La casa è un'attività o una passività?

La casa è un'attività o una passività?

Siamo cresciuti con la credenza popolare italiana che “la casa” sia per definizione un investimento in quanto nel tempo si rivaluta. Sei davvero sicuro che sia così? Prova a pensare alle varie crisi del mercato immobiliare o ai periodi in cui sono calati parecchio i prezzi.

In realtà quello che ti voglio spiegare in questo articolo è che né le crisi né il calo dei prezzi rappresentano il principale problema. Sai perché?

Perché la tua casa è una passività e non un’attività

Prima di tutto, voglio darti una definizione semplice ed efficace di questi due concetti: un’attività è qualcosa che porta soldi nelle tue tasche, mentre una passività è qualcosa che leva soldi dalle tue tasche.
Quindi, la prima produce cashflow positivo, la seconda invece genera cashflow negativo. Se non ti è ancora chiaro, ecco due esempi:

  • Un business profittevole è una forma di attività perché ogni mese porta soldi nelle tue tasche (tra qualche riga capirai perché ho volutamente evitato di parlare di immobili);
  • Un prestito che rimborsi mensilmente è un esempio di passività perché ogni mese leva i soldi dalle tue tasche.

Ora, sulla base di questa teoria, cosa pensi che sia la casa?
La casa di proprietà è chiaramente una passività perché, se ci vivi, sei costretto a spendere soldi per la manutenzione, il riscaldamento, le tasse e altro ancora.
Molti Italiani, cresciuti ed educati nel mito del mattone, fanno fatica a digerire questo concetto. Lo vedo quando lo spiego a Wake Up Call, l’evento di Finanza Personale più grande d’Europa. Inizialmente mi guardano con gli occhi increduli anche se poi, andando avanti, questo nuovo ragionamento diventa più chiaro e lineare.
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Se pensi che la casa di proprietà dove vivi – che chiaramente preleva soldi dalle tue tasche – sia un’attività, allora anche un’automobile, un elettrodomestico, i gioielli e qualsiasi altra cosa che hai comprato (magari a rate) e possiedi, sarebbe un’attività.
Quello che devi sempre ricordare è che un’attività non ha niente a che fare con il possesso o con la fisicità, con la “roba”, ma solo con il fatto che ti porta denaro.
Per esempio, i libri che ho scritto sono per me un’attività anche se non li possiedo (sono in possesso dell’editore) e non li sento fisicamente (vengono distribuiti nelle librerie e online).

“Ok, ma se pago un affitto butto via i soldi”

Questa è l’obiezione classica che mi fanno i corsisti durante i seminari e i fan sulle mie pagine social. E’ sicuramente un’affermazione comprensibile ma solo se si pensa che il fatto stesso di “avere” una casa sia un’attività. Come ti ho detto prima però, la casa di proprietà è una passività.

“Almeno con il mutuo ho qualcosa che mi resta.”

Ecco la seconda affermazione… sbagliata. In realtà, quello che resta è un debito per la maggior parte della tua vita perché la casa che compri con un mutuo per andarci a vivere non è tua, ma della banca che ti presta i soldi.
Sai perché il debito che fai mensilmente per pagare il mutuo della tua casa è ben diverso da quello che fai mensilmente per pagare l’affitto? La risposta è semplice: il primo è un debito cattivo, mentre il secondo è un debito buono.
Vivendo in affitto infatti mantieni intatta la tua capacità di chiedere un mutuo per i tuoi investimenti immobiliari.
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La banca infatti è disponibile a farti un mutuo per una casa – magari come prima casa così hai tassazione agevolata – perché non ne hai un altro. Se invece hai già il tuo mutuo è molto difficile se non impossibile.
Capisci a questo punto che l’affitto diventa un investimento per creare la tua libertà finanziaria: contemporaneamente hai un tetto sulla testa e mantieni intatta la capacità di fare debito buono, cioè quello per una casa da investimento.
La casa da investimento infatti è un’attività perché ti genera reddito: tra le varie soluzioni percorribili, ad esempio, puoi rivenderla con un sovrapprezzo o metterla in affitto.
In questo articolo, ti ho spiegato uno dei concetti più importanti dell’investimento immobiliare e della libertà finanziaria in generale. Ora che hai qualche informazioni in più per rispondere, consideri la tua casa di proprietà un’attività o una passività?
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Alla tua libertà finanziaria,
Alfio Bardolla

Questo articolo ha 231 commenti.

  1. Personalmente ho già provato e posso assicurare che le banche non prestano nulla se non hai uno stipendio sostanzioso (da lavoro dipendente che tutti i formatori criticano, ma guarda caso è solo quello che ti permette di avere i soldi, almeno dalle banche). Ho presentato dei progetti, seguendo i consigli letti nei libri di Robert Kijosaki e di Robert Shemin (da cui lei ha attinto molto – non me ne voglia) ma non c’è stato nulla da fare. In Italia non si può fare all’americana, ripeto ci vuole uno stipendio, le banche se ne fregano dei progetti vogliono avere tra le mani una busta paga sostanziosa e poi ti realizzi tutti i progetti che vuoi. Nel caso che lo stipendio sia scarso allora addio sogni di gloria. Per quanto riguarda il fatto che il mutuo sia una passività, se dovessimo seguire il ragionamento di tutti questi formatori non dovremmo comprare nulla, (auto, frigo, televisore ecc..) neanche il cibo perchè sono delle passività, non dovrei comprare la chitarra per soddisfare una mia passione perchè in questo caso l’acquisto sarebbe una passività e via di questo passo. Ragioniamo: quelle che chiamate passività alla fin fine sono necessarie perchè non tutto quello di cui un essere umano ha bisogno produce reddito, spero che almeno in questo sia d’accordo con me.Infine anche se uno fa il mutuo per acquistare un appartamento che poi affitta, con quei soldi ci paga il mutuo, ma poi lui si deve in ogni caso pagare l’affitto della casa in cui vive con il soldi dello stipendio ed è in ogni caso in passività. Questo succede perchè ci sono città in cui il prezzo dell’affitto è inferiore alla rata del mutuo, o al massimo alla pari e non guadagna, quindi io dico che in queste città non si può parlare di cashflow, al massimo si può rivendere l’immobile e quadagnare su quello.
    Pertanto alla domanda, se conviene o meno acquistare la propria casa io risponderei dipende in quale zona d’Italia abiti. Se abiti in una zona in cui l’affitto è inferiore alla rata del mutuo, allora conviene comprare se uno vuole a tutti i costi la proprietà se no va in affitto per pagare di meno e finisce lì.

  2. No, Giuseppe, non dipende dalla zona d’Italia. Dal punto di vista finanziario non conviene mai comprare la casa dove si abita e l’ho spiegato nel mio articolo. Riguardo alle banche che non prestano sui progetti non e’ vero in assoluto: non prestano al primo venuto anche se ha un buon progetto. Ma se le ha una storia di investitore prestano eccome, anche oggi (sia pure piu’ difficilmente). Io continuo a dire che le banche non sono l’unico modo per ottenere soldi per i propri progetti e finche’ non si inizia a pensare in modo piu’ ampio non si esce dal tunnel. Infine riguardo al fatto che i beni di consumo siano passivita’ la risposta e’ ovvia: lo sono. Sta a lei decidere se vuole pagare la rata dell’auto nuova o quella di un investimento immobiliare. Apprezzo che lei studi e faccia le sue riflessioni, pero’ vedo che vuole essere rassicurato sulle sue convinzioni che non sono quelle della liberta’ finanziaria. E ovviamente io non posso rassicurarla: non funziona come crede lei, cio’ che scrivo e insegno e’ il modo per creare liberta’ finanziaria. Poi ognuno deve decidere se vuole pagare il prezzo. Se gratificarsi oggi e non investire, oppure se fare sacrifici oggi e investire per gratificarsi domani. Che tipo di chitarra si puo’ comprare domani quando e’ diventato finanziariamente libero? Magari quella dei suoi sogni che oggi non puo’ permettersi.

  3. Caro Bardolla
    per me sei un genio, un mito da seguire.Anch’io avevo la casa in proprietà, ma a causa di eventi straordinari che non dovevano accadere ho dovuto venderla ed adesso sono in affitto e cerco la mia libertà finanziaria.
    Davvero complimenti
    Danilo Dal Ri

  4. Io penso che valga la pena di comprarsi la casa di proprietà , ci puoi abitare 10 anni e poi rivenderla , diventa un investimento , può essere una prima casa la prima volta per te e la seconda per tua moglie nel frattempo sono passati 20 anni e hai rivenduto la casa 2 volte. Io investo anche in immobili e sinceramente ci sono tante grane anche per trovare a chi affittare , preferisco fare treding con qui soldi.
    Grazie per l’opportunità. Giovanni

  5. Caro Alfio, la tua teoria presuppone che si acquisti la casa con un mutuo.
    Se invece la si acquista senza fare mutui, credo che il discorso cambi.
    Io ho una casa di proprietà più due mansarde, acquistate senza fare mutui. Le due mansarde mi fanno anche reddito. Ci pago le bollette e le tasse. Almeno non ci vado a predere e non ho rate da pagare.
    Lo so, si può fare di più. Ma non butterei via questo.

  6. Salve Bardola, ma se uno a causa di evendi inderiderati si trova pieno di debiti e con il mutuo quale puo essere la soluzione miglio oltre il ricorso alla banche.Se vende copre le passività e non gli rimane niente
    cioè valore della casa + passivita debitoria verso banche, ora se il capitale è superiore al debito conviene matenete il capitale no, altrimenti uno perde tutto, faccio notare che a deferrenza dell’america in italia il prezzo degli immobili tiene bene anche se c’è stato un calo, tiene anche per la qualità degli immobili italiani che non è certo quella americanaììì per qunto riguarda gli affitti i prezzi nelle città medio grandi si aggira per un appartamento che va da mq.80 a 120 €. 500/850+condominio oltre deposito cauzionale 3 mensilità in anticipo.
    Grazie per i consigli e la risposta Attilio.

  7. Caro alfio,tu la sai lunga perche si vede che avevi possibilita e in piu ti sara andata sempre bene.
    io per esempio ho fatto quello che dici tu, circa 10 anni fa, ho acquistato una casa anzi una villa con
    160 milioni di vecchie lire,ho dato 50% subito e il restante 50 con mutuo.Feci fare un pochi di lavori spendendo altri 50.000 euro e venne fuori una reggia.
    dopo tre anni la feci valutare da un esperto che disse
    che valeva a quel punto 330.000 euro,bene la misi in vendita e dopo tre anni ancora non ero riuscito a
    piazzarla nonostante avessi calato il prezzo di 100.000
    ebbene sono riuscito a vendere la casa per 160.000
    quindi tutto quello che tu dici e’ aria fritta.
    se vuoi puoi rispondere privatamente 339-4405905

  8. Ciao Alfio, un paio di anni fa ho comprato casualmente il libro ” I SOLDI FANNO LA FELICITA’ ”
    e da allora mi hanno affascinato le tue teorie sugli argomenti trattati e in particolar modo sugli immobili; ho sempre cercato di iscrivermi a uno dei tuoi corsi ma per un motivo o per un altro non mi sono mai iscritto. finalmente pochi giorni fa mi è arrivata una delle tue e-mail con il calendario dei corsi e con il supporto di un amico sono riuscito ad iscrivermi per le date del 3-4 ottobre; non vedo l’ora di partecipare per capire da vicino i consigli pratici per entrare in questo mondo affascinante degli immobili e di capire definitivamente il concetto dell’errore che la maggior parte di noi commette con l’acquisto della casa di proprietà.Ciao a presto

  9. sono d’accordo,non conviene investire dove gli immobili hanno un costo molto alto,ma in provincia è conveniente perchè si può comprare ed affittare,in questo modo si possono fare investimenti immobiliari multipli.

  10. in provincia SI’ agli investimenti immobiliari,compra ed affitta,la proprietà cresce!

  11. Non è semplice trovare da affittare… lo dico per esperienza

  12. Nel caso di una casa avuta in eredità come ci comporta?

  13. Se non ha ottenuto profitti dalla sua operazione immobiliare probabilmente non ha fatto bene i conti prima. Per esempio pagare 50% in contanti e’ in linea di massima sbagliato, a meno che non si ottenga un prezzo super stracciato. E in ogni caso c’e’ sempre il rischio come in tutte le cose. Se a lei non e’ andata bene un’operazione e’ doloroso, ma e’ un insegnamento ed e’ importante per lei capire cosa ha sbagliato, perche’ sicuramente ci sono stati degli errori, ma fanno parte dell’apprendimento. Se sa imparare dai suoi errori la prossima volta il business potra’ essere profittevole. Vada avanti, non si scoraggi.

  14. Salve Alfio,sono socio di una s.n.c.che possiede 2 abitazioni intestate alla societa’dove abitiamo io e mio padre piu’ un laboratorio artigianale dove abbiamo la produzione di mtq.400.con un valore complessivo commerciale di 800.000,00 euro gravato da mutuo ipotecario di 370.000,00 euro.Purtroppo l’attuale lavoro non ci consente grossi margini e sto’ facendo un piano di fattibilita’ per aprire un nuova attivita’ commerciale ma la banca al momento non mi mi da’ credito per avviarla.Posso finanziarla senza passare dalle banche?Cosa posso fare?Grazie se mi vuoi dare una risposta.Non riesco attualmente a partecipare al corso per motivi di fam./lavoro come posso incontrarti?Congratulazioni per le tue idee e cordiali saluti Luca.

  15. Il consiglio e’ di trovare un finanziatore, ma naturalmente questo dipende dal piano di business che hai. Potresti anche valutare la vendita dell’immobile, ma quello dipende fortemente dal mercato e oggi non e’ il miglior momento per vendere gli immobili commerciali. Ma magari ti permetterebbe di estinguere il mutuo e avviare il business. Se scambiare un asset come un immobile (che pero’ oggi non genera cashflow) per un business (tendenzialmente piu’ rischioso), devi valutarlo tu.

  16. Io ho pagato poco meno della metà in contanti, garantendomi così che la rata del mutuo si avicinasse al probabile affitto… tutto procede bene, unico particolare per ora nn sono riuscito ancora ad affittare. Quando stavo per acquistarlo ero praticamente certo che di li a poco (circa 4 mesi fa) fosse abitato da un affittalino… in questo momento l’investimento è in perdita perchè non ho profitto giusto? Hai dei consigli per me?

  17. I rischi nel business ci sono sempre, niente di strano o di grave. Se non hai l’inquilino datti da fare per trovarlo. In ogni caso devi mettere in conto gli imprevisti (es: 10, 20%) nelle tue valutazioni di profitto.

  18. Ma nelle valutazioni di profitto va comunque inserito l’incremento di valore dell’immobile nel tempo? Ad esempio un 2 per cento annuo… oppure questo nn è vero?
    A volte penso a come l’investimento in un’obligazione ti dia un interesse annuo che forse da più garanzie…

  19. Paolo, dipende sempre da cosa stai cercando. Un immobile puo’ darti un ritorno enormemente piu’ alto di un’obbligazione e magari anche a un rischio piu’ basso. Tutto dipende dalle tue conoscenze e dalla tua attitudine al rischio. Il punto e’ capire cosa vuoi con gli immobili: aumento del capitale o cashflow? O tutti e due? Devi sapere cosa vuoi per valutare se e come ottenerlo, altrimenti nessun investimento e’ buono.

  20. Non e’ facile dare una risposta, e non e’ neanche questo il luogo. Se desideri possiamo incontrarci in una sessione di coaching per valutare seriamente la tua situazione e cosa fare. Qui posso dare delle risposte generali. Dipende dalla situazione debitoria, innanzitutto. Se e’ pesante e si rischia di non poter piu’ pagare il mutuo prima o poi si perdera’ l’immobile e tutto quanto pagato finora. Meglio allora monetizzare. Inoltre se il mutuo e’ sulla propria casa e’ sempre un errore dal punto di vista finanziario. Anche la monetizzazione ha un problema: se l’immobile non e’ stato acquistato bene, vendere puo’ essere poco o nulla profittevole. Quindi dipende da tanti fattori. Ma in generale continuare a pagare un mutuo non profittevole (cioe’ che non aiuta a generare cashflow, ma eventualmente solo capitale o nemmeno quello se il prezzo d’acquisto era elevato rispetto al prezzo attuale) e’ sempre un errore dal punto di vista finanziario.

  21. Ciao Alfio,
    stavo leggendo un po qui e un po la nel tuo sito. Ho visto questi articoli sulla casa di proprietà o meno e volevo chiederti se per te acquistare un appartamento come prima casa di quelli vincolati (tipo popolari o di enti locali) sia un buon investimento, visto che il prezzo è molto basso ma l alloggio è da ristrutturare e resta vincolato senza possibilità di vendita per dieci anni

  22. Il mio consiglio, specie all’inizio e’ di concentrarsi sulle vendite veloci, nel giro di qualche mese. Quindi sconsiglio questo genere di investimenti. Anche perche’ e’ complicato anche metterli a reddito con la giusta flessibilita’. Consiglio di cercare immobili scontati per altri motivi che non siano i vincoli degli enti.

  23. Sono assolutamente d’accordo che ognuno dovrebbe avere una casa in cui vivere, ma non dovrebbe essere di sua proprieta’. Dal punto di vista finanziario, comprare la propria casa e’ errato e l’ho spiegato su questo blog, nei miei libri e nei miei seminari. Il punto non e’ l’avarizia (ognuno decide se vuol essere avaro o prodigo) il punto e’ gestire la propria situazione economica, specie se si ha una famiglia. E uno dei modi migliori, se non il migliore, e’ investire in immobili (ma non comprare la propria casa). Se investi in immobili non e’ molto importante il tipo di tasso o di mutuo, perche’ comunque punti a rivendere in breve tempo con alti margini (e oltretutto ci sono altri modi per investire, senza ricorrere al mutuo). Dal punto di vista emotivo, la “propria” casa sicuramente e’ qualcosa di importante, ma ancora di piu’ lo e’ avere una sicurezza economica.

  24. Ma quali sarebbero le alternative al mutuo per
    recuperare soldi.?
    La casa di proprieta’ io la considero un investimento
    (la posso rivendere)ed una sicurezza (nessuno mi puo’
    mandare via dai m ie 60mtq.
    In ogni caso Sig.ALFIO per i suoi corsi oltre a Milano
    sono previste location per MANTOVA-BRESCIA ?
    Grazie

  25. Le alternative al mutuo per investire in immobili sono diverse e ne parlo spesso (nei seminari, ma anche su questo blog). In sintesi ci sono metodi per guadagnare dall’investimento immobiliare senza mettere soldi propri (cessione compromesso, OPM). Lei puo’ considerarla un investimento, ma non lo e’, come spiego anche in questo articolo sul blog. E ovviamente puo’ essere mandato via dal suo 60mq se non riesce piu’ a pagare il mutuo. Le consiglio di accrescere la sua cultura finanziaria prima di acquistare la sua casa. I miei corsi sono solo a Milano (per chi abita nel nord Italia) e Roma (per chi abita al Centro e Sud Italia).

  26. Mi scusi, sicuramente non sono aggiornato, ma se investo in un immobile con mutuo, e poi lo rivendo devo estinguere il mutuo con penalita’ e togliere l’ipoteca, diversamente l’investitore alternativo
    potrebbe essere l’usuraio di turno…
    Grazie per la corrispondenza,

  27. Si deve estinguere il mutuo (con o senza penalita’, dipende da come si e’ accordato con la banca) e a quel punto viene tolta l’ipoteca dalla banca. Ma sono cose normali nella compravendita di immobili.

  28. Ormai ho letto un po’ di libri e ho capito perché comprare una casa è una passività e non una attività.
    Pero’ non è detto che uno riesca a permettersi sia l’affitto sia la rata del mutuo….
    Venendo a situazioni personali: io ho un mutuo, che in questo momento posso estinguere.
    Quindi mi consiglieresti di estinguere il mutuo sulla mia casa (intanto ho un tetto) ed eventuamente farne un’ altro per invesitre in un immobile che poi vedero’? E’ cosi’ che gira il fumo..o melgio i soldi?…
    Mi sono iscritto al corso sul Forex, ci vediamo li.

  29. Salve egregio Sig. Bardolla, mi chiamo Raffaele e abito a Catania in provincia , ho letto molti libri, ebook e altro di persone che come Lei, siete diventati dei Grandi. Ha tutto il mio rispetto. Ho quasi 33 anni e 2 figli piccoli e vengo da una famiglia povera, non possiedo niente ma mi sento Ricchissimo e sono felice perchè ho una bellissima famiglia. Però vorrei migliorare un pò. Abito in casa con mio suocero e non è facile mantenere la mia famiglia con 600 euro al mese, infatti non conosco capricci o divertimenti mi privo sempre di tutto e lavoro sodo per la mia famiglia 12 ore al giorno. Purtroppo dove vivo io non pagano molto qualsiasi lavoro si faccia. Così 2 anni fa intrapresi un lavoro come venditore x un tour operator italiano, ho fatto corsi di formazione pagati dall’azienda, studiavo fino a tarda notte e di giorno andavo a contattare i commercianti proponendo i nostri servizi di promozioni commerciali. Sembrava andasse bene, ma si sono verificati dei cambiamenti in azienda ( prodotto nuovo ) e in brevissimo tempo ho fatto la differenza x tutta l’ area Sicilia ho fatto dei risultati piccoli ma in proporzione a tutto il gruppo Sicilia che faceva zero, i miei diventavano qualcosa di import. Così ho fatto notare ai Manager che ci sono moltissime difficoltà sul camppo ( tra il dire e il fare…)e che avevamo bisogno d’aiuto da parte dell’ azienda per ragiungere più risultati. Ma non mi davano retta. Dopo un anno hanno capito di avere sbagliato e anzichè dire che avevo ragione dicevano che da soli avevavo capiuto e dovevamo cambiare metodi (come dicevo io in pratica)però sempre facevano errori e non stavano a sentirmi. Chi stava dietro la scrivania in azienda guadagnando 5000 euro al mese si crede di saperne di più di chi sta sul campo dalla mattina alla sera senza stipedio fisso e con la sola provvigione. Così dopo aver investito le mie risorse e non riuscendo a fare più contratti ho mollato. Adesso sono tornato a fare lavori manuali x avere un fisso.Purtoppo e molto basso 600 euro. Perchè le ho raccontato la mia storia in parte…perchè non ho mai avuto la fortuna di conoscere una persona che crede nelle mie capacità e che sopratutto mi aiuti a crescere. L’ho scoperta facendo ricerche sulla libertà finanziaria , ho letto libri di Og Mandino, Roberto Re e Robert Shamin nel suo libro Perchè quel cretino è ricco e io no? Ho provato moltissime volte tutti i vostri suggerimenti alla lettera, sono cresciuto molto e fatto cambiamenti ma Come faccio a capire dove sbaglio se non ho un tutor AMICO che mi segue? Come posso frequentare corsi se riesco a stendo a fare la spesa e pagare i miei debiti con queela miseria che guadagno? Come fanno quelli che da Zero diventano Giganti. Lavoro da quando avevo 15 anni ma purtroppo non sono mai diventato nessuno. Solo sogni irrealizzati. Io sono una persona seria, onesta, determinata, entusiasta, empatica, do al prossimo quello che posso quando posso e vorrei dare molto di più. Non chiedo Soldi, mai chiesti neanche a mio padre, ma Solo aiuto, consigli concreti, reali, VOGLIO LIBERTA’ ECONOMICA per la mia famiglia. Grazie per aver letto questa mia lunga lettera. Aspetto con ansia qualche risposta. Buona serata

  30. Esistono ancora persone che rincorrano la felicità–
    e magari nel modo da loro desiderato–

  31. Raffaele, la tua esperienza di vita ti ha gia’ insegnato tante cose. Ti ha insegnato, per esempio, che il lavoro dipendente non rende ricchi e neanche liberi. Ti ha insegnato a vendere e che chi sta seduto in azienda non ha le competenze di chi e’ sul campo. I miei consigli li conosci, se leggi questo blog o anche i miei libri. Io consiglio di diventare imprenditore o investitore e lo consiglio a chiunque, anche se oggi guadagna 600 euro. Pero’, il primo passo e’ cambiare la mente e questa e’ la parte piu’ difficile. Se applichi cio’ che scrivo nei miei libri vedrai che oggi hai dei limiti in cio’ che credi possibile o possibile per te. Non basta volere, anche se il desiderio e’ forte come il tuo. Bisogna anche credere che si potra’ ottenere cio’ che si vuole e su questo, da cio’ che scrivi, devi lavorare. Dentro di te e su chi sta intorno a te (se ci sono persone che ti limitano con cio’ che dicono, smetti di frequentarle o di discutere con loro). Sono cose che nessuno puo’ fare per te, ma tu sicuramente puoi farlo. Il mio modo di fare il tutor e’ questo: scrivere su questo blog, rispondere ai commenti e scrivere i miei libri. Quando sarai pronto, non solo finanziariamente, ma soprattutto mentalmente, arriverai anche ai miei seminari. Per ora definisci esattamente i tuoi obiettivi finanziari, cosa vuoi ottenere e quando, e definisci i passi per ottenerli. Trovi sul blog tante informazioni gratuite, ma cio’ che conta e’ cio’ che trovi dentro di te, cio’ che credi. Buon lavoro su di te, l’unico veramente importante (tutto il resto sono dettagli tecnici).

  32. Raffaele, il tuo commento mi sembra troppo pessimista: da quello che scrivi sembra che guadagnare sia difficile, a me sembra il contrario. Io ho 19 anni, sono uno studente ma guadagno già abbastanza da rendite finanziarie da sapere che non avrei neanche bisogno di lavorare in futuro, e sono partito da pochi €.
    Mi dispiace dirlo, perché può ferire chi guadagna poco, ma secondo me fare soldi è molto facile, sopratutto con internet. dovreste essere felici di avere tanti strumenti a disposizione, non lamentarvi.

  33. Sono d’ accordo con Alfio sulla casa di proprietà che non è un’ attività ma una passività. Infatti vivo in affitto. Ho una somma disponibile da investire, frutto di risparmio certosino. La vorrei impiegare per comprare un paio di garages, visto che non è alta. Vorrei poi rivenderli in un tempo breve. Faccio bene?

  34. Il segreto dell’investimento immobiliare e’ la leva finanziaria. Ovvero non investire con il tuo denaro o comunque con la maggioranza del tuo denaro. Se hai una somma, usala per richiedere un mutuo. Per esempio, tu metti il 20% e la banca finanzia l’80%. Se, per esempio, hai da parte 200.000 euro, puoi provare a farti finanziare 800.000 da una banca e fare un investimento da 1 milione. Ipotizzando un guadagno (basso) del 25% nella rivendita, quindi rivenderlo a 1.250.000 hai fatto il 125% di guadagno sul tuo investimento (investiti 200.000, guadagnati 250.000). Questa e’ la teoria. La pratica dipende da molti fattori, non ultimo che se e’ il tuo primo investimento, difficilmente troverai finanziamenti per un milione di euro, anche mettendoci 200.000. Difficile, ma non impossibile. Perche’ se non te li danno in banca, puoi trovare un socio con le tasche piu’ grosse. Tutto sta a vedere su quale cifra di investimento ti senti pronto. Quindi non sono molto favorevole a investire il 100% del tuo patrimonio in garage, il mio consiglio e’ di usare il tuo capitale per fare leva. Fai 4-5 operazioni cosi’ e hai facilmente fatto 1 milione di euro. E che leva puoi fare andando in banca con un milione di euro? E’ cosi’ che si diventa ricchi con gli immobili.

  35. Parlavo di garage perché la cifra che ho non si avvicina neppure lontanamente ai 200.000 euro. ma ho capito il concetto della leva e ti ringrazio.

  36. caro alfio i conti non tornano sui tuoi guadagni del 125% in quanto se consideri gli interessi su 800.000 mila euro che la banca vuole ci rimetti il 135% in un anno…

  37. La banca non ti chiede il 135% di interesse, il mutuo ha qualche punto percentuale annuo di interesse. Tu fai almeno il 30% – perche’ io consiglio di investire in immobili con almeno il 30% di profitto – entro pochi mesi, questi sono i conti. Non so dove hai preso i numeri che citi. Comunque la sostanza e’ questa: prendi i soldi a prestito, investili sugli immobili con un margine molto piu’ elevato , rivendi, incassa, ripeti l’operazione. Poi i risultati variano da zona a zona e da periodo a periodo, ma questo e’ il meccanismo.

  38. alfio per avere un prestito di quelle cifre dovresti avere una solvibilita’ di almeno 2 milioni di euro da ipotecare’secondo la garanzia che rivendi in breve tempo e con quei margini non te la da nessuno a meno che non hai la sfera di cristallo e ricorda che il personaggio con quelle cifre e lui che fa il mercato e quindi gli affari se mai li fa lui saluti luis

  39. Ciao Alfio,
    sono una giovane donna lavoratrice dipendente e vivo in affitto a Torino. In questo periodo la vendita degli immobili non è conveniente, i prezzi si stanno abbassando sempre di più. Avrei 50000 euro da investire, pago 700 euro in affitto e se comprassi una casa con mutuo (es un bilocale) la mia rata sarebbe anche inferiore all’affitto che pago attualmente. Seguendo i tuoi consigli dovrei comprare un immobile dove non vivo e rivenderlo. Al momento è molto difficile vendere un casa a Torino considerando che il lavoro scarseggia e la città si sta svuotando. Come mi consigli di investire i miei 50000 euro?
    Grazie per i tuoi consigli, acquisterò presto uno dei tuoi libri.
    Laura

  40. Io non consiglio mai specificamente come investire i soldi di qualcuno. Il mio mestiere e’ insegnarti come puoi gestirli tu. Quindi il mio primo consiglio e’: investi in formazione, che significa, leggi, frequenta seminari, o inizia a fare le cose da sola. Comunque, il mio consiglio non e’ di acquistare un immobile e rivenderlo, ma di acquistare un immobile a sconto e rivenderlo. “A sconto” e’ la parola magica. Significa almeno il 30% di sconto. Non lo trovi nell’agenzia dietro l’angolo, lo trovi cercando tra le aste (meglio anche prima che vadano all’asta) e tra chi deve assolutamente vendere e in questo periodo sono piu’ che nel passato. E’ vero che oggi si vende con piu’ difficolta’, ma i buoni affari si vendono sempre. Se compri al 30% di sconto sul prezzo di mercato e rivendi con il 10% di sconto sul prezzo di mercato hai sempre guadagnato il 20% del prezzo di mercato (cifre lorde, tanto per far capire). Hai la mentalita’ giusta, brava. Aggiungi conoscenza e potrai sicuramente diventare finanziariamente libera. Ma prima di toccare quei 50.000 euro, impara cio’ che oggi non sai (se ti piacciono gli immobili, impara come investire in immobili, come fare le aste, gli stralci, le cessioni di compromesso).

  41. Caro Alfio,
    sono in disaccordo con te in quanto la casa di proprieta’ e le sue possibili svalutazioni nel tempo dipondono da alcune variabili come ad es:
    – la vendibilita’ della stessa
    – il minor prezzo pagato per l’acquisto rispetto al prezzo di mercato
    – la rivalutazione dovuta alla eventuale ristrutturazione che il proprietario ne ha fatto , magari con lavori in economia ecc.
    L’affitto, per contro, che spesso e’ molto vicino alla rata di mutuo ti consente il solo godimento.
    quindi l’equazione e’ semplice:
    ACQUISTO= proprieta’+godimento+possibile plusvalore di vendita+ soddisfacente status sociale con se stessi e con gli altri
    AFFITTO= solo lo squallido godimento
    Grazie, ma di un corso che insegna solo a pensare in positivo in controtendenza con lo spirito individuale di soddisfacimento dei bisogni che vi e’ in ognuno di noi italiani medi… non saprei cosa farmene.
    Quindi…il corso sugli immobili…. BOCCIATO
    Saluti Giorgio

  42. Giorgio, probabilmente nell’articolo non sono stato abbastanza chiaro perche’ ti sfugge totalmente il concetto dell’investimento in immobili. Abitare in una casa di proprieta’ e’ un errore finanziario, perche’ blocca la tua capacita’ di indebitamento per acquistare immobili che ti creano capitale o cashflow. E questo e’ un fatto indiscutibile, non un’opinione. Questo ovviamente se vuoi ragionare come un investitore e non come un normale utilzzatore di casa. Le motivazioni emotive ci sono, se ti senti bene ad avere la tua casa, lo capisco. Ma devi sapere che paghi questo “stare bene nella tua casa di proprietà” con la tua liberta’ finanziaria.

  43. mi sembra chiaro e ovvio che se si ha una casa in proprietà con relativo mutuo e un reddito “normale” è difficile fare operazioni facendo leva….
    ma dall’altro lato credo che se uno non ha intenzione di fare operazioni immobiliari (diciamo è finanziariamente “pigro”) è GENERALMENTE meglio comprare una casa (non è detto che ci si debba vivere dentro però)
    quando acquistate una casa per affittarla e quindi con l’obiettivo di avere una rendita e/o creare capitale con i soldi degli altri, per esperienza sugli errori che ho fatto:
    -1. in generale in italia non è un grande affare, soprattutto per motivi fiscali ( se si è pesci “piccoli” e non conviene fare una srl).
    -1. bis fate bene i conti con il rapporto tra valore immobile/mutuo/ rata mutuo e affitto al netto di tutte le spese; si rischia di mettere qualche centinaio/ migliaio di euro in più rispetto all’affitto netto
    -2. fate i conti con l’aliquota del reddito personale: si paga l’aliquota marginale sul 85% dell affitto.
    -3. fate ovviamente in modo tale che la casa risulti abitazione principale ( non solo prima casa) altrimenti non si possono detrarre gli interessi
    -4. fate uno stress test i mesi di affitto mancato che potete sostenere e fate un piano di accumulo di ripsrmio per coprire tale evenienza
    -5. scegliete saggiamente il mutuo. sopra i 20 anni si pagano quasi più interessi che capitale; ma sotto i 20 anni è difficile che l’affitto copra il mutuo. vabbe lascio stare le porcate che fanno le banche sulla proposta dei mutui… bisogna informarsi automomanente e sapere come l’ave maria i concetti di irs, spread, libor etc.
    -6. scegleiere bene gli affittuari ( senza fretta, per questo è meglio avere una scorta di mesi)

  44. Andrea, sono d’accordo: se uno non vuole fare l’investitore, non ha senso che affronti tutte le complessita’ che richiede l’investimento in immobili. Pero’ credo che nessuno si possa permettere di essere “finanziariamente pigro”. La pigrizia finanziaria conduce alla prigionia finanziaria e questo, personalmente, lo trovo inaccettabile. Interessante e condivisibile il tuo elenco. Ecco perche’ nei miei corsi insegno prima a fare capitale con le compravendite e quando si diventa “pesci medi” a mettere a reddito.

  45. Sig.Bardolla le chiedo come ottenere un finanziamento per aprire un’attività in franchising di 50000-100000 €.
    Ho una barca del valore di 100000 € in vendita da quasi 1 anno e la possibilità di scambiarla con un’appartamento. Vorrei inoltre vendere un’immobile di mia proprietà del valore di 115000 € e sto aspettando di essere risarcito da un’assicurazione causa un incidente stradale per un’importo di 150000 €.Le tempistiche per monetizzare questi importi non so quantificarle e a titolo di cronaca ho un conto corrente
    con Veneto Banca e un conto quasi chiuso con Unicredit.
    Lei crede che dovrei fare pressione sui franchisor a mio sostegno visto che sono accreditati con Unicredit.
    In attesa di una sua risposta la ringrazio e la saluto.
    Chiedo gentilmente che non venga pubblicato il mio cognome.

  46. Signor Renzo, temo che sia difficile per lei trovare un finanziatore per aprire un franchising. Anche se puo’ avere maggiori probabilita’ di successo di un’attivita’ imprenditoriale tradizionale (ma e’ pieno di franchising improvvisati e non redditizi), per un investitore ha meno appeal perche’ di fatto acquista una tecnologia non originale e che magari non potra’ rivendere. Credo che l’unica soluzione sia il finanziamento da parte del franchisor, se lo prevede. Il mio consiglio e’ quello di valutare l’investimento in immobili, considerando che partirebbe gia’ con almeno 100.000 euro dalla vendita del suo, che le permetterebbe di creare un buon effetto leva.

  47. Alfredo, 24.10.2009
    Sig.Alfio, sono proprietario di un immobile di proprietà,ma vorrei cambiare casa per motivi di spazio,attualmente viviamo in 80 mq., siamo 4 persone.
    Avevo pensato di acquistare per realizzare una plus valenza, visti i tempi di scarsa liquidità.
    E’ consigliabile vendere per poi andarsene in affitto e con i soldi ricavati iniziare ad investire in immobili, oppure gestire la plus valenza ottenuta dalla vendita e successivo acquisto, in altro modo?
    Grazie.

  48. Signor Alfredo, rivendere la casa che ha di proprieta’ e realizzare una plusvalenza e’ una cosa che consiglio in termini generali. Come poi investe i soldi che guadagna, dipende da tante cose. Sicuramente dipende dalle informazioni che ha. Quindi direi che prima di fare l’operazione dovrebbe acquisire conoscenza (sia essa nell’investimento in immobili o, per esempio, nel trading). Non ha infatti senso vendere la casa di proprieta’ e andare in affitto se poi non sa come investire correttamente i suoi soldi.

  49. Ciao Alfio,
    sono un tuo corsista di Immobili e Forex. Ho quasi concluso la mia prima operazione immobiliare comprando quando i prezzi erano alti e vendendo oggi quando si sono abbassati: risultato PROFITTO DEL 25% (1 anno di stipendio…).
    Ho realizzato un sito iovendocasa.net dove presento ai possibili clienti e alle agenzie immobiliari i miei immobili in vendita.
    DUE DOMANDE VELOCI:
    1. Che ne pensi dell’ idea e del sito ?
    2.Come comportarsi con quelle agenzie (nomi importanti)che prendono le case da vendere solo in esclusiva ? COme mi devo comportare con loro per convincerli a prendere il mandato non in esclusiva?
    Grazie
    Gianluca

  50. ho una casa di proprietà comprata a fine 2003, con i prezzi ancora contenuti; dal 2006 è in affitto. L’affitto è più alto della rata del mutuo. Direi che da una parte ho in carico il rischio d’impresa, come la manutenzione straordinaria (fonora per fortuna mai fatta), dall’altra un piccolo ma costante guadagno mensile (grazie al mutuo all’1% che ho trovato che rende la rata molto bassa). Direi che in questo caso comprare è stato un investimento buono. Piccolo guadagno ora, sicuro guadagno domani. Quando avrò saldato il mutuo la casa mi sarà costata infinitamene meno di quanto prenderò per venderla o della rendita vitalizia.

  51. Si certo, cosi’ stai facendo cashflow e il cashflow e’ come il flusso sanguigno: e’ essenziale. Solo che cosi’, anche se hai un cashflow positivo, limiti la tua possibilita’ di indebitamento per una nuova operazione. Certo che puoi aspettare di pagare il mutuo e incassare la differenza con gli affitti, pero’ e’ un processo lungo. Domandati questo: quando incassero’ da oggi a quando ho estinto il mutuo? Entro questo periodo, potrei guadagnare di piu’ rivendendo, estinguendo il mutuo, facendo un nuovo mutuo e usando i profitti dalla vendita per comprare qualcosa che mi rende di piu’ (rivendendolo o andando in affitto). Non e’ sbagliato cio’ che fai, anzi e’ giusto. Solo che e’ migliorabile.

  52. Ancora non mi è chiaro il concetto della leva che spiega al n° 34 di questa pagina.
    Nell’esempio uno ha 200.000 € e si fa prestare dalla banca 800.000 €. Fin quì ci siamo. Quello che non ho ancora capito è come fa a pagare le rate del mutuo se nel contempo ha uno stipendio medio?
    La banca perchè dovrebbe prestargli i soldi? solo perchè ha 200.000 €?
    La ringrazio per la risposta!

  53. Giuseppe, l’esempio in questione non considerava di pagare 800.000 di mutuo con uno stipendio normale. Considerava di fare un’operazione importante in cui verosimilmente si metteva a reddito e quindi il mutuo era pagato abbondamentemente oppure si faceva una rivendita immediata (ovvero acquisti sapendo gia’ che rivendi a quanto, a chi e quando). Con i numeri in ballo e’ sicuramente un’operazione avanzata non alla portata di chi inizia, ma l’ho usata per esempificare il concetto di leva finanziaria. Per chi inizia e deve pagare il mutuo sull’investimento in attesa di rivendere – per il minor tempo possibile – bisogna concentrarsi su operazioni piu’ semplici ed economiche.

  54. buongiorno alfio, …se io ho uno stipendio di 1500 € pago un affitto di 500€ la banca nn mi concederà mai il mutuo x l’acquisto di un immobile che io sarò intenzionato a rivendere, xchè la banca considera che io mi posso indebitare cn lei solo x il 33% delle mie potenzialità che , nel caso specifico, sn già impegnate! cm se ne esce? x quanto riguarda il trading, cosa mi consigli? ho letto quanto da te detto: opzioni più tecniche, forex più psicologico, commodities più facili in assoluto… mi potresti, in particolare e sinteticamente fare un raffronto pro e contro tra opzioni e forex, parlando di: difficoltà di apprendimento, capitale minimo x iniziare, dato il capitale minimo cm inizio realistica progressione di guadagno medio nel primo anno di operatività…vorrei capire a quale seminario iscrivermi…qlche altra domanda, è realistico e sensato scegliere una strada e diventare bravi in quella? …io penserei di sì…xchè tu preferisci le opzioni? …ti ritieni ugualmente bravo nel forex? …una confessione finale…mi sembra impossibile, un sogno veramente grande quello di poter arrivare a vivere di trading…e, concretamente, giusto per nn essere vaghi, guadagnare 2000 € netti al mese…grazie x l’attenzione. …nn ho ancora riscontri concreti, ovvero nn ho ancora potuto dimostrare che quanto insegni nei tuoi corsi dà reali, monetizzabili, risultati, ho soltanto letto i tuoi 2 libri…pertanto, forse è un pò prematuro, ma mi sento cmq, x quanto traspare dai tuoi scritti, di doverti ringraziare…sei una persona di nn comune intelligenza e di sani valori, grazie ancora!

  55. La tua analisi sugli immobili e’ corretta, una persona con questi vincoli finanziari dovra’ iniziare con gli immobili senza metterci soldi propri (ci sono vari metodi). Per un raffrondo sui vari metodi di trading, io preferisco le opzioni perche’ sono infinitamente versatili e si adattano anche al mio stile di trading richiedendo poco tempo (non sono uno da stare ore al computer). Faccio anche Forex (lo dimostro al seminario) mentre non faccio trading sulle commodities, ma trovo il sistema del Commodities Spread veramente ingegnoso e alla portata di tutti. Il capitale minimo e’ simile per tutti e’ tre gli strumenti, diciamo che 5000 euro sono il mimino per avere un po’ di autonomia. Con il Forex puoi iniziare anche con molto meno, ma e’ lento se vuoi rispettare sani vincoli di controllo del rischio. Comunque con il Forex ho visto anche gente iniziare con 1000-2000 euro. Arrivare a vivere di trading e’ sicuramente possibile e migliaia di persone lo fanno, anche se per una persona che fa un lavoro normale, lo capisco, sembra un sogno. Ma e’ reale e ci puoi arrivare. In quanto tempo? Dipende da te, ma il traguardo dei 2000 euro mensili, lavorando con impegno e intelligenza e’ questione di mesi. Pero’ te lo devo dire: ho visto persone iniziare a guadagnare in un mese e ho visto persone che dopo 5 anni continuano a non guadagnare nulla (commettendo gli stessi errori e avendo gli stessi limiti psicologici). E’ possibile, e’ possibile per te, questo e’ sicuro. Ma non tutti quelli che ci provano ce la fanno.

  56. Warren Buffett abita in una modesta casetta di proprietà da quarant’anni – punto.

  57. Non tiriamo in ballo Warren Buffet, lo sforzo per lui di comprarsi una casa di proprietà equivale al mio di comprarmi un pacchetto di caramelle…
    L’investimento immobiliare in Italia adesso è un terreno minato, anche perché provate ad avere un inquilino che non vi paga e vedete quanto tempo e soldi di avvocati ci vogliono per buttarlo fuori. Investire in immobili secondo me funziona decisamente meglio all’estero, in paesi dove la proprietà privata è tutelata e magari dove il rapporto acquisto / locazione è più favorevole. Su un affitto poi ci pagate le tasse, e salate, mentre la compra-vendita funzionava quando i prezzi salivano, adesso stanno scendendo. E un momento buono per comprare proprio perché i prezzi scendono, ma il ritorno dell’investimento arriverà dopo qualche anno. E poi ingenuo sperare nelle banche, in Italia prestano soldi solo a chi possa fornire ampie garanzie finanziarie, dirette o indirette.

  58. Sulla messa a reddito a privati sono daccordo con te, infatti non la faccio e non la consiglio. La messa a reddito interessante puo’ essere con i negozi (zero problemi con inquilini morosi, possibilita’ di leasing immobiliare) ma la difficolta’ e’ trovare il negozio nella location giusta. I prezzi comunque non stanno crollando, si stanno assestando a livello generale, ma in alcune zone continuano a tenere bene. Quindi il discorso del trading immobiliare (compro e vendo) oggi mantiene tutta la sua validita’ perche’, a fronte di un mercato piu’ difficile sulla domanda ce n’e’ uno quasi irripetibile sul fronte dell’offerta (si fanno veramente tanti affari). Per quanto riguarda le banche, oggi e’ piu’ difficile, specialmente per chi inizia, ma questo e’ un business di relazioni. Quando sei considerato un investitore, i trattamenti cambiano. Ci vuole tempo e magari per iniziare “other people money” e’ la strada migliore, ma nell’investimento in immobili le regole sono fluide, non c’e’ niente che sia immutabile. Qui sta la bravura di chi vuole fare questo mestiere: rimanere aperto e capace di cambiare strategia.

  59. Mi trovo assolutamente d’accordo che la casa di proprietà, per andare a viverci, sia una passività.
    Ma se la casa di proprietà viene utilizzata come strumento di compravendita (e quindi non per viverci)e se si reitera ripetutamente questo tipo di operazione, il vantaggio può essere il fatto di capitalizzare senza pagare tasse per le plusvalenze e quindi forse capitalizzare più velocemente. Poi una volta che si entra a regime e l’attività si ramifica sempre di più a quel punto si può aprire una srl. Che ne pensi di questo ragionamento?
    Grazie

  60. Non e’ che non paghi le tasse, ma puoi ottimizzare il carico fiscale, secondo la normativa di legge. Comunque il ragionamento e’ giusto.

  61. ciao alfio, sto studiando il tuo manuale ab trading per prepararmi al seminario sulle opzioni.per completare un minimo di preparazione di base e ottimizzare così l’apprendimento al seminario, secondo te, ha senso studiare qualche altro testo? premetto che di qs argomenti io nn ho nessuna conoscenza e devo dire che dal tuo manuale alcune cose nn mi risultano chiarissime, tipo nn mi dispiacerebbe vedere qualche grafico in più di supporti e resistenze, cm vengono tracciati, la media mobile semplice mi è chiara, ma nncm si ottiene la m m ponderata e sempre qlche grafico esempificativo in più mi aiuterebbe,anche sugli oscillatori e bollinger bands c’è un pò di nebbia…inizio ora la parte sulle opzioni x cui nn ti so dire quali possano essere eventuali aspetti poco chiari… io cmq, ho raccolto qlche titolo che ti elenco, aspetto un tuo parere e indicazioni sul da farsi : -l’abc della borsa di canessa.cogliati ed borsari -vincere in borsa di migliorino ed borsari -i metodi delle mani forti di migliorino ed borsari -le opzioni facili di gann di andreola danini ed borsari -vinere cn le opzioni di sartorelli tasca ed borsari – opzioni di gann ed migliorino. grazie infinite, spero al più presto, sergio.

  62. Secondo me studiare tanta analisi tecnica pensata per le azioni non ti aiuta. Considera che quando investi in opzioni i grafici fondamentali sono altri, quelli del profilo di rischio delle varie operazioni, userai molto quelli e la piattaforma di simulazione. Il mio consiglio, piu’ che sugli indicatori di borsa e’ impratichirti sulle basi delle opzioni, in modo da poter partire da la’ per capire come mettere insieme le strategie di investimento, senza dover fermarti ogni volta a pensare “allora, le put hanno questo profilo di rischio…”

  63. Alfio sono abbastanza perplesso da questo articolo.
    Vivo in una casa A di 100mq che vale 1000 e sono in affitto
    Compro una casa B di 100mq che vale 1000 e percepisco l’affitto.
    Le spese che non sostengo in quella in affitto, le sostengo in quella acquistata.
    L’importo dei due affitti è identico, l’unica differenza che su quello che percepisco dall’appartamento B pago le imposte, su quello che pago per affittare il mio A non detraggo. Da ciò il saldo è negativo.
    In questo conto non tengo in considerazione, i costi per mettere a rendita B ed il rischio che chi sta in B non mi paghi l’affitto + gli eventuali costi e tempi di sfratto.
    la regola del maggior valore alla vendita (se il mercato e’ favorevole) è vero per entrambi.
    Lumi?

  64. Marcello, sei perplesso non dall’articolo, ma dalla tua elaborazione dell’articolo. Nell’articolo non dico “compra una casa e mettila in affitto”, dico “compra una casa con la tua capacita’ di indebitamento e rivendila per aumentare il capitale”. Ovviamente non ha senso stare in affitto, comprare una casa con un mutuo e metterla in affitto: il cashflow sara’ quasi certamente negativo. Come dico in altri articoli, quando inizi a fare l’investitore immobiliare non devi pensare di fare cashflow con le case, ma ad aumentare il capitale. Questo perche’ in Italia e’ estremamente difficile fare cashflow positivo mettendo in affitto una casa di cui paghi il mutuo. Oltretutto, se metti in affitto una casa su cui paghi il mutuo, blocchi di nuovo la tua capacita’ di indebitamento che invece per i primi anni deve essere utilizzata il piu’ possibile. Quindi: stai in affitto cosi’ puoi fare un mutuo per acquistare una casa che rivendi, poi fai un altro mutuo e rivendi, un altro e rivendi. Ovviamente non e’ necessario che ACQUISTI, ci sono molti altri metodi per acquisire un immobile e guadagnarci senza necessariamente acquistarlo con un mutuo. Ma la POSSIBILITA’ di fare un mutuo (quindi non devi avere una casa di proprieta’ dove vivi e paghi un mutuo) ci deve essere. Spero che cosi’ sia piu’ chiaro.

  65. Dal mio punto di vista, credo la miglior soluzione per l’acquisto della prima casa, sia l’affitto con riscatto. metodo in uso da molti anni in paesi piu’ all’avanguardia dell’italia. non ti carichi il debito sulla tua situazione finanziaria, conservi la liquidità per altre operazioni immobiliari, in fine, se ti piace, te la puoi intestare, ed avere così la tua abitazione di proprietà, avendo evitato così tutte le passività che la proprietà comporta (anche quella nella denuncia dei redditi).

  66. Ciao Alfio,
    Ho avuto l’opportunità di vivere in affitto in una bella casa ad un costo contenuto,l’anno scorso sono diventato propietario di una parte di un immobile di famiglia e come prima cosa ho fatto un mutuo per poter realizzare alcuni appartamenti per metterli in affitto,cosa ne pensi?

  67. In assoluto e’ il modo giusto di fare. Sulla profittabilita’ avrai fatto i tuoi conti. Comunque lo spirito e’ quello giusto.

  68. Grazie Alfio per la tua risposta,a questo punto avrei l’esigenza di avere una formazione personale sulla materia degli immobili, cosa mi consigli, mi piacerebbe cominciare con un tuo libro per poi magari in prossimo futuro partecipare ad un tuo corso
    Carlo

  69. Ho una casa di proprietà del valore di circa 200.000 euro e disponibilità liquida di circa 150.000.
    Riusciamo a risparmiare circa 15000 euro l’anno.
    Ho più di 40 anni e sono stanco morto di lavorare come dipendente!!!
    Ho un’idea……., vorrei acquistare un negozio per poi darlo affittarlo.
    Quali consigli puoi darmi?

  70. Acquistare, meglio se con leasing, negozi e affittarli puo’ sicuramente essere una buona idea. Devi solo essere capace di trovare l’affare in una zona di buon traffico commerciale, non cercare avventure con negozi bellissimi ma fuori dal traffico, a meno di situazioni particolari (es: unico negozio indispensabile nella zona).

  71. Ciao a tutti, ho acquistato un ‘immobile che affitto come casa vacanze , la rata del mutuo è bassa ..400€ , l’affitto settimanale medio è 300 €, sto generando cash flow positivo, mi sembra un buon modo di conquistare la libertà finanziaria ( certo vivo a Lecce dove esiste il turismo e dove il mare in estate attira moltissimo) cosa ne pensi Alfio? grazie della risposta

  72. a proposito il sito che ho creato e gestisco è:www.casavacanzederosis.com

  73. Angelo ne penso bene, ovviamente. Pero’ non ho capito: il mutuo e’ 400, l’affitto e’ 300 quindi non hai cashflow positivo, spendi 100 al mese. Comunque hai capito come funziona la cosa e hai agito. E questo e’ importantissimo.

  74. Ciao Alfio,cosa ne pensi dell’acquisto di una casa in edilizia convenzionata, quindi con diritto superficiario, al 40% in meno rispetto ai prezzi di mercato con un indebitamento presso la banca di circa l’80 % da estinguersi entro 15 anni.
    Tra qualche mese ci sarà la possibilità di acquistare anche la superficie quindi acquistare il pieno diritto di proprietà ed entro 10 anni il prezzo di vendita verrà equiparato al 100% al valore di mercato.in questo modo avrei la possibilità di:
    1 eliminare l affitto
    2 pagare quote d interessi minimi visto il breve periodo del mutuo.
    3 sfruttare una capacità d indebitamento minima(ceh nn tutte le banche accettano per la concessione del mutuo).

  75. Salve, Alfio,
    ho acquistato, in parte con un mutuo, un locale commerciale nella mia città, Torino, san Salvario, ristrutturato ed adibito a panetteria, in parte con soldi miei e parte con un mutuo bancario. I conduttori, marocchini, mi han pagato per un paio di mesi e basta, e tra due giorni ci sarà l’udienza per lo sfratto (sperando che non sanino la morosità così ho di nuovo la disponibiltà dei locali). Visti tutti i problemi che sto avendo, una volta liberati (spero) i locali, pensi dovrei vendere o devo insistere con il ricavare un affitto (sui 1000 euro lordi mese), con tutte le rogne probabili conseguenti?
    Sono molto interessata agli investimenti in immobili, che come vedi ho cercato di mettere, malamente, in atto, ma il mio problmema è quello di tutti, il capitale iniziale senza avere conoscenze o soci o alternative alle banche. Conosco i tuoi consigli in relazione al cambiare i “pari”, ma la mia situazione familiare (sono sola e il mio bimbo è disabile) non mi consente di avere il tempo necessario a coltivare nuovi e abbienti “pari”, quindi per me le banche rimangono l’unico finanziatore possibile. Vedi soluzioni per questo problema di finanziamento senza avere i “giusti” contatti?
    Grazie per la risposta
    Cinzia

  76. Io sono favorevole all’acquisto e messa a reddito di locali commerciali. Infatti stai per sfrattare gli inquilini morosi e recuperare il tuo immobile: se fosse stato un appartamento residenziale passavi anni con gli inquilini che non pagavano. Quindi io lo rimetterei sul mercato, se il cashflow ti serve. Se invece preferisci aumentare il capitale e rivendere, e’ sempre una bella opzione. Il mio consiglio e’ di usare Internet, se ti puoi muovere poco, per cercare altri “pari”. Iniziano anche in Italia gruppi di investitori immobiliari che sono in contatto via Internet. In ogni caso, brava per aver agito e per aver risolto le difficolta’. Andra’ sempre meglio perche’ sarai sempre piu’ esperta.

  77. Richiesta di non mostrare mia e-mail, Grazie.
    Vorrei sapere da Mr Alfio Bardolla giudizi sui rispettivi trading su forex e commodities ossia loro aspetti positivi e negativi. Parteciperò al prox seminario forex in marzo ma sto valutando anche al trading su commodities che sinora ho praticato solo attraverso etc con e senza leva sul mercato italiano. Sono soddisfatto ma comprendo che non v’è alcun controllo del rischio. In buona sostanza ho passione per le materie prima benchè tradandole tutto lo studio e l’impegno e costo informativo andrebbe a farsi benedire.
    Grazie in anticipo per l’attenzione

  78. Signor Lorenzo la invito a leggere gli articoli che ho scritto sul blog e che parlano dei due strumenti. Con il Commodities Spread c’e’ un elevato controllo del rischio trattandosi di uno spread (specie se fatto con le opportune attenzioni), mentre per il Forex il controllo e’ molto semplificato e riguarda piu’ il trader che strumenti sofisticati. In generale la gestione del rischio e’ l’elemento chiave di qualsiasi trading. Personalmente non faccio Commodities Spread, ma semplicemente perche’ e’ uno strumento di trading che ho imparato dopo e ormai avevo standardizzato le mie procedure e gli strumenti di trading che preferisco. Ma lo consiglio, perche’ e’ uno strumento eccezionale.

  79. molto cortese per rapida risposta

  80. Caro Alfio,
    penso che il forum dovrebbe iniziare col mostrare in alto le mail piu’ recenti per scendere /scroll/ in basso alla ricercea di quelle datate nel tempo passato.
    Prima di poter partecipare al promettente seminario devo creare un’attivitas’ che mi dia cash sufficiente. Quello che mi entra infatti va per pagare il mutuo trentennale della prprieta’ che pero; aumenta il suo valore del 10% annuo.Sara; dura..ma e’ cosi.
    Grazie per il pungolo…chissa’ che non mi svegli anch’io!
    Stuart

  81. Grazie per il consiglio sui commenti, l’ho girato al nostro webmaster.

  82. ciao alfio
    ho un problema da risolvere sarei lieto se mi puoi contattare al 3312561672
    grazie

  83. Ciao Alfio,
    ho comprato una casa in egitto esattamente a mars alam da cui percepisco una piccola entrata mensile non pago le tasse e il tipo di invistimento e’ stato relativamente piccolo……
    cosa ne pensa?

  84. Il punto critico e’ sapere esattamente quello che si compra e se si compra bene, ovvero sotto il prezzo di mercato in caso si voglia rivendere. E quando si compra all’estero e’ piu’ difficile, specie in posti turistici. Io non investo in paesi dove non c’e’ certezza del diritto e in generale quelli con economie da terzo mondo entrano in questa categoria. Ma ci sono sempre le eccezioni e mi pare che questi investimenti siano garantiti da societa’ internazionali. Come strumento di cash flow sta gia’ vedendo da solo che funziona.

  85. Personalmente credo che non sia sbagliato acquistare la casa dove si abita, purchè come faccio io, la fai bella con pochi soldi e la rivendi bene…. ogni 3/4 anni e così di seguito fino ad arrivare alla mia prossima che acquisterò a 900.000,00 e conto di rivenderla a 1.200.000,00.Quando arrivo a 2.000.000,00 di euro li metto in banca e vivo di rendita…oppure me ne vado in qualche paese dove il costo della vita è più “giusto”.Cosa ne pensi? Secondo te sto facendo bene?

  86. Carmelo, tecnicamente hai le idee chiare e probabilmente anche la vocazione per fare l’investitore immobiliare. Il tuo metodo ha solo una cosa che non mi piace: il tempo. Con la tua esperienza e capacita’ potresti arrivare ai 2 millioni che e’ il tuo traguardo in 1/10 del tempo se ti focalizzassi sulla compravendita anziche’ metterci quei 3-4 anni di pausa che oggi ci metti. Quindi stai facendo bene, ma potresti fare molto meglio e raggiungere il tuo sogno molto piu’ rapidamente.

  87. Gent.Alfio, possiedo una casa di proprietà e non ho mutuo da pagare, ma avendo un reddito basso la banca non mi concede prestiti personali e non posso neppure accendere un mutuo.
    Vorrei fare qualche operazione immobiliare, magari acquistare un garage da mettere a rendita, ma sono bloccato.
    Vorrei un consiglio da parte tua.

  88. E’ una domanda a cui ho risposto molte volte. Se la banca non concede mutui, la strada da scegliere e’ quella di trovare un partner che metta i soldi, tu metti il lavoro e dividete la torta. Moltissimi hanno iniziato cosi’, me compreso.

  89. Ciao Alfio, ho frequentato a febbraio il tuo corso sugli immobili, finalmente oggi forse con un po’ di ritardo vedo il primo immobile. Si tratta du un 160 mq già ristrutturato ma che essendo nei pressi della zona universitaria è in affitto a 4 studenti che garantiscono 750 euro mese. Sembra un buon affare, il prezzo è di 189 mila che io ovviamente vorrei ridurre un po’. Che ne pensi?

  90. Penso che comunque hai fatto meglio della maggioranza di chi frequenta il corso che non vede neanche un immobile. Solo un 15-20% di studenti poi effettivamente fa qualcosa e quelli che ci mettono reale impegno e costanza ottengono risultati. Quindi inizia e ovviamente offri molto meno, considera di portalo a casa ad almeno il 30% di sconto. Gioca sul fatto che e’ occupato come un elemento negativo (anche se a te fa comodo), in Italia e’ cosi’.

  91. Grazie per la risposta Alfio. Dopo aver visto l’appartamento, parlando con l’agente dell’agenzia Toscano, mi ha detto che sono più proprietari che hanno avuto l’immobile in eredità, il prezzo è già sceso, infatti in questa zona il prezzo al mq è di circa 1400 euro quindi per questo immobile inizialmente si era partiti da un prezzo intorno ai 215 mila. Ho confrontato così i prezzi sul sito dell’agenzia del territorio e ho notato che l’agente aveva ragione. Proprio per questo i proprietari non intendono scendere oltre, quindi mi sembra impensabile che accettino una mia offerta intorno ai 135 o anche 150 mila, anche perchè non avrei nessun tipo di lavoro di ristrutturazione da fare. Cosa faresti tu? Cercheresti altrove? Cmq è vero, basta soltanto iniziare, adesso visito un appartamento al giorno, e domani ne avrò un altro. Grazie di tutto, continua così.

  92. Scusa dimenticavo, è meglio parlare direttamente con 1 dei proprietari o continuare con l’agente?

  93. Se l’agente e’ bravo, e’ meglio parlare con l’agente perche’ e’ utile creare un rapporto di fiducia con un agente, al di la’ della specifica operazione.

  94. La regola N.1 dell’investimento immobiliare non ammette eccezioni: se non riesci ad acquistare con almeno il 30% di sconto, il tuo rischio aumenta troppo. Considera che se ci sono multiproprietari e un eredita’ puo’ essere un vantaggio o uno svantaggio: puo’ essere che non vogliano vendere rapidamente perche’ non hanno messo dei soldi, o, viceversa, che vogliano liquidare in fretta. Pero’ significa tante teste da convincere e non solo una. Cerca di indagare e capire se e’ un’opportunita’ o no. E comunque non ti preoccupare, tu fai l’offerta oltraggiosa! Perche’ si parte da quella per la contrattazione. Ma sempre ricordando la regola N.1. Ovvero, se questo immobile non rispetta i parametri, passa al prossimo.

  95. Ciao Alfio, in questi giorni ho visto altri 4 immobili che sfortunatamente non hanno catturato il mio interesse, soprattutto 2 che avevano da rifare anche il tetto. In un altro la richiesta è di 48 mila, quindi facendo un rapido calcolo e togliendo il 30% ho detto che io potrei arrivare intorno ai 30 mila, ma la risposta dell’agente è stata che lui si sente un uomo professionale nel suo lavoro e che una proposta del genere neanche la presenta al proprietario, secondo lui la base iniziale è intorno ai 42-45 mila. Mi domando cosa fare in questi casi e quanti agenti ragionano così.

  96. Decisamente professionale uno che non presenta un’offerta di un cliente, non ti sembra? L’agente non deve dare giudizi oltretutto con conflitto di interessi. Deve fare quello che tu gli chiedi e se non e’ abbastanza professionale da comunicare la tua proposta che cambi mestiere. Troverai agenti che (s)ragionano cosi’ e agenti in gamba che capiscono che si trovano di fronte a un investitore che potra’ comprare da loro decine di immobili e fargli fare il grano. Anche gli agenti in gamba vanno cercati e inseriti nel tuo network di professionisti di fiducia.

  97. ciao alfio è da un pò di tempo che mi dedico allo studio di opzioni e forex adess volevo iniziare a fare un pò di pratica perchè sono convinto che sia indispensabile però quello che mi manca sono i mezzi x fare pratica…mi puoi consigliare qualche sito software o piattafarma di simulazione per fare pratica con questi due metodi??

  98. Ciao Alfio, come ho letto nei tuoi 3 libri, (avendone conferma) uno dei problemi da affrontare quando si inizia questo tipo di attività con gli immobili, è di combattere la diffidenza di conoscenti e famigliari. Infatti pochi giorni fa un parente mi ha detto che se si compra 1 immobile e lo si rivende traendone profitto, c’è da pagare 1 tassa pari al 35% dell’immobile, sostenendo che la legge sia cambiata. Ovviamente a me sembra esagerato e non credo proprio. Io ho spiegato che se si compra 1 immobile come prima casa e lo si rivende, c’è solo il problema di comprarne 1 altro entro 1 anno. Mi sbaglio? Perchè c’è tanta diffidenza? Perchè si vede ovunque la fregatura? Non sai quante critiche ricevo e quante leggi sento che spuntano da un giorno all’altro.

  99. Sia le opzioni che il forex offrono la possibilita’ di fare pratica con conti virtuali. Per il Forex un qualsiasi broker ti offre la piattaforma gratis e un conto virtuale. Per le opzioni puoi vedere sia OptionExpress che Thinkorswim per fare pratica in virtuale.

  100. Certo, le persone non vogliono che arrivi tu e sconvolgi le loro certezze. E’ inutile e dannoso che cerchi supporto nella tua cerchia di amicizie o tra i parenti. Devi trovare nuovi amici, persone che condividano la tua nuova visione dei soldi e della liberta’ finanziaria. Infatti questo e’ proprio uno dei grandi vantaggi di partecipare ai seminari perche’ si incontrano persone che la pensano come te e com cui iniziare un nuovo network di amicizie e supporto.

  101. ciao Alfio grazie della tua risposta ma la mia e’ una situazione molto intricata e acquisto dell’immobile sarebbe tramite la cooperativa di cui faccio parte e oltre a diventare la mia abitazione diventerebbe sede della cooperativa stessa che attualmente opera e paga affitto nello stabile che prima o poi andra’ all’asta e di cui ti accennavo nella mia prima mail.
    le banche sono anche diaposte a dare credito alla cooperativa ma ovviamente con mutui fondiari e blindatissimi con rate molto impegnative che la cooperativa deve comunque sostenere.
    personalmente non posso sostenere alcunche’ essendo fallita personalmente e quindi saprai senz altro che tutto e’ chiuso in questi casi, e andare in affitto e’ quasi impossibile poiche’vivo in un paese di provincia dove tutti ti conoscono e anche se paghi tutto in anticipo preferiscono affittare agli extracomunitari che gli distruggono le case.
    la cooperativa di cui faccio parte non ha scopo di lucro, non ho incarichi importanti e gli utili vengono reinvestiti nella cooperativa stessa.
    un bel rebus vero? grazie Patrizia

  102. Grazie come sempre per le risposte Alfio, devo dedurre quindi che la tassa del 35% è pura fantasia come credevo, giusto?

  103. AMERACO, Inc.
    che ne pensi?

  104. Ciao Alfio, ho frequentato qualche anno fa alcuni dei tuoi seminari e sto leggendo molto in merito (anche se non ho ancora concluso niente). Voglio solo porti una domanda che continua ad assillarmi: come mai Shemin è, nei confronti dell’acquisto di una casa di proprietà, di opinione diametralmente opposta alla tua?Lui sostiene a spada tratta che acquistare una casa per abitarci sia il primo passo verso la ricchezza. Che ne pensi a proposito?

  105. ciao alfio
    cm dici tu potrebbe essere molto utile anticipare l’asta di un bene immobile e fare la proposta di acquisto prima che quest’ultimo vada all’asta…ma magari nn è così vantaggioso per la parte che deve essere risarcita dalla vendita dell’immobile dato che il prezz attraverso l’asta potrebbe salire molto più di quello che si potrebbe offrire….cm si fa materialmente a trattare un bene immobile prima della sua asta?? bisogna andare ad informarsi nel tribunale che tratta il tutto?? grazie per la tua disponibilità

  106. ciao alfio
    avrei una domanda un po tecnica riguardo il calendar spread…sarei intenzionato a partecipare al tuo corso sulle opzioni però prima volevo essere adeguatamente preparato in merito così da poterci capire di più visto anche il costo…esempio: eni vale 16 io devo comprare una call(o put) con strike 16(atm) a una scadenza più lontana della call(o put) che vendo sempre a strike 16 però con scadenza più vicina…il range entro il quale l’azione eni deve stare perchè io abbia un profitto si creerà da solo?? nel senso eni nn deve superare i 18 e nn deve scendere sotto i 14 per un tot di tempo perchè io abbia profitto o posso creare io il range a mia scelta in che modo?? grazie per la tua risp…fara capire meglio a parecchie pers visto che spesso ci sono informazioni anche esaurienti sulle strategie ma mai esempi veramente pratici e concreti

  107. Gino, per scelta non rispondo a domande tecniche che non interessino la maggioranza. Come funziona un Calendar Spread e’ decisamente tra le informazioni che non spiego sul blog. Ti invito a chiamare in ufficio e parlare con un coach sulle opzioni che ti chiarira’ qualsiasi dubbio.

  108. E’ il concetto di “stralcio immobiliare” : cerca su questo blog alcun articoli dove ne parlo. E’ un’operazione un po’ complessa, ma puo’ essere molto redditizia. I vantaggi ci sono sia per il debitore che per il creditore: l’uno puo’ avere il suo debito estinto (il che non avviene necessariamente con un’asta), l’altro ottiene subito soldi che altrimenti riceverebbe in tempi lunghi (ammesso che li riceva).

  109. Se parli di Robert Shemin, non so cosa dice a proposito della casa di proprieta’. Pero’ come americano, ha un mercato differente, dove (fino a poco tempo fa) la casa di proprieta’ veniva usata per finanziare altre attivita’. Quindi in questo senso puo’ essere utile. Ma comunque non e’ un’opinione ma un fatto tecnico e finanziario: se hai la tua capacita’ di debito bloccata da un mutuo per la cosa dove vivi non puoi chiedere soldi alla banca per investire e generare capitale e cash flow.

  110. Interessante sistema di “industrializzazione” della cessione di compromesso e dell’investimento immobiliare con “other people money”.

  111. Ti invito a chiamare in ufficio e a parlare con un coach dell’immobiliare per vedere quali soluzioni ci sono.

  112. ciao alfio
    mi disp che alla mia domanda sul calendar spread nn hai risp in questo blog….alla fine io potrei chiamare come dici tu uno dei tuoi sottufficiali per questa tua missione della libertà finanziaria…oppure informarmi in altri modi…ma alla fine tu dici e predichi tante parole su obbiettivi e desideri come viaggi in barca a vela…però io sono convinto che invece di dire tutte quelle belle parole magari dessi qualche input più concreto e pratico…ovviamente nn troppi altrimenti i tuoi corsi nn avrebbero più senso(io rispetto le attività altrui) la gente otterrebbe più risultati…esempio: la mia domanda magari interessa poche pers perchè pochi sanno cos’e un calendar spread (anche se x me la mia domanda detta con un esempio così pratico interessa tutti quelli che partecipano a questo blog ne sono sicuro e tu lo sai bene) ma se nessuno insegna a sta gente cos’e e soprattutto come si costruisce…come si crea un calendar spread…nn si va da nessuna parte…nn dico che ci devi svelare tutte le tue strategie in opzioni così gratuitamente però magari potresti risp a una dom del genere che sono convinto interessa molte pers perchè alla fine nn è difficile fare una strategia del genere se spiegata con un esempio che si può toccare con mano e magari passo passo si può copiare in modo tale da allenarsi con un conto virtuale…questa nn è una critica perchè penso che questo blog sia eccezzionale e utile…tutti dovrebbero leggerlo anche solo per curiosità sarebbe molto utile…spero in una tua risp adesso che magari hai capito il motivo della mia domanda così
    diretta..grazie

  113. ho visto l’e-book però ha illustrato solo il risultato della sua operazione…mica come si costruisce e quali sono le operazioni concrete di compravendita delle singole opzioni…va be un’ultima dom poi nn le rompo più le scatole…ai suoi corsi illustra nel dettaglio le strategie in opzioni?? cioè fa vedere come si costriuscono nel minimo particolare…come si liquidano…come si correggono se durante la nostra strategia qualcosa nn va come avevamo previsto?? se si sarò felice di parteciparvi…spero nn sia spazientito da questa nostra conversazione e spero la consideri come un semplice scambio di opinioni…

  114. Si, nei seminari insegnamo tutti questi dettagli operativi. Ovviamente nel seminario base spieghiamo solo qualche strategia (ce ne sono decine) perche’ e’ un seminario per chi parte da zero e non si possono insegnare troppe informazioni. In quello avanzato si amplia la conoscenza con maggiori dettagli tecnici e altre strategie piu’ complesse. Ma gia’ con il seminario base si acquisicono le informazioni operative che lei vuole conoscere. La invito a chiamare in ufficio per fare queste domande ai miei collaboratori che saranno felici di rispondere.

  115. Ciao Alfio,
    Trovo il tuo pensiero originale ed in controtendenza, per questo ogni tanto passo dal tuo sito o mi è capitato di sfogliare i tuoi libri.
    Di mio penso di avere degli schemi mentali in “controtendenza” rispetto ai luoghi comuni ed al pensiero medio…per questo mi trovo a £mio agio con il tuo pensiero£.
    Sul fatto di risparmiare almeno il 10% ogni anno, è un consiglio che già seguo, il mio bilancio personale è costituito da un foglio Excel dettagliato
    (registro persino i caffè presi in ufficio).
    Sul discorso del mutuo rispetto all’affitto mi sfugge qualche cosa… mi spiego con un esempio che riguarda la mia situazione personale.:
    Situazione “attuale”. L’affitto è inferiore al mutuo, per cui se per il solo “godimento” della casa, allora hai ragione…
    il mutuo toglie flusso di cassa mensile, e quindi “opportunita’” di risparmiare ed investire.
    Situazione “personale”. Ho avuto la fortuna, non finirò mai di ringraziare i miei nonni, di poter comprare il 50% della casa dove abito.
    In sintesi, il mio mutuo mensile è ora 400EUR al mese(in tempi di tassi alti è arrivato anche a 750), mentre se andassi in una casa in
    affitto “equivalente” alla mia spenderei 800EUR al mese… come vedi nel mio caso (fortunato lo ammetto) … il seguire il tuo consiglio
    di andare in affitto toglierebbe 400EUR al mio flusso di cassa (al momento non mi manca nulla, su base annua guadagno 2200netti al mese e sono assunto a TI).
    Situazione “Bardolla”.
    Vendo la casa, vado in affitto ed inizio ad investire, a questo punto, avrei pero’ un flusso di cassa gravato dal mutuo e dall’affitto.
    Come si può vedere la prima viadi uscita è affittare lo immobile, in tal caso (ammesso che affitto inquilino = rata mutuo) mi rimarrebbe
    il flusso di cassa in uscita del mio affitto.
    Tu dici di comprare ad almeno il 30% di “sconto”, pero’ un bilocale a milano … se si parla di almeno 150.000, e già paghi un affitto…
    non so se le banche ti concedono facilmente un mutuo sapendo che il tuo stipendio mensile è “gravato” da un affitto…
    Certo, lo immobile puoi rivenderlo subito senza pagare neanche una rata mensile del mutuo, ma prima il mutuo le banche te lo devono concedere.
    Come puoi vedere, la mia situazione “attuale” è quella a flusso di cassa maggiore (per le mie tasche)
    La tua (giusta e legittima obiezione) potrebbe essere <>.
    A questo ci già ho pensato, quale sarebbe però il problema ?
    La casa la ho comprata nel 2005 (all’epoca, la avevo pagata un 15% del valore di mercato, una “occasione”) … se la rivendessi ora,
    con la svalutazione che è avvenuta rischierei di avere una perdita dell’investimento fatto 5 anni fa.
    Inoltre, non conosco nessuna persona che mi “presterebbe” in amicizia cifre di questa importanza…. e dubito che una societa’ finanziaria che fa credito al consumo presti cifre elevate…
    Quel che vorrei sottolineare (mettendo a prova la convinzione che la casa è una passività) che, trascurando il discorso investimento e nuove opportunità, se io rimango in mutuo…ho più flusso di cassa mensile.
    Ribadisco, la idea (casa proprietà = passività) mi sta facendo pensare molto (una mia altra idea è quella di portare il mio mutuo dai rimanenti 20 a 40
    per avere una rata minima e ancora + flusso di cassa).
    Altra obiezione che muovo al discorso, è che se uno vive in affitto senza un discorso di “investimento” (magari perche’ lui ha un reddito basso)… che
    dire … il discorso di attività/passività non sta in piedi.
    Ti do pienamente ragione, se invece uno ha un elevato reddito mensile (almeno 3500netti al mese, se si parla della citta’ di Milano), in tal caso può
    vivere in affitto, e giocando sulle agevolazioni della “prima casa” puo’ continuare a comprare e vendere la sua “prima casa”… penso che las banca non abia problemi ad erogare mutui a chi ha una simile cifra mensile disponibile certa.
    Scusa per la “lettera” lunga…ma questi sono i miei dubbi sulla tua affermazione
    “casa di proprietà con mutuo = è un peso /
    casa in affitto = hai più opportunità di
    investimento”.
    Vediamo se rispondi alle mie “obiezioni” (sia ben chiaro, nessuna vena polemica.. .solo un sincero… volere capire)…
    Se riuscirai a “smontare” questa mia lettera in modo chiaro e preciso…che dire quale migliore pubblicità per i tuoi corsi.
    Saluti, Alberto

  116. Supplemento … è sfuggita questa parte.
    La tua (giusta e legittima obiezione) potrebbe essere
    (vendi la tua casa, e con i soldi che ottieni dopo aver estinto il mutuo ti si possono aprire
    diverse opportunità).

  117. Hai ragione che se uno ha un reddito basso e’ piu’ difficile fare le operazioni con i mutui: probabilmente e’ meglio concentrarsi inizialmente sulle cessioni di compromesso o sulle operazioni immobiliari fatte con finanziatori. Per quanto riguarda il flusso di cassa hai ragione, ma un investimento immobiiare aumenta il Patrimonio Netto che e’ altrettanto importante per la liberta’ finanziaria. Se badi solo al flusso di cassa e’ vero che non corri rischi, ma non crei neanche le basi per la ricchezza. Ovviamente, come dici tu, se uno sta solo in affitto senza farlo per investire allora sta buttando via soldi. Ma il discorso dell’affitto e’ fatto sempre e solo in funzione di mantenere la propria capacita’ di indebitamento bancario. Il discorso che fai sull’affitto che va a mangiare il reddito e quindi rende piu’ difficile ottenere un mutuo si risolve spiegando alla banca che con l’acquisto della nuova casa l’affitto non c’e’ piu’ (poi quello che facciamo sono affari nostri).

  118. Grazie (anche se in ritardo) per la risposta chiara.
    Dai tuoi libri e dal blog sembrava che
    #A) Casa in affitto = vai alla grande
    #B) Casa di proprietà = non capisci nulla
    Mentre, avevo capito chiaro che … vivere in affitto è uno spreco se non si cerca di sfruttare questa opportunità dal momento che si hanno zero debiti.
    Ora è chiaro.
    Grazie per la risposta, inizierò poi a scaricare i tuoi libri gratuiti, vediamo se mi convinci a frequentare un tuo corso.
    Saluti, Alberto

  119. cortese Alfio,
    mi sono imbattutto nell’articolo al quale aggiungo volentieri un commento: a mio avviso non ci dovrebbero essere tutte le speculazioni da Lei suggerite nel settore immobiliare! la vera libertà finanziaria si manifesta solo quando la stessa libertà è fruibile da tutti!!!! la mia proposta è: che acquisti un immobile solo chi ci deve andare a vivere, allora si che i mutui sarebbero più accessibili, che i prezzi crollerebbero (con buona pace degli speculatori) e che non ci sarebbe più l’emergenza casa in Italia e nelle grandi città! tutto il resto è solo mera e pura speculazione, altro che libertà finanziaria, è operare senza morale e valori in un mercato dove conta solo il dio denaro e nient’altro!
    Grazie per aver pubblicato questa mia brevissima lettera.
    Riccardo

  120. A tal proposito consiglio vivamente la lettura di “I quadranti del cashflow” e “padre ricco padre povero” entrambi di Robert T. Kiyosaky. Da questi due libri ho tratto insegnamenti unici per ottenere la libertà finanziaria.

  121. Mi fa piacere questo suo commento. Le dico che secondo me il denaro non e’ un dio, e’ uno strumento e ognuno lo usa come vuole. Puo’ anche essere un’idea lodevole offrire appartamenti a prezzi accessibili e se lei ha appartamenti da vendere puo’ sicuramente farlo. Pero’ prima deve acquisire gli appartamenti da vendere. E quindi si torna alla gestione del denaro e alle tecniche per acquistare appartamenti a sconto. Non credo sia un diritto avere o meno una casa di proprieta’, secondo me e’ e deve essere una scelta finanziaria. Grazie per la sua lettera.

  122. alfio: ritengo, che tu sia davvero un grande professionista…seguo i tuoi consigli, spero di riuscire a fare una prima operazione profittevole…nell’ambito degli immobili…anche se stò incontrando ostacoli a non finire…ciao

  123. Buonasera……..stipendio di 20.000 euro annui più rendita da affitto,vivo in un’appartamento di proprietà dei miei genitori (quindi zero aff./mutuo) acquistato mini app. all’asta venduto dopo 3 mesi con un utile netto del 20% circa (acq. a 76.000 vendita ao90.000),comprata un’altro all’asta non venduto perchè mercato immobiliare a rilento, messo quindi in affitto a 520 euro…stò aspettando di veder un attimino come va il mercato immobiliare….nel mio piccolo senza esagerare…..

  124. Direi molto bene gia’ cosi’, hai chiari i meccanismi della liberta’ finanziaria.

  125. Vito, se non ci fossero ostacoli, lo farebbero tutti e NON si guadagnerebbe bene come invece si puo’ guadagnare. Gli ostacoli ci devono essere cosi’ chi li supera ha la ricompensa e chi non ha quello che serve si ferma prima.

  126. ciao alfio…tra poco dovrò sposarmi, io e la mia futura moglie abbiamo già una casa di proprietà, quindi non avremo il peso dell’affitto sulle spalle. per quanto riguarda il nostro budget mensile non mi posso lamentare,io guadagno intorno ai 1500 e lei intorno ai 1000. poichè sono un dipendente pubblico non credo di avere grossi problemi nel ricevere prestiti..la mia domanda è questa: mi conviene chiedere un mutuo per un investimento su un immobile?QUALI SONO REALMENTE I RISCHI CHE POSSO INCONTRARE?LEGGENDO IL TUO LIBRO RIUSCIRO’ A CAPIRE COME COMPRARE ALL’ASTA IMMOBILI E COME RISPARMIARE???Cmq in ogni caso tra poche ore andrò in libreria a comprarlo sono troppo curioso, e spero che cmq, mi dia delle ottime idee per il mio futuro…CIAO CARLO.

  127. No, nel mio libro non troverai i dettagli su come acquistare case all’asta. E’ un’attivita’ piuttosto complessa, devi conoscere un sacco di dettagli e di procedure, c’e’ un seminario apposito. Comunque inizia leggendo il mio libro che e’ il primo passo. Leggendo la vostra situazione, siete decisamente avvantaggiati rispetto al 90% delle persone, per creare la vostra liberta’ finanziaria.

  128. Confermo quanto detto prima: il consiglio da lei dato si chiama “speculazione edlizia” e lo persegue solamente chi ha interesse a guadagnare denaro facile con la compravendita perché non è capace di mettere a frutto nessun’altra qualità e competenza. La libertà finanziaria è una cosa completamente diversa, con la quale ha dimistichezza e confidenza chi opera in altri settori e con altre regole morali. Lei suggerisce alle persone di diventare speculatori edilizi: persone che lucrano sull’andamento del mercato edilizio. La libertà finanziaria intesa così non ha effetti e ricadute positive sull’ambiente in cui si vive, limitando pertanto la libertà degli altri (a cui si sottraggono quote di ricchezza) e producendo ricadute negative e, in termini di libertà, limitanti. Per cui peggiora l’ambiente in cui si vive e non produce niente di buono. Il suo è il princio dei ricchi che vogliono diventare più ricchi a discapito dei ceti medi e degli altri esseri umani. Ciò alla lunga non porta a ricchezza, anzi….basta guardare la storia di tante persone e di tante famiglie! grazie della Risposta che mi ha dato, che trovo senza senso e fuori argomento rispetto alle mie obiezioni.
    Riccardo

  129. E’ assolutamente vero che l’investimento in immobili che raccomando, almeno all’inizio e’ la speculazione edilizia. Che non necessariamente e’ negativa: se uno ha un immobile e ha bisogno di soldi e io glieli fornisco e mi prendo l’immobile a buon prezzo abbiamo soddisfatto entrambi ne nostre necessita’, che ovviamente sono diverse. Grazie a lei per aver dato il suo punto di vista. L’importante, anche se non si e’ daccordo e’ scambiarsi opinioni interessanti.

  130. ciao alfio, sono davvero amareggiato, questa volta credevo di riuscire a percepire il mutuo da unicredit tramite consulente come cosigli tu…però l’esito nuovamente negativo, per sofferenze di dieci anni fà…pensavo di aver risolto tutto con il saldo stralcio, ma rimango segnalato per sempre…quindi niente, cosa posso fare a questo punto visto che il consulente dice che questa poteva essere l’unica carta in quanto le altre banche non fanno il 100% che necessita al mio caso?…di questo passo non riuscirò mai a lasciare un lavoro che non mi piace e soprattutto persone che decidono della mia vita…

  131. Buona sera Alfio Bardolla,
    stò valutando vari immobili da investimento. Le chiedo,
    posso avere un consiglio ed una valutazione dell’affare.
    Chiaramente, le manderò tutto il materiale richiesto.
    Sono alle prime armi e non posso permettermi di sbagliare.
    Buon futuro.

  132. Ma certo, puo’ chiamare in ufficio e fissare una coach dove potra’ parlare con una persona esperta di investimenti immobiliari e valutare insieme l’affare (se e’ un affare oppure no).

  133. Vito, come ho detto moltissime volte, se non trovi i soldi dalla banca (che come hai visto e’ difficile), trova i soldi da un finanziatore con cui dividere i profitti. E’ questa (e non la banca) la strada che hanno scelto moltissime persone che hanno guadagnato con gli immobili (anch’io sono partito cosi’). E’ un ostacolo sul tuo progetto, ma chi arriva a diventare finanziariamente libero supera gli ostacoli. Oltretutto trovi un finanziatore che puo’ diventare un partner prezioso per successive operazioni: tu lavori, lui mette i soldi e dividete.

  134. Buon giorno Alfio Bardolla,
    ringrazio della disponibilità. Stò visitando moltissimi immobili e seguo i Vostri consigli, voglio che sia veramente un buon investimento,
    prima di proporvelo.
    Ottimo questo blog.

  135. ciao alfio, in riferimento al finanziatore, può essere interessante poter trovare una persona disponibile, peccato che le persone siano molto titubanti e prudenti…se chiedi, al massimo riesco ad ottenere un sorrisino, visto il periodo di crisi (non lo vedono come occasione la crisi).Un consiglio per trovare un consulente valido al quale le banche danno credito?… Vorrei cominciare a lavorare a 44 anni visto che dici che non è lavoro quello svolto fino adesso…però non trovo la formula…ciao grazie.

  136. Se ricevi solo sorrisini, evidentemente non hai fatto proposte degne di qualcosa di piu’. Ti assicuro che se vai da uno che ha i soldi con una proposta concreta per guadagnarne altri l’accordo lo trovi. La formula e’ quella che scrivo in questo blog e nei miei libri. E se vuoi investire in immobili e non hai capitali, la strada del socio finanziatore e’ la migliore. E’ facile? No. Se non l’hai mai fatto devi acquisire competenze che non hai. Per esempio devi metterti al livello del socio finanziatore: tu hai l’affare e lui i soldi. Andare con il cappello in mano non serve a niente.

  137. ciao alfio…volevo ringraziarti solo perchè dici queste cose…sono uno studente di economia…ma è possibile che in un corso di laurea come il mio tutte queste cose che tu dici…che alla fine sono proprio queste che ti fanno guadagnare nella vita…vengano nominate pressochè mai?? dico nominate perchè figuriamoci se ce le spiegano…e a certe mie domande i prof rispondono come scocciati…tu sei laureato in scienze bancarie giusto…almeno nella tua facoltà ve le spiegavano un po’ queste cose?? sono deluso dalla troppa astrattezza che c’è alle lezioni

  138. Assolutamente no, non vengono spiegate e neanche a Scienze Bancarie. Il motivo e’ semplice: le universita’ devono produrre impiegati e dirigenti, mica persone libere finanziariamente. Questo avviene in tutto il mondo e non e’ un caso che moltissimi famosi imprenditori non abbiano fatto l’universita’. Se vuoi trovare un lavoro e magari anche ben pagato l’Universita’ ti puo’ forse essere utile. Ma per diventare finanziariamente libero assolutamente no, al contrario. Ti invito caldamente a prenderti la laurea MA iniziare fin da ora a lavorare per la tua liberta’ finanziaria!

  139. G.mo Alfio, sono una mamma single 44enne, con figlia di 6 anni a carico. Sei mesi fa sono stata folgorata dalle tue parole. Ti ho conosciuto al corso di settembre sulla libertà finanziaria, mi sono iscritta per fine nov e dicembre ai primi due corsi sugli investimenti immob. E’ davvero difficile, come dici anche tu, fare il primo passo, la prima azione, soprattutto quando lotti con le spese tutti i giorni, e con una mentalita’ radicata. Ma guarda un po’ se dovevo arrivare a quest’eta’ a dover riprogrammare la mia vita!. In fondo questo è solo uno sfogo; quanti anni buttati a capire cosa fare, a studiare, a “lavorare”. Ti ho accennato gia’ ad un paio di idee che mi piacerebbe proporti, voglio capire bene il tuo business con l’oro (sono nel settore), e parlarti di una nuova comunicazione/immagine. Penso che bisognerebbe introdurre nel sistema scolastico delle materie di studio che aprano la mente ai ragazzi (pnl, gestione del risparmio, comunicazione)a partire dalle scuole superiori, in modo da indirizzarli verso qualcosa di concreto, che li valorizzi. Sai quante idee, libri, progetti ho avuto, e quanti sono rimasti inespressi, per vedersi realizzati da altri dopo poco, penso sia un problema comune, che dipende tanto dalla mancanza di autostima, dalle limitazioni psicologiche che ci inculcano da piccoli’. Spero ci sara’ occasione di parlarne con te, hai aperto un rubinetto, ho lo stesso entusiasmo che avevo 20 anni fa, almeno mentalmente, per questo Ti ringrazio.

  140. Cara Bruna, se oggi sei pronta a riprogrammare la tua vita e hai lo stesso entusiasmo dei tuoi vent’anni, significa che QUESTO e’ il momento, ne’ prima ne’ dopo. Il momento giusto per te e’ oggi e ne sono contento. Per quanto riguarda la scuola, certo che dovrebbe insegnare queste cose se volesse creare persone libere ma poi… chi andrebbe in fabbrica a lavorare? O in ufficio? Chi farebbe tutti i lavori che non richiedono di essere liberi pensatori e di sapere come funziona il denaro? La societa’ non vuole che le persone capiscano queste cose, altrimenti non puo’ impiegarle nel sistema produttivo. Per questo e’ difficile impararle e liberarsi dai condizionamenti. Ma tu l’hai fatto e sei una mamma che potra’ insegnare queste cose a sua figlia (inizia da ora!). E con il tuo entusiasmo e la tua intelligenza e la voglia di crescere una persona che non sia schiava del sistema, sono sicuro che potrai diventare libera finanziariamente con gli strumenti che hai scelto.

  141. Mi spiace ma non sono assolutamente d’accordo, e scommetto che tu vivi in casa di proprietà.

  142. Hai perso la scommessa. Io faccio quello che insegno, e’ il mio modo di essere. Detto questo, sei liberissimo di non essere d’accordo su questo argomento, sei in ottima compagnia: milioni di italiani la pensano come te.

  143. Possiedo un quarto della casa nella quale vivo, il valore della mia quota che sto cedendo è di ottantamila euro. Mi consiglia di andare in affitto e di investire in altro modo i miei soldi? Un’attività commerciale o un agente finanziario che mi possa consigliare?

  144. Non sono favorevole ne’ all’attivita’ commerciale, ne’ a dare i soldi a un agente finanziario. Ho passato gli ultimi 5 anni della mia vita a insegnare alle persone a diventare competenti sulla gestione dei loro soldi e quindi ti invito a fare lo stesso. Ora che puoi avere un capitale, studia come impiegarlo al meglio. Non basta certamente chiedere qui sul blog “cosa e’ meglio”. Ti invito a studiare seriamente (con o senza i miei seminari, non e’ questo il punto) per capire come investire i tuoi soldi. Finche’ non hai le idee chiare, tienili sotto il materasso.

  145. Alfio,sono stata al tuo roadshow a Trento,fantastico…infatti dopo 2 giorni “il caso” ha voluto” che vendessi la mia casa di proprietà mettendo fine a quel debito passivo che avrei avuto sulle spalle per tutta la vita!!!ora andrò in affitto e gli unici debiti che ho intenzione di fare in futuro son odebiti buoni!!!grazie per avermi aperto gli occhi!Alla NOSTRA libertà finanziaria!

  146. Cosi’ mi piace. Che cio’ che dico sul palco trovi applicazione! Bravo. Ora devi preparare il tuo piano, ma hai gia’ fatto la cosa piu’ difficile: cambiare il modo di pensare e agire.

  147. Caro Alfio,
    dal tuo articolo più in alto si può leggere:
    “… vivendo in affitto, mantieni intatta la tua capacità di chiedere un mutuo per i tuoi investimenti immobiliari. Ovvero la banca è disponibile a farti un mutuo per una casa … perché non ne hai un altro. Se hai già il tuo mutuo è molto difficile, se non impossibile”.
    Io reputo che quanto appena riportato sia il cuore della questione a favore dell’affitto rispetto alla casa di proprietà. E’ ciò che veramente mi ha fatto capire quanto sia molto più sensato vivere in affitto, qualora si decida di perseguire la strada dell’accrescimento dell’intelligenza finanziaria.
    Questo concetto, appena ribadito, però non è così chiaro nelle tue pubblicazioni: avendo aperto davanti a me il capitolo “Abitudine #2 – Vivere in affitto”, a pag. 47 di “Milionari in 2 anni e 7 mesi”, tu continui ad evidenziare la definizione di casa di proprietà come una passività anziché un’attività, se è meglio pagare la rata di un mutuo per tot anni invece che un affitto per sempre, che è un’illusione “possedere” una casa finché ipotecata, ecc… Tutte considerazioni eventualmente condivisibilissime, ma che secondo me rimangono secondarie: il vero messaggio chiave è quello virgolettato in alto. E dovrebbe comparire a caratteri cubitali nelle tue pubblicazioni.
    Sicuro di averti reso cosa gradita, rinnovo una volta di più i migliori auguri per un eccezionale 2011!

  148. Andrea, grazie per l’acuta osservazione e lettura. Diciamo che il discorso della “capacita’ di indebitamento a fini di investimento” l’ho ripetuto cosi’ tanto fin dal 2005 che mi sembra una cosa assodata. Ma, come giustamente rilevi tu, nell’ultimo libro non l’ho evidenziato. Auguri a te di mettere in pratica la tua capacita’ di analisi per creare l tua liberta’ finanziaria.

  149. Ciao Alfio,
    io ho un appartamento che avevo acquistato come prima casa, mi sono dovuto trasferire e non sono riuscito a venderlo a parità di prezzo (era il 2009…) e quindi l’ho affittato, ancora non conscevo le nozioni della libertà finanziaria!
    Le mie domande sono:
    se l’affitto che incasso, tolte le tasse non copre la rata del mutuo ma copre abbondantemente la quota interessi, mi conviene comunque vendere?
    vendendo con il contratto d’affitto in corso l’appartamento si deprezza?
    se con la rata del mutuo non raggiungo il 35 % di stipendio e affito, pensi che sia possibile avere un altro mutuo per un immobile?
    Grazie.

  150. I mercati cambiano e cosi’ i prezzi, e’ normale, e’ sempre successo e sempre succedera’. Ecco perche’ comunque raccomando di acquistare con un ottimo margine (almeno il 30%). Attualmente il tuo immobile non e’ un asset perche’ non ti porta soldi in tasca, ma te li leva. Il punto non e’ se ti concedono un mutuo (temo sia difficile) ma per cosa fai un mutuo: per un’altro immobile che ti costa denaro non e’ sicuramente una buona scelta.

  151. Ciao Alfio,
    ho letto con molta attenzione il tuo articolo perchè questa è una curiosità che mi interessava da tempo e non avevo mai avuto modo di valutare le tue motivazioni. Prendendo degli spunti dall’articolo ti chiedo se sull’affitto non si paga la manutenzione e il riscaldamento? L’automibile, gli elettrodomestici e qualsiasi cosa hai comprato (beni di consumo),possono essere paragonati con un immobile (bene durevole che nel tempo si rivaluta)? Definisci testualmente il mutuo: “debito per la maggior parte della vita” ma con l’affitto il debito è per TUTTA la vita finchè hai la fortuna di vivere. Vengo da una famiglia che purtroppo non è mai riuscita a fare un debito per acquistarsi la casa e adesso vedo i miei genitori che con la pensione che si ritrovano fanno fatica atirare la fine del mese perchè devono continuare a pagare l’affitto fino alla fine dei loro giorni. Io ho deciso di avere un mutuo per acquistare la casa dov abitiamo. Per un appartamento come quello dove abito dovrei pagare circa €900/mese di affitto (che aumenta!!)mentre di mutuo ne pago circa €1200/mese di rata. Tu mi stai dicendo che mi conviene di più pagare l’affitto a vita (es.900x12x50 anni(spero di più) tot.€540.000) piuttosto che il mutuo (1200x12x25 anni(non sono di più perchè finisce) tot €360000) e poi comunque la casa sarà mia? Questo non è un esempio ma la mia situazione reale. Ovviamente “per avere un tetto sulla testa” si può anche vivere sotto i ponti non è obbligatorio avere una casa. Non sò se tu hai una famiglia ma la mia sotto i ponti non la faccio vivere. Nella tua risposta del 27/7/09 dici “spiegato nel mio articolo” perchè tutto ciò è secondo il TUO punto di vista che rispettabile non è la verità assoluta. Secondo me parte di queste informazioni possono essere usate (con molto buonsenso), ma ritengo che possano essere controproducenti e dannose per la maggior parte delle persone. Riferendomi sempre alla tua risposta del 27/7/09 chiudo chiedendoti: ma la chitarra dei tuoi sogni che oggi non può permettersi non è una passività?
    Ovviamente questo è solo il mio punto di vista.
    Ciao. Grazie

  152. Il punto chiave che non consideri in questo commento e’ questo: bisogna usare la capacita’ di debito per investire. Il punto non e’ abitare in affito o abitare in casa di proprieta’, il punto e’ investire. Se non tieni in considerazione questo sono discorsi abbastanza irrilevanti. A me non interessa dove uno vive, mi interessa insegnare alla gente a creare la sua liberta’ finanziaria, mi interessa la sua situazione finanziaria. Che e’ irrimediabilmente compromesso da un mutuo per una casa dove vai a vivere, come spiego nell’articolo. Il mio consiglio e’ di smettere di guardare il dito e vedere la luna.

  153. caro sig. Bardolla cosa ne pensa dell’investimento all’estero ? Ho comprato per 60.000 euro una casa in un posto di vacanza che uso per me 2 mesi l’anno e poi affitto. Mi rende una media del 10 % annuo e i profitti messi in una banca locale mi fruttano un ulteriore 9 %. Di negativo c’è solo il fattore rischio paese. lei farebbe un secondo investimento del genere ? Grazie

  154. E’ una domanda classica su cui rispondo ai miei corsi, ma ne ho scritto diverse volte su questo blog. Il rischio paese e’ molto importante, per me. E’ quella che chiamo “certezza del diritto”. Non investo in paesi dove non c’e’ la certezza del diritto, anche se si possono fare grossi affari. Ma se non posso proteggere il mio investimento, il rischio e’ infinito e io non prendo e non consiglio di prendere rischi infiniti. Non so dove lei investe, ma se e’ un paese “critico” (terzo mondo, est Europa) il rischio e’ troppo elevato e non giustificato, per me, dai ritorni che lei indica.

  155. Ciao Alfio,devo fare una societa’con i miei due fratelli laboratorio artigiano,cosa mi consigli che tipo di societa’ attualmente e’ una ditta individuale,poi abbiamo deciso di comprare un laboratorio per l’attivita’ cosa consigli un leasing o mutuo’ saluti Gennaro

  156. Puo’ essere giusta la tua valutazione se con i soldi non investiti nell’immobile si potesse trovare un’investimento di natura commerciale o borsistica molto piu’ redditizio che ti facesse guadagnare molto di piu’. Se al contrario si investissero i soldi in un immobile rimanendo in affitto non si otterebbe nessun vantaggio. Ora spiego il motivo: 1)l’ipotetico acquisto molto vantaggioso di un immobile lo si puo’ avere sia per la propria abitazione sia per un’abitazione da mettere a reddito 2) se si dovessero eseguire dei lavori incrementali su una abitazione in affitto il vantaggio andrebbe al proprietario al contrario i lavori incrementali della propria abitazione nel momento della vendita verrebbero completamente monetizzati 3) si devono calcolare le tasse che tolgono mediamente il 30% dell’affitto (ovviamente non considero la logica affitto in nero – ora 20% con cedolare secca) 4) accenni al fatto di non ottenere un nuovo mutuo se si dovesse avere un mutuo per la prima casa… non credo ci sarebbero grossi problemi, si puo’ rinegoziare il mutuo, mettere una seconda ipoteca sull’immobile per acquisire nuova liquidita’, insomma di ipotesi ce ne sono parecchie(valutate personalmente) 5) non è semplice trovare un affitto basso per una casa di un certo spessore (dato che facciamo riferimento alla casa della propria vita e di una certa dimensione, gli affitti a cui faremmo riferimento fanno capo o a trilocali oppure a villette…che affitti hanno queste tipologie di immobili?).
    In conclusione credo che le valutazioni a cui sei arrivato non permattano nessun vantaggio economico ne finanziario.

  157. buongiorno Bardolla,
    sulla casa non condivido.
    la spiegazione è semplice, e bisogna considerare due aspetti che trasformano la casa in un’attività:
    1) prima o poi si finisce di pagare il mutuo, 10, 15, 20 anni e poi il mutuo non c’è più e si raggiunge un primo step di libertà finanziaria, poichè non c’è più la passività dell’affitto
    2) le case tendenzialmente si rivalutano e le uscite mensili del mutuo non sono andate perdute, anche se le crisi ricorrenti creano delle fluttuazioni finora passeggere. Con una casa di patrimonio, si riesce a farsi prestare soldi dalle banche molto facilmente.
    Quindi comprare una casa ha molto senso finanziariamente soprattutto per la maggioranza della gente che non ha elevate conoscenze economiche.
    E’ un buon investimento a basso rischio.
    Chiaro che con un’elevata propensione al rischio, probabilmente si può optare per investimenti più redditizi.
    L’idea che, l’acquisto di una casa è finanziariamente una sciocchezza, è una grandissima falsità, o se vuoi, a sua volta una grande sciocchezza.
    saluti
    Giuseppe

  158. Salve,
    mi chiamo Valerio e ho 24 anni. Sono impegnato da un paio d’anni in un progetto di fotovoltaica in Spagna. Dovuto al cambio di legge e alla stretta creditizia, la banca che prima si era compromessa a finanziarmi, si è tirata indietro. Adesso mi trovo col progetto quasi al termine, ma con un discreto bisogno di capitali di terzi. Cosa mi consiglia ? Stiamo parlando di un investimento totale di 1.235.000 €, dove la mia impresa mette 250.000 ( il 21 % ) e il terzo 985.000 ( il 79 % ).
    Saluti

  159. Questa notizia che la casa non conviene acquistarla è una idea come un altra ma secondo me sicuramente sbagliata, io sono contento di avere una casa di proprietà perchè voglio vivere in qualcosa di mio, non in qualcosa di qualcun altro; perchè? Perchè vivo meglio …. inoltre questo non mi vieta di fare un mutuo e comperare un altra casa per poi rivenderla a prezzo maggiorato, ma non sono un immobiliarista e quindi questo lo lascio fare ad Alfio che sa tutto di queste cose e ve le potrà anche spiegare per modiche cifrette a 3 zeri, tanto poi se non riuscite a metterle in pratica non è un problema suo !!! Se non hai una casa e un lavoro difficilmente poi le banche ti daranno qualcosa, a meno che sei un genio, come il caro Alfio ….

  160. Sicuramente dal punto di vista psicologico, lei si sente bene ad avere qualcosa di suo, sapendo che non e’ suo finche’ non ha finito di pagare il mutuo (fino a quel momento la casa e’ di chi le ha prestato i soldi). Io mi sento meglio ad avere i miei soldi che lavorano per me e mi rendono finanziariamente libero, mentre la sua casa, se anche e’ interamente pagata, non le porta alcun reddito, anzi le leva dei soldi con le spese condominiali, le tasse e la manutenzione. E’ un discorso di capire come funziona il denaro e capire la prospettiva tra chi vuole diventare finanziariamente libero e chi no, come sembra il suo caso. Molti degli studenti che hanno frequentato i nostri corsi ce l’hanno fatta e sono finanziariamente liberi e felici di quello che hanno imparato e messo in pratica. Ma e’ un salto concettuale, che si puo’ fare oppure no, ognuno e’ libero di pensare come vuole.

  161. Le rispondo perche’ mi pare abbastanza generico come quesito (non tecnico), pero’ non e’ che ti posso dare idee rivoluzionarie: se il progetto sta in piedi devi trovare finanziatori, alla fine di questo stiamo parlando. Altrimenti, se i diritti e il progetto possono avere un valore, puoi considerare di vendere il progetto (ovviamente guadagnando molto meno, ma anche investendo molto meno).

  162. Se ha letto l’articolo in questione e gli altri sul blog, capisce perche’ dico che la casa non e’ un’attivita’. Attivita’ e’ qualcosa che le porta cashflow, passivita’ e’ qualcosa che le leva cashflow. Gia’ solo per questo pagare un mutuo sulla casa dove vive e’ una passivita’. Ma facciamo finta che lei non voglia fare niente dei suoi soldi per 30 anni, se non pagare per avere una passivita’. Ha pagato tutta la casa e ora? Chi glielo dice che la sua casa dopo 30 anni varra’ (scontando l’inflazione) di piu’ di quello che l’ha pagata? Nessuno in buona fede glielo puo’ dire. In questo momento i prezzi delle case sono in deflazione anche in Italia (anche se non siamo negli USA). Quindi usare i suoi soldi per acquistare qualcosa che non le porta cashflow e non sa se le portera’ un capital gain – ovvero quello che vuole fare lei – non e’ molto intelligente dal punto di vista finanziario. Aggiungiamo che una volta che ha acquistato la casa comunque continua a spendere per tasse, spese condominiali e manutenzione. Le sembra sensato? Gli immobili sono un’attivita’ se generano cashflow (lei riceve un affitto), capital gain (lei rivende a un prezzo piu’ elevato di quello che ha pagato) o tutt’e due. Altrimenti sono solo mattoni e cemento e un blocco delle sue capacita’ di investimento per decine di anni. Se non le sembra una sciocchezza questo, evidentemente abbiamo due concetti differenti di sciocchezza.

  163. Se rilegge quanto ho scritto le e’ chiaro perche’ dico che la casa non e’ un’attivita’, ma una passivita’. Legga anche gli altri commenti che ho scritto rispondendo a critiche analoghe alla sua. Il discorso e’ semplice: attivita’ e’ qualcosa che le porta soldi, passivita’ e qualcosa che le leva soldi. Acquistare una casa di proprieta’ in alcun modo le porta soldi. Il discorso che cosi’ non deve pagare un affitto perde completamente di vista il discorso che l’affitto e’ solo un investimento che fa per poter investire i suoi soldi in un’attivita’ che le porta soldi (ovvero in un immobile da investimento da rivendere e/o affittare). Comunque se e’ contento di pagare il mutuo per la sua casa di proprieta’ sono contento per lei, ma non e’ una cosa saggia dal punto di vista finanziario.

  164. Gennaro non sono un commercialista, sono cose che devi chiedere a un commercialista. Ti posso solo dire che una ditta individuale non ti protegge in caso di fallimento o richieste danni e ti permette meno agevolazioni fiscali rispetto a una societa’ di capitali come una SRL. Ma, ripeto, non sono un commercialista, chiedi al tuo cosa e’ meglio per te.

  165. Ciao Alfio. Volevo sottoporti un problema al quale magari puoi suggerirmi una soluzione. Ho recentemente trovato un appartamento da acquistare particolarmente interessante. Infatti e’ composto da una unita’ principale e da un sottotetto/mansarda perfettamente abitabile. Ma la cosa interessante e che le due entrate sono SEPARATE. Quindi de facto sono due unita’ indipendenti che possono essere acquistate al prezzo di una. Esistono i requisiti legali per scorporare la mansarda. L’ idea e’ ovviamente di acquistare, dividere al catasto e rivendere separatamente (o affittare una e rivendere l’ altra). Quindi mi basterebbe acquistare per il tempo necessario a effettuare l’ operaazione, qualche mese, e poi potrei rientrare dello scoperto.
    Solito problema: non ho uno contratto a tempo indeterminato (e in piu’ vengo pagato in dollari), ho un prestito in corso che mi fa uscire 300 euro al mese e non possiedo abbastanza liquidita’ in conto.
    So che e’ un po’ una sfida, ma hai qualche idea per non farmi sfuggire l’ affare?
    Grazie

  166. Il suggerimento e’ quello che do’ a tutti: trovati un partner che possa mettere i soldi nell’affare. Potresti anche vedere se riesci a ristrutturare pagando solo una cifra minima al compromesso, quindi prima del rogito: non e’ facile, ma ci sono proprietari che lo accettano (dipende sempre dalla loro necessita’ di vendere). Altra possibilita’ e’ vedere se l’impresa di ristrutturazione puo’ essere interessata a entrare nell’affare. Insomma, si tratta di essere creativi con la parte finanziaria, perche’ se il prezzo d’acquisto e’ accettabile, la divisione di un appartamento in due e’ sicuramente un metodo efficace per “produrre denaro” da un immobile.

  167. Mettiamo caso che l’appartamento sia di un parente che non può più sostenere il mutuo di questa proprietà (che non è per esso prima casa) per “x” motivi. Mettiamo che il prezzo sia inferiore del 40% all’ipotetico “valore di mercato” (ipotetico in quanto nulla sai fintanto che una proprietà non è venduta). Mettiamo che la regione, per una propria politica, finanzi a fondo perso un quarto dell’investimento in 10 anni. Mettiamo che la banca sia disponibile a erogare l’80% di quel “valore di mercato” e quindi ciò consenta di creare un po’ di liquidità aggiuntiva. Sotto all’appartamento ci sta una filiale di banca che paga l’affitto, e tale “parcella” è di altro parente anziano. Acquistare il suddetto appartamento sarebbe così una questione di opportunità, in quanto metterebbe l’acquirene in posizione di priorità rispetto ad altri membri della famiglia (cmq non “dotati” economicamente) nel momento di necessaria alienazione del bene a reddito, quando ci sarà successione.
    Forese qui il gioco vale la candela; che ne dice?

  168. Ciao Alfio, guardo sempre con interesse le tue mail e i tuoi commenti, ma sono come idea all’opposto delle tue, stò acquistando una casa con un mutuo, ad oggi io sono sempre stato in affitto e in 20 anni ho buttato via (xkè sec mè sono buttati via) 100mila € di affitti, ora ho trovato una casa di 100mq con terreno annesso e con varie trattative sto prendendo anch un rudere chè fronte alla casa che è di 40mq alla fine mi ritroverò con una casa di 100 mq e un altro immobile di 40mq dove penso di farci una depandance, la zona dove prendo io è una zona abbastanza turistica, e il mio progetto è quello di realizzare tre unità indipendenti, ma che d’inverno diventano due, cioè nella casa nella cantina posso tirare fuori un altro monolocale indipendente dove trasferirmi d’estate per poter affittare sia il rudere ristrutturato e la parte superiore della casa, il tutto con un prestito dalla banca di 120mila €, la casa mi costa 80mila € e con i 40 realizzo i lavori, quindi alla fine sono del’idea che comprare la casa con un mutuo non è una passività se si pensa in modo differente, ma non per fare investimenti successivi, con gli affitti estivi che prendo ci pago il mutuo ventennale, senza altre spese.

  169. Va tutto benissimo se il tuo obiettivo e’ acquistare casa con giardino e proprieta’ indipendenti e godertele. Non va bene per niente se vuoi fare l’investitore immobiliare e usare gli immobili per creare la tua liberta’ finanziaria. Non sei daccordo con me perche’ i tuoi obiettivi non sono in linea con quello che insegno.
    L’affitto se uno lo paga e non usa la sua capacita’ di indebitamento per investire in immobili e’ solo una spesa. Se invece paghi l’affitto e usi la banca per investire in immobili allora fa parte dei tuoi investimenti per il business. Dipende tutto dai punti di vista.

  170. Mi sembra che ci siano molte condizioni interessanti in questo affare. Ma alla fine della fiera si tratta di fare i conti e capire due cose: se si compra bene e se si puo’ usare la leva finanziaria. Un consiglio che posso dare e’ comunque gestire la cosa a livello legale come se le controparti non fossero parenti, perche’ spesso i rischi maggiori nei business arrivano da parenti che cambiano idea.

  171. Ciao Alfio
    Ho 150.000€ cash, sono in affitto e ho un buono stipendio, voglio accrescere la mia libertà finanziaria pensavo iniziando ad acquistare un immobile per poi ricevenderlo e aprire un’attività commerciale da far gestire alla mia compagna professionista nel settore
    Che ne pensi?…tu cosa faresti?…aiutami credo molto in te i tuoi libri mi hanno aperto la mente
    Grazie
    Simone

  172. Il mio consiglio e’ di accrescere innanzitutto le tue conoscenze. E’ sempre sbagliato chiedere a qualcuno consiglio su come investire i propri soldi. Ricordati che nessun investimento e buono o cattivo per se’, ma solo in quanto uno e’ un investitore preparato oppure no. Nello specifico il tuo progetto e’ complesso perche’ vuoi fare sia un investimento immobiliare, sia un business oltretutto gestito da una persona che non puoi facilmente sostituire se non dovesse essere produttiva. Aumenta le tue conoscenze prima di investire anche un solo euro, questa e’ la mia raccomandazione. Ricordati che la’ fuori e’ pieno di persone felici di prendere i tuoi soldi.

  173. ciao Alfio,
    innanzitutto complimenti: ho letto 2 dei tuoi libri (i soldi fanno la felicità e milionari in 2 anni..).
    Prima o poi mi piacerebbe partecipare al corso sul forex!
    Volevo chiederi un consiglio:
    Vivo a Milano per motivi di lavoro e ho una casa in affitto in una bella zona. Pochi giorni fa mi è stato proposto da un collega un super affare: un affitto molto molto baso per una zona che a me in realtà non piace. Sarei molto tentato dall’opportunità di risparmiare qualcosina ma poi penso che probabilmente non sarei felice.
    Tu cosa faresti : scelta economica o emotiva?
    Grazie 1000

  174. Beh, liberare cashflow da un “giocattolo” (il bell’appartamento) e’ sicuramente un’azione sensata e sarebbe questa la situazione che prospetti. E’ anche vero che pero’ devi avere in mente cosa fare con il cashflow aggiuntivo, altrimenti ti sacrifichi per nessun obiettivo. La mia filosofia non e’ che e’ giusto concedersi i lussi della vita, pero’ dopo che ho creato una fonte di reddito che li paga, questo fa parte della filosofia.

  175. Ciao Alfio,
    ho già scritto un commento ma la tua risposta non mi ha fatto cambiare idea: spiega una volta per tutte perchè l’affitto non dovrebbe essere considerato una passività mentre il mutuo si. Inoltre credo che tu sappia benissimo che le spese condominiali e la manutenzione ordinaria sono anche a carico degli inquilini e non solo di chi ha la casa di proprietà. Inoltre l’affitto è tassato e c’è anche il rischio che non ti paghino (mancato guadagno e spese legali aggiuntive per liberare l’immobile). Un’altra precisazione: la casa diventa di proprietà nel momento in cui viene trascritto l’atto di acquisto, anche se c’è un mutuo. La banca mantiene l’ipoteca sull’immobile ma il proprietario è a tutti gli effetti l’acquirente. Inoltre vorrei segnalarti che nonostante questo periodo di crisi conosco persone che hanno appena venduto la loro casa di proprietà acquistata 20 anni fà a 300 milioni di lire e l’hanno rivenduta a 400.000 euro. Forse l’inflazione l’hanno ammortizzata!
    Come sempre grazie.

  176. Buonasera Alfio, ho appena letto 2 dei suoi libri (liberta’ finanziara e 2 anni 7 mesi), ottimi, anzi devo dire eccellenti. Avevo gia’ letto tutti i libri di kiosaki ma devo ammettere che lei ha davvero fatto un ottimo lavoro per localizzare alcune delle idee di kiosaki sul mercato italiano.
    io posseggo una casa di proprieta dove abito, altri 2 appartamenti che sono in affitto, ed i miei business mi rendono un cashflow mensile netto di 8.000 euro. Oltre a cio’ gestisco direttamente il mio portafoglio azioni ed opzioni.
    capisco il suo punto di vista sulla casa di proprieta’. Io ora abito in una casa con zero mutuo ma sicuramente non mi soddisfa dal punto di vista di immagine.
    Non intendo investire piu’ in immobili (quindi non mi interessa liberare la mia capacita’ di indebitamento). Mi consiglia di vendere la mia casa di proprieta, andare in affitto in una casa consona con la mia immagine e poi far girare i soldi della vendita della mia casa in quache modo?
    saluti e ancora complimenti per il suo ottimo lavoro
    buona serata

  177. Lei che e’ una persona accorta e che ha capito come girano i soldi, sa che una casa di proprieta’, anche senza mutuo da pagare ha comunque delle spese e non genera ne’ cash flow, ne’ probabilmente incremento del capitale (in un mercato deflazionario per gli immobili). Quindi trasformare la casa in denaro da investire e’ un’idea intelligente dal punto di vista finanziario. Sul fatto di andare in una casa piu’ “di immagine” consideri che puo’ essere solo un giocattolo oppure avere delle finalita’ pratiche, se il suo lavoro coinvolge l’immagine. Solo lei puo’ valutarlo. Certamente io non sono uno che predica di vivere da poveri, al contrario: pero’ raccomando sempre di valutare l’aspetto finanziario della cosa.

  178. salve,
    Allora lei insegna a fare capitale con le compravendite.
    Supponiamo questo semplice esempio: acquisto un immobile a scoonto, lo pago 70000 euro ed era sul mercato a 100000, ok prima regola eseguita alla perfezione ( acquistare al 30% di sconto).Al momento dell’acquisto pago 5000 euro di notaio e 2500 euro di agenzia. Stipulo un mutuo per l’acquisto( la banca me lo ha faticosamente concesso dopo averle consegnato faldoni di carte); costo apertura mutuo+assicurazione 2500 euro. Tot spesa acquisto 80000 euro.La rivendo e possibilmente in breve tempo come insegni tu, perche le rate del mutuo incalzano.Do solo una semplice tinteggiata(500 euro) ,perche’ non ho soldi per comprare nuovi mobili e per fare altri lavori anche banali perche’ comunque sia sono un esborso di denaro e non me lo posso permettere e decido che se saro’ fortunato la vendero’ a 90000euro( compro a 70000 ovvero al 30% in meno e la rivendo al 30% in piu’ meno il 10% giusto?per poter rivendere in fretta come insegna lei! ). Passano 6 mesi e trovo l’acquirente a 90000 euro. A questo punto devo pagare la plusvalenza che e’ di 20000( il 20%)ovvero 4000 euro. Ora devo dare il benservito all’agenzia che me l’ha venduta se no col cavolo che vendevo da solo entro 6 mesi dall’acquisto; provviggione 3500 euro per l’agenzia.Spesa delle 6 rate,mensilita’ del mutuo 2400 euro (la rata era di 400 euro al mese). Per fortuna che non devo pagare notaio al momento della vendita.Ricapitoliamo spese tot: 90400 euro ricavi netti tot. 90000euro .Ho perso 400 euro .Bell’affare e per di piu’ oltre ad avere perso soldi ci ho perso pure in salute, infatti non dormivo la notte. Ora forse lei mi viene a dire: eh ma gli appartamenti si vendono da soli ,senza agenzie. Puo’ darsi ,pero’ col cavolo che senza l’agenzia avrei venduto in 6 mesi, mi ci volevano 2 anni ,e le rate del mutuo che incalzano??|| che mi dice ora sig. Bardolla? che forse dovevo rivendere a 100000 e non a 90000? di questi tempi???Ma lei insegna a rivendere in fretta.Morale della favola oggi come oggi e’ impossibile fare soldi con gli immobili, soprattutto con immobili di piccolo taglio come tra l’altro insegna di incominciare il sig. Bardolla. Auguri e buon investimento a tutti.

  179. I conti che lei fa in questo specifico esempio sono corretti: e’ chiaro che se ha un margine del 30% in acquisto e del 10% in rivendita, su un taglio piccolo levate le spese il rischio e’ che non ci sia margine e quindi e’ un’operazione da non fare, ma chiunque con una matita e un foglio di carta se ne rende conto prima di metterla in atto. I modi per aumentare il margine e ottenere un profitto ci sono e li conosce sicuramente anche lei. E infatti anche oggi, nonostante quello che crede lei, migliaia di persone guadagnano con la compravendita di immobili e io sono contento per loro.

  180. caro Bardolla,non illuda la gente descrivendo paradisi inesistenti.le sue teorie sono quantomeno strampalate.sono un imprenditore immobiliare e le assicuro,ma lei lo sa di sicuro,che la realtà è un pò diversa.vorrei conoscere uno soltanto che in questo periodo riesce a comprare un appartamento e ricavare dei soldi nel breve periodo.non diciamo sciocchezze.lo si poteva fare anni fa,proprio negli anni che lei cita erroneamente,97 e 98 quando il mercato cresceva a doppia cifra (e non perdeva il 40% in un quinquennio..almeno si informi sull’andamento storico del mercato!).ma in condizioni di mercato normali,non dico stagnante come adesso ma normale,se lo può scordare.

  181. Il mercato e’ diverso da 5 anni fa (quando ho iniziato a insegnare queste cose, del 97-98 non ho esperienza) e i tempi di rivendita sono piu’ lunghi, ma gli affari si fanno anche oggi e lei dovrebbe saperlo. Per esempio ci sono piu’ opportunita’ di immobili a stralcio e in generale piu’ persone che devono vendere, rispetto agli anni d’oro quando il mercato era sopravvalutato. Io non conosco le sue tecniche e non mi permetto di dire che lei non e’ bravo nel suo mestiere o che e’ un incompetente (come invece fa lei dipingendomi come uno che illude le persone). Ma che anche oggi si facciano affari immobiliari, nonostante quello che pensa lei, e’ un fatto.

  182. non le ho dato dell’incompetente,ho detto di non illudere la gente con miraggi di guadagni facili.il mercato immobiliare vive una fase complicata.i tempi sono molto lunghi(almeno sei mesi in media),i costi per lavori eventuali da affrontare salati e i prezzi se si vuole vendere devono essere molto competitivi,o l’immobile deve essere molto bello.se ha difetti sei già tagliato fuori.quindi quello che lei propone mi sembra un operazione ad alto rischio,se fatta non con capitali propri.mi perdoni ,ma se lei parla di mercato immobiliare ,almeno che conosca l’andamento storico degli ultimi vent’anni,sennò parla di cose che non conosce.non cè niente di facile oggi,tantomeno fare soldi onestamente nel mercato immobiliare.

  183. Signor Marco, lei mi sembra competente e dice cose sensate che condivido e insegno nei seminari, infatti. Non illudo nessuno che sia facile, ma spiego come fare e so che si puo’ fare e lo sa anche lei (come dice nella prima parte del suo commento). Mi sfugge pero’ perche’ vuole sempre offendermi commentando qui sul mio blog. Nel suo precedente ha detto che illudo la gente (senza aver partecipato ai miei seminari e’ chiaramente una sua opinione non basata su fatti). Ora dice che non conosco l’andamento storico del mercato immobiliare (di nuovo senza conoscermi, ne’ sapere cosa insegno). Non vedo proprio il motivo del tono dei suoi commenti. Questo blog e’ sempre aperto ai commenti e io rispondo, ma discutere di opinioni non basate su fatti lascia il tempo che trova e non aiuta nessuno.

  184. grazie Alfio per la sua cortese risposta. Complimenti per l’ottimo lavoro di “educare” finanziariamente le persone.

  185. Sig Bardolla lo ha detto lei stesso di non sapere cosa è successo nel mercato immobiliare negli ultimi vent’anni.e comunque non offendo nessuno.i blog sono fatti per esprimere liberamente le opinioni.anche il suo,o no?e la mia opinione è la seguente,che le piaccia meno;finchè si tratta di teorie più o meno astratte che al massimo possono far vendere qualche libro ,nessun problema.ma se lei induce la gente,per lo più sprovveduta,a indebitarsi pesantemente per lanciarsi in operazioni ad lato rischio ,allora non va bene.le sue teorie potevano andare bene in una fase di mercato con crescite a doppia cifra(proprio come accaduto negli anni che lei indica di crisi del 40%………).grazie,così sono bravi tutti.già 4-5 anni fa era diverso.ora è impossibile.sarei davvero curioso di conoscere una sola persona che negli ultimi tre anni è stata in grado di realizzare quello che lei afferma.

  186. Ognuno e’ libero di esprimere opinioni, non e’ libero di denigrare il lavoro mio e dei miei collaboratori, come lei ha fatto e continua a fare. Si rende conto che e’ per lo meno superficiale giudicare il mio lavoro senza conoscerlo? Nessuno conosce la sua esperienza, lei non conosce la mia, non ha mai visto un mio corso e se lei non ha fatto affari immobiliari in questi ultimi anni e’ un suo problema. Non e’ che per questo il mercato immobiliare si e’ fermato. E’ certamente mutato in questi ultimi anni, ma si continuano a fare affari e io spiego come nei miei seminari: che sono ovviamente diversi da quelli che tenevo anni fa, anche se il nome non e’ cambiato. Ripeto: ognuno e’ libero di esprimere opinioni, ma non di denigrare il lavoro mio e dei miei collaboratori senza conoscerlo, solo sulla base delle sue convinzioni. Gradirei di chiudere qui questa discussione che mi sembra veramente sterile.

  187. caro Sig Bardolla,se lei divulga i suoi insegnamenti in un mezzo libero e aperto come la rete,deve mettere in conto che qualcuno abbia qualche appunto da fare.le dico un ultima cosa,poi chiudiamo;io dal 90 al 2055 ho fatto un sacco di soldi con gli immobili,ho anche triplicato gli investimenti nel giro di 3-4 anni .guadagno ancora adesso,ma molto ,molto di meno.e ritengo di essere capace di tirar fuori il sangue dalle rape ,come si dice.se vuole glielo spiego io come si fa.il problema è che il mercato è cambiato e non è più possibile avere questi margini.l’operazione mordi e fuggi non si può fare.si può investire,ma servono un pò di capitali,in un ottica di medio o lungo periodo.il resto sono parole,utili per le iscrizioni ai seminari e per vendere i libri.

  188. Mi pare che le sfugga un elemento chiave di ogni critica: criticare cio’ che si conosce. Se lei commenta giustamente il cambiamento del mercato rispetto ad anni fa io sono daccordo con lei come ho scritto fin dal primo commento. Tuttavia se lei critica quello che faccio senza conoscere cio’ che faccio, ma semplicemente perche’ legge gli articoli sul blog, questo e’ per lo meno superficiale e le sue sono solo parole abbastanza inutili. Se vuole criticare cio’ che faccio, venga a un mio seminario e giudichi sulla base dei fatti.

  189. Sig Bardolla, ho letto con grande interesse molti articoli di questo blog e mi chiedevo se, avendo a dusposizione un capitale da vendita di una casa, può essere una buona mossa quella di decidere comunque per un affitto e reinvestire parte del capitale in un acquisto di altro immobile da cui trarre una rendita mensile?
    Grazie per i suoi preziosi e interessanti consigli.

  190. Applicando la leva finanziaria sul secondo acquisto, potrebbe in teoria essere una buona soluzione. In pratica bisogna vedere gli importi, il mercato in cui opera e la sua esperienza in compravendita di immobili. Tenga presente che per creare cashflow inserisce il rischio inquilino e gestione dell’immobilie, nell’equazione.

  191. Rita non faccia stupidaggini.si tenga la sua casa e basta.le leve finaziarie(???) le lasci al sig Bardolla.al quale chiedo di invitarmi (come ospite ovviamente ) ai suoi seminari immobiliari.immagino sia convinto di ciò che fa,accetta la sfida?

  192. Ciao Alfio,
    ho già scritto un commento ma la tua risposta non mi ha fatto cambiare idea: spiega una volta per tutte perchè l’affitto non dovrebbe essere considerato una passività mentre il mutuo si. Inoltre credo che tu sappia benissimo che le spese condominiali e la manutenzione ordinaria sono anche a carico degli inquilini e non solo di chi ha la casa di proprietà. Inoltre l’affitto è tassato e c’è anche il rischio che non ti paghino (mancato guadagno e spese legali aggiuntive per liberare l’immobile). Un’altra precisazione: la casa diventa di proprietà nel momento in cui viene trascritto l’atto di acquisto, anche se c’è un mutuo. La banca mantiene l’ipoteca sull’immobile ma il proprietario è a tutti gli effetti l’acquirente. Inoltre vorrei segnalarti che nonostante questo periodo di crisi conosco persone che hanno appena venduto la loro casa di proprietà acquistata 20 anni fà a 300 milioni di lire e l’hanno rivenduta a 400.000 euro. Forse l’inflazione l’hanno ammortizzata!
    Come sempre grazie.
    Non ho ricevuto risposta al commento del 22 giugno

  193. caro Fabio,il sig Bardolla non ti risponderà,o se lo farà,sarà come sempre evasivo ed approssimativo.le sue teorie su strabilianti quanto semplici business immobiliari sono risibili quanto,putroppo ,pericolose,per chi,sprovveduto,si volesse avventurare.le tue obiezioni sono giuste e concrete.comprate la vostra casa di proprietà e abitatela,e lasciate stare queste stupidaggini.

  194. Tutte cose vere, ma comunque alla fine si guadagna e molto bene (come anche tu dici nel tuo esempio). Non so quale era il commento, mi dispiace. Se vuoi puoi riscriverlo.

  195. Ciao Alfio,
    il mio messaggio era una considerazione in merito alle tue risposte in particolare n.170 del 20 maggio in cui continui a sostenere che l’affitto non è una passività. Comunque il mio messaggio è stato copiato e incollato al n.193 del 31 agosto.

  196. di fatto affittando perdo valore perche’ i soldi vengono persi
    comperando nel tempo creo valore
    che presto o tardi posso monetizzare e la casa comperata al prezzo giusto non ha mai deluso nessuno;
    contemporaneamente posso fare tutti gli investimenti immobiliari che voglio indipendentemente che abbia gia’ comperato la mia prima casa o meno.
    Non capisco proprio questo concetto di attivita’ e passivita’, discutiamo allora di profitti e perdite.
    il canone di affitto e’ un costo punto e basta, il pagamento della rata del mutuo e’ la restituzione di un debito a fronte di un immobile, il cui valore (poco o tanto rivalutato che sia) mi rimane in pancia.
    Saluti.

  197. Il concetto di attivita’ e’ qualcosa che genera cashflow positivo, ovvero produce del reddito. E viceversa il concetto di passivita’. Pagare l’affitto di per se non e’ un’attivita’ ovviamente, ma lo diventa se ti permette di richiedere un mutuo per comprare una casa che poi o rivendi o metti in affitto, creando appunto un’attivita’. Tecnicamente l’affitto e’ solo un costo di business per fare l’investitore immobiliare. Dal punto di vista finanziario comprare la propria casa non e’ intelligente per i motivi spiegati nell’articolo.

  198. CIAO ALFIO
    PRIMA DI CHIEDERTI DELLE COSE, PERCHE OGNI VOLTA CHE FAI UN ARTICOLO CI METTI ANCHE CHE SI SPIEGA TUTTO AL SEMINARIO?, VABBE CHE VUOI FARE SOLDI CON TRADING, MA ALMENO SE MI DEVI MANDARE LA MAIL CON LINK FAI ALMENO UN ARTICOLO COMPLETO DOVE PER SAPERE TUTTA LA COSA NON DEVO DARTI 1300 EURO.

  199. Grazie del feedback. Credo di dare abbastanza valore nell’articolo, ma le cose che spiego sono complesse e richiedono ben piu’ di un articolo. Comunque ti ringrazio del feedback e lo terro’ presente per futuri articoli.

  200. Sono sempre stato del pensiero che comprare casa non convenga. Specialmente per uno che gira in Italia da anni, considerato un “nomade” con famiglia a seguito. Avere una casa è una palla al piede con tanti vincoli e costi (tralasciando questo maledetto periodo). Finalmente c’è qualcuno che la pensa come me.
    Si potrebbe fare tante considerazioni ed esempi ma occorre un libro.
    Però pongo una semplice considerazione: Come mai solo 38 pollici all’insù su Facebook?

  201. Facebook e i social media non sono cose che vengono naturalmente. Sono strumenti di marketing validi, ma che richiedono di essere seguiti, quindi tempo e lavoro specifico. Questo blog viene usato molto come lettura, anche se la partecipazione ai commenti e’ comunque intensa. Tenga inoltre presente che e’ possibile acquistare “risultati social” (Like) pagandoli pochi euro, ma non e’ una cosa che sicuramente mi interessa. Ottima osservazione comunque, anche sul discorso della casa. Come dico sempre la casa di proprieta’ non e’ mai un buon investimento. La casa da investimento, invece lo e’ e sarebbe compatibile anche con il tipo di vita che lei descrive.

  202. ciao… dipende secondo me che tipo di casa ti compri… io pago afitto 400 euro al mese ma se trovo un ,, buco,, con 50000 eurolo comprerei se avessi tt questi soldi per non pagare poi l afitto.Vale la pena. Ma se uno paga 400 euro al mese e ne aquista una casa di 200000 euro per abitare e non li porta entrate alora e un investimento cattivo. scusami spero che mi capisci.

  203. Nella sostanza e’ giusto, ma non e’ giusto pensare che un affitto sia il male. Un affitto e’ il costo che paghi per tenere libera la tua capacita’ di indebitamento bancario.

  204. Ciao Alfio, quando dici “Il fatto è che vivendo in affitto, mantieni intatta la tua capacità di chiedere un mutuo per i tuoi investimenti immobiliari.” non mi trova tanto d’accordo, le banche se vedono che già paghi un affitto non ti rilasciano alcun mutuo, quindi questa affermazione non regge sempre.

  205. Tecnicamente, oggi le banche sono piu’ restie a rilasciare i mutui rispetto a quando ho scritto l’articolo, tuttavia – con maggiori garanzie rispetto a qualche anno fa – e’ sempre vero che devi avere capacita’ di reddito che ti permettano di pagare il mutuo e averne gia’ uno e’ una condizione negativa. Con un affitto e con un reddito (e garanzie) adeguate e’ possibile. Chiaramente tutto deve essere coerente: capacita’ di reddito e mutuo richiesto.

  206. Anche ammettendo che uno non voglia investire e che si accontenti del prorpio stipendio, pagare un mutuo trentennale è comunque un non senso, alla fine del periodo fra interessi e somma restituita, alle banche paghi più del doppio del valore iniziale dell’immobile, senza contare che dopo 30 anni l’immobile è da ristrutturare ma tu vivi di una sola pensione e quindi devi vendere tutto. Pagando un affitto invece puoi mettere da parte una piccola somma da far fruttare in qualche modo , oppure per godertela invece di piangere lacrime e sangue per il resto della tua vita.

  207. Se ha letto tutto l’articolo e gli altri che trova sul blog (oppure i miei libri), sa che chiaramente non raccomando di pagare un mutuo trentennale: la strategia e’ accendere un mutuo e rivendere prima possibile, liquidando poi il rimanente importo con la banca. Pagando tutto il mutuo per trent’anni non ci sarebbe senso finanziario e infatti quello non e’ un investimento.

  208. Buona sera Alfio,
    ho scoperto il sito da poco tempo e mi congratulo per gli articoli riportati. Da tempo sostengo le stesse teorie sulla diatriba “casa in affitto o di proprietá?”, con tutti gli amici che continuano a tacciarmi di gettare via il denaro. Uno dei precedenti commentatori ha giustamente osservato che, se giá hai un affitto da pagare, come puó allora la banca fidarsi di te e darti il mutuo per una casa in cui non abiterai? Mi permetto di rispondere con la poca esperienza che ho in fatto di banche:
    1)Il fatto di pagare l’affitto puó trasformarsi in un vantaggio: qui in Inghilterra (abito vicino a Londra) esiste una cosa chiamata Credit History, ossia un resoconto di quanto sei puntuale coi pagamenti; ebbene, se paghi l’affitto sempre puntuale, la banca vede che sei un buo “pagatore” e questo testimonia a tuo favore. Sono sicuro che le banche italiane facciano un’operazione simile.
    2) Ovviamente non credo che uno vada in banca a chiedere un mutuo se, avendo giá l’affitto da pagare, non gli rimane un briciolo di denaro per pagare la rata mensile alla banca, quindi in questo caso il dilemma si risolve alla fonte del problema: se giá hai messo piede in banca vuol dire che i soldi per pagare il mutuo, a fine mese, ci sono eccome.
    3) Vero, non stai comprando la “casa dove abitare”, stai comprando una casa su cui investire, peró la cosa bella del comprare una casa in generale é proprio la possibilitá di abitarci dentro! Ossia, mettiamo caso che per qualche ragione ti ritrovi con meno soldi alla fine del mese (ci sono tante ragioni: un genitore o un figlio stanno male e vanno curati, un cambiamento di lavoro dipendente non felicissimo, meno straordinari in fabbrica, ecc…), quindi pagare affitto e mutuo insieme diviene problematico; il problema non sussiste, te ne vai dalla casa in affitto e te ne vai in quella che stai comprando (cosa che non avresti potuto fare se invece avessi investito i soldi del prestito in borsa o in un business di qualche tipo).
    4) Vivere in affitto, quando hai un padrone di casa puntuale nel rispettare le regole, ti leva un sacco di fastidi, per esempio quando ti si rompe la caldaia o una serratura: tu lo chiami e quello ripara tutto (ci mancherebbe altro, gli paghi un salatissimo affitto tutti i mesi), il che non solo ti permette di vivere nella pace dei sensi, ma ti permette inoltre di stabilire che la tua uscita mensile per il tetto sotto cui vivere é sempre la STESSA!!
    Spero di aver contribuito positivamente alla discussione e vi auguro una buona serata.
    Saluti a tutti i commentatori e al Signor Bardolla.
    P.S.: Alfio, non é che trovo i suoi libri su Amazon UK o in qualche libreria tradotti?

  209. Mi piace la sua analisi, ma non sono d’accordo sul punto 3 perche’ l’obiettivo dell’investimento non e’ avere una seconda casa dove eventualmente andare a vivere, ma avere o un reddito (affitto) oppure poter aumentare il proprio capitale (rivendita). Attualmente i miei libri sono solo in italiano, perche’ io sono focalizzato sulla situazione del nostro paese, sia dal punto di vista del mercato, che dal punto di vista normativo e, perche’ no, psicologico e sociologico. In inglese tuttavia trova veramente tanti libri sull’investimento in real estate – anche specifico per l’UK che e’ differente dagli USA in molte cose – c’e’ solo l’imbarazzo della scelta.

  210. Grazie per la risposta Alfio. Il “punto 3” rappresenta comunque un momento di emergenza e di ripiego, non d’investimento, almeno nella mia ottica.
    Volevo porre una domanda interessante: poniamo di aver fatto come la stragrande maggioranza della popolazione, ossia di aver acquistato la prima casa con un mutuo e quindi aver creato “debito cattivo”; se il proprietario svolgesse un’attivitá all’interno della casa stessa (per esempio qui in Inghilterra molti chef danno lezioni di cucina a casa propria), sarebbe l’immobile ancora da considerarsi una passivitá secondo lei?
    Grazie

  211. Ciao Alfio, ti seguo da molto tempo, ho letto molti tuoi libri e ti ho incontrato pure di persona più volte , durante alcuni corsi.
    Brevemente ti espongo la mia situazione: io e la mia famiglia abbiamo 2 case di proprietà (per entrambe il mutuo è stato estinto da tempo) che utilizziamo contemporaneamente. Tanto per farti capire, durante il giorno io uso l’appartamento nella città dove lavoro, mentre la sera e i week-end li passo nella casa in campagna immersa nella natura, a circa 40 km di distanza.
    So benissimo che tale situazione non è assolutamente una mossa intelligente a livello finanziario e visto che ultimamente le nostre entrate mensili si stanno restringendo sempre più, ho intenzione di liberarmi dell’appartamento in città.
    Il problema è che se pongo in vendita adesso l’immobile sono consapevole che il prezzo di realizzo sarà veramente basso (rispetto a qualche anno fa), data l’attuale profonda crisi del mercato, e difficilmente riuscirò a vendere in tempi brevi;
    Potrei allora mettere l’appartamento a reddito e aspettare tempi migliori per vendere, il tasto dolente però come ben sai è che la legge italiana in materia di affitto non tutela per niente i proprietari delle case, e il rischio di incorrere in inquilini che oltre a distruggerti al casa non ti pagano per mesi (se non anni!) e tu non puoi nemmeno cacciarli di casa, se hanno famiglia e/o hanno perso il lavoro, è concreto e pure abbastanza frequente.
    Potrei richiedere obbligatoriamente all’inquilino la fideiussione bancaria per mettermi un po’ al sicuro, ma suppongo che in pochi siano disposti ad accettare una condizione del genere…
    Senza contare poi le tasse sul realizzo mensile che lo Stato pretende. Considera inoltre che difficilmente posso chiedere più di 500 € per quest’appartamento e che per renderlo a norma dovrò spendere almeno 6.000-10.000 €.
    Insomma, qualsiasi scelta farò non sarà di certo felice…Però alla fine credo che la cosa “meno peggio” da fare è vendere l’appartamento e quel poco che realizzerò aggiungerlo al piccolo capitale che sto mettendo da parte per investire in altri settori…Che ne dici?

  212. Ciao Gabriele,
    la casa come vedi non è un investimento a medio/lungo termine. Perchè il mercato immobiliare ha dei cicli lunghi e può capitare di essere nella fase ribassista proprio quando devi o vuoi vendere.
    io non mi preoccuperei di quanto avrebbe potuto valere l’immobile qualche anno fa. Mi concentrerei piuttosto su quanto vale ora e cosa puoi fare con quel denaro.
    potresti trovare delle operazioni immobiliari semplici e rapide per portarti a casa qualche decina di migliaia di euro all’anno.
    Parlando di vendita: hai i contratti giusti, che ti tutelino?Ricorda che è molto importante, sia in fase di compromesso che in fase di vendita.

  213. Buongiorno Alfio,
    e grazie mille per la preziosissima conferma che mi hai dato per quanto riguarda il “dilemma” vendere o mettere in affitto l’appartamento…
    Ovviamente i soldi che ricaverei dall’operazione li andrei subito ad investire, però conoscendo abbastanza il mercato immobiliare di qui -avendo collaborato fino a pochi mesi fa con 2 diverse agenzie- mi viene da fare queste considerazioni:
    1) Il paese dove vivo è piuttosto piccolo (20.000 anime) e nei dintorni ci sono solo centri urbani più o meno ugualmente popolati. Per operare in una zona grande almeno come quella che consigli tu dovrei come minimo setacciare tutta la provincia, imparando bene ogni singola quotazione delle zone e stando praticamente tutto il giorno (e la sera!) in viaggio!
    2) La nostra città si è sempre caratterizzata per una buona tenuta del settore immobiliare. In questo periodo di crisi però, il mercato si è inevitabilmente “ammosciato” (anche se rispetto ad altre realtà locali da noi la situazione finora è meno tragica) le operazioni di compravendita hanno raggiunto tempistiche assurde e quel che è peggio è che anche gli immobili proposti ad un prezzo ben al di sotto di quello di mercato (alcuni dei veri e propri affari per investimento) hanno serie difficoltà a trovare un acquirente.
    3) Qui mettendo a reddito un’abitazione, difficilmente puoi realizzare più di 450-500 € mensili…
    Tutto questo mi porta a pensare che buttarsi nell’investimento in immobili nella mia zona in questo momento non è forse la soluzione ideale…Troppe incognite e difficoltà di tipo “logistico”. Magari abitassi in una grande città il problema non sussisterebbe, ma almeno che non decida di trasferirmi, questo è quello che passa il convento purtroppo.
    Ritieni sensata la mia riflessione?
    Alla luce di ciò, stavo pensando di valutare altre forme d’investimento, come quelle da te descritte nel blog, tuttavia non ho nessunissima competenza né esperienza in materia e quindi prima di cominciare dovrò sicuramente frequentare uno dei tuoi corsi…Il punto è che prima di lanciarmi in uno specifico settore, vorrei capire bene qualche tipo di investimento si adatta maggiormente alla mia situazione e -soprattutto-alle mie inclinazioni. Per fare ciò, cosa mi consiglieresti, Alfio? Una coaching personale con te (o col tuo Staff qualificato) o un vero e proprio corso (se sì, quale sarebbe il più indicato per me? Forse il RICH NOW? Basta che però lì mi date anche le strategie pratiche per cominciare fin da subito a fare qualche operazioncina, anche piccola…. 😉 )
    Attendo fiducioso una tua risposta, perdona la lunghezza di questo mio messaggio e buona domenica! 😉

  214. Ho bisogno di un consiglio. Io e il mio ragazzo abbiamo 2 case: una intestata a me e completa, un’altra del mio ragazzo rustica e momentaneamente cointestata con la sua famiglia. Non intendiamo venderle. Trasferendoci in un’altra città (Genova) per lavoro e sicuramente dovendoci vivere per lungo tempo il mio ragazzo intende comprare casa col mutuo invece di affittare casa (anche se per adesso ha poco da parte dato che dobbiamo affrontare le spese del matrimonio). Mi potresti dire i pro e i contro di questa scelta e eventualmente darci dei consigli. Grazie

  215. Ciao Giò, come ho avuto modo di ripetere più volte, non posso rispondere a casi particolari nel blog. In linea generale, comprare casa è sbagliato dal punto di vista finanziario, perchè dovresti usare la tua capacità di debito per fare investimenti che ti generino cash flow. Ovvero quelli che si chiamano debiti buoni.
    Mi dici di non voler vendere. Allora metti casa in affitto, vai in affitto e inizia a studiare per poter creare debiti buoni. L’educazione finanziaria è fondamentale per una giovane coppia e avete tanto da scoprire se siete ancora nell’ottica di comprare casa. Buona fortuna

  216. Ha ragione Alfio l’affare si fa quando si compra non quando si vende…la prima regola e’ fare offerte basse anche se si rischia di passare da deficenti , se vi impegnate a trovare l’affare almeno 25% 30 % in meno, dal qual momento e da quella casa parte tutto . Non comprate casa per viverci o se proprio dovete cercate di non indebitarvi con il mutuo ache se ha un tasso fantastico e RIVENDERE mi raccomando non indebitatevi x 25 30 anni avete finito di vivere

  217. Ciao Alfio,ma visto che tu hai fatto tanti libri sulla libertà finanziaria,perchè non ne fai uno sul Network Marketing?

  218. Ciao Alfio volevo farti una domanda,siccome tu hai fatto tanti libri sulla libertà finanziaria,perchè non ne fai uno sul network marketing?

  219. Ciao Luca,
    Parlo del Network Marketing nel mio libro I Soldi Fanno la Felicità. I migliori network hanno strutture ben organizzate per la formazione dei partecipanti. Hai mai provato a frequentarli?

  220. PAROLE SANTE DI ROBERT T. KIYOSAKI…

  221. Anch’io ho sempre pensato che l’investimento migliore è l’acquisto di una casa…ora che mi è difficile esimermi mutuo ed impiccagione con i sempre e continui lavori sono pienamente d’accordo un che se potessi tornare in dietro non acquisterei mai e poi mai una casa .

  222. Tiziana, puoi sempre venderla e andare in affitto

  223. Ciao Alfio
    ho capito bene il concetto che è meglio vivere in affitto ma ho una richiesta.
    Se il proprietario mi dà lo sfratto perchè ha bisogno dell’abitazione che mi ha dato in affitto?
    Non è il massimo cambiare casa quando pensi di vivere per molti anni in affitto sulla stessa abitazione.
    Se la mia domanda è stupida ti chiedo scusa, abbi pietà di me.
    grazie
    patrick

  224. Una cosa è certa che tu hai trovato il modo di fare soldi, vendendo chiacchiere e falsi guadagni con consigli avvolte disastrosi.
    Facile dire hai del denaro?
    Di dico io come investirlo!
    Certo con il culo degli altri e molto facile “prenderlo” tanto tu non senti nulla, è all’ altro che le brucia….
    Ho letto i commenti di tutti quei coglioni che ti seguono e credono di diventare ricchi seguendo i tuoi consigli….
    Se fossero veri i tuoi consigli non faresti questo mestiere e saresti già ricco, ma la tua unica ricchezza sono i coglioni che credono a babbo natale…..

  225. Io penso che comprare casa di proprieta’ con il mutuo per viverci e’ completamente sbagliato , ma se uno ha soldi abbastanza per comprare senza mutuo e metterla in affitto puo’ essere un’alternativa, sempre considerando di affittare per periodi brevi . Per quanto riguarda la vendita so che esiste una legge che non puoi vendere prima dei tre anni dall’acquisto della casa ,correggetemi se sbaglio .
    La questione e’ che anche avere soldi in banca e’ un rischio quindi la gente preferisce investire in qualcosa di solido in questo caso la casa viene considerato come un bene di rifugio .

  226. Salve a tutti, e se io ho una casa di proprieta’ senza nessun mutuo cosa mi conviene fare venderla, acquistare 2/3 appartamenti mettendoli a reddito e andare ad abitare in affitto?
    Grazie
    Ciao

  227. Certo, sarebbe la prima cosa da fare.

  228. Ho finito di pagare il mutuo 15 anni fa.
    Sono stato convivente con una donna per 15 anni fino al 2009.
    Nel 2012 ho perso il lavoro e fino al 2015 ho trovato lavori per sopravvivere (pagate bollette spese condominiali e non usando auto vivevo con 150 200 euro mese).
    Da un anno non percepisco un reddito ed il mio conto è ridotto a 500 euro.
    Volevo chiedere un prestito alla mia ex ma:
    mi hanno detto che se me li presta risulta evasione fiscale sua;
    se non so spiegare come vivo con una casa e con un auto risulta evasione/elusione fiscale mia;
    se riuscissi a vendere la casa e restare senza domicilio sarei in un mare di guai e non potrei usufrire della sanità pubblica o non so cos’altro;
    se dormissi in auto mi possono confiscare l’auto adoperata come domicilio abusivo;
    ho pagato a qualcuno una somma con dei soldi messi da parte in casa [quasi 2000 euro] per non essere più ricattato e per questo ho una ricevuta come se avessi acquistato 2 biciclette – per questo mi posso accusare di riciclaggio di denaro.
    essendo senza lavoro da un anno mi è difficile se non impossibile emigrare in paesi dove uno dei requisiti è non avere storia di disoccupazione recente.
    A parte darmi alle fiamme sotto all’agenzia delle frustate cosa mi resta?

  229. Ciao Fabio,
    mi dispiace molto per la situazione che stai attraversando. Anche se in termini diversi, è successo a diverse persone di attraversare periodi bui, è successo anche a me.
    Mi sorprende che tu sia angosciato dall’agenzia dell’entrate e dall’evasione/elusione. E’ un problema che di solito si pongono le persone che hanno patrimonio, non le persone che sono in stato di sofferenza.
    Vedo che il tuo indirizzo email è relativo alla Germanaia. Se avrai occasione di venire a Milano, sono disponibile ad incontrarti per provare insieme a organizzare la tua situazione. Scrivimi a info@alfiobardolla.com per organizzare.
    Tieni duro, i problemi di soldi si risolvono.

  230. LEI dice:
    “”””Un esempio di passività è un prestito che rimborsi mensilmente. Ogni mese la passività leva dei soldi dalle tue tasche.”””
    Se ho 10000€ e li spendo facendo un prestito mensile di 90€ mensili per 10 Anni.
    Successivamente i 10000€ li investo con un rendimento del 10% netto ,quindi 1000€ anno x10 anni= 10000€ e con questi 10000€ pago il prestito che ho fatto di 10anni a 90€…………E’ UNA PASSIVITA’ o UNA ATTIVITA’ ?
    praticamente vado in pareggio e dopo 10 anni ho ancora in tasca i 10000€ che non ho utilizzato per pagare in contanti.

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