Come Frazionare un Immobile e Aumentare i tuoi Ricavi del 33%

Come Frazionare un Immobile e Aumentare i tuoi Ricavi del 33%

Nel settore immobiliare tutti gli investitori sono costantemente a caccia delle migliori operazioni, ma, davvero in pochi riescono a concludere sistematicamente affari profittevoli.

Ti sei mai chiesto il perché?

Non è una questione di fortuna: dipende tutto dalla tua preparazione in materia, dalle tue conoscenze e dalla tua capacità di sfruttare le migliori tecniche di investimento. Il frazionamento è proprio una di queste e in questo articolo te lo spiego nel dettaglio.

Cos’è il frazionamento di un immobile?

E’ una procedura che prevede la divisione di un immobile, di un terreno o di un appartamento in diverse parti più piccole. Più nello specifico, consiste nell’acquisire immobili di grandi metrature (dai 120mq fino a intere palazzine) per poi trasformarli in immobili di metratura inferiore e più appetibili sul mercato, soprattutto in questo momento storico.

Pensa ad esempio alle grandi città come Milano, Roma e Bologna: oggi i piccoli appartamenti hanno un valore al metro quadrato maggiore rispetto ai grandi. 

Specialmente nelle zone vicino ai distretti universitari, la richiesta di appartamenti dal taglio piccolo, in particolare monolocali e bilocali, è molto alta.

Nelle metropoli infatti è molto frequente venire a conoscenza di moltissimi immobili tra i 100 e i 500 mq abitati solamente da una o due persone. 

Mi riferisco ad esempio a case abitate da coppie di signori anziani che, avendo figli grandi che ormai sono andati a vivere per proprio conto, si ritrovano a vivere in soluzioni troppo grandi e costose. 

Acquistare l’immobile per poi rivenderlo alle stesse dimensioni avrebbe poco senso, nell’ottica di avere guadagni notevoli. 

Ecco che in questo caso, il frazionamento rappresenta un’ottima tecnica di investimento che aumenta notevolmente il valore di un immobile e, di conseguenza, il guadagno che puoi fare.

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note solo ai professionisti del settore.

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Se ci pensi, infatti, oggi chi compra una casa così grande? Sono principalmente tre i motivi per cui questi immobili non suscitano più un grande interesse:

  1. LO SPAZIO

Rispetto ad alcuni decenni fa, i tempi sono cambiati e il numero di componenti del nucleo familiare è diminuito: le precedenti generazioni erano infatti formate da famiglie composte da 5 o più persone, mentre oggi lo standard è di 3 o 4, ovvero moglie, marito e uno o due figli. 

Di conseguenza, la richiesta di spazio abitabile è molto inferiore, perché le persone ricercano appartamenti funzionali alle proprie necessità e a quelle della propria famiglia.

  1. IL TEMPO

Pensa, quanto tempo “viviamo” in casa? 

La normalità è passare, almeno, dalle 8 alle 10 ore fuori casa, e negli ultimi anni questo tempo si è allungato sempre di più. Buona parte della popolazione oggi utilizza la casa solo come luogo per dormire. Infatti, si tende sempre di più a pranzare e cenare al ristorante e a trascorrere i weekend fuori casa. 

Questo cosa comporta? 

Banalmente una disposizione della casa diversa. Per renderti più chiaro il concetto, ti faccio l’esempio calzante del locale cucina che si sta trasformando da luogo di ritrovo della famiglia a semplice zona di design dell’appartamento e di inferiore utilizzo rispetto al passato. 

Da qui si genera sul mercato la richiesta di appartamenti più piccoli, visto che lo spazio “in più’” non sarebbe adeguatamente sfruttato.

  1. IL PREZZO

Oggi è sempre più importante cercare il compromesso tra funzionalità e prezzo. 

Le vecchie generazioni avevano più disponibilità economica, ma anche di tempo, per costruire ampi appartamenti, ville e palazzine anche solo per singole famiglie.

Adesso la capacità di acquisto delle persone e il credito da parte delle banche è diminuito fortemente, andando quindi a cambiare volto al mercato immobiliare.

Con un’operazione di frazionamento, quindi, puoi avere un ricavo molto più alto rispetto alla vendita dell’immobile così com’è, perché i “pezzi” più piccoli sono più richiesti dal mercato locale, e quindi rivendibili più velocemente e a prezzo maggiore.

Quali sono i vantaggi del frazionamento? :

  • Puoi acquistare al metro quadro e vendere a corpo;
  • Puoi ottenere sconti straordinari (fino al 50/60%) rispetto ai ricavi visto che più grande è l’immobile da frazionare e meno valore ha per il mercato.

Come ti ho anticipato all’inizio di questo articolo, devi conoscere la materia e avere al tuo fianco una squadra di esperti tecnici, in primis geometra, architetto e avvocato, oltre ad essere informato su determinate dinamiche. 

Ad esempio, nel momento in cui inizi a ricercare gli immobili frazionabili, secondo la stessa procedura di quando sei alla ricerca di immobili classici da ristrutturare o i don’t wanters (coloro che vogliono liberarsi dell’unità), devi già sapere sia a quanto puoi rivendere le singole unità di piccolo taglio, cioè una volta frazionato l’immobile, sia qual è il prezzo al mq della zona di riferimento.

Una volta che hai trovato l’immobile, devi individuare, magari con l’aiuto di un geometra o di un architetto, il numero di unità che riesci a creare e il taglio di ciascuna di queste (monolocali, bilocali, trilocali piccoli, ecc.).

Questo è molto importante per capire poi come rivendere ogni singolo immobile.

Da lì in poi segue una serie di passaggi prevalentemente tecnici, su cui non mi soffermo in questo articolo ma che ti invito a imparare ai mio corso di Aste, Cessione del Compromesso e Frazionamento.

Invece per darti un’idea concreta di cosa vuol dire fare un frazionamento di immobile, voglio condividere con te una semplice operazione che ho svolto poco tempo fa e che mi ha portato un buonissimo guadagno.

La metratura dell’appartamento era di 120 mq e la sua disposizione mi ha permesso di creare 2 unità immobiliari più piccole, rispettivamente di 90mq e 30 mq. 

Come vedi, le dimensioni non sono cambiate.

Se avessi semplicemente acquistato e rivenduto l’immobile come unica unità immobiliare, la valutazione sarebbe stata di circa 120.000€. 

Frazionandolo invece in due appartamenti più piccoli, ho venduto l’unità di 30mq a 43.000€ e quella di 90mq a 118.000€, per un ricavo totale di 161.000€.

Quest’operazione di frazionamento mi ha permesso di avere un incremento del 33%. 

Niente male, vero?

Non è stata l’unica volta in cui ho acquistato un immobile per poi frazionarlo e rivendere ogni singolo appartamento, ce ne sono state anche altre.

Tutto questo per ribadirti che il settore degli immobili offre diverse opportunità per fare investimenti, ma è fondamentale conoscerne gli aspetti tecnici. 

La formazione e la preparazione sono infatti molto importanti per poter capire come muoversi sul mercato e quali sono i passi necessari per effettuare operazioni vantaggiose in grado di farti avere buoni guadagni.

Alla tua libertà finanziaria,

Alfio Bardolla. 

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