’ipotesi B&B: e’ gia’ abbastanza complicato gestire una rivendita (con o senza ristrutturazione) per non complicarla con la messa in opera di un business che ha sempre un tasso di rischio elevato. E l’investimento di ristrutturazione mi pare piuttosto elevato, quindi di nuovo il rischio e’ elevato. Se vuoi una risposta piu’ specifica e approfondita, chiama in ufficio per fissare un coaching con uno dei coach di immobili.

  107. Carissimo Alfio,
    ho acquistato un anno fà un appartamento come prima casa,senza mutuo, e vivo in un altro immobile.
    Vorrei sfruttare la mia liquidità accendendo un mutuo per comprare altro immobile (come seconda casa, quindi imposte al 10%) per darlo in affitto. Poi tra 4anni darò in affitto anche l’altro immobile acquistato come prima casa. Secondo te và bene ? oppure devo focalizzarmi alla vendita ?
    Nicola

  108. Per Nicola:
    Se quella che hai acquistato è la tua “prima” prima casa, cioè è la prima volta che usufruisci delle agevolazioni fiscali in merito all’acquisto di un immobile, puoi tranquillamente darlo in affitto e non è necessario nemmeno trasferirci la residenza. Questo vale però, solo per il primo acquisto, non per i successivi. Quindi, non serve attenendere 4 anni per dare in affitto il tuo immobile.

  109. Ciao Alfio
    Ti ringrazio … chiamerò sicuramente i tuoi uffici per una consulenza da parte degli avvocati.
    Un Abbraccio
    Stefano

  110. Alfio se compro una prima casa e l’affitto e come ti dicevo la rendita copre il mutuo e mi aumenta lo stipendio,posso secondo te ottenere un’altro mutuo un po’ più grande per un secondo investimento,senza vendere la prima casa per un po’ di tempo e sfruttare così la rendita?grazie

  111. Ciao Alfio,
    non rispondi più ?

  112. Nicola, come vedi rispondo sempre al blog ed e’ una cosa che richiede sempre piu’ tempo, ormai. Nello specifico a cosa volevi che rispondessi?

  113. Carissimo Alfio,
    ho acquistato un anno fà un appartamento come prima casa,senza mutuo, e vivo in un altro immobile.
    Vorrei sfruttare la mia liquidità accendendo un mutuo per comprare altro immobile (come seconda casa, quindi imposte al 10%) per darlo in affitto. Secondo te và bene ? oppure devo focalizzarmi sulla vendita ?
    Nicola

  114. ciao Alfio…vorrei sapere da te cosa ne pensi del Brasile ! io ho acquistato una casa a solo a Salvador de Bahia circa 2 anni fa..l’ho pagata 50000 euro e adesso già mi offrono 15/20000 euro in più per rivenderla ma ovviamente non è ancora da considerarsi un gran guadagno… come sai il brasile stà diventando un paese molto ricco e credo molto di più negli investimenti in questi paesi che non in italia! stò sbagliando?? grazie… PS.mi potresti avvertire quando farai il prossimo corso? mi piacerebbe molto partecipare con altri 8-9 miei amici… e dove li fai?

  115. Vado ogni anno in Brasile quindi conosco la zona del nord est e ho valutato opportunita’ immobiliari. In genere non consigio di investire all’estero perche’ i rischi possono essere troppo elevati, specie dove non c’e’ certezza del diritto. In Brasile le cose non sono rose e fiori da questo punto di vista, le sorprese ci possono sempre essere. E comunque sei a 5000 chilometri dal tuo investimento. Detto questo si possono sicuramente fare affari oggi, tenendo conto dei rischi. Se oggi ti offrono il 40%, io valuterei di rivendere (ed eventualmente ricomprare). Ricorda che meno soldi in mano oggi sono sempre meglio di piu’ soldi forse in mano domani.

  116. Caro Alfio,
    attendo risposta al post 113.
    Grazie mille!

  117. Ciao Alfio,
    che fine hai fatto ? non leggo più le risposte..

  118. Ciao Alfio vorrei porti una domanda!Da quando ti ho conosciuto mi sono appassionato anche di PNL.Secondo te il migliore in assoluto chi è?Richard Bandler o Tony Robbins?O ADDIRITTURA QUALCUN’ALTRO? (premesso che in giugno andrò a roma per il seminario di Tony!)
    SAPRESTI DARMI QUALCHE CONSIGLIO VISTO CHE TU PRIMA DI ME HAI PERCORSO LA STESSA STRADA?
    se hai dei formatori da consigliarmi fallo pure!voglio andare dai migliori in assoluto

  119. Salve signor Alfio, nel blog consigli bilocali in pieno centro, ho scoperto invece un’alternativa molto interessante, appartamenti distanti dal centro città, in paesi vicini,con stazione ferroviaria e treni che raggiungono la città ogni ora.
    Molti lavoratori comprano la casa qui a prezzi minori di una città e anche gli affitti costano meno, sarebbe un ottimo business.

  120. Bravo, questo significa applicare il cervello. Testa la tua idea e vedi se funziona.

  121. ciao Alfio. Una domanda: la banche ti danno i soldi anche quando stralci? Grazie

  122. E’ un’operazione gia’ di piu’ alto livello rispetto agli investimenti in immobili tradizionali, quindi non e’ che vai in banca a fartela finanziare, oltretutto considerando che tratti con le banche da pari a pari. Pero’ se non hai i soldi potresti vedere di vendere contestualmente, ovvero avere gia’ l’acquirente, ma e’ un’operazione che complica ulteriormente il gia’ non semplice sistema degli stralci.

  123. alfio aiuto

  124. ciao alfio,parto subito dicendoti che sono rimasto affascinato da questo blog e dalle tue idee!!!arrivo subito al dunque,ho c.a. 80.000 euro disponibili in banca e vorrei incrementarli nel modo piu’ semplice e sicuro,le tue idee sono tanto semplici quanto ingegnose,cosa consiglieresti ad un ragazzo con problemi fisici che non puo’ lavorare come investire i suoi risparmi??grazie

  125. Se i tuoi problemi fisici ti permettono di usare un computer (come vedi che hai fatto leggendo e commentando il blog) ti consiglio di imparare a fare trading con il Forex, le opzioni o le commodities. Dai un’occhiata al mio sito per valuare le varie opportunita’.

  126. grazie per la risposta immediata alfio,ti dico subito che già avevo investito alcune cifre in obbligazioni,assicurazioni (sempre tramite banca),ecc..ma il guadagno è veramentne misero..vorrei qualcosa di più concreto..capisci??investire negli immobili per esempio.è una cosa che mi ha sempre affascinato e considera che ho 25 anni e da un mese vivo nella mia nuova casa appena costruita,quindi da quel punto sono già pienamente coperto,non avendo nemmeno un mutuo sulle spalle!vorrei dei consigli per muoovere i primi passi,sono molto convinto!grazie,a presto

  127. Se ti piacciono gli immobili, non posso che raccomandarti di iniziare a studiare per fare l’investitore immobiliare. Se hai questa situazione libera da mutui parti avvantaggiato rispetto alla maggioranza degli italiani.

  128. ok grazie per il consiglio,non c’avevo pensato

  129. Ciao alfio, ti seguo sempre e leggo puntualmente le tue risposte sul blog.
    Volevo porti un quesito sulla base di consigli che hai dato ad un lettore che stava pensando di acquistare un mutuo per aquistare una casa da mettere a reddito. In tale occasione, come tu consigli, consigliasti di effettuare preventivamente operazioni di compravendita per aumentare il patrimonio netto e poi valutare l’opzione di mettere a reddito per creare reddito. Consigliasti inoltre nel caso della messa a reddito di investire sull’aquisto di negozi.
    Ora la domanda è questa: che ne pensi della messa a reddito di box auto rispetto agli appartamenti che hanno un costo di investimento generalmente ridotto e presentano oneri di mantenimento più bassi??
    e sulla loro commerciabilità?
    siccome probabilmente, o come penso io rispondono ad esigenze di mercato differenti dal residenziale, ci sono consigli differenti da sapere sull’aquisto a sconto e in generale secondo l’aquisto?
    E’ vero secondo te che in tali tipi di investimento la redditività è più bassa rispetto al residenziale, così come mi verrebbe da pensare, ma l’investimento avrebbe maggiormente senso sulla sola messa a reddito??
    Ciao grande alfio e grazie dell’attenzione che mi dedicherai

  130. Dipende dal mercato, ovvero dal rapporto affitto/investimento ma in genere e’ piuttosto basso e non lo consiglio. Anche se si spende di piu’ e’ meglio un immobile residenziale o commerciale (per metterlo a reddito quello che preferisco).

  131. Ciao Alfio, ho un problema: ho una seconda casa, un bilocale a Milano in zona navigli, al quinto piano di una casa di ringhiera. Non voglio venderlo. Per risistemarlo dopo uno sfratto mi servirebbero un po’di soldi che non ho. Potrei chiedere ad un inquilino di anticiparmi tutto l’affitto di quattro o cinque anni? Potrei darla in comodato d’uso a un investitore che la affitti o ne subaffitti una parte? Potrei trovare tra i miei conoscenti un investitore ed un inquilino e vendere al primo l’affitto futuro del secondo in cambio dei suai soldi subito? Tu che cosa faresti? Che tipo di investitore/inquilino cercheresti (il genitore di un futuro studente universitario? un investitore immmobiliare? Un ufficio? Qualcuno che voglia fare l’affittacamere?).
    Ti ringrazio in anticpo per il consiglio e attendo la risposta.

  132. A parte che non mi e’ chiaro il problema, quello che ti posso dire e’ questo: devi avere un piano finanziario. Se non vendere la casa ha basi finanziarie consistenti, allora un modo per tenere l’apt e farlo fruttare soldi ha senso (ma dipende interamente dalla tua capacita’ di trovare e convincere un interlocutore che la tua offerta e’ buona). Ma se non vendi solo perche’ emotivamente non vuoi vendere, perche’ dici che e’ sempre meglio tenersi un immobile, allora ti dico che non e’ un buon ragionamento finanziario. Ricorda che un’attivita’ e’ qualcosa che mette soldi in tasca a te, se non li mette e te li fa spendere e’ una passivita’, anche se si chiama appartamento.

  133. Ciao Alfio, mi stò facendo un pò di cultura sugli investimenti in immobili ed ho letto già diversi libri,ma non ho mai sentito dire che una casa, venduta dopo un anno possa rivalutarsi di 30.000 euro,come può accadere? Ciaoo.

  134. Ciao Alfio seguo sempre c/attenzione le tue rilessioni
    Parli tanto e con facilità della leva finanziaria.
    Ma I debiti si devono sempre pagare alla fine e la leva come in tutti i campi può essere un’arma a doppio taglio, nel businness in borsa negli immobili.

  135. Ma negli immobili il debito lo paghi, non e’ quello il problema. Solo che l’obiettivo e’ minimizzare il proprio esborso di denaro e massimizzare il proprio profitto e gli immobili sono un metodo eccezionale per farlo.

  136. Non e’ questione di rivalutarsi, ma di acquistarla ad almeno il 30% sotto il prezzo di mercato. Questa e’ la regola fondamentale dell’investimento immobiliare. Compra a sconto un immobile facilmente rivendibile e il resto e’ facile.

  137. Ho avuto contatti con il formatore italiano del metodo Joe Ross, ma devo spostarmi a bologna per il suo corso.
    Tempo fa un mio conoscente mi ha informato del fatto che il sig. Bardolla aveva parlato molto bene del metodo Ross, ed in particolare aveva accennato a specifiche ” somiglianze ” con il suo ” metodo “.
    Domanda ?
    Abito vicino a Milano e prossimamente, se non interverranno problemi, disporrò di una cifra che al momento non mi serve.
    Mi dia una buona ragione per fare il corso da lei ?
    Ci sono davvero queste somiglianze ?
    Sono un pò pigro.

  138. Nel nostro seminario sul Commodity Spread insegnamo i metodi di spread che insegna anche Joe Ross. Non e’ chiaramente lo stesso seminario, ma solo la materia e’ uguale e non esclusiva, ne’ di Joe Ross, ne’ nostra. Ma in ogni caso e’ il modo migliore per investire in commodity e uno dei migliori sistemi per fare trading.

  139. Ciao Alfio volevo capire una cosa: avendo comprato qualche anno fa una con mutuo, secondo te posso comprare un appartamento come investimento aprendo un altro mutuo con una altra banca?

  140. Alfio, non ho avuto il piacere di conoscerti, ma leggendo alcune delle tue risposte mi pare di capire che tu abbia sconsigliato eventuali investimenti all’estero in immobili. Quale mercato ad oggi offre un ROI migliore di quello tedesco a discapito di un ROE molto solido?Ergo, mi pare di capire che, per un eventuale messa a reddito di capitale il mercato migliore sia quello tedesco essendo anche molto solido e protetto dall’area euro.
    Cosa ne pensi di eventuali investimenti a più alto rischio(rispetto ai tedeschi) come il mercato egiziano? Accedere a degli sconti del 20-30% è abbastanza immediato, anche con dei renting pool abbastanza notevoli in termini percentuali(8-10% lordo) e a lungo termine(5-10anni).

  141. Io sconsiglio gli investimenti in immobili all’estero dove NON C’E’ LA CERTEZZA DEL DIRITTO, tipicamente nei paesi in via di sviluppo. Nel mondo occidentale non ho preclusioni, io ho investito negli USA per esempio. La Germania sembra effettivamente un buon candidato, ma non ho esperienze personali.

  142. La tua storia creditiza ti segue, anche se sei in un’altra banca. Il problema e’ sempre un mutuo gia’ in essere.

  143. Ciao Alfio ,premetto che ho letto il tuo libro “I soldi fanno la felicita’” e ha dato conferma alla mie convinzioni.
    Da anni ho una societa’ immobiliare che ha appena ultimato una operazione di costruzione di 12 appartamenti, per fortuna dopo 3 anni dall’inizio dei lavori tutti venduti.
    Adesso sto cercando un tipo di investimento tipo stralcio immobiliare,sono gia’ in contatto con una societa’che propone questi tipi di affari in toscana.
    Vorrei sapere se questi tipo di investimento si devono fare solo ed esclusivamente con contanti o e’ possibile chiedere un mutuo su un immobile pre.asta.
    La societa’ che mi ha proposto tali operazione conferma che per questi tipo di interventi ci vuole subito la disponibilita’ di chi acquista .
    Mi piacerebbe avere un tuo parere,poiche’esponendo tutta la mia disponibilita’ su un’ operazione sarei limitato a farne altre.
    P.S.SAREBBE UN PIACERE COLLABORARE CON TE IN FUTURO.
    Cordiali saluti
    Luca da Pisa

  144. Gli stralci sono appunto delicati perche’ magari ti servono i soldi, anche se non sempre e’ indispensabile. A volte si riesce a fare l’operazione vendendo in contemporanea. Dipende dallo stralcio specifico, dagli importi, da troppe cose per poter dare una regola. Gli stralci sono la cosa meno standardizzabile nell’investimento immobiliare, per questo sono cosi’ redditizi.

  145. No, non è il momento dell’immobili. L’hai fatta troppo semplice e non riesco proprio a capire perchè non dici tutto. Prima di tutto quando acquisto un immobile come minimo un ulteriore 12 % (diconsi 12 %) va in passaggio e in tasse. Mentre ce l’hai devi pagare l’Irpef e l’ICI e quando lo rivendi quello che lo compra a sua volta deve sborsare un 12 % in più e a sua volta irpef e ici. Inoltre non dici che se lo vendi prima dei 5 anni, devi dichiarare completamente la plusvalenza come reddito. va aggiunto inoltre che essendo proprietario di immobili, perdi tutte le agevolazioni a reddituali (assegni famiglia, deduzioni fiscali ecc).
    Ma ancora più grave è che è già tanto se le case non caleranno ancora, altro che un incremento del 30 % !! Non c’è più l’immigrazione che pompa sul mercato delle locazioni, anzi per chi loca ci sono solo casini, visto la crisi.
    E non parlo da sprovveduto in quanto ho proprietà immobiliari acquistate tra il 1995 e il 2001, ancora in lire tanto per intenderci e a malapena posso dire che comunque vada ci ho guadagnato qualcosa, ma perchè c’era la lira e perchè ho sempre locato seppur subendo le disgrazie dei miei vari inquilini.
    No guarda, stavolta è una cantonata.
    Paolo

  146. I costi che citi sono tutti veri a parte la plusvalenza su cui puoi agire riacquistando come prima casa. Rimane il fatto che se acquisti con buon margine (io consiglio almeno il 30%) hai margini di guadagno interessanti che lo diventano ancora di piu’ non usando soldi tuoi. Per quanto riguarda le locazioni non sono cose che consiglio di fare, specialmente agli inizi in quando e’ difficile avere un ROI positivo se c’e’ di mezzo un mutuo e l’appartamento e’ uno solo.

  147. sembra che bastano 10.000 eur per guadagnarne 30.000 ma dimentichiamo che se chiedo alla banca 90.000 eur ne vorrà come garanzia almeno 180.000 ossia il 200% per cui io devo avere un patrimonio complessivo di 190.000 eur, mi sbaglio ?
    Questo era un quesito di un suo lettore visto in questo blog ma purtroppo nn ho trovato risposta…
    Grazie. Alfredo P.

  148. Per darti il mutuo la banca vuole che tu rispetti dei parametri. Oggi sono piu’ stringenti che in passato, ma se hai un buon posto e un buono stipendio e una situazione debitoria impeccabile il mutuo lo ottieni. Nella misura che pesi non piu’ del 30% del tuo reddito mensile. Ovviamente se la tua situazione non e’ impeccabile e’ molto piu’ difficile e ti consiglierei altre strade. I conti sul ROI e sul ROE sono quelli che spiego negli articoli. Ripeto; se avete la situazione debitoria e reddituale ottimale la banca il mutuo lo fa perche’ devi considerare che il vero capitale di una banca non sono gli immobili, ma le persone che pagano i mutui. Gli immobili sono solo lo strumento per ottenere persone che accendono un mutuo (e lo pagano).

  149. Faccio aste immobiliari da più di quindici anni facendo girare mediamente tremilioni di euro e posso dire che fino a 2 anni fa’ il business era buono (con tutte le problematiche del caso), vedi decreti di trasferimento del Tribunale errati, pignoramenti che colpiscono proprietà piuttosto che altre, perizie imprecise, impugnazioni dell’esecutato, sloggi biblici ecc. ecc.
    Ma sinceramente allo stato attuale, con le nuove procedure, gli affari sono praticamente azzerati. L’accesso semplificato dei “privati cittadini” alle aste ha determinato un innalzamento del prezzo di aggiudicazione che non permette più nessun lucro.
    Se poi aggiungiamo a tutto ciò pure i costi vivi di una apertura di partita IVA, imposte, commercialista, avvocati, studi di settore e via dicendo…meglio stare a letto a dormire.
    In verità il vero business ora è di chi propaganda “a caro prezzo” corsi per impossessarsi della fantomatica libertà finanziaria…….
    Consiglio spassionato e gratuito: state dove l’acqua è bassa……….
    Senza rancore…e buona fortuna
    Riccardo

  150. Nulla rimane come era nel mondo e questo vale certamente per l’economia. Le aste erano un paradiso per gli investitori 5, 6 anni fa, poi sono diventate piu’ difficili e ora effettivamente e’ abbastanza difficile trovare l’affare. Ma l’investimento in immobili e’ sempre stato un gioco di numeri: se vedi 3 case difficilmente trovi l’affare, se ne vedi 30 e’ piu’ facile e se ne vedi 300 qualche affare lo trovi. Richiedede tempo? Senza dubbio e richiede competenza tecnico legale. Detto questo sulle aste, nei nostri seminari insegnamo diversi altri metodi per trovare case a sconto che, in questo periodo, sono decisamente piu’ facili da trovare che in passato. Investire in immobili NON E’ UGUALE A investire nelle aste, quelle sono solo un metodo. Francamente, non colgo il saluto finale “senza rancore”. Non vedo perche’ dovrebbe averne nei nostri confronti.

  151. Ciao Alfio, domanda molto semplice, forse addirittura stupida, ma importante per me per mettere a fuoco alcune cose. Tu insegni che conviene andare a vivere in affitto per poter aver modo di diventare investitore immobiliare (con un mutuo già in essere nessuna banca ti presta altri soldi, il che dal punto di vista finanziario è ineccepibile). Domanda: e se uno non vuole fare l’investitore? E’ sempre un errore comprare una casa per viverci con un mutuo? Oppure in quel caso vale la regola a cui tutti credono, cioè che è meglio pagare una rata di mutuo anzichè un affitto, così almeno si acquista una proprietà?

  152. Se non ti interessa diventare finanziariamente libero questo dilemma ha poco senso. Ovvero se uno non vuole investire con i canoni corretti ha poco senso investire in maniera errata, comprandosi la casa “per acquistare una proprieta’ “. Tanto vale godersi i soldi come cicale, almeno si gode. Ma fare le formiche per un concetto finanziario errato e’ veramente poco sensato.

  153. Ciao alfio,
    anch’io sto’ cercando la mia liberta finanziaria
    nella compravendita immobiliare… ho solo una difficolta’,
    ho messo a reddito un appartamento aqcuistato 5 anni facendo
    anche un buon affare, il problema e’ che comunque anche
    riuscendo ad ottenere un altro mutuo sufficente
    per un monolocale a roma, ne pagherei le imposte
    come seconda casa pregiudicando la buona riuscita di un
    affare.
    cosa mi consigli?

  154. Non sei piu’ un principiante, se l’affare non sta in piedi, non sta in piedi. Un’appartamento a reddito e’ piacevole, ma limita il tuo capitale. Considera se con maggior capitale e leva finanziaria anche pagando le tasse come seconda casa potresti avere un buon margine.

  155. QUANTO POTREI RIMETTERCI IN PERCENTUALE VENDENDO UN APPARTAMENTO CON UN BUON REDDITO?

  156. Ciao Alfio.
    Io credo che il tuo ragionamento sia perfetto, ma solo se si ha uno staff di persone che ti può trovare decine di immobili da comprare nell’arco di un anno
    Se io, che sono solo, riesco a trovare solo 3 immobili all’anno, credo sia inutile chiedere soldi in prestito alle banche! Cioè, a me non servono uno o due milioni di euro per comprare (perchè purtroppo da solo non trovo così tante case da comprare), bensì mi basta quello che ho!
    Giusto?
    E quindi per un caso come il mio credo non abbia senso chiedere soldi in prestito alla banca accollandoti spese di mutuo etcc..
    Confermi?
    Grazie e buon lavoro! 🙂
    Sei forte!

  157. No, non confermo. E’ importante investire in immobili a leva, quindi con i soldi degli altri. In questo modo si massimizza il proprio ROE. Se pensi di aver bisogno di una squadra che cerchi gli immobili per guadagnare, perche’ non lo dovresti fare? Ma comunque non servono persone, serve voglia di fare questo mestiere, serve organizzarsi e ti assicuro che puoi vedere diversi immobili in un giorno, ogni giorno.

  158. Ho acquistato un immobile nuovo ad un prezzo che è circa la metà del suo attuale valore, ma lo potrò rivendere solo fra 9 anni ed affittare fra 4. Ho deciso di acquistarlo in contanti, ho sbagliato secondo te a non fare un mutuo?
    Grazie in anticipo per la tua preziosa opinione. Fai corsi a Bologna?

  159. Una cosa, se vendo l’immobile a 130.000, ci pago il 20% di tasse perchè per la legge rientra nella speculazione, quindi 26000 vanno allo stato. Ne rimangono 104.000. Considerando i costi degli interessi delle pratiche per l’acuqisto e la vendita e i soldi per l’apertura del mutuo, altro che guadagno..Rispondi per vedere se sei onesto!!!!

  160. Innanzitutto le faccio osservare che non e’ il modo corretto di fare una domanda, se crede che sia disonesto la invito a non leggere piu’ questo blog. Detto cio’ le tasse bisogna pagarle ed e’ anche giusto: eventualmente puo’ cercare di ottimizzare il carico fiscale. Se pero’ lei ha fatto un’operazione con poco margine e magari alto investimento personale (quindi basso ROE) e’ semplicemente un’operazione immobiliare sbagliata e non e’ cio’ che insegno nei miei corsi.

  161. In linea generale hai sbagliato perche’ non hai usato la leva finanziaria e il tuo ROE e’ quindi basso. Poi nello specifico magari hai comunque fatto un affare, ma dal punto di vista finanziario e’ meglio acquistare con i “soldi degli altri” (banche, investitori terzi).

  162. Alfio, sono d’accordo che è molto importante trovare finanziatori privati.
    come?

  163. Iniziando dalla tua cerchia di amici. Poi parlando con il tuo commercialista, il direttore della banca, i tuoi clienti (se ne hai). Come vedi, niente di sofisticato, solo capacita’ di relazione e di credere che si puo’ fare. Perche’ si puo’ fare, e’ pieno di gente con i soldi che e’ sempre interessata a fare affari. Ovviamente devi avere l’affare ed essere fondamentale per farlo funzionare.

  164. Concordo con quanto sostenuto da Alfio sugli immobili.
    Devo aggiungere però che anche gli investimenti in borsa offrono delle leve molto consistenti, soprattutto nel forex. Leve finanziarie così potenti difficilmente si potrebbero ottenere negli investimenti immobiliari, inoltre le operazioni col forex sono, per loro natura, molto più rapide e fluide. Per contro risulta però più difficile nel forex che negli immobili il mantenimento stabile del capitale nel tempo. Pertanto penso che il giusto equilibrio si trovi investendo sia negli immobili che in borsa (se si tratta di forex, opzioni o commodity).

  165. Ma questo articolo l’hanno scritto le banche?
    Solo uno scemo col botto può cascarci !
    Ve li dico io bene i conti.
    Hai 10.000 euro.
    Chiedi 90.000 alla banca, e ricordiamoci che li devi restituire con l’interesse, facciamo che devi ridare alla banca 110.000.
    Acquisti la casa con i 100.000 euro che hai (10.000 tuoi+90.000 della banca).
    Dopo un tot tempo ridai alla banca i 90.000+interessi=110.000 euro.
    Facendo i conti, tu hai speso i 10.000 euro iniziali + 110.000 da ridare alla banca=120.000 euro.
    Sono uscite dalle tue tasche 120.000 euro per comprare questo appartamento.
    Alla fine , quando lo rivenderai, non avrai nessuna certezza di rivenderlo al prezzo che vuoi tu, ma siamo ottimisti, e facciamo finta di rivenderlo a 130.000.
    Ci paghi le tasse, eventuali agenti immobiliari, ed ecco qui che spendi altri soldi che vanno ad annullare tutto il tuo guadagno, quindi , con un investimento di 10mila euro, e un prestito di 90.000, tu non hai guadagnato un bel niente e perso solo tempo.

  166. Mi sembra che ti sfugga totalmente il senso dell’articolo e dell’investimento immobiliare. Tu acquisti l’immobile con i soldi delle banche, diciamo con un mutuo a 20 anni. Certamente non lo finisci di pagare e poi lo vendi (dopo 20 anni), ma, lo metti sul mercato nei tempi che hai deciso (piu’ brevi possibile, diciamo 6 mesi). Trovi uno che lo compra per 150.000 come minimo (se il prezzo di vendita e’ 130.000 hai sbagliato ad acquistarlo). Tu ripaghi la banca, diciamo 110.000 tanto per dire un numero e quindi ti rimangono 40.000 euro. Ci paghi le tasse, spese e comunque ti rimangono diciamo 20.000 euro puliti. Ovvero il 200% del capitale che avevi investito pochi mesi prima. Questi sono i conti.

  167. Buongiorno sig. Alfio, è mio interesse fare un investimento immobiliare in Brasile però vorrei sapere da lei se esistono in Europa banche o finanziarie che erogano credito tipo leasing immobiliare o mutui a persone private per l’acquisto di immobili in Brasile senza mettere a garanzia gli immobili di proprietà qua in Italia. Grazie della sua risposta.

  168. Non ho investimenti in Brasile anche se li ho valutati. So che le società che propongono questi investimenti ti seguono anche per il finanziamento in loco. Io tendo a investire relativamente poco all’estero e solo dove ho supergaranzie (come negli USA). In questo momento il Brasile è in una bolla speculativa dove si possono fare affari, ma bisogna stare attenti. E comunque non è mai banale gestire investimenti a migliaia di chilometri di distanza.

  169. Salve Alfio,vorrei chiederle che ne pensa degli investimenti intesi come:compro casa a poco prezzo,ristrutturo e rivendo?Qunto posso rivendere un appartemento acquistato 70.000 euro ,speso 30.000 in ristrutturazione per poterci pienamente guadagnare ?
    Grazie
    ELE

  170. La risposta l’ho data molte volte su questo blog: il prezzo lo decide il mercato. Se non compri almeno al 35% sotto il prezzo e non compri in una zona “liquida” in cui puoi vendere in fretta, stai rischiando troppo. Nell’ipotesi che fai secondo me i costi di ristrutturazione rendono l’operazione rischiosa, a meno che tu non compri veramente molto bene.

  171. Io ero entrato in questo forum perche’ vorrei aquistare un immobile per andare al mare con minor soldi possibili visto che ho uno stipendio basso…cercando di capire come fare senza avere fregature, ma dopo che ho letto i vostri commenti spero propio di non incontrare nessuno di voi che mi vende case, dio me ne scampi..

  172. Come posso investire 100000€? Banca o immobili?
    Grazie

  173. Leggendo tutto questo interessante post mi è venuto in un dubbio:
    perchè il vendotore di un appartamento dovrebbe vendere a me a 100 ed io essere in grado di rivenderlo entro sei mesi a 150?
    Certamente il caso fortuito può accadere (botta di fortuna), ma ho l’impressione che per fare questa attività con costanza occorre essere in un giro a “numero chiuso”.
    Saluti

  174. I motivi possono essere tanti, visto che sono cose che succedono continuamente. In generale gli affari si fanno con chi ha bisogno di vendere e in fretta e non necessariamente perche’ e’ con l’acqua alla gola (magari, al contrario, non vuole perdere tempo perche’ per lui il tempo e’ piu’ prezioso del denaro). Ripeto i motivi sono tanti, succede ed anzi e’ alla base dell’investimento immobiliare.

  175. La mia risposta e’ sempre la stessa: l’unico modo sensato per investire e’ imparare e conoscere. Altrimenti troverai sempre qualcuno disposto a prendere i tuoi soldi. Investi (anche solo il tempo) in formazione, informati e scegli con la tua testa, non chiedere a nessuno cosa fare dei tuoi soldi.

  176. Non sono complettemente d’accordo in quanto:
    1) non si è tenuto conto elle spese d’acquisto a carico dell’acquirente;
    2) sui ricavi dalle vendite immobiliari per i primi 5 anni lo stato pretende una percentuale consistente;
    3) non è detto che lo rivendi dopo un anno con un incremento significativo del prezzo.
    Gli immobili sono comunque sempre un buon investimento anche in periodi di estrema volatilità dei mercati.

  177. Ciao Alfio,
    Io ho venduto casa da poco perciò dispongo di contante ma in questo momento sono disoccupata, tu consigli di non acquistare casa con i soldi ma su che basi la banca potrebbe concedermi un mutuo?
    Grazie e complimenti!
    Vittoria

  178. ti chiedo dei chiarimenti,ho messo in vendita il mio appartamento e se lo vendo alla cifra che voglio mi rimangono pagando il restante mutuo circa 100,000 euro.
    cosa faccio vado in affitto e intanto mi metto a cercare un’altro immobile d’acquistare chiedendo un mutuo alla banca? Una volta acquistato risulta come prima casa,quindi mi ci devo portare la residenza? e poi però deve pagare sia l’affitto che il mutuo almeno fino a che non lo rivendo,cosa mi consigli di fare.grazie mille prima o poi vengo a fare il corso.

  179. Ho risposto tantissime volte a domande simili a questa. Il processo e’ quello che hai ben chiaro, vendi, vai in affitto, cerchi un altro affare e poi o acquisti o lavori con una cessione di compromesso. Per un certo periodo e’ possibile che ti tocchi pagare mutuo e affitto, quindi devi farti i tuoi calcoli e ovviamente scegliere bene l’immobile. Per quanto riguarda la residenza dovresti portarla nell’immobile che acquisti come prima casa, ma non tutti gli investitori in immobili lo fanno.

  180. Effettivamente non e’ semplicissimo, ma un buon capitale e’ sempre un bel biglietto da visita. Comunque se la banca non ti concede il mutuo ci sono altri modi per investire e di nuovo, se hai capitale e’ tutto piu’ facile (per esempio trovare un partner nell’affare).

  181. Ragazzi non fatevi infinocchiare da promesse di guadagni stratosferici e valutate le opportunità e i rischi di ogni vostro investimento, qualunque esso sia.
    Qui si sta parlando di acquistare un immobile sottostimato di più del 30%: questo equivale ad acquistare azioni di una società sottoquotata di altrettanta percentuale. Ora, se chi vende l’immobile non è riuscito a vendere ad un prezzo migliore di quello offerto da voi, chi vi garantisce che voi ci riuscirete? Forse perché avete più tempo per vendere? Non è assolutamente vero!! Il prezzo lo fa il mercato e basta. Non fate l’errore di vendere casa perché avete visto un immobile che potrebbe farvi guadagnare denaro con la rivendita: rischiate solamente di ritrovarvi a pagare un mutuo, un affitto e avere un immobile in vendita bloccato perché il mercato è depresso o addirittura sta perdendo valore. Considerate poi che le spese accessorie all’acquisto dell’immobile (notaio, agenzia, ecc..)non contano per il calcolo della plusvalenza da tassare. Il calcolo è così composto: prezzo di vendita meno prezzo di acquisto = plusvalenza: ipotizziamo 50.000 euro. Ora dovrò pagare il 20% su 50.000 cioè 10000 a cui dovranno essere aggiunti i costi accessori prima menzionati che non sono spiccioli, credetemi!
    Questa è pura istigazione all’investimento. Ricordate che qualunque investimento ha dei rischi. Se contassero solo i numeri potrei farvi controllare quanto avrebbe reso un investimento sull’indice azionario in Indonesia nel 2001 (10 anni fa): il 1000%.
    Il mondo è pieno di opportunità: basta non piangersi addosso e saperle cogliere. Valutate le varie opportunità tra i vari assets a disposizione: azioni obbligazioni, immobili, ecc.. ognuno di essi ha delle potenzialità. Miscelate il tutto e avrete l’investimento perfetto. I guadagni facili esistono solo vincendo alla lotteria. E bisogna accettare di poter sbagliare per fare la cosa giusta!

  182. molti scrivono nel blog che le spese di ricavo dalla vendita dell’immobile prima dei 5 anni sono molti.Ma in percentuale vorrei capire quanto.Mi puoi fare degli esempi.Quante volte posso acquistare e rivendere, operando come privato?Comunque alla fine se non si riesce a vendere l’immobile si può lasciare l’appartamento dove si vive in affitto e pagare il solo mutuo andando ad abitare in quello comprato,vendendolo quando arriva l’occasione.ciao Alfio buon lavoro

  183. Non necessariamente un immobile scontato del 30% e’ un affare, come spiego chiaramente in quello che scrivo (articoli, libri e naturalmente i miei seminari. Bisogna avere soprattutto know-how e capire se si e’ trovato un affare oppure no. E questo vale per tutti gli investimenti in tutti i settori. Cio’ che io promuovo e’ la conoscenza, e’ capire che ci sono opportunita’ di investimento a cui normalmente non si pensa, che normalmente non si vedono. E nei miei seminari spiego tutto cio’ che uno deve sapere per iniziare. Il termine “istigazione all’investimento” e il tono inutilmente polemico mi sembra decisamente fuori luogo.

  184. se io compro un’appartamento a 100.000 e se tutto va bene lo rivendo dopo 10 mesi a 130.000 euro fra tasse ,notaio agenzia e affitto.Quanto ci guadagno? penso niente o pochissimo, cosa ne pensi? mi rispondi per favore anche ai quesiti del 182, grazie mille.

  185. Capisci perché l’80% dei milionari investe in immobili?
    Ed e’ anche piu’ difficile trovare finanziamenti bancari, quindi diventa piu’ importante che nel passato trovare finanziatori privati (che, al contrario, sono pieni di liquidi).
    A.A.A Finanziatori privati cercasi per nuova operazione immobiliare…….

  186. Che domanda e’? Devi farti TU i tuoi conti e giudicare se ne vale la pena, se ci guadagni, se ci perdi. Essere imprenditore PRIMA DI TUTTO e’ prendersi le proprie responsabilita’, e farsi i propri conti. Se non hai voglia neanche di fare questo, non sei pronto.

  187. Non ha molta importanza se le spese sono molte o poche: ha importanza se alla fine ti restano in tasca dei soldi oppure no. Non e’ che facciamo un investimento per sistemarci per tutta la vita. Ma ogni investimento profittevole ci avvicina alla liberta’ finanziaria. Se fai soldi ne vale sempre la pena, se ti interessa guadagnare in un modo che non sia “prendere lo stipendio”. Specie quando inizi, non ha senso essere schizzinoso. Poi, con il tempo, l’esperienza e i soldi, potrai valutare e lasciar perdere investimenti che non giudichi abbastanza remunerativi. Ma prima inizia e porta a casa i primi soldi.

  188. scusami ma non mi è piaciuta la tua risposta,la mia non era una critica,ma volevo cortesemente un esempio con i numeri,perchè io non so quanto spendo per il notaio,per le tasse ecc.su una cifra di 130000 euro.Mi puoi rispondere al blog 182. grazie mille ciao

  189. Ciao Alfio,
    volevo sapere se in questo periodo conviene acquistare casa, e nel caso della rivendita dopo pochi mesi, è vero che l’iva che paghiamo è del 20%?
    In questo caso dovremo aspettare degli anni prima di rivendere. Volevo sapere se la notizia che mi hanno dato è vera.
    Ciao da Rolando

  190. Ciao Alfio pensavo di acquistare una bottega in centro della mia città, ma in una traversa e non nella via principale. Pensi che possa essere un buon investimento visto che l’acquisterei a circa 80.000 Euro e produce un reddito di 5400 Euro l’anno?
    Io pensavo di anticipare circa il 40% e richiedere un mutuo i casa per la restante somma,cosa ne pensi?

  191. L’investimento in immobili commerciali richiede logiche proprie e diverse da quelle dell’immobile residenziale. Nel tuo caso (per questo rispondo a una domanda tecnica specifica, perche’ credo che possa essere di interesse generale) mi pare che il ROE (ritorno sul tuo capitale investito) e il cashflow non siano molto favorevoli. E la posizione in una traversa potrebbe essere molto negativa (dipende dal traffico della zona che non conosco). In definitiva: acquistare un immobile da dare in affitto e’ un ottimo progetto, non so se questo e’ una buona opportunita’. Se vuoi un’analisi piu’ specifica chiama in ufficio per parlare con un coach dell’immobiliare.

  192. Ma conviene ancora investire in una seconda casa al giorno d oggi.ciao

  193. Gent.mo Sig. Alfio,
    premetto che rispetto qualsiasi persona che agisce secondo legge (ed è il vostro caso) e che quindi dovete leggere la mia come una riflessione puramente concettuale…(dubito però che venga pubblicata!).
    Leggendo i commenti di questo blog, sembrerebbe che una persona che lavora quotidianamente 8 ore per 1.000 euro al mese e che paga il mutuo nella casa dove abita, stia sprecando tempo e denaro rispetto ad occasioni ben più redditizie. Purtroppo questo modo di pensare, cioè comprare sottocosto per poi rivendere senza utilizzare i propri soldi, produce semplicemente che una persona guadagna e un’altra perde denaro, nulla di più.
    Inoltre ritengo che vengano altamente sottovalutati i rischi di acquistare un immobile che poi probabilmente non sarà possibile rivendere in maniera economicamente vantaggiosa (per spese notarili, interessi, tasse, ecc.).
    Certo che se la risposta a tutto è…non hai comprato al 30% in meno del valore dell’immobile… beh.. oltre ad essere alquanto banale e semplicistica, mi sembra alquanto aleatorio questa percentuale non essendo dimostrabile questo 30% rispetto a un listino immobiliare.
    Il risultato è che un paio di persone su 100, guadagneranno da questa modalità di arricchirsi, il 98% si troverà o a perdere soldi in questo investimento o a dover pagare una casa per 30 anni che magari non gli serve, avendola comprato solo ad uso investimento.
    Comprare con i soldi degli altri che non siano banche? stiano attenti i lettori che gli investitori non siano strozzini vestiti da brave persone…
    Purtroppo volevo ricordare che la crisi che stiamo vivendo, è dovuta principalmente alle speculazioni in borsa, alla bolla immobiliare… al grande scollamento che purtroppo oggi c’è tra economia reale (l’uomo che lavora per 1.000 euro al mese facendo il tornatore e che produce un bene e un servizio) e l’economia basata su plusvalenze, junk bonds e altre speculazioni varie…

  194. Il mercato e’ basato su due categorie di persone: i produttori e gli acquirenti. Per raggiungere la liberta’ finanziaria bisogna essere un produttore, ragionare da produttore e comportarsi da produttore. Nel caso degli immobili, il produttore vede la casa e valuta se potrebbe farci un profitto, l’acquirente guarda se ha una bella vista e se gli piace. Non c’e’ niente di male a scegliere di essere acquirenti, ma bisogna sapere che non si potra’ essere finanziariamente liberi, neanche con grossi stipendi. Per quanto riguarda gli scenari apocalittici di cui parli relativamente all’investimento in immobili, ti posso assicurare che non funziona cosi’ e se lo facessi capiresti anche tu come vanno le cose nella realta’. Alla fine il discorso si risolve in un concetto: essere responsabili delle proprie scelte. Se uno vuol fare il tornitore a 1000 euro al mese va bene. Io penso che e’ meglio mettere su una fabbrica e dar lavoro a 10 tornitori e guadagnare 1 milione al mese.

  195. Se per seconda casa intendi un’altra casa oltre alla tua che magari usi per le vacanze… secondo me non e’ mai convenuto. E’ proprio il concetto di investire in immobili senza che generino plusvalore che mi trova del tutto contrario.

  196. Mi dispiace di aver visto solo oggi questo commento: il tipo di IVA dipende da diversi fattori e caratteristiche dell’immobile. E’ comunque una domanda che richiede una risposta tecnica e non rispondo sul blog a questo tipo di domande. Ti invito a chiamare in ufficio e parlare con un coach dell’immobiliare che ti puo’ dare tutti i chiarimenti che desideri.

  197. Ciao ALfio! Ti seguo da molto tempo, soprattutto perchè finalmente ho trovato qualcuno che la pensi come me. Ho provato più volte a seguire un tuo seminario ma alla fine è sfumato tutto per un imprevisto dell’ultimo secondo. Spesso le distanze se pur non eccessive ccreano qualche difficoltà. Tra i miei “PARI” sono in molti che la pensano come me, tra le mille diffidenze del caso, quindi ci chiedavamo: MA QUANDO DECIDERAI DI FARE CORSI IN SICILIA? Preferibilmente a CATANIA, dove esiste un mercato molto interessante. Sicuro che prenderai in considerazione questa ipotesi, porgo distinti saluti.
    LUCA.

  198. Ti ringrazio per l’invito e sono sicuro che Catania sia una citta’ ricca di imprenditorialita’. Tuttavia ho fatto corsi in Sicilia in passato, ma le complicazioni logistiche di spostare i corsi in giro per l’Italia mi hanno fatto decidere di tenerli solo a Milano e a Roma.

  199. Salve gente, mai pensato di investire nei garage?In alcune zone sono richiestissimi,molto più di una merea di appartamenti invenduti(per gestione da cani o per esagerate pretese).Parliamo di prezzi inferiori e quindi più accessibili(psicologicamente è meglio “maneggiare” un prestito da 50,000 euro anzichè 100,000 euro).Meditate gente!

  200. caro Alfio,
    vorrei avere un tuo giudizio su una mia idea.
    allora ho la possibilitá diinvestire una somma diciamo per ipotesi 120000.
    premetto che sono di Roma e la mia volontá era quella di investire in qualche immobile su Roma o su Milano
    Facendo un confronto sul prezzo degli immobili in queste due città ho notato che su roma un immobile di 60 mq in zone centrali sta a non meno di 350000 mentre su milano, in zone centrali, tipo bocconi, si trova anche sui 200000. Al contrario i prezzi degli affitti sono molto meno distanti tra le 2 città.
    condivide pertanto il fatto di investire su Milano?? oppure ci sono variabili che non ho considerato??
    tipo:
    – eventuali affitti in calo su milano (conoscenti di milano mi dicono che gli affitti sono totalmente fermi é vero???)
    – tempistiche per affittare
    – rivalutazione immobili
    grazie

  201. Salve Sig Bardolla, sono un ragazzo di 25 anni che ha letto un po per curiosità quasi un anno fa il suo libro, affascinato,ha comprato poi tutti gli altri..devo ammettere però, che faccio ancora parte di quegli ‘allievi’ che ci credono sì, ma non applicano, infatti sono ancora qui e non so da che parte iniziare.. appena metto a posto un po di cose però devo per forza venire al corso, è ora di svegliarsi..
    una domanda stupida,ma come diavolo faccio a capire che stò comprando al 30%in meno di quello che costerebbe???!!! salve Alfio grazie di tutto.

  202. Alfio cosa pensi meglio acquistare a Roma o milano per poi riaffittare??
    Buonaserata

  203. Ciao Alfio, molto interessante il tuo blog. Volevo porti un quesito. Io vivo in un appartamento acquistato come prima casa e per il quale pago un mutuo. Tra non molto disporrò di una cifra di circa 70000 euro e pensavo d’investirla per l’acquisto di un secondo immobile, magari vedendo nelle aste giudiziarie, da rivendere a prezzo di mercato. Come dici tu i soldi si fanno quando si compra e questo dovrebbe essere un ottimo periodo per compare.Secondo te dovrei comunque cercare di non usare i miei soldi? E la metodica saldo e stralcio invece come si mette in pratica? grazie mille.

  204. Sì. l’obiettivo e’ cercare di usare la leva finanziaria, ovvero i soldi di altri. Quindi il capitale che hai dovrebbe essere solo una parte dell’investimento totale. Tuttavia dipende anche dall’operazione che ti trovi a fare. Se disponi di liquidita’ puoi fare affari che sono piu’ difficili o impossibili se hai bisogno di terzi per il capitale. Un’ultima osservazione e’ sulla tua casa di proprieta’ su cui paghi un mutuo: valuta la possibilita’ di rivenderla e liberare quelle risorse finanziarie che oggi sono bloccate.

  205. Se interessa investire bene con pochi soldi, all’estero in Lettonia,
    contattatemi, la mia societa’ dispone di un centinaio di appartamenti.
    tsm.servizi@gmail.com

  206. Buongiorno Alfio, ho partecipato ad un tuo corso sugli immobili a novembre, e voglio farti una domanda forse banale, ma mi piacerebbe conoscere il tuo parere a riguardo: secondo te quando si chiede un mutuo ad una banca per fare un investimento immobiliare, è meglio dire o non dire che lo si richiede per acquistare un immobile da rivendere quanto prima? (e quindi estinguere il mutuo quanto prima?)Grazie per la risposta che potrai darmi.

  207. Entrambe le piazze sono valide, non avrei una preferenza se non per dove abiti. Se sei a Milano e’ piu’ complicato investire e gestire immobili a Roma e viceversa.

  208. Questo e’ veramente facile: vai in un po’ di agenzie della zona dove hai visto l’immobile e chiedi di comprare un immobile simile. Poi fai lo stesso con le riviste gratuite e con i siti internet. Fai una media e sai quanto e’ il prezzo di mercato per un immobile simile. Poi con la pratica queste cose le sai.

  209. Investire per affittare non e’ la cosa che consiglio primariamente, perche’ difficilmente puo’ avere un cashflow positivo. Ci sono altre variabili da considerare comunque, non ultimo il fatto che lei e’ a Roma e comprare e gestire immobili a Milano e’ piu’ complesso (lo stesso per il contrario: vivere a Milano e investire a Roma). In realta’ i comparabili non sono molto diversi. Alla fine comunque, negli immobili conta la pratica: se ha trovato un affare, ha trovato un affare.

  210. Sera a tutti, ho contattato il tua organizzazione, gente preparata.. Niente di meno quasi 2000€uro per spiegare che con gli immobili si fanno i soldi.. Caro alfio e tu quanti soldi ti sei fatto per tutta Italia???? Davvero la gente in Italia è così stupida che non sà queste schiocchezze? Cari signori se volete investire ci sono le Aste Giudiziarie che non in tutti i casi c’è mafia..
    fatevi un giro su
    http://www.astagiudiziaria.com/
    oppure
    http://www.astegiudiziarie.it/

  211. Bardolla ,lei continua a tampinarmi con le sue mail,e continua a proporre i soliti sogni al suo pubblico di allocchi.ma qualcuno la fermerà prima o poi ?

  212. Ciao Alfio,
    mi hanno fatto una proposta per un investimento immobiliare a Miami, penserebbe a tutto la società che lo propone, sia ad affittare che eventualmente a rivendere…tu cosa ne pensi? Credi sia fattibile come primo investimento? Grazie.
    P.S.: vorrei dire a Marco che se non vuole ricevere tue mail può sempre cancellarsi dalla lista! 🙂

  213. Vittoria ,grazie del consiglio . Ho già comunicato ad una signorina di non mandarmi piú mail ,ma non cè verso.allora ogni tanto dó un occhio .e vedo che questo blog é frequentato da sprovveduti che non hanno la minima idea di cosa stanno discutendo.e vedo che le teorie di Bardolla sono ,appunto ,teorie.la pratica,se permettete,visto che lavoro nel mercato immobiliare da 20 anni,è un altra cosa. Lasciate stare,il mercato immobiliare è ,di questi tempi,pericoloso ed estremamente difficile.

  214. buongiorno
    io volevo solo un’informazione visto che si parla molto di immobili.
    ho un immobile con nuda proprietà. mi hanno detto che esistono delle società che acquisiscono direttamente questi immobili. qualcuno ne conosce?
    grazie mille
    Furlanis Mariateresa

  215. Questo blog non e’ frequentato da sprovveduti e le chiedo di evitare gli insulti gli altri lettori. Ogni cosa e’ pericolosa e difficile. E ancora di piu’ se non si sa cosa fare. Ma se si e’ preparati si possono controllare i rischi e cogliere le opportunita’. Per questo cio’ che spiego io – che e’ esclusivamente basato sulla mia esperienza sul campo in ogni settore in cui insegno – e’ che bisogna sapere cosa si sta facendo prima di agire.
    Se poi lei non vuole concorrenza dalle persone a cui io spiego come funziona il mercato in cui lei dice di lavorare da 20 anni, lo posso capire, ma non occorre che venga a scrivere insulti e falsita’ su questo blog.
    Per non ricevere piu’ le nostre email basta che clicchi sul link che trova alla fine di ogni messaggio email che riceve: diamo questa possibilita’ proprio per rispettare al massimo le persone che ricevono le nostre email (anche perche’ le persone che le rispondono al telefono non hanno accesso al database).

  216. Non capisco il suo problema. Se sa fare soldi con gli immobili li faccia. Se non lo sa e non vuole imparare, lasci che altri lo imparino e li facciano. Inutile che lei perda tempo a scrivere queste banalita’, le consiglio di usare il tempo suo e di tutti in modo migliore.

  217. salve vorrei info e consigli si su investir i immobili in ungheria…meglio in centro a budapest o lago balaton sempre appartaento spesa max 60000 euro entrambi appart da mettere a reddito.se conosce o hai contatti con immobiliari o societa’ che investon e vendon in ungheria qualcosa mi contatti se qui si puo chiedere info

  218. salve, MI sono imbattuto in questo blog davvero per caso, stavo cercando altro tipo di info sul motore di ricerca e per caso mi son ritrovato a leggere questo.
    Non conosco il livello di conoscenza del sig. Bardolla in questa materia che tratta e non mi permetto assolutamente di giudicare, se non, di fare qualche semplice riflessione a riguardo in qualita’ di ingegnere edile con un’ottima esperienza nell’investimento immobiliare.
    Sono daccordo quando il sig. Bardolla dice a molti che il suo scopo è quello di trasmettere per mezzo di corsi quelle che sono le sue conoscenze ed esperienze!, nessuno lo vieta, anzi, è sempre bello poter trasmettere le prprie conoscenze perchè ci appagano spesso piu’ dei soldi.
    Un consiglio vorrei dare ai molti che vogliono entrare nel mondo degli investimenti immobiliari: state molto attenti, ponderate, chiedete sempre a tutti qualche informazione ed in particolare a professionisti(ingegneri, architetti etc.) che abbiano comprovata esperianza e SOPRATTUTTO di che conoscete ed avete fiducia. Un defaul e/o fallimento economico è sempre alle porte in questo campo. Io setto nonostante gli anni di esperienza, le CONOSCENZE tecniche in ambito amministrativo, comunale e regolamenti edilizi, spesso trovo difficolta’! Quanto vi dico non è per scoraggiare i lettori, anzi, vi invito a studiare molto e vi ripeto ad affidarvi ad un tecnico (ing.etc.) prima dell’acquisto. Ultima cosa molto importante, i primi acquisti o investimenti come dir si voglia, fateli nelle vostre citta’ dove a male e bene conoscete le problematiche (comunali, sociali, culturali ecc.), in quanto sono fondamentali per determinare il valore di un immobile. Vi faccio un esempio semplicissimo: se acquista una casa in una palazzina in zona molto richiesta ad un ottimo prezzo siete sempre sicuri che sia un affare? conoscete i condomini di quella palazzina? sapete che se in quel condominio vive un boss malavitoso, un pregiudicato o comunque se uno degli inquilini sotto banco ad esempio spaccia, il valore del vostro immobile diventa davvero basso?….
    cari lettori e questo è solo 1 delle migliaia di problematiche che potrei illustrarvi….quidi attenti a quello che fate!

  219. scusate, piccola correzione al rigo 20..
    Io stesso nonostante gli anni di esperienza, le CONOSCENZE ……………………………………………………………………………ecc

  220. un’ultima cosa….vorrei che chi decide di entrare in questo mondo si ponga delle domande:
    Sapete valutare se la casa che acquistate è in buone condizioni strutturali?(non parlo di pitturazioni o rivestimenti)…ma tutt’altro
    So’ cos’è una classe energetica?, conosco le normative?
    So’ qual’è la differenza tra una struttura realizzata con la vecchia normativa (tensioni ammissibili) e la nuova(stato limite ultimo)?
    So’ se quel territorio è ad alto rischio sismico,basso o…?
    So’ se in futuro dovro’ affrontare spese dovute agli adeguamenti che ci impone l’unione europea?
    So’ se tra qualche mese il comune espleta un nuovo piano particolareggiato e rende edificabile altri terreni comportando l’abbassamento del valore immobiliare?…
    so’ cos’è un piano particolareggiato?
    so’ perchè molti stanno vendendo?…forse perchè c’è crisi?..o perchè aumenterano le tasse a chi ha una casa di classe G?….so’ che tra 5 anni le case devono produrre il 50% del loro consumo con pannelli solari e riclico delle acque piovane ecc.ecc…
    ……….e potrei stare a scrivere per ore ed ore…..come diceva il mitico TOTO’ : C.N.E.F. Ca nisciun è fess…..I TEMPI SONO CAMBIATI, investite pure…………….MA FATE MOLTA ATTENZIONE!

  221. Sono tutte ottime domande che l’ìinvestitore puo’ farsi (o meno) gestendo il suo rischio. C’e’ sempre una componente di rischio, non si puo’ annullare. Cio’ che io raccomando e’ di avere una squadra di specialisti come appunto geometri o ingegneri edili che ci permettano di valutare le situazioni piu’ complesse (perche’ non sempre e’ necessario fare tutte queste valutazioni. L’investitore immobiliare non deve essere un ingegnere edile, ma deve avere la capacita’ di far valutare l’immobile da specialisti per trarre le sue conclusioni.

  222. Grazie del commento, e’ importante che lei sottolinei che investire in immobili e’ un lavoro: si puo’ imparare, ma le problematiche sono tante e complesse e bisogna – lo diciamo sempre ai corsi – avere una squadra di specialisti che ci aiuta.

  223. Non le posso dare consigli specifici, sia perche’ non ho esperienza nei luoghi che le interessano, sia perche’ comunque sarebbe una cosa da discutere privatamente.

  224. Ottima prospettiva quella del guadagnare il 300% ma come dicono altri poi ci sarebbero le tasse.. comunque io per ora partire da piccoli investimenti “liquidi” come piccoli box auto/moto da poter rivendere poi in futuro e da affittare.. acquistare senza richiedere prestiti, se la somma non supera i 30.000 è controproducente? credete sarebbe meglio mettere solo una parte cash e il restante in prestito? sono veramente agli inizi di questo intrigante ma pericoloso mondo del trading e vi ringrazierei se qualcuno mi spiegasse qualcosa , un saluto a tutti

  225. Acquistare con leva finanziaria (cioe’ con soldi in prestito) aumenta il tuo ROE, ovvero il ritorno sui soldi che tu ci metti concretamente (cerca l’articolo in cui ne parlo) che e’ un indicatore molto importante. E’ l’elemento fondamentale che fa dell’investimento in immobili uno strumento di creazione della ricchezza cosi’ potente. Tuttaviia nel caso di piccoli investimenti come box con vendita rapida e’ accettabile usare leva bassa o anche nessuna leva, ma non e’ quello che consiglio, a meno di non avere liquidita’ in eccesso (ma anche in quel caso, la leva finanziaria significa passare di livello con le operazioni immobiliari). Per contro oggi la leva finanziaria bancaria e’ piu’ difficile, quindi si tratta di trovare il giusto equilibrio operativo, tra cosa e’ meglio e cosa e’ rapido e fattibile.

  226. Salve Alfio, seguo spesso il tuo blog..Sono molto giovane ma vorrei iniziare un percorso di questo tipo perchè mi piace molto l’idea di potermi creare una ricchezza in modo molto spontaneo e concatenato. Fai dei corsi magari dove spieghi un po di tecniche e di regole da seguire? inoltre questi soldi iniziali…da chi me li faccio prestare?? e con quanto è giusto iniziare, cioè a che tipo di immobile avvicinarsi come primo acquisto? un immobile di valore, molto grande, piccolo..?

  227. ok, ho molta strada da fare per incominciare a capirci qualcosa, comunque grazie per i preziosi fondamenti esposti.

  228. Ragazzi aprite gli occhi! La realtà è ben diversa da come viene descritta in questo blog!
    1) Oggi è difficile ottenere mutui, se poi si hanno pochi soldi o garanzie è improbabile
    2) Comprare una casa implica anche pagare delle tasse sull’acquisto e non è aspetto da trascurare
    3) Sarà anche facile comprare casa, ma è molto più difficile rivendere
    4) Esiste la tassa sulla plusvalenza che dura 5 anni e normalmente se uno vuole fare un’operazione immobiliare ha già una “prima casa”; quindi se la si vuole rivendere subito si paga la tassa

  229. 5) Fare una società per pagare meno tasse ha comunque un costo da sostenere (non è gratis)
    6) L’IMU quest’anno sarà una MAZZATA, prepariamoci
    Personalmente ho investito in immobili, ma esistono molti disincentivi e imprevisti NON é LA BELLA FAVOLA CHE VIENE RACCONTATA QUI

  230. Mi fa sempre piacere vedere persone che iniziano presto a capire come funzionano le cose, bravo. Puoi vedere tutti i corsi che facciamo sul sito http://www.alfiobardolla.com

  231. Anche se credo che l’intenzione sia in buona fede, l’allarmismo di questo commento e’ fuori luogo. Cio’ che dici e’ vero, ma non cambia la sostanza di quello che viene descritto in questo blog. Se e’ piu’ difficile ottenere mutui ci sono piu’ investitori privati interessati a cogliere le opportunita’ del mercato, che sono certamente aumentate in questi ultimi anni. Per quanto riguarda i tuoi riferimenti sulle tasse, sono ancora meno comprensibili: certo che se si guadagna bisogna pagare le tasse. E’ un business e come tale va considerato. E se ci sono difficolta’, ricordiamoci che questo significa meno concorrenza.

  232. Qui non si raccontano favole, si mostra un nuovo modo di creare ricchezza che la maggior parte delle persone non immagina. Se hai investito in immobili sai che e’ redditizio. Giustamente bisogna saperlo fare e ci sono un sacco di cose da considerare. Ma e’ una grande, enorme opportunita’ per ottenere la liberta’ finanziaria ed e’ giusto spiegarla.

  233. la sola parola “Libertà Finanziaria” mi da molta carica e motivazione! dopo parecchi anni passati da dipendente, ho capito che non fa per me, riuscire a creare anche un piccolo reddito che ci faccia godere la vita senza spendere tutto il giorno fuori casa tra lo stress del lavoro normale è un sogno che è difficile certo ma non impossibile! complimenti davvero per il blog, spero di riuscire a seguire qualche tuo corso

  234. Ciao Alfio, volevo chiederti: ho un mutuo per la prima casa e ho la possibilita’ di investire qualche mia liquidita’.Ho pensato, con una parte abbassare rata del mutuo e l’altra di investire in una seconda casa (bilocale) a prezzo vantaggioso, che ne pensi?
    Grazie, con stima. Claudio

  235. Complimenti per il blog! ho dei piccoli risparmi da parte in banca, vorrei iniziare la mia strada verso la libertà finanziaria come possono fare? piccoli investimenti o cercare di acquistare una piccola casa con il mutuo? purtroppo attualmente non credo mi concederebbero il mutuo per via del mio contratto a tempo determinato, cosa puoi consigliare? grazie

  236. Acquistando un box senza utilizzare leva finanziaria dopo quanto è possibile rivenderlo? soprattutto a quale tipologia di tasse si va incontro all’acquisto e alla vendita acquistando tra privati? grazie Alfio

  237. ciao Alfio , cosa ne pensi del mercato immobiliare in Brasile ?

  238. Sig. Alfio mi perdoni qualche considerazione.
    Investo in Immobili praticamente da quando sono nato, e mi permetta di dirle che molte cose dette qui dentro sono del tutto errate e creano false aspettative, specie per chi è agli esordi.
    Il mercato immobiliare non è quello degli anni 60 o 70 o 80 , tatomeno quello del 2000 con cambio lira/ euro attualmente è stagnante e in calo del reale stimato tra il 13 e il 20% che non è poco. Le problematiche legate all’acquisto non sono mai mensionate da lei specie per chi non ha un gran che da garantire e vuole inziare a muovere passi in questo settore. Inutile parlare di trovare investitori, in tal caso avremmo percentuali di guadagno basate sul ruolo di Procacciatore e quindi ben più misere di quelle riportate da lei, inoltre risulterebbe abbastanza complesso garantirsi un posto sicuro all’interno dell’affare se non si è tipi da pelo sullo stomaco e una buona dose di furbizia. Detto ciò inziamo con il dire che : io compro oggi un immobile a euro 100.000 il suo valore reale attesterebbe tra i 130 e i 150.000 euro quindi stiamo facendo un affare ok , mettiamo che troviamo la banca che ci mette a disposizione la cifra di euro 100.000 già qui si commetterebbe un errore, perchè tra pratiche e spese varie se ne vanno tra i 3500 e i 7000 euro quindi ce ne occorreranno 110.000 come minimo. A questo punto l’immobile è nostro e a noi intestato ciò significa pagare tasse quindi altre spese. Bisogna considerare poi che con il mercato come è attualmente se si vuole rivendere immobile a breve termine ( sconsiglio prima di un anno e mezzo onde evitare controlli strani dalla finanza e agenzia entrate) dovremo rivenderlo anche noi ad un prezzo appetibile quindi leggermente sotto prezzo. Al che diciamo noi un immobile da 150.000 lo abbiamo acquistato ad euro 100.000 + spese e tasse varie euro 110.000/115.000 lo andremo a rivedere in proprio ad euro 130.000 quindi ammesso che riusciamo ( perchè sia vendere che comprare è un arte ed un talento) avremo guadagnato in 2 anni 15.000 euro al massimo ciò significa 7500 euro all’anno. Maa dimentichiamo una cosa….in questi due anni saremo stati soggetti a tasse ogni anno per proprietà immobile quindi andiamo a ridurre a 6000 euro circa l’anno. Maaaaa diciamo un altra cosa, il tempo di immobilizzo capitale ( 2 anni quindi 24 mensilità) il mutuo chi lo paga? sempre noi!! Quindi se non si ha la possibilità di pagarlo ci si attacca l’investimento non è fattibile ( quindi al contrario di quel che fa credere lei (L’INVESTIMENTO IMMOBILIARE NON E’ PER TUTTI E NON E’ SEMPLICE)!!! Mettiamo però che intanto affittiamo l’immoblie per coprire mutuo…ok benissimo avremmo comunque dei mesi di buco ed inoltre farebbe reddito (quindi altre tasse = altre spese).E comunque a questo punto l’investimento diventa più complesso. Ricordo inoltre che specie nelle grandi città alle spese dovete aggiungere anche quelle condominio, nettezza urana, ecc..ecc. Attenzione a chi propina metodi facili di fare i soldi e di farli fare a tutti, l’investimento immobliare è sicuramente redittizio ma non alla portata di tutti!!E certamente non con le metodiche qui rappresentate.

  239. Ho investito in qualche centinaio di affari immobiliari e tengo seminari di formazione sull’argomento da 7 anni. Ho sempre insegnato e continuero’ a insegnare cio’ che funziona che si e’ evoluto ovviamente da 7 anni a questa parte. Cio’ che legge nel blog sono informazioni base divulgative, ma invito sempre i lettori ad approfondire l’argomento, non necessariamente facendo i miei corsi, chiunque puo’ imparare da se’, come ha fatto lei, come ho fatto io, come hanno fatto tutti gli investitori immobiliari. Quindi la ringrazio del suo feedback, ma la posso rassicurare che nei miei corsi spiego cose molto dettagliate e testate e funzionanti oggi.

  240. Ho valutato alcune opportunita’ perche’ mi piace andarci in vacanza. Si possono fare affari, ma come ogni mercato caldo, presenta anche tante trappole. E comunque gestire un investimento all’estero e’ sempre piu’ complesso che farlo a casa propria, questa e’ un regola generale che dico sempre.

  241. E’ una domanda a cui non si puo’ rispondere in assoluto. Dipende dal prezzo pagato, dal box, dalla localita’ e in definitiva, dalla domanda e offerta. Sono tutte cose devi conoscere prima di investire, per la tua specifica situazione.

  242. Marta, inizia aumentando la tua conoscenza. Puoi farlo da sola, sul campo, con esperienza personale, oppure con i corsi che a fronte di un impegno finanziario, ti fanno risparmiare tempo ed errori. Ma assolutamente, prima di toccare i tuoi soldi e farli lavorare, imparara come fare e scegli cosa pensi sia piu’ indicato per te (investimento immobiliare, trading, business…).

  243. E’ una possibilita’, anche se devi valutare la situazione finanziaria che ti trovi poi a dover gestire. E comunque rimane da vedere se riesci ad ottenere qualche leva finanziaria avendo gia’ un mutuo (difficile, ma con liquidita’ potrebbe essere possibile). Ovviamente piu’ metti tua liquidita’, piu’ si abbassa il ROE e quindi la profittabilita’ dell’operazione. Queste sono valutazioni generali, non posso andare nello specifico, ma volevo che ragionassi su questi elementi.

  244. Il mio consiglio per te e’ magari di leggere qualcuno dei miei libri e capire su cosa ti senti piu’ portato, se investimenti immobiliari, se trading, se business. Solo dopo puoi scegliere eventualemente il corso per approfondire e… partire. Prosegui cosi’.

  245. Salve, una domanda mi sorge spontanea: chi garantisce che le quotazioni degli immobili saliranno?

  246. Nessuno garantisce che le quotazioni degli immobili saliranno. Ecco perche’ da 7 anni io spiego che la regola N.1 dell’investimento in immobili e’ comprare bene, con almeno il 35% di sconto.

  247. Ciao Alfio, ho partecipato al tuo corso. Mi sono aggiudicato il mio primo immobile all’asta ad un buon prezzo. Ho acquistato a nome di mia moglie che lo dichiarato come prima casa ma non ha trasferito la residenza (la legge dice che non è obbligatoria se si vive nello stesso comune)
    Adesso però ho il problema di dover gestire la plusvalenza. Come posso procedere. Grazie a presto nel mio prossimo corso immobiliare.

  248. Ciao Alfio,
    vorrei molto investire in immobili, è un progetto che ho fin da bambino, e credo di avere molto occhio.
    Sono un libero professionista , con poche credenziali per avere un prestito bancario .
    Non ho capitale liquido , ma possiedo un appartamento come prima casa a Milano ,senza mutuo.
    Cosa mi consigli?
    – vendere l’appartamento e andare in affitto, ed usare il capitale per l’investiemnto in un nuovo acquisto come prima casa? per poi rivenderlo?
    -chiedere un mutuo liquidita sul mio appartamento ?

  249. Entrambe le possibilita’ sono valide, ma chiaramente la cosa importante e’ che tu trovi l’immobile da acquistare e rivendere. Indubbiamente con liquido lavori meglio, ma dipende dall’operazione che puoi avere tra le mani. E considera la terza opzione, trovare un socio con capitale. Se pensi di avere molto occhio o comunque di essere portato, inizia a cercare e vedi come ti trovi nella realta’.

  250. Salve Sig. Alfio,
    io devo dirle che sono d’accordo con il commento del Sig. Giorgio di aprire, non posso credere che uno come lei possa aver scritto un articolo così.
    Fermo restando che ogni investimento ha il suo rischio, fare dei conti (mi permetta di chiamarli “della serva”) come quelli fatti da lei nell’articolo richia di far cadere nel tranello dei soldi facili chi legge.
    Lei sa benissimo che non esattamente così semplice, nei suoi conti non ha fatto evidenza delle spese d”acquisto (10% circa del valore commerciale), tasse varie (IMU, acqua luce gas tarsu ecc) e varie e converrà con me che il 300% di cui parla è di gran lunga soprastimato.
    Se poi ti ritrovi con un mercato come quello italiano di questi tempi o addirittura in una bolla immobiliare il rischio è di rimetterci l’osso del collo.
    Non alimentiamo false speranze
    PS: I milionari non sempre fanno investimenti immobiliari, molto spesso sono speculazioni immobiliari che sono ben altre faccende
    Cordialmente
    Alessandro

  251. L’articolo e’ stato scritto prima della situazione attuale come puo’ vedere dal numero dei commenti, quindi non poteva tenere conto delle condizioni di mercato di oggi. Ma i fondamenti rimangono, ovvero il vantaggio di non acquistare con propri soldi. Se poi le percentuali sono diverse oggi, le dico che sono diverse da immobile a immobile, quindi l’articolo non e’ basato su una situazione reale, ma semplificata, come ho scritto spero chiaramente. Se il suo commento significa che bisogna fare bene i conti, sono d’accordo con lei al 100%, se invece e’ una critica basata sui numeri specifici, senza considerare il contenuto generale e importante dell’articolo, allora non sono d’accordo. Il punto importante e’ questo: questo sistema funziona da quando ci sono immobili, banche e investitori. Variano le condizioni di mercato, variano le percentuali, varia la difficolta’ di portare a casa l’affare, ma il meccanismo e’ questo. Io sono l’ultimo che vuole alimentare false speranze, ma sono il primo a dire che bisogna capire il sistema. Fermarsi ai dettagli quando si impara, non serve.

  252. Alfio secondo me acquistare senza soldi cioè tramite un mutuo bancario è utile quando non si ha una propria disponibilità finanziaria a coprire il costro totale dell’immobile.Io ad esempio ho da poco acquistato un immobile al costo di 125.000 euro tramite soldi propri senza contrarre alcun mutuo anche se ad un certo punto sono stato molto indeciso se pagarlo per metà col mutuo e metà personalmente…però alla fine ho voluto evitare il mutuo considerando gli interessi con i quali vai a pagare l’immobile magari 15.000-20.000 euro in piu del valore totale.Tra qualche anno se volessi rivenderlo potrei avere un margine di guadagno di 20000-30000 euro considerando che la zona circostante all’immobile è in centro e nelle zone limitrofe ci stanno l’università,centri commerciali, mare,ecc…Secondo te ho fatto bene ad acquistare sono con fondi personali?

  253. Giuseppe, nell’articolo che commenti spiego chiaramente come la penso e cosa raccomando di fare. Secondo me non hai fatto la miglior scelta dal punto di vista finanziario. Ma i soldi sono tuoi e sei padrone di decidere come usarli.

  254. Bhe molto semplificato e i conti sono molto arrotondati.
    Già era difficile prima del 2008 che le banche concedessero mutui al 90%…. figuriamoci ora…
    Secondo me ora conviene comperare immobili con finanza propria in quanto i costi dei finanziamenti sono alle stelle e poi aumenta la leva di sconto avere la cifra già disponibile…
    Grazie

  255. Ciao Alfio, trovo molto interessanti i tuoi spunti.
    Avrei però bisogno di un chiarimento: perché sarebbe più conveniente investire chiedendo un prestito in banca che non con liquidità propria?

  256. Perche’ usando soldi di altri (investitori o banca) il ROE, ovvero il ritorno sui soldi che metti tu e’ molto piu’ elevato. Se metti liquidita’ tua non investi con leva finanziaria, che non e’ in assoluto un male (oggi con liquidita’ si possono fare affari molto interessanti), ma non sfrutta l’opportunita’ che i soldi “esterni” ti danno.

  257. Correttamente, come dice, i conti sono semplificati e l’operativita’ oggi, rispetto a quando ho scritto questo articolo, e’ cambiata per via della stretta creditizia. Io oggi consiglio di investire diversamente rispetto a 5 anni fa e sicuramente piu’ con investitori privati (persone che hanno liquidita’) e meno con le banche. Anche lavorare con soldi propri oggi e’ interessante, nel settore delle vendite a stralcio, per esempio o in generale con i molti “don’t wanter” che ci sono (persone che devono vendere), in questo modo non usando la leva finanziaria, ma approfittando dei grandi sconti che si possono ottenere con il liquido. Tuttavia, il discorso rimane valido ancora oggi per far capire a chi non conosce queste cose come e’ possibile usare le leva finanziaria per guadagnare (che oggi puo’ non essere bancaria).

  258. Buongiorno Alfio, vorrei chiederle cosa ne pensa dell’investimento in immobili commerciali, non tanto come trading ma per metterli a reddito. Lo ritiene un investimento poco liquido oppure una buona soluzione per una rendita passiva?
    Grazie

  259. Lo considero un buon investimento, perche’ ci sono strumenti finanziari interessanti che aiutano questo tipo di operazioni e perche’ la gestione dell’inquilino e’ molto piu’ semplice e flessibile. Tuttavia richiede competenze anche superiori a quelle degli immobili per uso abitativo, quindi non va fatto in maniera hobbistica. Ma se si sa come fare e’ sicuramente una ottima strategia di investimento.

  260. Buongiorno Alfio scusami se ti disturbo ma ci tengo a farti una domanda. Io come tanti altri purtroppo viviamo una situazione di grande precarietà, io fino circa 4 anni fa ero una persona semplice avevo una buona liquidità finanziaria e un posto di lavoro. Un giorno la mia banca attraverso un suo promotore mi propone un ottimo investimento della mia liquidita che sarebbe servita x acquistare la mia casa. Morale della favola io da ignorante e ingenuo ho creduto ai loro bei discorsi poi dopo circa 3 anni all’inizio della crisi e crollo delle borse mi son ritrovato senza nulla scoprendo che l’investimento garantito era di carattere azionario e sui paesi emergenti. Non solo ma mia moglie perde il lavoro ed io l’ azienda dove lavoro ha delle flessioni. Oggi mi ritrovo con un mutuo alle spalle x l’acquisto della casa e nn avere piu soldi x dare da mangiare alla mia famiglia.
    Sai qui leggo tanti ottimi presuposti x ritrovare la felicità ma come posso io e quelli nella mia stessa situazione a far si che questo avvenga, visto che ormai siamo cani in gabbia delle banche?
    Sai Alfio nn sò piu se vale la pena vivere visto che ormai mi è stato portato via tutto e sopratutto i miei sogni che mi rendevano felice e poi il rimorso che mi logora cosa insegno ai miei figli visto che oggi nn sono stato capace di nulla.
    Vorrei riavere ciò che mi è stato rubato e la cosa piu bella sarebbe che tutti coloro come me, abbiano un riscatto dalle banche che ci hanno tolto tutto.
    Alfio so che tu nn sei responsabile di nulla ma ti prego se puoi aiutare me e tanti altri nella mia situazione sarebbe la piu grande vittoria della tua vita so che tu hai le capacità aiutaci Alfio e noi tutti saremmo testimoni della tua grandezza. Grazie e spero di sentire grandi notizie da te

  261. Ciao Alfio, consigli in tutti i casi di comprare sempre con un mutuo o per te cambia qualcosa se si vuole mettere a reddito l’appartamento con un affito, grazie anticipatamente per la risposta

  262. Se vuoi mettere a reddito e con gli incassi dell’affitto pagare il mutuo, potrebbe essere che il tuo saldo sia negativo. Se invece hai liquidita’ comprare per mettere a reddito potrebbe essere interessante, ma chiaramente non sfrutti la leva finanziaria. Oggi il mercato e’ certamente piu’ orientato all’investimento con liquidita’ e messa a reddito, rispetto a 5 anni fa, tuttavia, dipende da molti fattori, sia relativi alla tua situazione che a quelli dell’immobile, della zona, della citta’ in cui operi.

  263. Gabriele, gli errori li fanno tutti. Servono a maturare e renderci piu’ forti. Sapessi quanti ne ho fatti io. L’errore non e’ un problema, il problema e’ non usare questo errore per cio’ che ci insegna. Dall’errore che hai fatto hai imparato una cosa: non puoi delegare a nessuno la tua prosperita’. Se dai i tuoi soldi a qualcun altro confidando che te li faccia crescere, non sei molto diverso da Pinocchio che ha dato i soldi al Gatto e la Volpe. Questo l’hai imparato a tue spese. Ora si tratta di capire cosa puoi fare. Ora tua moglie ha tempo libero e puo’ mettersi a studiare anche lei e insieme vedere cosa potete fare per cambiare le cose relativamente ai soldi. E riguardo ai tuoi figli, puoi fare tantissimo. Prima insegni loro le cose giuste da fare relativamente al denaro e meglio sara’. Cosi’ loro non faranno i tuoi errori, partiranno da una posizione di vantaggio rispetto a te. Il tuo ruolo di genitore non e’ di essere perfetto, ma di essere una guida. E per guidare devi sapere dove ci sono i pericoli, anche se li devi provare sulla tua pelle. Cio’ che ti dico e’: pensa a cosa puoi fare ora nella tua situazione. Stai studiando come funziona il denaro e la ricchezza, come si puo’ produrre (non certo lavorando da dipendenti e dando i propri risparmi ad altre persone senza nemmeno sapere cosa ne faranno). Studia, capisci, metti in pratica. Anche, te lo ripeto, assieme a tua moglie. E con l’obiettivo di imparare cose importantissime, che potrai insegnare ai tuoi figli. Tutti sbagliano, la differenza la fa, cosa fai con i tuoi errori, come li usi per diventare migliore, piu’ esperto e alla fine, far funzionare le tue cose. Prima eri in una situazione che credevi sicura, ma invece era a rischio perche’ ignoravi cio’ che ti poteva mettere in pericolo. Ora non hai soldi, ma come persona sei certamente piu’ esperto. Usa questa esperienza che hai conquistato a duro prezzo: se sei qui a leggere questo blog e interessarti a queste cose, puoi farlo.

  264. ciao alfio ,ho un’affare immobiliare che costa 1.300.000 euro dispongo solo di un terzo la banca non mi finanzia il resto perchè guadagno 1500 euro mese che si fà se in un anno a seguto di compromesso nn riesco a reperire la somma oppure qualcuno a cui cedere l’affare ??

  265. Franco, il problema non sono i soldi, ma la tua testa. Perchè guadagni 1500€ al mese e per cominciare vuoi fare un affare che vale quanto 72 anni di lavoro. Creare denaro è come uno sport. Non puoi iscriverti alla maratona di New York se non hai nemmeno mai fatto jogging. Come per lo sport ci vuole allenamento, devi esercitare la tua mente. A cosa? A gestire lo stress, la paura e l’euforia che derivano da tanti soldi. Il mio consiglio: lascia perdere (tra l’altro gli affari si fanno usando i soldi della banca, non i tuoi) e concentrati invece su un affare alla tua portata. Un monolocale acquistato con cessione di compromesso per esempio, un’operazione che puo’ farti guadagnare in poche settimane almeno 20-30.000€. Fatti le ossa in questo modo e poi lanciati su operazioni più ambiziose. L’obiettivo è fare soldi, ma senza lasciarci le piume.

  266. prendere denaro a prestito nonostante ne abbia la disponibilità ha senso solo se ho la possibilità di investire in maniera altrettanto efficiente il restante denaro. ma prendere soldi a prestito x comprare un immobile e tenere delle liquidità ferme non è conveniente per il semplice fatto che il denaro ha un costo. lo sfruttamento della leva fin è utile in un ottica di sfruttamento più efficente della risorsa denaro.

  267. Ciao Alfio, ci siamo incontrati qualche anno fa durante il corso investire in immobili, ti ringrazio perché mi è stato molto utile per concludere diversi affari.
    Non ho ancora avuto la possibilità di partecipare ad uno dei corsi successivi ma lo farò presto, oggi vorrei chiederti cortesemente un consiglio. Ho individuato un ottimo affare si tratta di un grande appartamento frazionabile in altri tre appartamenti, considerando che non ho i requisiti per le agevolazioni prima casa e considerando anche tutte le spese per il successivo frazionamento, vorrei chiederti se è più conveniente acquistarlo comunque da privato è frazionarlo ho costituire una società immobiliare? Ti prego cortesemente di aiutarmi a valutare i pro e i contro e magari discutere anche di collaborazioni. Se preferisci puoi contattarmi anche in privato.
    Grazie Alfio

  268. Di quei € 30.000 tolta plusvalenza del 20%, tasse come acquisto su seconda casa, rogito, ecc.. (sempre che riesci a vendere in questo momento di mercato stimando quindi un tempo di 8 mesi) non è che ti rimane molto in tasca…

  269. Buongiorno Alfio, io assieme ad un mio carissimo amico abbiamo aperto una società srl e acquistato un lotto di terreno edificabile, da lottizzare, nel 2007 accedendo un conto corrente ipotecario di 100.000 €.
    Adesso abbiamo ancora il terreno che dalla ultima perizia è stato valutato 540.000 €, abbiamo tutti i progetti pronti e le autorizzazione del comune per fare i lavori di lottizzazione ma purtroppo non abbiamo più fondi per proseguire il progetto e per lo più la banca comincia a farsi sentire per il rientro del capitale prestato.
    Avrei il piacere di avere una sua opinione e consiglio di come affronterebbe lei questa situazione di stallo.
    Grazie e complimenti per il blog

  270. Esatto Emanuele, prendere i soldi a prestito in quel contesto ha senso se hai sviluppato Educazione Finanziaria.

  271. Ciao Fabio, grazie per l’apprezzamento. Purtroppo non posso dare consigli individuali sul blog, perchè ci sono elementi che vanno valutati con attenzione.
    Ti faccio contattare da un mio collaboratore.

  272. Ciao, fai conto che NON hai 10.000 euro , ma hai individuato un ottimo business immobiliare.VAi in banca parli con il direttore e appena accenni ad un immobile,o, o ancor meglio ad un immobiliare srl ti dice se sei pazzo o che cosa. La realtà,e che ad oggi, le banche non prestano soldi PER UN MERCATO in seria difficoltà. Per cui penso che se sei forte con i tuoi soldi bene se no dimmi quel’è la tua banca che ci faccio un giro. grazie

  273. C’è solo una cosa peggio della malafede.. la superficialità. Mi auguro che la gente non si basi su questi articoli per decidere su cosa investire, altrimenti la superficialità dello scrittore si unisce a quella del lettore e nascono le tragedie.

  274. Peggio della superficialità c’è l’ignoranza, nel senso etimologico del termine. Ignori come funzionano davvero le cose. Ecco perchè pensi che se una cosa è più semplice di quello che pensavi, credi che ci sia il trucco.

  275. e se la banca non ti presta i soldi ?
    andiamo da alfio

  276. Articolo molto fresco, informazioni molto utili, grazie

  277. Caro Alfio non sono d accordo!!

  278. Io sono della generazione di internet per me non può esistere un mondo senza internet e pertanto senza condivisione e informazione purché questa informazione abbia un nesso logico e fondata su solide ragioni. Ogni qualvolta che leggo articoli banali, poveri di argomentazioni, qualunquisti, ingannevoli e sopratutto mendaci come l’articolo del Sig. Alfio mi rendo conto che questo fondamentale strumento, il quale è internet, può essere tremendamente dannoso per molti. Scrivere un articolo del genere già nel 2009 e sopratutto non rimuoverlo di questi tempi è un azione meschina volta e finalizzata al solo scopo di lucro mentre sono convinto che qualsiasi cosa si voglia esternare scrivere e condividere debba essere basata su una responsabilità sociale che ahimè è ormai cosa rara; a ragione sopratutto dell’abbondante povertà di cultura finanziaria che c’è in giro che non pochi danni compie. Non entro in merito alle argomentazioni o meglio al testo dell’articolo perché nulla c’è da argomentare, una sola cosa la osservo ai primi righi quando si dice: “Qualche tempo fa, ho confrontato business, Borsa e immobili. E abbiamo visto come ci sia un grosso vantaggio a investire in immobili: la banca ti presta i soldi per farlo”. Per favore Sig. Alfio indichi gli studi, comprovi l’analisi alla base della sua affermazione, citi per favore i dati di cui le fonti e per favore…lei ci campa con questo lavoro ok ma responsabilità, responsabilità Alfio perché come c’è stata Brexit c’è gente che si può bere da roba.

  279. Ginevra, sottoscriverei questo articolo milioni di volte. Il segreto per investire in immobili è usare la leva finanziaria, ovvero usare soldi di terzi (banca, soci, parenti etc…)

  280. Il problema e che se compri una casa come prima e la rivendi prima dei 5 anni ne devi comprare un’altra entro l’anno della vendità senò ci paghi molte tasse o sbaglio?

  281. Questo articolo è stato scritto nel 2009, anno in cui ho comprato un appartamento a 165000 euro. Oggi l’ho venduto con tanta fatica a 130000 perdendo tra interessi (e menomale che ho fatto un variabile con LTV 70% che si è dimostrato la scelta migliore) e capitale ho perso almeno 60000 euro….sarebbe stato meglio andare in affitto….altro che investire nel mattone….le case non valgono più nulla!!!!! Perchè mai una casa acquistata oggi, dovrebbe/potrebbe essere venduta ad una cifra maggiore tra qualche anno? Su quale logica scientifica/economica? Mah….

  282. Oggi l’ultima cosa che un investitore, o chiunque abbia un pizzico di conoscenza finanziaria, farebbe è investire sul mattone!

  283. Ciao luca,
    è un’opinione, senza basi empiriche, ma sempre un’opinione.

  284. Buonasera sono marco volevo un’ informazione io ho acquistato la seconda casa ma devo aspettare 5 anni per il discorso tasse sulla plusvalenza quindi se ci voglio guadagnare sull’immobile devo aspettare 5 anni il discorso di venderla dopo un anno per pagare il mutuo come diceva lei vale solo per la prima casa no? Grazie

  285. Ok, benissimo, è tanto che ti seguo @Alfio e sono d’accordo sulla leva. Come fa una persona che non ha uno “stipendio fisso” ad ottenere un prestito e quindi ad utilizzare la leva?
    L’esempio mi riguarda direttamente…..
    Ciao e grazie di ciò che condividi 🙂

  286. Io non conosco Alfio, non ho mai frequentato un suo corso, ho letto qualcosa, qua e là nei blog su internet. Devo ammettere che mi sono riscontrato con il suo modo di pensare con il suo modo di agire. Sicuramente parla con una esperienza maturata alle spalle. Sa cosa dice . Io penso questo perché anch’io sono riuscito a fare molte cose ho appena 36 anni sono diventato padre mentre ancora frequentavo il liceo. Con tutte le situazioni legate al caso sono cresciuto da solo con mia mamma che faceva la donna di servizio.Ho un lavoro fisso da appena 7 anni . Anche se ho lavorato sempre fin da bambino ma purtroppo in nero. Anche a mia mamma hanno pignorato un appartamento e abbiamo incassato un bel colpo. Io avevo appena 14 anni è proprio da lì è partito tutto.”La Fame” è lei che ti dà la forza di emergere far diventare la necessità una virtù. Bene io ho quasi raggiunto oggi la mia indipendenza finanziaria anche se continuo a lavorare da dipendente. Ma si sa zucchero non guasta bevanda ho acquistato o venduto ho dato in affitto. E continuo a farlo. E quando a qualche amico o parente do qualche consiglio, per aiutarli, la reazione è la stessa di alcune persone in questo blog. Come se io fossi pazzo o fossi nato ricco ( neanche adesso lo sono) ma mi sento molto sereno economicamente almeno non devo sperare sulla ipotetica pensione

  287. Ciao io vorrei tanto un consiglio. Posseggo un monolocale pagato 40 mila euro che si trova nel centro della città. L ho sistemato ed ora è veramente carino, lo affitto per 450 euro mensili. Ora ho l’esigenza di prendere casa più grande. Mi conviene vendere monolocale considerato che il coinquilino di giù è disposto ad acquistarla per 80 mila euro
    oppure con l affitto mensile mi conviene pagare il mutuo (prima casa) ? Grazie se potrai e potrete rispondere.
    Alessandra

  288. Ciao Alfio, ho la massima stima per te, però penso che per una persona che non ha soldi in banca, non possiede immobili e non ha un buon contratto a tempo indeterminato, si impossibile riuscire a farsi dare dei soldi dalle banche per poter comprare un immobile .
    Quindi penso che il discorso sia; “Come acquistare immobili senza denaro… se però hai già molto denaro in banca e una fonte di reddito che garantisca la possibiltà di poter pagare le rate del mutuo”
    Quindi se sei povero, difficilmente potrai cambiare la tua situazione .
    Sono sempre pronto a cambiare idea, ma non credo di sbagliare .

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