Investire nel mattone: una guida completa per guadagnare con gli immobili

In questa guida completa scoprirai le strategie più semplici ed efficace, alla portata di tutti, per “investire nel mattone“, anche partendo da zero e guadagnare molti soldi nei prossimi mesi e anni.

Vedremo alcune cose pratiche, come fare per iniziare, come guadagnare in modo rapido e una panoramica esaustiva che ti permetterà di capire se questo mondo è adatto a te.

Pronto? Iniziamo!

Perché “investire nel mattone”?

Nel secolo scorso, il 90% dei milionari del mondo ha costruito la propria ricchezza attraverso il settore immobiliare.

Dunque, anche oggi, investire nel mattone è una buona soluzione per coloro che preferiscono investire nell’economia reale piuttosto che, ad esempio, nei mercati finanziari.

L’idea di fondo è che l’investimento nel mattone, come dice la parola, è solido, sicuro, concreto e in alcuni casi anche molto veloce.

Non ti ci vorranno anni, ma pochi mesi, circa tre, per:

– Far crescere il tuo patrimonio e diventare più ricco (Investimenti Attivi)
– Generare cash flow (rendite automatiche)

La cosa bella è che una volta che il tuo portafoglio inizierà a generare un flusso di cassa significativo, diventerà per te sempre più facile acquistare e aumentare, la tua ricchezza o generare sempre più cash flow.

L’ho sperimentato io in prima persona, non solo, abbiamo centinaia di corsisti che fanno profitti importanti grazie agli investimenti immobiliari.

Come?

Ci sono molti approcci diversi che possono portare al successo.

Detto questo, le due principali strategie di investimento immobiliare sono:

– Investimenti per creare ricchezza
– Investimenti per avere cash flow

Entrambi li vediamo, nel dettaglio, tra poco.

Quali sono i vantaggi?

Ecco alcuni dei principali vantaggi:

– Il “mattone” è un investimento tangibile, si può “vedere” e “toccare”

– Il mattone è relativamente sicuro, soprattutto rispetto al mercato azionario

– La quantità di nuove costruzioni è limitata, quindi è improbabile che l’offerta di mattoni aumenti con l’aumentare della domanda, questo rende l’investimento più sicuro.

– Esiste una lunga storia di stabilità e apprezzamento

– Nella maggior parte dei mercati i valori degli immobili si sono rivalutati più rapidamente dell’inflazione, consentendo agli investitori di ottenere plusvalenze e redditi da locazione.

– Non è per forza necessario avere un capitale ingente, è possibile iniziare con un piccolo investimento (in alcuni casi si può partire da ZERO) e farlo crescere nel tempo

– Il settore immobiliare può portare ad avere un flusso di cassa mensile stabile

– Investire in immobili ha incredibili vantaggi fiscali e un tassazione vantaggiosa.

– Il settore immobiliare ti consente di utilizzare la leva finanziaria (mutuo) per massimizzare il risultato delle tue operazioni.

Tre + 1 fattori chiave per un investimento immobiliare di successo

Quando la maggior parte delle persone pensa agli investitori immobiliari che fanno soldi, immagina che sia un lavoro complicato e riservato ai ricchi (o almeno a chi i soldi li ha già).

Oh, non è che funziona proprio così, almeno non sempre.

Dunque, prima di parlare di strategia, ci sono quattro fattori chiave di cui dovresti essere a conoscenza e che ti aiuteranno a elaborare un piano vincente per i tuoi investimenti futuri.

1. ROI (Return of investment)

Il ROI è il ritorno sull’investimento.

È un indice che misura le performance a ciò che genera il risultato dell’investimento. Rappresenta, in percentuale, quanti soldi ti tornano rispetto a quelli investiti.

La formula è semplice:

Se investi 100.000€ e rivendi a 130.000€, l’utile dell’operazione è 30.000

Così, il ROI dell’operazione è:

ROI = 20.000€ / 100.000€ = 30%

NOTA: Per valutare in modo corretto il ROI è importante il fattore tempo.

Dunque, immagina che l’esempio dell’operazione sopra abbia una durata di 6 mesi, in questo caso, il risultato è:

ROI = 30% / 6 mesi = 5% (mese) x 12 mesi = 60%
Quindi 60% è il valore annualizzato che puoi usare per confrontare il rendimento degli investimenti che ti verranno proposti (per esempio dalle banche).

2. ROE (Return of Equity)

Il ROE non è noto come il ROI, ma è l’indicatore preferito dalle persone ricche.

Perché?

Ti aiuta a capire quanto stai facendo davvero lavorare il tuo denaro.

Riprendiamo l’esempio di prima e facciamo finta che dei 100.000€ investiti solo 10.000€ siano i tuoi. Gli altri 90.000€ te li ha concessi la banca.

Ricorda che l’utile dell’operazione è 30.000€ e 10.000€ sono i soldi che hai investito tu direttamente.

Ecco il risultato:

ROI = 30.000€ / 100.000 = 30% (come sopra)

ROE = 30.000€ / 10.000 = 300%

Personalmente, ai miei corsisti, insegno la regola di considerare solo operazioni con un ROE superiore al 300% che consente loro di focalizzarsi solo su operazioni ad alto potenziale.

Andando avanti nella lettura, ti svelerò come trovare operazioni che rendono il 300% sul tuo capitale.

3. Leva finanziaria

Non tutti gli investitori la usano (la verità è che molti non la usano perché non sanno usarla) – personalmente, la utilizzo tantissimo perché mi permette di moltiplicare investimenti e profitti.

È strettamente collegata al ROE ed è molto importante nel mercato immobiliare.

La leva finanziaria è l’uso del debito per acquistare un immobile. In altre parole, si utilizza il denaro di altri (come le banche) per finanziare l’acquisto. Sebbene possa sembrare rischioso, l’utilizzo della leva finanziaria per l’acquisto di immobili presenta numerosi vantaggi.

Ti permette di acquistare una quantità di immobili superiore a quella che potresti altrimenti permetterti. Puoi potenzialmente ottenere un rendimento molto più elevato.

Ciò significa che puoi ottenere un rendimento positivo dal denaro che prendi in prestito in termini di flusso di cassa. Questo non tiene conto anche dell’apprezzamento dell’immobile che acquisto.

Se vuoi fare un investimento solo con soldi tuoi, probabilmente non ti è chiara l’essenza dell’investimento immobiliare.

Il concetto della leva finanziaria ti permette infatti di investire con soldi non tuoi, ma di ottenere guadagni direttamente per te.

La leva è quell’aiuto che ti permette di amplificare i tuoi risultati.

4. I soldi si fanno quando si compra, non quando si vende

Esatto, comprare a sconto è la regola principe dell’immobiliare.

Questo semplicemente perché il prezzo di acquisto è certo, mentre il prezzo di rivendita è solo un’ipotesi.

Il punto è che quando si acquista a sconto e con margini importanti sulla rivendita, tutto diventa molto più semplice.

Al contrario, se compri con poco sconto o a prezzo di mercato perché “tanto il mercato sale” , probabilmente, ti ritroverai a gestire una situazione più complicata.

Adesso ti starai chiedendo: eh, ma come faccio a farmi fare lo sconto?

Non preoccuparti, può suonare strano ma ci sono delle tecniche precise per riuscirci e dipendono dalla tua abilità a trovare case vendute da don’t wanters.

Chi sono i don’t wanter? Sono proprietari che per motivi personali hanno fretta di vendere e non sono particolarmente legati al prezzo.

Prova a pensare ad una famiglia con un figlio in arrivo che deve cambiare casa in favore di una più grande per la quale hanno già dato la caparra.

Oppure prova a pensare ad una coppia che sta divorziando e ha bisogno di vendere casa per comprarne due separate.

Ecco, i don’t wanters esistono. Ma esistono anche tecniche di acquisto a sconto, come all’asta o tramite stralcio immobiliare.

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Investimenti per aumentare il patrimonio (attivi)

L’investimento attivo è qualsiasi tipo di investimento immobiliare che richiede “lavoro” da parte dell’investitore per continuare a generare rendimenti.

 

Flipping immobiliare

Il vero “segreto”?

Comprare ad almeno il 30% di sconto..

Facciamo un passo indietro e vediamo come funziona di solito:

Il principiante acquista una casa sostanzialmente a prezzo di mercato, considerando come prezzo di riferimento il valore indicato in annuncio dall’agente immobiliare.

Ottiene uno sconto del 10% e si sente di aver “fatto un affare”.

Spera comunque che, quando rivenderà l’immobile, il valore sarà cresciuto e quindi potrà guadagnarci.

Il modo giusto di fare affari nell’ immobiliare?

L’investitore immobiliare professionista è consapevole che la chiave, al contrario, è comprare basso e rivendere in fretta a prezzo di mercato.

O addirittura un pelino sotto al prezzo della concorrenza.

Si, lo so, è contro intuitivo, ma questo è proprio il metodo più facile e veloce e permette a me e ai miei studenti di fare un ROI del 30% in soli tre mesi.

È una strategia completamente diversa dall’ “aspetta e spera” del principiante.

Si chiama Flipping Immobiliare e prevede una compravendita veloce, basata su una ristrutturazione mirata del bene.

Un trucco e parrucco veloce che permetta al potenziale acquirente di innamorarsi della casa e di vederne il valore.

 

Aste

Le aste immobiliari rappresentano uno dei metodi più conosciuti e pratici per acquistare un immobile a sconto.

In sostanza, l’immobile viene messo all’asta e chi fa l’offerta migliore lo compra, facendolo diventare di sua proprietà a tutti gli effetti.

In particolare, una o più parti, di frequente la banca e il condominio, dopo aver tentato invano di recuperare il proprio credito nei confronti del debitore, promuovono la messa all’asta dell’immobile oggetto di ipoteca.

Le aste si tengono in genere quando la proprietà è pignorata o in difficoltà e l’obiettivo è quello di ottenere il miglior prezzo possibile per la proprietà.

Molti hanno un’idea distorta delle aste: ritengono che ci sia la mafia o che non sia in realtà accessibile ai privati.

Nella mia vita ho partecipato (e vinto) a centinaia di aste. Come privato e come società.

Non mi è mai successo nulla di tutto questo.

Ho comprato immobili che erano stati pignorati a persone che per oltre 7-10 anni non avevano pagato il mutuo o le spese condominiali e che gravavano sulla collettività.

Comprando gli immobili all’asta si permette ai creditori di riscuotere tutto o una parte dei soldi dovuti e si ridà nuova vita all’immobile, ottenendo anche un vantaggio personale.

Certo, le aste comportano una serie di aspetti tecnici e amministrativi importanti che bisogna imparare a fare. E che nei miei corsi spiego attentamente.

Ci sono immobili che vanno assolutamente evitati a causa della loro provenienza, ci sono procedure che non richiedono di “bloccare” i soldi di caparra per partecipare, ci sono perizie lacunose che vanno integrate prima di partecipare all’asta.

 

Stralci

lo stralcio immobiliare?

È sicuramente il modo più redditizio per investire in immobili.

Come funzionano?

Stralciare un immobile significa intervenire in una procedura di esecuzione immobiliare, stabilendo un accordo con il debitore e i creditori per saldare i debiti, dunque estinguere la procedura ed evitare così che l’immobile vada venduto all’asta.

Ecco un esempio.

Viene pubblicato l’avviso d’asta per un appartamento e la data d’asta viene fissata al 1° aprile.

Nella perizia è indicato il creditore che ha attivato la procedura: è la Banca X che vanta un credito dal valore 70.000. Il valore di mercato dell’immobile, secondo la perizia, è di 100.000 euro.

Si ottiene la delega del debitore esecutato, per negoziare per suo conto. Si propone dunque alla Banca X di saldare immediatamente il debito per conto del debitore, diciamo pari al 50% del valore (35.000€).

La Banca X accetta. In sostanza, quindi:
1- la procedura d’asta viene annullata
2- l’esecutato esce dai debiti e si ritrova pulito (contrariamente a quanto accadrebbe nel caso di asta battuta. In quel caso spesso una parte del debito continua a persistere).
3- l’investitore si ritrova con un immobile del valore di 100.000€ ma pagato 35.000€. Questo gli lascia il margine per dare dei soldi all’esecutato per trovare una nuova casa e ricominciare la propria vita.
Lo stralcio quindi è altamente remunerativo, è una forma di investimento che richiede preparazione tecnica (che spiego nei miei corsi in dettaglio) e permette di risolvere definitivamente ed in modo etico la situazione per il debito.

È una formula dove tutte le parti vincono.

 

Cessione del compromesso

Abbiamo visto che è possibile generare guadagni davvero importanti in breve tempo e aumentare così il proprio patrimonio netto.

L’ultima strategia che voglio mostrarti riguarda la compravendita di immobili senza comprarli, ovvero, senza la necessità di avere soldi.

E questo risponde alla domanda delle domande:

posso investire in immobili senza soldi?

Si, con la tecnica della cessione del contratto preliminare.

Cedi il tuo contratto preliminare a un terzo che diventa il “promissario acquirente” dell’originario venditore.

Questo sistema è uno dei classici sistemi “senza soldi” di cui parlo nel seminario Investire in Immobili.

Dunque, ecco un esempio pratico:

Trovi un immobile “bombardato” e concludi un preliminare con rogito a 6 mesi per un acquisto a 100.000€.

Versi 5.000€ di caparra, e chiedi l’autorizzazione ad iniziare subito i lavori di ristrutturazione.

Ti sembrerà una richiesta strana, ma in fondo se ci pensi il proprietario attuale non ha nulla da perdere: alla peggio si ritroverà un immobile ristrutturato.

Metti subito in vendita il bene al valore del bene ristrutturato, immaginiamo 150.000€.
Il nuovo acquirente si presenterà al rogito contestualmente a quello che avevi fissato.
Porterà un assegno di 95.000€ (100.000€ – 5.000€ di caparra già pagati) intestato al vecchio proprietario e un assegno di 50.000€ intestato a te.

Attenzione, non è fantascienza.

La cessione di un contratto è un’attività disciplinata dal Codice Civile, dagli articoli 1406 e segg. Quindi tutto legale, solo poco conosciuto.

È il modo migliore per iniziare a fare soldi senza (o con pochi) soldi.

 

Investimenti cash flow (passivi)

L’investimento attivo è qualsiasi tipo di investimento immobiliare che richiede un lavoro iniziale da parte dell’investitore per generare un aumento del patrimonio netto.

L’investimento passivo è invece un tipo di investimento che punta a investire il proprio capitale con lo scopo di ottenere una rendita automatica. Una rendita quindi indipendente dal lavoro che dovrai fare.

Esistono diverse tipologie per ottenere un flusso di cassa automatico.

Gli investimenti passivi sono quelli a cui la maggior parte delle persone si riferisce quando pensa ad investire nel mattone.

Nei miei corsi, non spiego mai come comprare un immobile a metterlo a reddito con contratti 4+4. Questo per un motivo molto semplice: è davvero poco redditizio.

Con gli affitti a lungo termine, è un miracolo se, pagate tutte le imposte dirette ed indirette, riesci a ricavare il 4% all’anno dal tuo investimento.

Con tutti i rischi legati al fatto che la proprietà in Italia non è tutelata e che un inquilino potrebbe non pagare e avrai bisogno di anni prima di poterlo sbattere fuori.

Esistono invece 3 tecniche più sicure e più redditizie.

 

Subaffitto / Rent to Rent

Si tratta di una strategia davvero interessante, e che ti permette di guadagnare sugli immobili senza possederli: si tratta di creare una rendita alternativa e automatica con le sublocazioni a medio termine.

La cosa bella è che ti permette di costruire una rendita stabile con gli immobili senza doverli acquistare.

L’idea è la seguente: trovi un immobile grande in affitto, che si presti ad una suddivisione in stanze. Lo prendi in affitto garantendoti nel contratto la possibilità di sub-affitto.

A quel punto, trovi inquilini disponibili ad affittare le stanze.

La somma dell’affitto delle stanze dev’essere superiore di almeno il 40% rispetto al prezzo che tu paghi per l’affitto dell’unità intera.

Avrai quindi una rendita con una % di ROE altissima.

 

AirBnB / Short Term

Gli affitti a breve termine hanno il potenziale di generare rendimenti molto più elevati rispetto a qualsiasi altra opzione di affitto.

Ho visto personalmente investitori realizzare 4 volte il profitto mensile su ciascuna delle loro proprietà rispetto a quello che avrebbero guadagnato con gli affitti a lungo termine.

Il funzionamento è molto semplice, a differenza dei tradizionali contratti di locazione a lungo termine, con gli affitti a breve termine hai molta più flessibilità e non sei vincolato da lunghi contratti.

A differenza dei contratti di affitto tradizionali, che di solito durano un anno o più, i contratti di affitto a breve termine sono di solito fino a 30 giorni.

Sfrutti le piattaforme ormai popolari come Airbnb, Booking, Vrbo.

Rispetto al Rent to Rent richiedono più impegno (che spesso puoi delegare) per il check-in/check-out o per le pulizie. Però sono estremamente redditizi e un ottimo modo anche per mettere a reddito una seconda casa.

 

Crowdfunding

Grazie al Crowdfunding immobiliare puoi far lavorare il tuo denaro nell’immobiliare, senza fare davvero nulla. E puoi partire con somme basse.

Si tratta di una forma di raccolta di capitali che avviene principalmente online, su apposite piattaforme.

L’aspetto originale sta proprio nel fatto che attraverso piattaforme di crowdfunding si investe indirettamente nel settore immobiliare.

Soprattutto, si aprono le porte dell’immobiliare anche al piccolo-medio investitore a cui magari questo mercato finora era precluso per mancanza della liquidità necessaria. Oppure per mancanza di tempo e di conoscenza.

I vantaggi di questo tipo di investimento sono numerosi: è un modo relativamente poco rischioso di entrare nel mercato immobiliare e offre un potenziale di rendimento elevato.

In più, c’è il vantaggio di poter fare tutte le ricerche e la due diligence online, senza dover viaggiare per ispezionare le proprietà di persona.

Un esempio di piattaforma è BridgeAsset.it, che opera nel settore italiano e offre rendimenti superiori all’8% all’anno.

 

Come posso iniziare a investire nel settore immobiliare?

Per molte persone, il pensiero di investire nel settore immobiliare evoca immagini di ricchi uomini d’affari in giacca e cravatta che stringono mani e concludono affari.

Tuttavia, la realtà è che chiunque può iniziare a investire nel settore immobiliare e i vantaggi sono numerosi.

Ecco alcune cose da tenere a mente se desideri “entrare” nel mondo degli investimenti immobiliari:

1. Ricerca. Il primo passo per un investimento di successo è informarsi sui dettagli del mercato a cui si è interessati. Quando si tratta di immobili, ciò significa conoscere i diversi tipi di proprietà disponibili e i luoghi migliori per investire.

2. Nicchia. Una volta fatta la ricerca, è il momento di trovare una strategia all’interno del mercato immobiliare a cui sei interessato.

Concentrati su un tipo specifico di immobile, per esempio bilocale in zona X e diventa esperto di quel tipo di investimento prima di passare ad un’altra tipologia.

3. Strategia. Prima di fare qualsiasi mossa importante definire la propria strategia in modo chiaro e semplice.

Questo ti evita spreco di tempo e soldi.

L’ideale è trovare qualcuno che fa già questo di mestiere e seguire un processo passo-passo che sia sicuro e privo di rischi.

 

La regola non scritta

C’è una regola ugualmente valida per comprare un appartamento a Roma o una casa monofamiliare a Phoenix, Arizona.

È la regola del 100:10:1

Ovvero:

– Vedo 100 proprietà;
– Faccio offerte per 10 di queste;
– Ne acquisto 1.

È una regola non scritta, ma i numeri più o meno, sono questi.

Almeno all’inizio, le 100 proprietà le devi vedere. E le devi vedere perché devi diventare esperto della zona, devi conoscere i prezzi e le caratteristiche.

 

Conclusione

Bene, siamo arrivati alla fine.

Abbiamo visto molte cose, alcune davvero interessanti.

In questo articolo siamo entrati nel dettaglio di come funzionano gli investimenti immobiliari, abbiamo le strategie, quali sono i vantaggi e in generale hai avuto modo di vedere una panoramica completa.

Se quindi cerchi un modo veloce per investire i tuoi capitali e avere dei ritorni più o meno alti, gli investimenti immobiliari fanno al caso tuo.

O se sei interessato a diventare un investitore immobiliare per raggiungere più in fretta possibile la libertà finanziaria allora il mio consiglio è quello di iniziare dal mio corso Investire in Immobili.

Ho preparato una Masterclass gratuita (clicca qui per accedere subito) della durata di 70 minuti circa dove scoprirai:

  • Come definire lo Street Price per trovare immobili ad almeno il 30% di sconto rispetto al valore reale di mercato
  • Perché la casa di proprietà non è un investimento sicuro, anche se ti hanno sempre detto il contrario
  • Come investire in immobili se parti da zero e se hai competenze avanzate
  • Perché gli investimenti immobiliari sono la migliore opportunità per chi parte da zero e per chi ha risparmi da investire
  • Il rischio nascosto di affidarsi a un’agenzia immobiliare nelle proprie operazioni utilizzando i loro contratti predefiniti
  • Come fare almeno il +30% di profitto con i tuoi affari immobiliari
  • Come fare soldi con le Aste, rendendo felici i proprietari e le banche
  • Perché gli immobili sono l’investimento che garantisce maggiore controllo e prevedibilità del risultato
  • È il momento giusto per investire in immobili? Scoprirai perché è possibile fare operazioni immobiliari in qualunque situazione di mercato, sia che sale o scende
  • La verità sulle tasse sugli immobili e perché sono tra le più basse in Europa
  • Come gestire le tue operazioni immobiliari, anche se hai già un lavoro che assorbe la maggior parte del tuo tempo

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Alfio Bardolla
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