Le 10 regole di Alfio Bardolla sulle aste immobiliari

Le 10 regole di Alfio Bardolla sulle aste immobiliari

Ti sarà sicuramente capitato di leggere sui giornali pagine e pagine di annunci di vendite giudiziarie, che in genere (anche se non sempre, attento!) ti permettono di acquistare a un prezzo più basso di quello di mercato.
Bene. Vuoi sapere come si fa?

Se sei curioso, hai tutte le ragioni per esserlo: le aste immobiliari rappresentano uno dei metodi più conosciuti e pratici per acquistare un immobile a sconto.
Per questo motivo, non solo dedico a questa strategia di investimento alcune ore nel mio seminario base Investire in Immobili, ma ho addirittura creato un corso avanzato proprio sulle aste per darti tutte le informazioni giuste.
In questo articolo voglio condividere con te le mie 10 regole per partecipare con successo alle aste immobiliari.
Grazie all’esperienza di centinaia di aste concluse al meglio, ho creato una specie di “decalogo” che ora metto a tua disposizione.

10 regole per partecipare con successo alle aste immobiliari

Come ti dicevo, ho partecipato davvero a centinaia di aste. Mi ricordo che la prima dozzina fu un totale flop, ma la prima volta che riuscii ad aggiudicarmene una ripagò tutti gli insuccessi precedenti.
Avendo così tanta esperienza, posso dirti che il successo in un’’asta immobiliare è soprattutto dato da una corretta organizzazione e dall’attenzione ai dettagli. Nel tempo ho creato una squadra specializzata di persone con cui mi confronto e gestisco questo tipo di operazioni. Se vuoi davvero diventare un vero investitore immobiliare, lo farai anche tu.
Nel frattempo, prendi nota di questi 10 passi per avere uno schema, già “testato sul campo,” da cui partire:
1) Screening delle perizie per trovare gli immobili più commerciali
Effettua la ricerca online, su riviste specializzate e quotidiani.
2) Valutazione potenziale dell’’immobile
Consulta le agenzie per conoscere il prezzo di vendita potenziale corrente dell’immobile.
3) Valutazione delle spese accessorie potenziali
Quali sono le tasse, le spese condominiali arretrate ed eventuali oneri di messa in regola? Chiama l’amministratore e fai una chiacchierata con i vicini per avere più informazioni possibili.
4) Preparazione corretta della domanda di partecipazione all’’asta
Per sapere l’importo degli assegni e quali documenti allegare, rivolgiti al  Tribunale di riferimento.
5) Presentazione fisica della domanda di partecipazione
Si deposita presso la Cancelleria del Tribunale, alla sezione Esecuzioni Immobiliari, o direttamente presso il Notaio. Informati su tempistiche e modalità.
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7) Versamento del saldo
Hai tempo 120 giorni per farlo con assegno circolare o bonifico bancario.
8) Diventare proprietario
Diventi effettivamente proprietario in maniera definitiva quando il giudice del Tribunale emette il decreto di trasferimento.

9) Cancellare ipoteche e trascrizioni
E’ un’informazione molto importante che devi sapere, ma spetta al Tribunale o al delegato alla vendita il compito di cancellare le ipoteche e le trascrizioni che gravano sull’immobile.
10) Entrare in possesso dell’’immobile
Se la casa risulta occupata, verificane il motivo e l’eventuale contratto d’affitto. L’’ufficiale giudiziario stabilisce lo sgombero.
Questi sono i passi fondamentali per partire con il piede giusto. Col tempo capirai che ci vogliono anche esperienza, fortuna, tempismo, perseveranza e una squadra di persone organizzate per gestire tutti i dettagli.
Oltre al fatto di poter comprare casa a cifre molto convenienti, il vantaggio delle aste immobiliari è che gli immobili sono trattati direttamente dal giudice e sono quindi sinonimo di garanzia.
Se vuoi creare la tua libertà finanziaria con gli immobili, io ti consiglio davvero di fare questa esperienza.
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Al prossimo appuntamento con la tua libertà finanziaria,
Alfio Bardolla

Questo articolo ha 136 commenti.

  1. Buon giorno Alfio, devo dire molto interessante.

  2. Ciao Alfio,
    vorrei avere dei chiarimenti riguardo ad una cosa: se io dovessi aggiudicarmi un immobile, poi dovrei continuare a pagare il mutuo già acceso dal vecchio proprietario, quindi se volessi mettere l’immobile in affitto dovrei farlo pagare qualcosa di più rispetto a quanto pago io di mutuo.
    Ma questo è sempre possibile oppure non è in questo che sta la fonte di guadagno?
    Grazie e ciao.
    Pier.

  3. Gentile Alfio buongiorno,
    mi sono da tempo informato presso il tribunale di Catania, citta’ in cui risiedo, i tempi entro i quali effettuare il saldo dopo l’aggiudicazione dell’immobile all’asta.
    Mi e’ stato risposto che bisogna saldare entro 60 gg.
    La mia domanda e’ questa…Come e’ possibile ottenere un mutuo dell’arco di 60 gg. per il saldo dell’immobile visto le lungaggini burocratiche delle banche e la loro chiusura del rubinetto del credito?
    Grazie in anticipo per la tua risposta…

  4. E’ effettivamente difficile, ma come dico in altre risposte, le banche non sono l’unica fonte di finanziamento, anzi per certi versi sono la peggiore, specie ora. Se hai trovato una buona operazione (il che non e’ automatico solo perche’ compri all’asta, attenzione) non avrai difficolta’ a trovare chi ha i soldi e vuole fare una partnership. E’ cosi’ che funziona il business.

  5. Molto molto interessate!!! Farò tesoro dei tuoi consigli!!! Sper presto di poter frequentare un tuo seminario!!

  6. Ho letto diversi e-book sulle aste e su prima delle aste etc ma mi sembra di aver capito che il problema più grande è quello di creare una squadra vincente ( ovviamente se non hai un capitale iniziale) è così oppure anche a questo c’è una soluzione ?
    grazie

  7. ciao sono marco giacchetta, la mia opinione in riguardo e’ un po’ scettica in quanto di questi tempi sia difficile trovare immobili alle aste a buon prezzo io preferisco acquistare un’immobile che e’ da molto tempo in vendita ma con un’offerta sotto del 40% DEL VALORE DELL’IMMOBILE EVITANDO COSI

  8. tasse e penali da pagare del vecchio proprietario,poi volevo fare un’altra domanda come mai io che abito ad ancona e sto vicino sirolo,numana,porto recanati gli immobili vecchi costano come quelli di nuova costruzione se non oltre?grazie anticipatamente per l’attenzione.

  9. Una partnership finanziatrice? Cioè un partner che ha liquidità ed è disposto a finanziare l’affare entrado a farne parte?

  10. Non e’ un ostacoloo, e’ una cosa da fare. Puoi farlo un passo alla volta.

  11. Non ho esperienza specifica su quelle zone. E’ difficile comunque fare paragoni, dovrebbero essere gli stessi quartieri e lo stesso tipo di immobile per fare una valutazione oggettiva. Comunque a te cosa interessa? Devi trattare immobili a sconto, nuovo o usato, ma a sconto.

  12. Ciao Alfio Bardolla, volevo ringraziarti per l’informazione che dai è interessante, sono entrato da poco nel mondo delle aste immobiliari, i tui consigli sono utili, spero di portarli con me.

  13. Buongiorno Alfio, seguo da un pò quello che Lei spiega e tratta; sono anch’io del settore, ho 24 anni e sono ing. civile (sto proprio terminando in questo periodo gli esami per la necessaria abilitazione) con alle spalle diversi anni di esperienza come collaboratore in studi professionali. Volevo chiederLe se cercava collaborazioni nel suo settore con persone della mia qualifica.
    Ringraziando anticipatamente porgo cordiali saluti.

  14. E’ un ottimo metodo trovare un partner finanziatore: tu metti il knowhow sull’operazione e lui mette i soldi. L’ho fatto diverse volte anch’io con i miei studenti.

  15. Ciao Alfio,
    nei momenti come adesso manca liquidita’ come bisogna
    muoversi visto che le banche sono un po’ restie a
    dare una mano?
    fabrizio

  16. Non ci sono solo le banche per prestare soldi. Prova a pensare in maniera creativa (suggerimento: il mondo e’ pieno di gente che ha soldi).

  17. MI PIACEREBBE MOLTO PARTECIPARE A UN TUO SEMINARIO MA IL SABATO LAVORO.HO LETTO I TUOI LIBRI E SONO MOLTO INTERESSANTI,(DOPO TI FANNO VEDERE LE COSE IN UN ALTRO MODO).

  18. Ciao Alfio io volevo chiederti cosa intendi per gente con i soldi? quanto pensi debba avere come patrimonio affinchè lo possa definire ricco?

  19. Come già ho richiesto tempo fa,vorrei conoscere il
    tuo parere su gli investimenti ” HYIP ”
    Grazie
    Saluti
    Franco

  20. Buongiorno Alfio,
    ho letto i tuoi due libri trovandoli interessanti.
    Però sai benissimo che la teoria è completamente diversa dalla pratica. Quando leggo le tue risposte sul tuo blog, percepisco la bravura commerciale a vendere qualsiasi cosa. Qualsiasi cosa! Naturalmente per te forse sarà facile reperire liquidità, ma per molti, in questo momento, è quasi impossibile.
    Spero un giorno di poterti conoscere personalmente, così potrò valutare il mio grado di preparazione
    ( E’ vero che il mondo è pieno di gente che ha soldi, ma non li va a dare a chiunque.)
    Claudio

  21. Alfio secondo te qual’è o quali sono i portali più completi e aggiornati di database sulle aste, girando vedo un sacco di siti che dicono di avere dentro di tutto ma alla fine sono vuoti…
    Grazie
    Tommaso

  22. Ciao Alfio,
    Oggi come oggi il problema principale è la liquidita’ e le banche stanno stringendo il credito. Come si può agire??
    Pier

  23. Ciao Alfio, Dai sempre dei buoni consigli. Oggi come oggi gli immobili sono ancora super valutati, e penso che la bolla non sia ancora scoppiata completamente. Pertanto ti chiedo come dobbiamo muoverci in questo settore in considerazione del fatto che non c’è liquidità???
    grazie

  24. Ciao Alfio,
    Ti ringrazio per gli ottimi consigli. Oggi il problem a principale è la sfiducia e le banche non concedono più crediti, e temo che la cosa si protrarrà pe rlungo tempo 24-36 mesi. Come bisogna
    muoversi??

  25. Ho gia’ risposto a questa domanda con questo articolo e credo anche con un commento che dovresti cercare.

  26. Ovviamente non si prestano i soldi a chiunque. Ma se hai un piano ben congegnato e che funziona, sta sicuro che, specialmente oggi, ci sono persone che hanno soldi pronti da investire. E questo vale per te e vale per me, anche se i numeri potranno essere differenti. La teoria non e’ completamente diversa dalla pratica, Claudio. La teoria e’ niente senza la pratica, e’ una cosa differente: quanto metti in pratica cio’ che sai, sicuramente incontrerai ostacoli che non conoscevi in teoria, ma se sei preparato e coraggioso li affronterai e li risolverai. E questo blog non lo scrivo per vendere, ma per diffondere ancora di piu’ cio’ che conosco e in cui credo.

  27. In questo contesto la domanda e’: ha i soldi che mi servono e la disponibilita’ a invstire nel mio affare? Perche’ questo secondo fattore e’ altrettanto importante. Quindi un numero a priori non ha molto senso. Domandati quanto ti serve in concreto e cerca chi puo’ entrare nell’affare (possono essere anche piu’ soci).

  28. Hai ragione che c’e’ spazio per un aggiustamento che probabilmente ci sara’. Resta il fatto che gia’ oggi si vedono i risultati della stretta creditiza. Per esempio il numero dei possibili stralci sta aumentando perche’ ci saranno piu’ immobili in carico alle banche per mancato pagamento. Quindi e’ vero che sul mercato gli affari continuano a essere difficili da trovare (ma meno di prima), ma su fronte di aste e stralci le cose stanno diventando interessanti.
    Sul fronte della liquidita’, ho gia’ risposto: le banche non sono le uniche che possono prestare il denaro.

  29. Dipende dalle zone in cui operi. Portale Aste rimane sempre un ottimo strumento per le citta’ piu’ grosse, per i centri piu’ piccoli bisogna trovare strumenti locali. Insomma, magari non puoi fare tutto dal tuo computer, ma devi un po’ darti da fare con tribunali e giornali locali.

  30. Mi permetto, quando devo acquistare sappi che prima ho già rivenduto saluti cari luciano

  31. Ho cominciato con la mia prima asta immobiliare nel marzo del 2003…
    Il primo immobile, allora lo acquistai a meno di 40.000 € e lo ristrutturai per circa 30.000 €. Dopo un solo anno aveva un valore commerciale di quasi 200.000 €…
    Seguite i consigli di Alfio Bardolla.
    Funzionano!
    Alla prossima
    E.C.

  32. Caro Alfio dopo aver letto i tuoi libri e PER ESSERE PIU” da esecutato ho fatto grandi cambiamenti ora ho bisogno di risultato vorrei essere un raccoglitore e cercare persone e societa disposti ad affari immobiliari. E” necessario avere una societa” fare un TUO CORSO “STRALCI” abito in versilia e credimi tra ASTE, LA MIA BUONA COMUNICAZIONE NON E DIFFICILE TROVARE BUONI AFFARI ho solo poche possibiliata economiche .

  33. Ciao Alfio ho alcuni immobili in affitto sia a studenti o come case vacanza ho messo in vendita due di questi immobili anche se mi rendevano circa il 6% del loro valore cosa dici sto prendendo una strada giusta?

  34. Ciao Alfio,
    per quanto riguarda la “classica vendita” immobiliare, il mercto è parlizzato. Hai ragione quando dici che lo stralcio è il futuro, ma putroppo le banche non ti dnno neanche un centesimo.
    Un seminario al sud quando lo fai? Rimani sempre tra Roma e Milano. Così potrò venire anch’io.
    A Carlo Alberto: caro Carlo in un periodo di crisi succedute da truffe, non basta avere una buona comunicazione e capire qualcosina di aste, dei aver seminato bene pima che qualcuno ti affidi i propri soldi.

  35. Ciao, ho letto il tuo libro ” L’arte della ricchezza “. Mi sono poi collegata al sito omonimo, come suggerisci, per ricevere gli e-book gratuiti, e mi hai risposto subito, come promesso, ed ho cliccato sul link getresponse…blablabla, ma non c’era nessuno degli e-book; allora ho ripetuto la richiesta, e stavolta non ho ricevuto risposta. Come posso fare? Ciao e grazie.

  36. Dovresti essere arrivata a una pagina con i link degli ebook. Se non e’ cosi’ chiama il Numero Verde (lo trovi nelle email) e sicuramente i miei collaboratori risolveranno il problema. Complimenti per la tua azione, hai iniziato il tuo percorso.

  37. Tiziana, entrambe le strade sono giuste, dipende dagli obiettivi: se cashflow oppure aumento del capitale. Come ho detto altre volte, all’inizio io suggerisco di fare compravendite per poter creare un capitale che, assieme al capitale di leva finanziaria, permetta di effettuare operazioni immobiliari piu’ importanti con relativo reddito.

  38. Che tipo di accordo devo prendere x partecipare ad un’asta con altre persone?
    devo partecipare ad un’asta immobiliare ma non mi bastano i soldi, quindi ho deciso di partecipare con dei finanziatori.
    – che tipo di accordo devo prendere con chi mi finanzia per stabilire poi la quota di utile una volta rivenduto l’appartamento?
    – devo fare una scittura privata?
    – devo registrare l’accordo presso un notaio?
    – l’immobile è meglio intestarlo a tutti o solo a me?
    – quali altre informazioni puoi darmi?

  39. Piu’ che da te, dipende dai tuoi finanziatori. E’ importante che loro si sentano tutelati, visto che ci mettono i soldi. Il tuo obiettivo e’ avere il massimo controllo, pur non mettendoci soldi, quindi io farei una scrittura privata che sancisca l’accordo. In questo caso, il supporto di un legale e’ una buona idea.

  40. Alfio ministro dell’economia è non sto scherzando.

  41. ciao bordolla sto leggendo attentamente tutte le mail che mi mandi e le ritengo molto utili…spero un giorno di partecipare a un tuo seminario e conoscerti di persona…

  42. Nicola, e’ un piacere che tu le trovi utili. Per me e’ un impegno scriverle, ma ho pensato che era l’unico modo per far conoscere queste cose a tutti, senza nessuna barriera.

  43. Caro alfio, ho letto ed ho afferrato se pure in parte alcuni tuoi concetti, l’unica mia perplessità è la semplicità o la facilità con la quale tu riesci a reperire denaro per investirlo, un essere normale come può fare?….. Grazie

  44. Non e’ che all’inizio della mia attivita’ di investitore la gente facesse a botte per prestarmi il denaro e investire con me. Tutti all’inizio siamo esseri normali e dobbiamo costruirci la nostra rete e creare fiducia attorno a noi. Inizia con il trovare un buon affare e presentalo al meglio, offrendo competenza e disponibilita’. Quando trovi un investitore che sa il fatto suo, ti ascoltera’. E dopo un’operazione profittevole sara’ molto piu’ disponibile a investire in una seconda e in una terza. E la tua rete e la fiducia attorno a te crescera’. E arrivera’ il giorno in cui avrai 10 persone al giorno che ti chiamano per proporti investimenti.

  45. Ciao Alfio,
    una domanda: quali sono secondo te i vantaggi, sempre in tema di aste o stralci, di investire in fabbricati già esistenti piuttosto che su terreni edificabili da acquistare per costruire “ex novo” e poi rivendere?
    E se la risposta dovesse essere i tempi, l’impegno e il rischio che nel secondo caso sarebbero probabilmente fattori più gravosi, allora mi chiedo se, acquistare un terreno edificabile, presentare un progetto e una volta approvato rivendere, questa potrebbe essere una strada alternativa valida?
    Ti ringrazio anticipatamente per la risposta.

  46. Elvio, ho gia’ risposto sui terreni, non sono certo un’attivita’ che raccomando a chi inizia. Non per la difficolta’ in sé, ma per la difficoltà a monetizzare. Eventualmente cercherei di lavorare con opzioni o cessioni di compromesso sui terreni, piuttosto che trovarmi un terreno da rivendere. L’alternativa che proponi tu e’ valida in teoria, certo. La risposta e’ sempre: se ci sono i numeri, qualsiasi progetto va bene, se non ci sono, nessun progetto va bene.

  47. Caro Alfio,
    Ho dei nipoti che mi stanno molto a cuore, hanno ereditato dal padre defunto alcune proprietà,tra cui la casa dove abitano. Ora per una questione di tasse non pagate dal padre e per alcuni debiti con le banche gli stanno pignorando tutto. Vorrei consigliargli di contattarVi per cercare qualche soluzione ma non me la sento per non sembrare interessato alla cosa. Cosa posso fare per cercare di consigliare loro una via di salvezza? Grazie Francesco

  48. Il mio consiglio e’ di sentire un bravo avvocato specializzato. Chiami in ufficio per avere gli indirizzi e i numeri di telefono di quelli che lavorano con noi che sono probabilmente i migliori d’Italia su queste cose.

  49. sig.alfio bardolla sono un suo estimatore da circa due anni……,spero o meglio conto di esserci al prossimo seminario che svolgera qui a roma il 27 febbraio,prima vorrei chiederle una consulenza gratuita naturalmente nel possibile.se si compra casa su carta ,e’ sempre valita la proposta al propetario? se si di quanto?posso inoltre nello stesso momento comprarne un altra su carta x uso investimento per poi rivenderla? se si dopo quanto?in attesa di una sua risposta le porgo distinti saluti

  50. Se intende acquisto su carta di casa in costruzione, venendo al mio seminario vedra’ che metto in guardia da questa pratica. Non che sia sconsigliabile in assoluto, ma e’ piu’ rischiosa che acquistare appartamenti “usati”, ovvero gia’ esistenti. Quindi non va fatta a cuor leggero e la sconsiglio come prima strategia di investimento.

  51. ciao,ho bisogno di conoscere,questo metodo di esperienza valida,
    mi piaci di esserere anche un agente immobiliare,ma adesso sono in dificolta economica,ma il vero di essere inpegniativa la participazione,all investimento immobiliare di diventare un ricco come voi,ho bisogno di capire bene la colaborazzione.buona giornata,grazzie.

  52. Non devi essere agente immobiliare, puoi fare le aste come privato cittadino.

  53. Ciao Alfio. Sei forte. E mi associo al bloghista che ti propone Ministro. Detto questo, sono d’accordo con te che all’inizio della carriera non c’è nessuno che ti cerca per affidarti i suoi soldi. Come dici tu, giustamente, ci vuole tempo, fiducia, esperienza e un buon progetto. Ma… ecco la mia domanda: all’inizio, proprio all’inizio, quando non sei nessuno e nessuno ti fila, da chi si può andare a proporre il proprio progetto? Insomma, chi sono i possibili interessati? Imprenditori? Impresari edili? Avvocati? Notai? I “danarosi” interessati ai buoni affari non sono certo rintracciabili sulle Pagine Gialle! Nè mettono annunci sui giornali (almeno credo…). Dunque, il mio dubbio è proprio questo: chi sono i potenziali interessati ai buoni affari?
    Grazie
    Aldo

  54. I danarosi li trovi anche sulle pagine gialle invece. Ci saranno imprenditori nella tua citta’ che puoi contattare. Ci vuole faccia tosta, ma per l’investimento in immobili la faccia tosta ti serve sicuramente. Se sei timida e non ti senti a tuo agio a trattare con le persone, allora ti consiglio di fare trading. Ma oltre alle pagine gialle o ai giornali o al “si dice” della tua citta’, probabilmente se inizi dal tuo cerchio di amicizie puoi trovare l’amico dell’amico del cugino che conosce il danaroso. Prova entrambi gli approcci e ricorda sempre una cosa: stai proponendo a uno a cui piace fare soldi un modo per fare soldi che lui non conosce. Puo’ dire di si’ o di no, ma anche se dice di no, si ricordera’ di te e magari la prossima volta dira’ di si’.

  55. buona sera sig. Alfio. ho aquistato da poco un appartamento all’asta giudiziaria di una palazzina costruita 15 anni fa nuova finita e mai usata xke l’ente ke costruiva e fallita.ci sn problemi??? ha qualke consiglio da darmi? poi volevo sapere (e questo il vero motivo ke le scrivo)sui dati relativi alla vendita ce il prezzo base piu il rialzo minimo poi 10%del deposito cauzionale piu 10% del deposito in conto spese. e fin qua ci siamo. l’immobile mi e stato aggiudicato il giudice mi ha mandato il resoconto: ce il prezzo di aggiudicazione l’acconto ke avevo datoe in piu altre spese del 10%. come mai devo pagare ancora spese quando li ho pagati gia insieme al deposito cauzionale. la ringrazio anticipatamente.

  56. Signor Leo, lo dico a lei come lo dico a tutti quelli che fanno domande tecniche su questo blog: non e’ questo il luogo e ho deciso di non usare questo spazio che deve essere divulgativo e interessante per tutti, per dare informazioni specifiche (che oltretutto richiedono sempre approfondimenti). La invito a chiamare in ufficio e parlare con un coach sugli immobili per tutti i dettagli. Se lei ha acquistato a un prezzo almeno il 30% meno del prezzo di mercato ha fatto un buon affare, questo in risposta al suo primo interrogativo.

  57. Anche io ho fatto circa una ventina di aste.Un bilocale l’ho portato a casa solo con l’acconto di circa 25%,poi ho tirato in ballo il mio commercialista il quale a saldato tutto e dopo averlo rivenduto con un guadagno di circa 55.000 euro compreso tasse,abiamo diviso a metà.Il fatto è:E vero che c’è gente con i soldi che non ha tempo di seguire gli investimenti:ma devi essere soprattutto tu a dare fiducia e credibilità.Che si ha solo quando inizi a metterti in campo giocare e cercare di vincere.Mentre gli altri stanno a guardare e aspettare che li chiami.

  58. CARO ALFIO GLI IMMOBILI SONO LA PROSSIMA TAPPA AI TUOI CORSI,TI POSSO DIRE CHE ANCHE A SAN MARINO SI POTREBBE TROVARE QUALCHE BUON AFFARE CON TUTTO L’INVENDUTO CHE C’È E MI STO INFORMANDO PER LE ASTE.TI FACCIO SAPERE AL PIU PRESTO.

  59. Ciao Alfio,
    ti volevo chiedere, per partecipare alle aste, che capitale bisogna avere? Bastano 20-30000 euro?
    Inoltre è possibile partecipare ad aste sul web, oppure solo in posti fisici?E questi dove si trovano?
    Grazie

  60. Il capitale dipende da cosa vuoi comprare, ovviamente. Comunque puoi trovare il modo di farti finanziare e se hai 20-30.000 euro da mettere sul piatto, aiuta. Per partecipare devi essere presente fisicamente, tu o qualcuno in tua vece. Sul web invece cerchi le aste a cui partecipare.

  61. caro alfio ti seguo da tempo ,sono deluso xche’ convinto di aver capito che la tua tappa a roma era a roma x il 28 febbraio,avevo preso le ferie apposta invece sei venuto il 21.mi rimane ottobre? vero? nel fattempo prima di comprare casa visto che io e mia moglie lavoriamo in regola,pero’con un entrata di 2000 euro al mese ,non possiamo permetterci casa visto poi le spese da affrontare successivamente ,andrebbero a rilevare che le nostr entrate non saranno uguali alle uscite.e visto che ho un bimbo piccolo !pero’ ho pensato di prendere comunque un mutuo di 150000 mila euro tramite un avvocato per ricavarne un investimento portandomi a un altra entrata con l’affitto. o poi pensato che potrei farlo anche con la busta paga di mia moglie!no! e che solo cosi’tra un anno potrei comprare casa x la mia famiglia.sarei lieto se in merito mi puo’ dire qualche cosa,in attesa le porgo distinti saluti

  62. Fabio, mi dispiace molto di questa incomprensione sulle date, la prossima e’ quella segnata sul calendario del sito (non le gestisco io e possono cambiare per motivi logistici o per miei impegni). Se ho ben capito vuoi fare un mutuo per comprare una casa da mettere a reddito? In teoria e’ una cosa giusta, ma in pratica non e’ mai la cosa che consiglio di fare per iniziare. Perche’ il guadagno e’ in genere troppo esiguo, ovvero la differenza tra l’affitto che puoi chiedere e la rata del mutuo non giustifica, secondo me il blocco della tua capacita’ di indebitamente. Infatti all’inizio consiglio di acquistare e rivendere, acquistare e rivendere, questo fino ad arrivare a un primo capitale che ti permette di investire in modo piu’ versatile ed eventualmente anche di acquisire un immobile da mettere a reddito. Inoltre per mettere a reddito, consiglio di valutare la possibilita’ di acquistare e affittare negozi invece di appartamenti. Pur con altri rischi e con loro modalita’ di scelta, i negozi hanno il grosso vantaggio di poter gestire l’inquilino in modo veloce e favorevole al proprietario dell’immobile (non cosi’ con un appartamento). In definitiva: forse e’ meglio per te attendere di fare il seminario prima di iniziare un investimento come quello che stai per fare.

  63. grazie lei e’ sempre molto gentile spero di conoscerla x ottobre a roma

  64. Salve Alfio, una domanda, in caso d’immobili occupati, ci possono essere eventuali iscrizioni, di un immobile venduto all’asta al 1000/1000 come piena proprietà (in favore dei figli monori, comodati con i genitori, ecc.) non presenti nella Conservatoria dei Registri Immobiliari?.
    Grazie mille, purtroppo sono lontano da Roma quindi non mi sarà possibile partecipare ai vs. Seminari.

  65. Ivan per queste domande tecniche specifiche che non possono essere di interesse generale, ti invito a chiamare in ufficio e parlare con un coach. In generale, posso dire questo: almeno all’inizio lasciate perdere le operazioni immobiliari che si presentano incasinate. Iniziate dalle cose semplici e lineari, per fare esperienza del processo e ottenere dei risultati monetari.

  66. ciao alfio
    volevo solo fare 2 domande specifiche , e ringrazio in anticipo per la risposta :
    -partendo nel settore degli stralci e possibile arrivare all indipenza finanziaria alla stessa velocita delle aste ? meglio fare contrario?
    -se il mio obiettivo e avere un appartamento per esempio a Miami (FL) e possibile mettendo il focus su un investimento li per utilizzarlo in vacanza per un anno poi iniziare a metterlo in affitto e dopo alcuni anni rivenderlo con la sicurezza di rivenderlo avendo creato dell utile gia all inizio della carriera?

  67. Stralci e Aste sono due cose collegate anche se le competenze sono un po’ differenti (gli stralci sono piu’ complessi). Magari con gli stralci puo’ essere piu’ rapido perche’ i margini sono superiori, pero’ e’ piu’ complesso. Sulla seconda domanda il discorso e’ esclusivamente finanziario: devi vedere quanto ti rende e quanto ti costa. Se si mescolano gli aspetti di investimento con quelli di piacere sicuramente non si ottimizza il ritorno. Il che non significa che non vada bene ottenere anche piacere dagli investimenti, ma sapendo che questo inevitabilmente rende il tutto meno efficace.

  68. sig.alfio leggendo alcuni libri tra cui il salvadanaio ,su come investire il proprio capitale,a me sembra innanzitutto poco comprensibile perche’ si parla di azioni obbligazioni etf a reddito fisso ma il tutto e’ per chi ha i soldi e un grosso capitale ma poi non spiega in modo semplice! ma chi come me vive di busta paga allora sono tagliato fuori!pre ferisco allora persone come lei che almeno nei suoi libri spiega in maniere piu’ semplice ,e che da ad ognuno di noi la possibilita’ di crescere e sperare che ci sia possibilita’ a uno come me di riuscirci,anche senza avere capitale vero? certo pero’ devo per questo seguire i suoi corsi anche se costosi.in attesa di una sua risposta le porgo i miei saluti e una buona pasqua

  69. Buonagiornata a tutti, Sig.Bolla è un disastro, mi spieghi perchè in particolare le banche bocciano senza appello un progetto del genere (descrivo):
    Capitale da investire 30 milioni, rendita annuale 7.292.520 garantito x 20 anni da decreto legge (impianto fotovoltico), non mi sembra ad alto rischio, ma nessuno ci crede perchè?
    Grazie e mi conceda lo sfogo.

  70. Le banche generalmente e in questo periodo ancora di piu’ sono molto restie a finanziare business. Perche’ non cerca dei finanziatori privati? Consideri comunque che il breakeven e’ in 4 anni, molti investitori vogliono ottenere profitto dal loro investimento in un tempo piu’ breve.

  71. sig.alfio sarei felice se mi rispondesse ,sul quesito 69

  72. Salve Alfio volevo chiederti dei consigli, io e mia moglie non abbiamo soldi da investire, anzi abbiamo fatto anche dei debiti per poter andare avanti. Tu dici che ci sono delle persone che aiutano se vuoi ad investire in immobili, mi potresti dire cortesemente dove le posso trovare ? non credo che si trovino sulle pagine gialle come tu dici, perchè potrebbe esserci anche qualche truffatore.Poi ti volevo chiedere, come si fa ad entrare nel giro di acquisto immobili alle aste?e senza contanti come faccio?Per chiudere vorrei sapere quando farai il prossimo seminario a Roma e qual’è il costo, inoltre se è possibile avere un recapito telefonico del tuo ufficio.Grazie in anticipo per una tua cortese risposta.

  73. Ambrogio, per le informazioni di contatto e sui seminari, vai sul sito http://www.alfiobardolla.com e trovi tutto. Per quanto riguarda gli investitori, non si trovano sulle Pagine Gialle, vero. Bisogna essere creativi e iniziare dalla propria cerchia di conoscenze, anche non tanto intime, per esempio business con i quali ti trovi a che fare (magari il tuo datore di lavoro) e iniziare a cercare. Chiaramente devi avere qualcosa da proporre, non basta cercare uno con i soldi e dirgli “allora io partecipo alle aste e quando trovo tu mi dai i soldi per comprare”. Devi avere un piano d’azione (quali aste, quali immobili, che cifre, in quanto tempo si rivende). Capisco che sono cose magari nuove pe te, ma se vuoi risultati che non hai mai raggiunto devi diventare una persona che non sei mai stata. Anzi, dovete, ti consiglio di fare questa cosa con tua moglie, in due e’ tutto piu’ facile.

  74. Ciao alfio, molto interessante e stimolante quello che hai scritto, questo comunque è quello che dovrebbe essere nella realtà e in ciò che si immagina qualcuno che non ha avuto molto a che fare. Io ho provato a partecipare a qualche asta, ma quando si sono presentati il suocero il cognato ed un ricco miliardario della zona che fuori aveva un tizio pagato per menare chi si aggiudigava l’asta allora me ne sono uscito. Ho a che fare con molti paesini della mia zona e quindi non conosco molto bene la zona dell’immobile. Sarei grato se mi rispondessi e se nelle tue centinaia di aste hai avuto a che fare con questa situazione che ahime è ancora presente giù da me, tanto da potermi convincere a partecipare ad uno dei tuoi corsi sulle aste.

  75. Ho fatto molte aste in tutta Italia, sia io che i miei collaboratori, ma non mi e’ mai capitata una cosa simile. Qualche volta mi sono reso conto che c’era un forte interesse a allora ci si e’ messi daccordo, ma niente di illegale e nessuna pressione “con tizio che era fuori per menare”. E’ sempre possibile la situazione eccezionale, ma non e’ la regola.

  76. Gentile Alfio
    un suo suggerimento per trovare risorse al di fuori delle banche prevede il coinvolgimento diretto di privati facoltosi nel reperimento di fondi destinati all’acquisto di immobili a sconto( aste, ecc..).
    Non pensa che in tal caso il soggetto che chiede soldi si metta a rischio usura?
    La saluto cordialmente
    Gianfranco Provenzano

  77. Ciao Alfio,
    io vorrei sottoporre alla tua att.ne una questione che non mi riguarda personalmente ma una persona di famiglia, mia cugina, viveva con la famiglia in una casa fatiscente, lasciata dal padre il quale non aveva mai fatto nulla di manutenzione, dopo vari ripensamenti decide di mettere in vendita e, le capita un’ “OCCASIONE” o almeno così sembra,un imprenditore edile le offre una cifra e una casa nuova in cui trasferirsi. Lei accetta, dovendo comunque accendere un mutuo; all’imprenditore va male, ciò che pensava di poter realizzare non è più possibile per vari motivi di vicinato, resta in palla, nel frattempo la casa nuova si rivela per niente sana, ha problemi di infiltrazioni d’acqua, muffe ed intonaci che si staccano dopo soli 3 – 4 anni, lei intraprende una causa che ovviamente è in corso e come se non bastasse l’imprenditore fallisce e le dichiara che la sua casa sta per andare all’asta,il marito di mia cugina non ci vede più e gli mette le mani addosso finendo pure denunciato…….. Questa famiglia è disperata, sta per essere messa sulla strada e non ha più nulla…
    Ora, aldilà che loro non sanno che mi sto interessando ma,veramente mi spiace vedere certe cose. la mia domanda è questa: c’è una soluzione ad una situazione così drammatica? insomma possibile che debbano proprio subire tutto e rimanere sul lastrico?
    Scusami tanto se è troppo personale ma, se mi dai un parere Te ne sono davvero molto grata.
    Grazie mille per l’attenzione.
    Valentina

  78. sig.alfio potrei con la stessa busta paga comprare e affittare l’immobile e subito dopo fare compra vendita o bisogna far passare del tempo? inoltre puo’ consigliarmi con il fatto che il mercato e’ fermo un immobile anche di nuova costruzione si puo’ fare un offerta inferiore del 30%.cordiali saluti

  79. Puo’ pagare un mutuo e affittare, ma avra’ bisogno di VENDERE prima di COMPRARE un altro immobile (a meno che il suo stipendio non sia molto elevato). Per fare un’offerta inferiore del 30% al prezzo di mercato il sistema e’ questo: offri molto meno del 30% e tratta per arrivare al 35% possibilmente. Sono le basi della trattativa in qualsiasi mercato.

  80. Bisognerebbe conoscere tutti i dettagli, ma a sensazione direi che c’e’ poco margine di manovra. Eventualmente potresti valutare di stralciare il debito, cosi’ la casa non va all’asta, tu o altro amico l’acquisitate per un valore relativamente basso e poi vedete come gestirla in amicizia.

  81. Non mi sembra che si configuri questa possibilita’. La situazione e’ questa: persona 1 trova un immobile che e’ un affare, propone l’affare a persona due dicendo “servono 100.000 euro, si vende almeno a 150.000 entro 3 mesi e facciamo 50/50 con i profitti”. Se anche il finanziatore dicesse “no, facciamo che io prendo il 95 e tu il 5, comunque al massimo si puo’ decidere di dire di no oppure di accontentarsi. Ma non c’e’ in alcun modo la possibilita’ di usura, io non la vedo.

  82. sig.alfio quindi mi consiglia come primo investimento di immobile avendo busta paga normale da impiegato e’ fare solo compravendita all’inizio ,pero’ con la crisi attuale quanto tempo pero’ posso indebitarmi se non si vende subito? nella sua serata svolta a roma ha accennato della cessione di compromesso,pero’ penso che e’ lo stesso problema xrche’ comunque dove lo trovo l’aquirente ad accollarsi il mio mutuo? poi e’ vero che come operazione x non rimetterci bisogna ameno mettere 10 mila euro? e per chi non li ha’ allora non e piu’ valida anche senza soldi! riguardo al quesito iniziale dopo quante compravendte uno potrebbe comprare e affittare? sarei grato dei suoi consigli e non vedo l’ora a ottobre che viene a roma,per poter finlmente seguire il suo corso come daccordo con la sua gentilissima collaboratrice tiziana luppo.cordiali saluti

  83. No, non e’ vero che deve metterci almeno 10.000 euro. Non c’e’ una cifra minima per non rimetterci. Deve trovare l’affare, almeno al 30% di sconto, questa e’ la regola fondamentale. Non si preoccupi tanto di tutti i dettagli, intanto cominci a cercare l’immobile a sconto. Quando l’avra’ trovato risolvera’ i problemi successivi (comunque di minore entita’ rispetto a trovare l’immobile a sconto).

  84. IO RINGRAZIO DAVVERO TANTO PER L’ATTENZIONE E PER LA RISPOSTA ma, non sono in grado di agire con uno stralcio, cosa di cui Ti sento spesso parlare e che non so proprio cosa sia, nn ho ancora seguito il corso sugli immobili e nn saprei proprio da che e come cominciare la manovra…. sono a completo digiuno sull’argomento…
    Valentina

  85. Ho un problema se devo fermare un asta all’ultimo minuto come si puo procedere e quanto prima della stessa
    ciao franco grazie

  86. Per Alfio– in caso di acquisto di un immobile all’asta o per stralcio, il locatore se a un contratto di affitto per alcuni anni, abbiamo il diritto di farlo uscire?
    grazie da zamfeli–

  87. Ci sono molte opzioni, bisogna vedere come e’ strutturato il contratto d’affitto. In ogni caso, una soluzione si trova. Se vuoi rispote piu’ precise chiama in ufficio per parlare con un coach che ti dara’ risposte sul caso nel dettaglio.

  88. Non e’ mai una buona scelta cambiare idea all’ultimo minuto. Occorre che la rinuncia a partecipare sia motivata adeguatamente sotto il profilo probatorio perche’ la legislazione scoraggia questo tipo di comportamento usato spesso per creare confusione e false offerte. Per i dettagli tecnici ti invito a chiamare in ufficio e parlare con un coach degli immobili.

  89. sig alfio mi e’ arrivata un email di una societa’HAE che da’ la possibilita’ di investire insieme con i suoi promotori finanziari con publicizzato un conto bnl sugli immobbili a stralcio e asta senza fatica e pronti x rogitare, puo’ dirmi che ne pensa? potrei fidarmi? cordiali saluti?

  90. Non li conosco, ma se puoi guadagnare senza fatica, nella migliore delle ipotesi guadagnerai molto meno che se facessi le cose da te. Nella peggiore delle ipotesi hai un rischio molto elevato. Non ci sono pasti gratis, ci sono solo livelli di rischio e di impegno. Sta a te decidere. Personalmente, cio’ che faccio e che dico e di imparare e fare da se’, non delegare a nessuna societa’ HAE il futuro finanziario mio e della mia famiglia. Con questo non dico di non farlo, solo dico che io non lo raccomando.

  91. gent.mo sig. Bardolla la domanda e’ approposito degli stralci ,la mia e’ una situazione molto complessa che saro’ felice di discutere con i suoi coach, ma nel frattempo le chiedo : si puo’ seguire la procedura degli stralci anche nel caso in cui sia il curatore fallimentare a mandare all’asta l’immobile ?

  92. Ciao Alfio, volevo dirti che come dici tu mi sono messo in moto per cercare di crearmi la mia libertà finanziaria. Ho letto tutti i tuoi libri e sto trovando il modo per uscire dalla ruota dei criceti. Ti racconto brevemente quello che ho fatto. Avendo un terreno edificabile sono andato da un costruttore e gli ho proposto una trattativa, ovviamente lui ha accettato e mi ha detto di passare nei suoi uffici per far valutare al suo architetto di che cosa si tratta. Poi gli ho proposto anche se mi finanziasse per come dici sempre tu di investire in immobili, neanche per sogno quello non gli interessa affatto anzi per poco mi manda a quel paese perchè da quello che ho potuto capire secondo lui è una speculazione immobiliare. Tu cosa ne pensi a riguardo? Poi gli ho fatto un’altra proposta allettante per lui e siccome ha delle ville da vendere gli ho detto che mi metterò in moto io per venderle a patto che mi ricompensi la vendita. Lui ovviamente ha accettato. Potresti per favore darmi dei consigli scritti su come vendere delle ville di mq 150 – 350 e come trovare il modo per metterli bene e renderli visibili anche su internet? Ti ringrazio mille dei consigli che mi darai. Sei un grande ti seguo sempre. Grazie Alfio un abbraccio Massimo.

  93. Se vai da un costruttore difficilmente ti finanzia per fare investimenti immobiliari. Hanno sempre problemi di avere loro i soldi per finanziare i loro progetti. Devi cercare qualcuno con i soldi ma NON necessariamente un costruttutore (anzi probabilmente meglio di no). Insisti, ti sei mosso bene e se non hai trovato la persona giusta, la persona giusta c’e’. Magari chiedi al costruttore di indicarti chi potrebbe essere interessato a finanziarti. Per quanto riguarda le ville, un giudizio generale e’ che non siano la cosa piu’ facile da vendere, come si dice “poco liquide”. Ovviamente dipende da zona a zona e dal prezzo di vendita (se e’ molto scontato potrebbe essere una buona idea). Per quanto riguarda l’uso di Internet per trovare clienti, e’ proprio quello che spieghiamo nel workshop Internet Business che si terra’ in autunno. E’ un corso veramente operativo in cui impari a fare quello che interessa proprio a te. A livello generale comunque ti posso dire che bisogna usare gli annunci Adwords su Google, come facciamo noi per il business dei seminari.

  94. Se ci sono fallimenti di aziende in generale e’ sempre meglio lasciar perdere, e’ una delle regole che insegno ai miei studenti. Meglio sempre trattare con privati con i classici problemi di mutuo o spese condominiali non pagate. Il mercato e’ pieno di opportunita’, meglio scegliere le piu’ semplici, specialmente all’inizio. Comunque ti invito a parlare con i miei coach per tutti i dettagli, ho risposto su questa cosa perche’ puo’ essere di interesse generale.

  95. Ciao Alfio.
    mi chiedevo se le tasse sull’immobile acquistato tramite asta rimangono invariate rispetto ad una normale compravendita di prima o seconda casa.
    Grazie, a presto.
    Ercole
    p.s. spero sia una domanda di interesse generale 🙂

  96. L’acquisto tramite asta e’ solo un modo piu’ conveniente per acquistare una casa. Poi la tassazione sulle plusvalenze segue le normali procedure, che sia appunto prima o seconda casa.

  97. Ciao Alfio,
    sto pensando seriamente di iniziare questa nuova attività. Altre due domandine di interesse generale 🙂 Secondo te il momento è giusto se volessi comprare e vendere subito senza aspettare la ripresa del mercato immobiliare?
    Per operare in questo settore, comprando, ristrutturando e poi vendendo, è meglio fare una società o si può operare anche come privato? Cosa conviene fare per migliorare i margini dal punto di vista tasse e imposte su ogni operazione? Grazie, a presto!
    Ercole

  98. Grazie per le domande che, effettivamente, sono di interesse generale e a cui rispondo volentieri. Alla prima domanda rispondo che, seguendo la regola N.1 dell’investimento immobiliare (ti invito a cercare sul blog quale e’), puoi effettivamente comprare e vendere rapidamente anche in questo momento di mercato. E io raccomando sempre, specie all’inizio di comprare e vendere rapidamente.
    Puoi sicuramente comprare, ristrutturare e vendere anche come privato, non hai bisogno di una societa’. La societa’ ti serve appunto quando cominci a fare le cose con regolarita’, per migliorare la tua tassazione, non non e’ necessaria a livello operativo. All’inizio ti consiglio di fare tutto come privato e vedere come funziona per te questa nuova attivita’.

  99. E più semplice far soldi in immobili nei grandi metropoli africani(Abidjan,Dakar,Accra,LOME…).Al costo di 5000,00 euro ho comprato un immobile rivenduto poi al prezzo di 20.000,00 euro.Residente in Milano vorrei creare una squadra di persone che hanno voglia d’investire in Senegal con margini di guadagno molto interessanti.e-mail:big-lion@hotmail.it

  100. Personalmente non investo in paesi dove non c’e’ certezza del diritto, quindi in generale il Terzo Mondo. Detto questo che e’ un parere personale, come dicono gli americani “la prova e’ nella torta”: se funziona e hai fatto ottimi affari come dici, buon per te. Se conosci i rischi e hai esperienza per gestirli non ci sono business “proibiti” e non ci sono business “magici”.

  101. Ciao Alfio,vorrei farti una domanda inerente alla vendita senza incanto. Un avvocato mi ha detto che nella domanda di partecipazione se si aggiunge 1/5 del prezzo base ci si aggiudica subito l’immobile,anche in presenza di altre domende (che naturalmente sono piu’ basse).Esempio:
    Prezzo di partenza 100
    Io nella domanda offro 120,Verdi offre 100,Rossi 100,Bianchi 100.
    E’ vero che viene accolta la mia domanda senza fare l’asta con incanto?
    Grazie e complimenti

  102. Non e’ cosi’ automatico, non si puo’ sapere quanto offrono gli altri anche se spesso si puo’ stimare con successo. Le aste hanno tante sottigliezze che e’ bene conoscere per non perdere tempo.

  103. Ciao Alfio. Volevo sapere, se io acquisto all’asta al prezzo base , vuol dire che acquisto sicuramente a sconto, oppure è probabile che il prezzo base sia uguale anche al prezzo reale dell’immobile? E un’altra curiosità: Di solito quante persone partecipano alle aste? Può capitare che non viene nessuno?

  104. Carissimo Alfio,volevo chiederti,se riuscissi ad ottenere un mutuo per l’acquisto di un immobile all’asta,quando arriva il momento di venderlo,che procedura dovrò usare essendoci l’ipoteca?
    Grazie!!! spero presto di poter avere l’onore,di conoscerti di persona,ad un vostro seminario.

  105. Giuseppe ho deciso di non rispondere a domande tecniche, complesse o semplici, perche’ non di interesse generale. Altrimenti in pochi giorni avrei solo persone che mi chiedono “come si fa questo, come si fa quello”. Comunque cio’ che chiedi e’ spiegato nel mio corso e anche in libri sulla compravendita in immobili che puoi comprare in libreria. E’ veramente l’ultimo dei problemi e hai anche il notaio che ti supporta.

  106. Dall ‘ alba dei tempi insegnare è più facile che fare ! Se hai così tanti buoni affari per le mani perchè non vai a concluderli anzichè insegnare agli altri come si fà! Per me è una catena di San Antonio caro alfio ! Gli imprenditori veri fanno affari silenziosamente e non perdono tempo ad insegnare. Vai forte a chiecchiere !Questo è il tuo vero affare : Le chiecchiere !

  107. Signor Arturo, chi mi conosce sa che ho moltissimi business, questo non e’ certamente il mio unico business, anche se e’ quello che personalmente mi gratifica di piu’ perche’ amo insegnare alle persone cose che possono aiutarle a diventare finanziariamente libere. Il mio consiglio e’ di cambiare le sue convinzioni sugli imprenditori e in generale sulle persone. E la invito a non denigrare il nostro lavoro con assurde definizioni.

  108. Ciao Alfio e complimenti!
    Presto parteciperò ad un tuo seminario perchè mi affascina questo settore.
    Attualmente sto acquistando da un privato un immobile scontato del 25% rispetto al prezzo di mercato. Che documenti devo richiedere? Il certificato di agibilità è importante o posso tranquillamente richiederlo anche dopo il rogito? Conosci un notaio affidabile a Milano?

  109. Per queste domande tecniche ti chiedo di chiamare in ufficio e parlare con un coach dell’immobiliare che ti dara’ tutte le risposte che chiedi.

  110. Caro Alfio,
    ho visto nei pubblici registri che nè Lei nè la sig.ra Merlino siete proprietari di immobili. E’ normale?
    Giulio – Torino

  111. Mi sfugge il senso della sua domanda e il motivo per cui cita altre persone nel suo commento. Come ho scritto tante volte, quando l’investimento in immobili diventa un business e’ piu’ vantaggioso farlo attraverso societa’, invece che come persone fisiche.

  112. Ciao Alfio
    Inutile dire che trovo molto utili e stimolanti i tuoi consigli. Talmente stimolanti che ho cominciato a trafficare con le aste. Per ora partecipo solo come osservatore par farmi un’idea più chiara. La prima cosa che ho notato è che molte vanno deserte, anche all’incanto e da qui nasce la prima domanda: é vero che i periti tendono a stimare gli immobili tenedosi piuttosto alti nelle valutazioni perchè vengono pagati in base al valore dell’immobile? Anche se mi rendo conto che non si possa generalizzare e sia necessario valutare il singolo caso, mi sembra di cominciare a capire che fare un offerta in busta chiusa alla prima uscita dell’immobile non sia molto conveniente perchè al massimo si riesce a spuntare un 15-20% in meno sul valore di mercato, mentre con gli ulteriori ribassi si può arrivare più facilmente al 30-40% che tu consigli. Ancora una domanda (scusa la lunghezza)non potendo tradare in immobili come prima casa sono costretto a farlo come seconda il che mi porta gli svantaggi che tu ben conosci, mi consigli di farlo come società? Oltre tutto ho già una società con mio padre e mio fratello potrei acuistarli tramite quest’ultima. Che ne dici? grazie Ciao.

  113. Sono buone domande ma troppo circostanziate per questo blog. Le strategie delle aste si adattano ai tempi e cio’ che funzionava qualche anno fa, oggi magari e’ totalmente sbagliata. Ti invito a chiamare in ufficio e parlare con un coach dell’immobiliare per tutti i dettagli della tua strategia di asta (comunque hai gia’ una buona idea di come girano le cose). Per quanto riguarda la strategia fiscale invece, dipende dal volume che stai facendo o pensi di fare. Alcuni miei studenti sono contenti di fare qualche affare all’anno e pagarci le tasse come seconda casa, altri si sono attrezzati con societa’. Come sempre un buon commercialista ti puo’ fare esattamente i conti di cosa e’ meglio per te.

  114. ciao Alfio una domanda io ho comprato un locale all asta prezzo interessante,domani vado a fare il pagamento diccome scadono i 60 giorni tra un pò,pero in giro dice che su questo immobile ci potrebbero essere problemi ,io penso se compro da un tribunale l’immobile e pulito abbastanza no? grazie aspetto un tuo chiarimento da esperto

  115. Salve,ho letto alcune risposte e le ho trovato molte interessanti. Volevo farle una domanda:a gennaio parteciperò a un’asta per due immobili, uno sopra l’altro, e informandomi in giro mi e stato detto che il proprietario che ancora abita all’interno vorrebbe riacquistarne uno. Siccome a me interessano entrambi o niente come mi dovrei comportare?
    Se all’asta si presenta pure lui dovrei rinunciare?
    E la seconda volta che l’asta va deserta,penso, per far abbassare il valore dell’asta.
    Grazie in anticipo.

  116. La risposta e’ variegata ed eminentemente tecnica: non rispondo qui sul blog a queste domande, perche’ se lo facessi diventerebbe la mia unica attivita’ gratuita, 24 ore su 24. Puoi chiamare in ufficio per parlare con un coach dell’immobiliare che ti puo’ far capire le diverse possibilita’ che hai.

  117. Dovrebbe esserlo, ma e’ tua responsabilita’ valutare bene e studiare i documenti. Se non hai esperienza trova chi puo’ aiutarti. Puoi anche chiamare qui in ufficio per parlare con un coach dell’immobiliare.

  118. Ciao Alfio,
    credi che sia possibile acquistare all’asta senza possedere l’intera cifra richiesta nel bando se ho già un acquirente ?
    L’immobile all’asta è di un mio parente ed avrei un acquirente per una cifra superiore a quella dell’asta. E’ pure disponibile a versarmi un acconto.
    Grazie molte.
    Andrea.

  119. Si, e’ possibile, un po’ piu’ complesso che nella procedura standard, ma possibile. Chiama in ufficio per chiedere una coaching personale che ti spieghi come fare. (mi dispiace rispondere solo ora, ma il tuo commento non era visibile).

  120. Caro Alfio, ho un grossissimo problema, probabilmente un immobile che possiedo con i miei fratelli sarà messo all’asta, posso io partecipare all’asta ? Dato che si tratta di una cifra molto alta io e un mio fratello vorremmo prendere l’immobile, però abbiamo carenza di denaro, come si può fare? Io non devo fare investimenti, ma rientrare in possesso dell’immobile di famiglia. C’e stata la perizia della CTU,per noi troppo bassa e per il 3 fratello troppo alta, quindi il giudice richiamerà la CTU. a questo punto se si decide per l’asta cosa dobbiamo fare. Ti prego rispondimi è importante è una grossa cortesia che ti chiedo , grazie LUNA
    4 febbraio 2012

  121. E’ una situazione complicata ed e’ una domanda specifica, non di interesse generale. Ti invito a chiamare in ufficio per parlare con uno dei nostri specialisti.

  122. Ciao alfio volevo farti una domanda io posseggo 3 appartamenti in uno ci sto io e gli altri 2 li ho affittati e percepisco 700 euro al mese da essi,il mio obbiettivo e quello di comprare immobili senza rivenderli ma metterli a reddito tu cosa mi consigli di fare?essendo avvantaggiato possedendo già delle case e qualcosa in banca?meglio fare compravendita o mettere j reddito?

  123. Dipende da quale e’ il tuo obiettivo, ovviamente. In generale per chi inizia sconsiglio di mettere a reddito, perche’ e’ difficile avere un cashflow positivo dovendo pagare il mutuo. Il tuo caso e’ un po’ differente perche’ hai gia’ immobili che ti generano un cashflow positivo, anche se relativamente piccolo. La strategia per mettere a reddito e’ quella di arrivare a possedere multiappartamenti in modo che il reddito sia rilevante. Chiaramente questo richiede un investimento e una leva finanziaria considerevole. Se pero’ possiedi gli immobili liberi da mutui e ipoteche, sicuramente sei avvantaggiato per finanziare operazioni piu’ grosse. Altrimenti (se stai pagamdo un mutuo) il tutto e’ piu’ difficile.

  124. Buongiorno Alfio,
    Vorrei solo un’informazione, puo’ il genitore di un aggiudicatario versare direttamente dal proprio conto corrente , il saldo dell’asta al posto del figlio ? Oppure questa operazione potrebbe portare all’annullamento dell’asta? Vi ringrazio anticipatamente

  125. Mi sembra molto semplice che il genitore versi preventivamente i soldi al figlio sul suo conto corrente e poi il figlio li usi per il saldo dell’asta. Ci possono essere altre soluzioni, ma questa sembra la piu’ semplice.

  126. salve
    vorremmo acquistare una casa all’asta ma questa è priva di agibilità,la banca ci farà lo stesso il mutuo?
    grazie

  127. Maggio 22, 2012 at 12.45 am
    Ciao grande Alfio,
    Volevo chiederti come fare parte alle tue lezioni,dove si svolgono e quando!!!??? Io sono un fissato di business e vorrei imparare da un grande come te,come te hai fatto quando sei andato negli stati uniti,ho 21 anni sono affamato di imparare di sapere i segreti di rischiare,credo di avere le potenzialità ma,devo conoscere un qualcuno tipo tu che mi indirizzi…sono un appassionato anche del day trading ..! per favore rispondimi alla domanda iniziale! grazie mille !

  128. Trovi il calendario dei nostri corsi sul sito http://www.alfiobardolla.com. Credo che la tua eta’ sia ottimale per iniziare il viaggio verso la liberta’ finanziaria. Pero’ in generale ti dico di informarti di piu’ per conto tuo (come fare i nostri corsi era un’informazione che potevi assolutamente trovare da solo).

  129. In generale sconsiglio di investire in immobili con elementi critici, non perche’ non si possano risolvere, ma perche’ aggiungono un elemento di complessita’ a qualcosa che e’ gia’ abbastanza complesso per chi inizia (come pare il vostro caso).

  130. Alfio ho appena guardato il calendario.. ma non posso permettermi 2000e per il corso… come posso fare ?? non riuscirò mai a partecipare!! aiutami voglio diventare un tuo allievo!! ho le capacità credimi… rispondi per favore!!

  131. Molto interessante come articolo per me che sono a digiuno di queste informazione grazie mille!!!

  132. ho comprato casa all asta 50% piena propieta,50%nuda propieta, casa abandonata da15anni,mobili sono miei o di usufrutaria?posso scombrare?posso ristrutturare?usufruttaria deve contribuire spese se vuole abbitare?grazie,mi dia,per favore consiglio

  133. Un articolo davvero molto interessante. Mi sono da poco accostata al mondo delle aste giudiziarie e devo dire che farò tesoro dei tuoi consigli!

  134. Ho partecipato al seminario 10 anni fa. Sono Polacco, adesso vivo in Polonia e tutto quello che ho imparato da Alfio usiamo qua in Polonia. Compriamo gli appartenenti all’asta e prima che vadano all’asta.
    Alfio sei grande ! grazie a te ho cominciato e oltre ad avere il proprio bussines, guadagno bene con gli immobili.

  135. Buongiorno, mi sono aggiudicata una casa all’asta, la casa è nella disponibilità degli esecutati. Ora,per erogare il mutuo la banca ha bisogno di una nuova perizia perché quella che c’è è troppo vecchia. puo l’esecutato non far entrare il perito? Da quello che sembra ci creerà dei problemi

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