La regola N.1 dell'investimento immobiliare

La regola N.1 dell'investimento immobiliare

Una volta la regola più diffusa del commercio al dettaglio voleva che l’elemento più importante fosse la location. Ancora oggi sono in tanti a pensarla così, anche per quanto riguarda l’investimento immobiliare. Io invece ho un’opinione molto diversa.

Secondo te è fondamentale trovare un immobile in una zona che la maggior parte delle persone considera ‘giusta’?
Dopo oltre vent’anni di esperienza, posso dirti che ho guadagnato davvero tanto vendendo appartamenti in zone difficili o periferiche. In generale, posso dirti che è più facile fare affari con molti appartamenti di piccole dimensioni, dal costo relativamente contenuto e in periferia, piuttosto che acquistare immobili prestigiosi in centro.
Quindi, la regola N.1 dell’investimento immobiliare non è la posizione.
La maggior parte delle persone che acquista case per investimento, ma senza esperienza, dimentica o non conosce affatto questo principio, anzi agisce in modo totalmente opposto perché convinta di poter rivendere a un prezzo più alto.
Ad esempio, comprare a 100 milioni per rivendere a 130 milioni perché il mercato sale è una follia.
Il mio obiettivo in generale è farti raggiungere la tua libertà finanziaria e con questo articolo, voglio introdurti nel mondo degli affari immobiliari, partendo dalla prima cosa, cioè la regola N.1, che rivelo al mio corso Investire in immobili:

I soldi si fanno quando si compra,

non quando si vende.

Se non viene rispettata questa regola, tutto il resto conta poco perché l’affare è costruito su basi instabili e, a quel punto, per me non diventa neanche più un affare, ma una scommessa da casinò, oltre che un errore.
Con il mio primo principio quindi voglio dirti che devi sempre comprare a sconto, cioè abbondantemente sotto il prezzo di mercato.
Quanto sotto? Io raccomando almeno il 30%, questa è la mia regola. A volte mi accontento di una percentuale un po’ più bassa se ci sono in ballo cifre importanti, ma in generale cerco di stare almeno sul 30%.
Ti starai chiedendo: “Ma è impossibile acquistare a meno del 30% del prezzo di mercato! Chi è quel pazzo che ti vende la sua casa con questo sconto?”
Parecchie persone, decisamente di più di quello che pensi. Sono i cosiddetti don’t wanters, cioè “quelli che non vogliono” più tenere quell’immobile. I motivi per vendere possono essere diversi: c’è chi vende perché ha bisogno di soldi, chi perché deve trasferirsi, chi perché ha ottenuto l’immobile in eredità e vuole trasformarlo in denaro. Oppure ci sono coppie che hanno appena divorziato e non vogliono tenersi la casa, ma vogliono monetizzare e andare ognuno per la propria strada e, infine, ci sono quelli che puntano a trasferirsi in una casa più grande (size up) o più piccola (size down).
Come vedi, le ragioni sono tante e diverse, non c’è una regola generale, ma puoi essere certo che ci sia un mare di persone che, in questo momento, vuole disfarsi della propria casa.
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Oltre a questi, ci sono poi quelli che non vogliono ma sono costretti per legge a vendere sottocosto. Anzi, non hanno più nemmeno la casa perché gliela vende la banca. Sto parlando di coloro che vedono la propria casa finire tra gli immobili all’asta per pagare creditori piuttosto arrabbiati.
Magari stai pensando che eticamente non sia corretto, ma ti assicuro che non è così. Se acquisti all’asta infatti non porti via la casa a una povera vecchina con la pensione minima. Questo tipo di persone è tutelato. Nella maggior parte dei casi invece, chi ha una casa che finisce all’asta ne ha fatte di cotte e di crude, non necessariamente per cattiveria, ma comunque ha fatto dei casini.
Un’altra soluzione, addirittura migliore delle precedenti, è data dagli stralci, il metodo più remunerativo per acquisire case a sconto e di cui ti ho già parlato in un altro articolo.

La mia regola N.1 ti mette al riparo da qualsiasi crisi

Non ha importanza se il mercato sta crescendo o se il mercato è in crisi. Se tu acquisti con almeno il 30% di sconto puoi permetterti di gestire il prezzo di vendita come vuoi.
Se il mercato tira allora ricaricherai del 30% o qualcosa in meno. Se il mercato è in crisi allora ricaricherai meno, magari del 20% o del 15% e potrai così comunque vendere velocemente pur mantenendo un buon margine. Se poi i soldi non sono tuoi, ma della banca o di qualcun altro che ti ha finanziato, allora il tuo ROE continuerà a essere elevato e tu sarai diventato un investitore immobiliare.
Ecco perché gli investitori immobiliari, che conoscono la regola N.1 dell’investimento immobiliare, sono contenti nei periodi di crisi: perché quando il mercato è in crisi, c’è più gente che vende ed è più facile comprare a sconto.
Quindi, mentre per le persone comuni la casa di proprietà è un debito per tutta la loro vita, per gli investitori immobiliari la casa è un’attività che porta soldi, in genere velocemente.
La differenza, come sempre, sta nella testa: nel modo di pensare, in quello che sai e nelle azioni che fai.
Alla tua libertà finanziaria,
Alfio Bardolla
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Questo articolo ha 110 commenti.

  1. ti saluto con sincero piacere,da quando per radio ho sentito del tuo primo libro,ci ho messo mesi per averlo,eccellente una boccata di energie, dopo la lettura dei testi consigliati ho trovato,molti amici tra quelle pagine piene di vita di persone che si impegnano al massimo con leggerezza, campioni che rialzandosi a tutte le cadute sostengono le persone che con rinnovato spirito di ricerca cercano non solo la ricchezza economica ma anche quella spirituale fuse insieme in un solo uomo o donna che siano,da torino un grazie alfio franco

  2. Bravo Franco, bellissimo messaggio. Datti da fare che hai quello che ci vuole!

  3. sono un agente immobiliare e non ho mai avuto clienti che vendono con il 30% di sconto.Forse la zona ( villafranca di verona), ma qui il mercato tiene.

  4. La mia esperienza, un po’ in tutt’Italia, e’ che gli sconti al 30% ci sono dappertutto. Bisogna anche dire una cosa: piu’ e’ grande il centro, piu’ e’ facile fare affari: nei piccoli centri gli immobili sono meno liquidi e i prezzi piu’ rigidi.

  5. Caro Alfio,
    noto che i tuoi dipendenti non hanno raggiunto (masticando in casa corsi, libri e consigli) la liberta’ finanziaria.Infatti sono ancora li a fare i lavoratori dipendenti a stipendio.
    C’e’ qualcosa che non quadra.Saluti Pippo

  6. Ottima domanda era ora che qualcuno me la facesse. I miei venditori sono la dimostrazione che entrare nella forma mentale della liberta’ finanziaria non e’ facile: e’ la psicologia il vero ostacolo, non la tecnica. Alcuni di loro hanno fatto investimenti immobiliari, alcuni fanno trading, due secondo me potrebbero smettere di lavorare gia’ oggi, ma tutti, pur avendo fatto i nostri corsi e pur avendo un coaching finanziario personale con me, preferiscono focalizzarsi sulla loro “professione” in questo caso sulla vendita. La cosa non mi dispiace perche’ ho una squadra di venditori veramente bravi e non vorrei che se ne andasse nessuno. Pero’ naturalmente se qualcuno mi dicesse “Alfio, ho deciso di dedicarmi a questa cosa che mi rendera’ libero finanziariamente e smetto di fare il venditore” io sarei felice di dire “Bravo, fallo”.

  7. Caro Alfio,ho bisogno di un tuo consiglio. Nel 2007 ho acquistato come prima casa un ex casa popolare nel centro di lecce che attualmente ho affitto a studenti.Ora è stata deliberata una ristrutturazione esterna che coinvolge tutte le palazzine facenti parte della ampia corte condominiale Aspetto a vendere e pago o vendo?L’agenzia mi dice che essendo un secondo piano senza ascensore può essere venduta solo uso ivestimento e poco importa l’aspetto esterno ma i prezzi sono calati e ora ci rimetto anche 30000€

  8. Tiziana darti un parere cosi’ specifico da qui e’ impossibile. Mi pare che in questo momento il tuo immobilie ti porti un cashflow negativo, ovvero ti fa uscire dei soldi dalle tasche invece di portarteli. Quindi bisognerebbe risolvere questa cosa. I 30K che ci “rimetti” ce li rimetti rispetto ai prezzi di mercato di 1-2 anni fa o rispetto a quanto l’avevi pagata? (magari l’avevi pagata troppo). Nel primo caso, se ci fai un profitto, rivendi. Il mio parere generale – non specifico per la tua situazione che dovrei valutare in una sessione di coaching – e’ che se non hai molto capitale e’ meglio comprare e rivendere piuttosto che mettere a reddito. Perche’, come nel tuo caso, il margine e’ cosi’ basso che basta un niente per andare in passivo. Quando sei ricco, allora metti a reddito, per diventare ricco, compra e rivendi, questo in grande sintesi.

  9. Signor. Alfio —
    io che non o una grande esperienza immobiliare-dopo uno
    dei tuoi corsi,, sono seguito in qualche modo dalla tua staf– o devo cavarmela completamento da solo–
    a risentirci Felie–

  10. Ciao Alfio,
    volevo un tuo consiglio. Sono proprietaria di diversi immobili, molti dei quali a reddito.
    Sto pensando di aprire una Srl per pagare meno tasse e poter vendere ed acquistare senza avere il problema dell’imposta sulla plusvalenza al momento della vendita.
    Ho riscontrato però che le spese di apertura e di gestione della Srl sono consistenti.
    Secondo te, mi conviene continuare come privato o come Società? Grazie per la risposta.

  11. Salve Alfio,salve a tutti
    A proposito dell’ultimo commento pubblicato,ma pressappoco raggiunto quale ammontare di patrimonio immobiliare(e non) dovrebbe essere costituita una srl?

  12. Ti volevo chiedere una informazione, avrei un immobile x le mani che veramente mi piacerebbe… ma il proprietario, essendo un imprenditore, parecchio indebitato, è un soggetto fallibile. Come potrei fargli un’offerta di acquisto, con preliminare regolare e tutelarmi al 100% di fronte ad una eventuale azione revocatoria da parte dei creditori ??? Mi viene in mente, x es. una fidejussione bancaria, o fargli cambiare l’intestazione ad un’altra persona … non saprei… Ti ringrazio infinitamente x il tuo prezioso consiglio. Ciao e Auguri. Rimango in attesa di tua eventuale risposta nel forum.

  13. Maria, e’ una domanda che devi fare al tuo commercialista che conosce esattamente la tua situazione fiscale. La sostanza non e’ fare SRL perche’ e’ bello, ma perche’ fiscalmente ti conviene di piu’. E se il tuo commercialista non e’ in grado di darti questa risposta, cambia commercialista. Come dico sempre non e’ importante sapere tutto, e’ importante sapere abbastanza da sapere come scegliere i professionisti al tuo servizio.

  14. Salve Alfio mi scrivi spesso e ti ringrazio, oggi la tua e-mail sembra arrivata a pennello
    domanda : come posso ottenere la liquidità che mi occorre senza reddito?
    grazie , attendo risposta.
    saluti, mirko

  15. Ciao Alfio.
    Ho comprato un piccolo immobile all’asta circa 48% a sconto.
    Tuttavia sono un po demoralizzata, perchè stanno venendo fuori molti problemi inizialmente non preventivati.
    Oltre al rifacimento di una parte sostanziale di intonaco, vi sono dei tubi dell’acqua usurati, la caldaia presenta manutenzione insufficente e necessita cura, i vetri sono sottili e si forma condensa, l’impianto non a norma e altro giorno si è scoperto ulteriore problema ad un tubo scarico acqua, che tra l’altro aveva formato molte muffe all’interno dell’immobile.
    Insomma sono tanti pensieri oltre che ad un alto costo di lifting”
    Non sono ricca, volevo sapere se ti è mai capitata una situazione similare e se mi puoi dare un semplice consiglio.
    E non vorrei vendere subito per mangiare il tutto in tasse fiscali.
    Aderisco anch’io a Ministro Economia per te.
    Tanti saluti. pamela.

  16. info utilissime come sempre!
    Tantissimi auguri a tutto lo staff!!
    Lorenzo

  17. Non so se ho capito la domanda. Non hai reddito e vuoi ottenere liquidita’? I metodi sono quell che spiego su questo blog, nei miei libri e seminari. Sicuramente gli immobili possono essere una soluzione anche partendo con zero soldi (chiaramente devi metterci 100% di testa, competenza e voglia di sbatterti).

  18. Pamela, su con la vita. Sono cose che succedono a tutti gli investitori immobiliari, anche quelli piu’ esperti! Fai comunque parte di un’elite, ricorda! La maggior parte delle persone che conosci al massimo sogna di comprarsi la sua casetta…Ricordo ancora una mia operazione che sembrava una meraviglia perche’ nessuno aveva notato nell’ispezione che il pavimento stava crollando nel negozio di sotto. Abbiamo speso molto piu’ del previsto e con tempi molto piu’ lunghi, ma comunque siamo andati in attivo perche’ avevamo seguito la regola N.1 dell’investimento immobiliare. Succedera’ anche a te se hai comprato bene come prezzo: se sei sopra il 30% hai margine per sistemare le cose. Certo, meglio valutare prima di spendere, ma talvolta non si puo’ oppure non si vede la magagna. Quindi, riprendi l’atteggiamento da investitore immobiliare che hai avuto quando ti sei aggiudicata l’immobile (brava) e vedi come risolvere. Trova un geometra affidabile e fatti fare un preventivo dei lavori, massimo e minimo. Magari lui ha anche un’impresa senza troppe pretese da consigliarti, io la chiamo scherzosamente “mustafa” dal nome di un vero Mustafa’ che mi ha aiutato agli inizi (faceva tutto a prezzi stracciati e ancora oggi talvolta lavora su miei immobili). Quindi trova il tuo mustafa’, risolvi le magagne piu’ gravi e sulle altre “dai una mano di bianco”. E accordati per pagare l’impresa a vendita effettuata (magari con un extra). E metti subito l’immobile in vendita, dicendo agli agenti immobiliari che sei flessibile ma per te e’ essenziale chiudere in fretta. Ricorda: meglio 1000 euro in mano oggi che 1500 forse domani. Datti da fare che il prossimo affare immobiliare ti aspetta. Tra qualche tempo ti ricorderai di come hai risolto bene questo problema e di come e’ fantastico investire in immobili.

  19. Caro Alfio è da tanto che ti seguo anche se non ho mai opartecipato ai tui corsi , non so se lo farò mai ammetto , ma .. diciamo che tu parli del 30 % a sconto ,ma chi lo dice che è sufficiente perche non il 40 0 60 % , mi sembra che se tutti seguissimo le tue dottrine il mondo andrebbe ahime come sta andando oggi giorno , cmq vedere la vita nel modo che insegni te è certo utile ma preferisco anche non per sembrare negativista ma considerare che la liberta finaziaria è bella ma non la possiamo avere tutti me compreso !
    ciao sei Forete comq!

  20. Alessandro, 30% e’ il minimo, se lo sconto e’ piu’ alto e’ ovviamente meglio. Solo pochissime persone seguono le mie dottrine, persino dopo che hanno fatto un seminario con me. C’e’ l’inerzia mentale, le paure, i condizionamenti. Io dico cosa bisogna fare e lo faccio, ma la maggior parte delle persone non riesce a seguire i miei insegnamenti. Quindi il mondo dove tutti sono liberi finanziariamente non ci sara’ mai. Cosi’ gli imprenditori continueranno ad avere persone da pagare come dipendenti e gli investitori continueranno a fare affari. Chiunque puo’ avere la liberta’ (finanziaria e non) che crede di poter avere. Grazie per il tuo sincero commento.

  21. alfio non sempre chi ha la casa all’ asta ha fatto dei casini e’ la banca stessa che ti frega perche’ quando ti chiede di rientrare con i fidi ti ha gia’ rubato prima
    mi spiego meglio se fai fare una perizia sul c/c scopri che sei tu che devi prendere i soldi dalla banca e non tu darli a lei .
    quindi ateenzione questa vita cosi come’ e’ una grande fregatura e presa in giro
    sveliatevi gente

  22. Ciao Alfio, mi piacerebbe partecipare ad unno dei tuoi corsi , m a per varie ragioni non mi sarà possibile.
    In sostanza vorrei chiederti questo: ma all’inizio, se uno non ha soldi, come fa ad arrivare a comprare il primo immobile e a seguire gli altri??
    Io a malapena arrivo a fine mese e non riesco a mettere da parte che pochi euro: dove lo trovo qualcuno disposto a finanziarmi un acquisto di un immobile?? Grazie per la risposta che vorrai darmi.
    Franky.

  23. Non devi comprare l’immobile e sicuramente non con i tuoi soldi. Puoi trovare chi ci mette i soldi e tu ci metti la competenza e il lavoro e questo e’ sicuramente un metodo che consiglio. Oppure tu acquisisci solo il compromesso con qualche centinaio o migliaio di euro e poi cedi il compromesso, questo e’ un altro ottimo metodo. O infine puoi farti finanziare dalla banca con un mutuo, ma questo dipende dalla tua situazione finanziaria e debitoria (se hai gia’ un mutuo non puoi farlo). Ci sono diversi altri modi per cui puoi guadagnare con un immobile senza acquistarlo e senza metterci dei soldi tuoi. Se non hai soldi, hai testa. Trova l’affare, poi per acquisire l’immobile il modo si trova.

  24. Indubbiamente il sistema e’ sbilanciato a favore delle banche, ma rimane il fatto che quando la casa va all’asta qualche casino, magari in buona fede, magari per necessita’, e’ stato fatto (anche se nella mia esperienza, spesso ci sono casini fatti sapendo di fare casini). Comunque non ha importanza come e’ il mondo, Carlo, tanto non puoi cambiarlo. Pero’ puoi approfittare di come e’ per creare la tua liberta’ finanziaria ed e’ cio’ che spiego nei miei seminari.

  25. grazie sig. Ministro Bardolla .per i suoi consigli ..:) ciao a risentirci ..con le mie novita .

  26. Ciao Alfio, Salve a tutti, ho letto i tuoi libri molto interessanti. Ho studiato il trading in opzioni e adesso lo applico con ottimi risultati. Quello che scrivi è tutto vero frequentate i corsi di Alfio.

  27. Perché solo Ministro dell’Economia: Alfio For President… del consiglio

  28. Caro Alfio, ho letto i tuoi due libri, due libri di kiyosaky, un libro di bandler, uno di robbins, tre di mckennae, omar beltran (sono un cicloamatore) e non ultimo anche qualche ebook di maxformisano.
    I tuoi a mio avviso sono i migliori, non per altro perchè leggendoli, non si fa altro che leggere tutti gli altri in un sol colpo.
    La pnl, ho capito che si basa su pochissimi punti. La difficoltà è applicarla.
    Ti chiedo:
    sono appasionato di investimenti immobiliari, non però come trading, ma come cassettista, però mi piace anche il forex, forse perchè ci vedo un più facile guadagno con pochi soldi.
    Ho circa 5000€ da Investire, cosa mi consigli di seguire il tuo corso sugli immobili, o quello sul forex o forse sulle opzioni?
    Ciao e Buon Natale.

  29. E’ vero, con il Forex e’ possibile guadagnare bene con investimenti contenuti. Visto che con gli immobili ci sai gia’ fare, ti consiglierei un corso di trading: il Forex e’ piu’ semplice e puoi iniziare fin dal giorno dopo il seminario, con le opzioni impari uno strumento potentissimo, ma ti richiede piu’ studio per essere operativo. Buon Natale a te e un profittevolissimo 2010!

  30. Molto prezioso il tuo aiuto. Grazie

  31. Anna, grazie, sono sempre felice di poter aiutare con quello che faccio, dico o scrivo. E’ per questo che lo faccio (e sto scrivendo questo commento alla vigilia di Natale).

  32. ciao Alfio,
    vorrei avere un tuo giudizio sul mercato immobiliare in Ungheria ed in particolare a Budapest.
    La mia considerazione è estremamente positiva.
    Mi piacerebbe avere un tuo giudizio a riguardo,
    grazie
    dario

  33. Tendo a investire poco all’estero, perche’ le complicazioni sono spesso rilevanti. Ho parlato con gente che ha guadagnato e con gente che ha perso in Ungheria. Le opportunita’ ci sono dovunque, questo e’ chiaro, ma il mercato dell’Est Europa e’ stato drogato dai soldi facili dell’Occidente e oggi ovviamente soffre. Sicuramente non consiglio a chi vuole “far fruttare i suoi risparmi” un investimento immobiliare ad alto ritorno e relativo rischio, in un paese estero. E’ qualcosa che va fatto da chi ha mezzi e competenza.

  34. ciao Alfio ho fatto il compromesso e non l’ho registrato, ora ho venduto facendo un altro compromesso. i miei soldi me li prendo facendomi fare la procura e quindi all’atto e poi pago il vero proprietario, o prima dell’atto,e all’atto va il primo proprietario prendendo la rimanenza dei suoi soldi? Sò che il compromesso si registra solo che a volte non lo faccio.grazie e buon investimento a tutti

  35. Dipende da come ti sei accordato, dal notaio che usi, dal mercato in cui operi, dal venditore e dall’acquirente. Non ti posso dare una risposta specifica, ma se chiami in ufficio puoi parlare con un coach degli immobili. E’ una procedura semplice, ma che va preparata con cura. Chiama in ufficio per un coaching telefonico sulla tua specifica situazione, ricorda che negli immobili non c’e’ mai nulla di scolpito nella roccia, ogni situazione e’ un po’ caso a se’, pur nella regola generale. E comunque bravo e buon investimento a te!

  36. Concordo con quello che dice Massimo Spagnuolo: “Alfio ministro dell’economia e non sto scherzando”.
    Io direi anche al posto di Draghi…

  37. Voglio fare i miei complimenti ad Alfio per i suoi corsi, in particolare sul FOREX che ho frequentato, l’unico in Italia che fà un condensato di:
    Psicologia ,
    tecnica ,
    motivazione,
    PNL,
    per ognuna di queste voci ci sono corsi di €. 1500
    GRAZIE ANCORA….
    & RICORDARE A TUTTI QUELLI CHE NON RIESCONO A FARE QUALCOSA DI PRENDERSI LE PROPRIE RESPONSABILITà SENZA DARE COLPA AL FORMATORE DI TURNO….
    P.S.
    NON SONO STATO PAGATO DA ALFIO

  38. Caro Alfio, con troppa attenzione seguo i commenti e le Tue inappuntabili risposte. Probabilmente un giorno seguirò un Tuo corso. Pensavo a quello sul Forex amche se sono molto attratto da quello sugli immobili. Aveo, infatti , pensato di entrare nel circuito delle aste. Non sò quanta semplicità ci sia perchè, ritengo, che non stiano aspettando me. Il problema più grande è costituito dalla mancanza assoluta di liquidità. Allora, Ti chiedo, quale strada, non onirica, si può seguire per cominciare a vedere un becco di quattrino “extra”?
    Ho tanta voglia di credere che una possibilità di riscatto sociale possa esserci, dopo aver vissuto anni bui ed una storia da Araba Fenice. Della mia vita non aggiungo. Grazie da Avellino.

  39. Ivano, senza soldi una strada e’ l’investimento in immobili con un partner che ci metta i soldi. Ho visto molti iniziare cosi’ quando non avevano soldi loro (io stesso ho iniziato cosi’). E’ piu’ facile di quanto si creda, gente con i soldi c’e’ e se presenti un buon affare e ti dimostri affidabile puoi fare al 50%. Come ho fatto anch’io prima come investitore senza soldi e poi come investitore che ci metteva i soldi. Anche il Forex (ma lo stesso si puo’ dire del trading in opzioni o in commodities) e’ indubbiamente un bel sistema per creare ricchezza rapidamente, pero’ devi cominciare con un capitale, sia pure piccolo: con qualche migliaio di euro inizi seriamente, con meno inizi anche ma ovviamente e’ tutto molto piu’ lento. La possibilita’ di riscatto sociale c’e’ sempre basta usare nuovi strumenti, piu’ efficaci, come quelli che ti ho detto qui e di cui parlo sul blog.

  40. ciao Alfio.Da quando ti seguo ho un unico obiettivo ed e’ smettere di lavorare giovane attorno ai 35 anni per poi trasferirmi al sole della thailandia,il paese di mia moglie e vivere con rendita mensile di circa 2000euro netti tasse escluse.Quest’obiettivo me lo sono scritto (come diceva Napoleon hill ,in “Pensa ed arricchisci te stesso”,il libro che piu’ mi ha ispirato dal punto di vista psicologico) e ci penso tutti i giorni sia al mattino che la sera prima di andare a dormire: la cosa veramente bella e’ che so che riusciro’ nel mio intento perche’ finalmente ho un obiettivo preciso.E’ come se lo avessi gia’realizzato ,ce l’ho gia in mano.Ora sono a meta’ dell’opera: ho un cashflow positivo di 1000 euro tutti i mesi derivante dagli affitti di 2 appartamenti.Mancano ancora 2 appartamenti per altrettante entrate attive(1000 euro)e poi potro’ lasciare la mia occupazione.Che faro’ senza lavoro? beh preferisco vivere di hobby e passioni,ma soprattutto non mi interessa quello che pensa la gente che non ho voglia di lavorare(e questa e’ la cosa che piu’ mi da fastidio)perche’ ritengo che la fortuna bisogna sapersela creare.Soprattutto i miei genitori con i quali non ho un buon rapporto ritengono che bisogna lavorare fino alla pensione e che e’ troppo comoda andare a spasso,bisogna lavorare,lavorare e ancora lavorare: beh io ho detto loro che preferisco crearmi i soldi con la mia intelligenza piuttosto che spaccarmi la schiena ,ma loro sono di un’altra visione ed e’ dura fargliela capire.E’ una brutta situazione Alfio, il loro pensiero mi”uccide” ed allora sono arrivato alla conclusione che l’unica soluzione e’tagliare il cordone ombelicale ed andarmene. Quest’estate voglio venire al tuo corso sugli immobili(mi dai le date di milano) ed inoltre volevo sapere ed avere qualche info riguardo ai corsi motivazionali fatti da Roberto Re, perche’ anche io vorrei farlo.Ciao Alfio.Grazie.

  41. Massimo, mi pare che tu abbia le idee chiarissime. Non puoi pretendere che i tuoi genitori le capiscano, il loro condizionamento e’ troppo forte. Quando dici qualcosa alle persone che mette in discussione tutto il loro sistema di valori e credenze, lo difendono con tutti i mezzi possibili, perche’ metti in crisi la loro identita’. Il cambiamento e’ difficile e doloroso. La scelta che hai fatto, di tagliare il cordone ombelicale e’ giusta (ed era ORA! Hai quasi 30 anni) e ti dara’ tutte le soddisfazioni che desideri. La vita e’ tua e solo tua. Datti da fare con gli immobili o considera anche altre possibilita’ (esempio: trading o Internet). Magari puoi andare a vivere di rendita in Thailandia entro i 30 anni… perche’ attendere i 35?

  42. Ciao Alfio,
    prima di seguire il tuo corso sugli immobili nel novembre 2009 ho letto i tuoi libri: sono davvero illuminanti. Ho trovato delle conferme motivatissime di cose che da tempo pensavo, quindi ho subito agito, acquistando a un prezzo favorevole (eredità) un appartamento di 80 mq che ho ristrutturato in modo intelligente (sono progettista in una media città emiliana, specializzata in restauro e recupero, finora avevo fatto arricchire gli altri) e immediatamente e direttamente rivenduto con un buon margine. Non penso di lasciare la mia professione, che mi piace e mi dà un buon reddito, ma credo che affiancherò in maniera crescente questa attività di compra e vendi veloce, che è molto divertente e decisamente più redditizia della mia professione. Ho già comprato il secondo immobile, sempre seguendo la regola n.1. E’ verissimo quello che dici: di fronte ad un’offerta seria e cash è incredibile quanto può calare la richiesta iniziale e quanti buoni affari potenziali ci siano in giro, sapendo trattare e sapendoli vedere. Grazie, certamente in futuro seguirò altri tuoi corsi sugli immobili (mi sembra che potrebbe essere molto utile quello sugli aspetti legali e fiscali). Peccato che si possano detrarre solo in piccola parte, se fossero completamente detraibili non esiterei.
    Grazie, ancora complimenti e buon lavoro.
    Costanza

  43. Bravissima Costanza, sei l’esempio che non e’ necessario venire ai miei corsi, si puo’ capire tutto dal mio libro da 13 euro. Se si agisce e ci si mette la testa non ti serve altro. Un’operazione immobiliare fatta dall’inizio alla fine e con un profitto (anche senza, ma meglio con) vale 100 seminari, miei o di chiunque altro.

  44. Ho fatto il corso di forex base poi con impegno e dedizone ho iniziato a guadagnare bene a settembre spero di fare l’avanzato e aumentare il grano.
    RIVOLTO AI PESSIMISTI CHE SCRIVONO QUI:
    Ho 50anni,le banche fanno fatica a erogare il mutuo e altre varie difficoltà…ecc.
    ACCUMULO SOLDI CON IL FOREX QUANDO RAGGIUNGO 100000,00
    euro LI INVESTO IN UN IMMOBILE E ME LO PAGO IN CONTANTI!
    Ringrazio ALFIO BARDOLLA E IL SUO STAFF.

  45. Paolo, fai ancora meglio. Vai in una banca con il centone e chiedi un mutuo per un’immobile da 500K che ne vale 700K e che rivendi a 650K. In generale, compra immobili con la leva finanziaria, fai lavorare il denaro delle banche.

  46. ciao Alfio. mi chiamo Emanuele, ho 29 anni faccio il barman da 17 anni e sono molto bravo in questo. cinque anni fa però ho chiuso la mia seconda ditta apportando dei debiti iniziali pari a 92000 circa assieme a un socio.ora sono protestato, atti di pignoramento in corso e più importante di tutti voglio fare soldi!la prima cosa che mi viene in mente da fare è di chiedere un concordato extragiudiziario ma non ho capacità liquide, ne di accesso a mutui vari ne persone che possono farmi da garante. ho paura, ho i miei contro, non so da dove incominciare. sono sempre stato bravo nel darmi da fare a svolgere e migliorare la mia professione, oggi ho deciso di farlo per passione e non per arrivare alla fine del mese. scelgo di essere libero…da dove inizio? ho le testa confusa, puoi aiutarmi a fare il primo passo ?

  47. Molti che sono diventati finanziariamente liberi (me compreso) sono partiti da una situazione di debiti dovuti a errori fatti come imprenditori. Quindi, benvenuto nel club. Non e’ questo il problema, si puo’ sbagliare, si tratta di capire cosa hai sbagliato per non commettere di nuovo lo stesso errore. Il consiglio che ti do’ e’ considerare le due tecniche principali con le quali io consiglio di lavorare per creare la propria liberta’ finanziaria, (immobili e trading) e capire quale senti piu’ adatto a te. Considerando la tua situazione debitoria, credo che potresti avere qualche problema in piu’ della media con gli investimenti in immobili, ma anche in questo caso, le soluzioni si trovano. Chiaramente con il trading nessuno ti chiede niente: apri un conto, fai i tuoi trade, fine della storia. Ma, come ho detto il primo passo e’ decidere se ti senti piu’ vicino agli immobili o al trading. Ci sono vantaggi e svantaggi in tutti e due i sistemi (e io li uso entrambi).

  48. ho letto “l’arte della ricchezza” e sto terminando ora “i soldi fanno la felicità” e ritrovo molti concetti che ho in testa da tempo, anch’io penso che sia normale sbagliare (succede a chi lavora!), certo che mi piacerebbe avere i miei genitori vicini anzichè lontani che mi guardano con un’espressione del tipo”chissà quando metterà la testa al suo posto!”. cmq mi interessava lavorare con gli immobili, è normale che nel mio paese (20000 abitanti)sono solo 2 o 3 i costruttori che lavorano a grosse cifre mentre gli altri mi sconsigliano tutti di entrare nel campo? nel mio settore è lo stesso ma sapendo come si svolge il lavoro so che lavora solo chi sa lavorare bene…ora mi chiedo: vale lo stesso per gli immobili? in che modo posso lavorare bene? cercando un po’ qua e là in internet trovo diverse filosofie di pensiero e molte spiegazioni generiche. se a ottobre verrò al corso sugli immobili ci sarà poi la possibilità di essere seguito di persona almeno per le prime operazioni? ho partecipato a una tuo “roadshow” con lorenzo ait a roma e credo ci vedremo al Power di hrd di agosto visto che sono iscritto all’academy di roberto re! mi piacerebbe poter fare due parole di persona sulla mia situazione. ciao e grazie mille Alfio.

  49. Ciao Alfio,sn icuriosito dal tuo sito,mi chiamo Gianpaolo,ho 32 anni e sn un’operaio specializzato,10 anni fà ho perso mio padre,essendo lui un brillantissimo imprenditore,mi ha lasciato in eredità svariati beni immobili.ora un pò per ignoranza,un pò per paura di rischiare,io continuo comunque a lavorare nonostante l’eventuale possibilità di dedicarmi esclusivamente agli affari,potresti darmi qualche informazione.grazie per l’attenzione.

  50. Hai degli asset, dei beni. Si tratta di trasformarli, almeno parzialmente, in cashflow cosi’ da sostituire il tuo reddito da lavoro. Comunque non te l’ha ordinato il medico di diventare investitore o imprenditore. Ne hai la possibilita’, ma non significa un obbligo. La liberta’ finanziaria per te e’ a portata di mano piu’ che per altri, ma deve comunque essere un tuo desiderio.

  51. Caro Alfio sono un ragazzo di 21 anni e tanta voglia di mettermi in proprio anche aprire un attività grazie alla quale poter fare investimenti futuri, come ad esempio in quello del mitico mondo degli immobili (fantastico).
    Purtroppo non ho soldi iniziali parto da un capitale pari a zero, e mi chiedevo se andassi in banca e gli chiedessi dei soldi per prendere un immobile ed impegnerei lo stesso immobile che voglio acquistare cosa succederebbe? si puo’ fare? qual’è la prassi

  52. Credo che senza reddito e garanzia tu non possa avere un mutuo. L’immobile in garanzia c’e’ sempre, ma si richiedono anche garanzie che puoi pagare il mutuo. Nel tuo caso credo sia meglio cercare un finanziatore fuori dalla banca.

  53. ma allora Bardolla perchè dici spesso che si può fare l’investitore immobiliare ”anche senza soldi”?
    non vedi che i soldi servono? o te li dà la banca, o te li dà un parente, sempre di soldi hai bisogno per investire in immobili
    ahh già, la cessione di compromesso…
    certo, se trovi qualcuno che ti vende a prezzo regalato un immobile, fai il compromesso e lo vendi a qualcun altro
    peccato che eventi così sono più unici che rari, anche sotto natale

  54. Anche senza soldi significa “anche senza TUOI soldi”. E’ ovvio che i soldi servono, ma non e’ necessario che siano tuoi.

  55. Caro Alfio, avrei qualche domanda da porti.
    Premessa : sono un piccolo commerciante ed ho un negozio al dettaglio.
    Purtroppo con l’ avvento della crisi e l’ aumentare di strutture più grosse come centri commerciali, discount, ecc.., ha prodotto una situazione abbastanza al limite, oggi non sono ancora in perdita ma neanche in attivo, praticamente lavoro gratis e riesco “SOLO” a vivere senza riuscire ad accantonare nulla. Praticamente c’è una situazione di stallo.
    Pertanto, la paura che la situazione, a lungo andare, possa degenerare facendomi chiudere bottega, senza ritrovarmi più niente tra le mani, mi fa pensare molto e cercare ALTRE alternative di reddito e magari anche di “Libertà Finanziaria”.
    Quindi sto valutando seriamente di seguire i TUOI consigli e almeno inizialmente sarei seriamente interessato a seguire la strada degli investimenti immobiliari.
    Adesso, dopo tutta questa premessa, arrivo alle mie domande :
    1) Siccome, per il lavoro che svolgo oggi, sono totalmente impossibilitato a partecipare ad un tuo corso sugli immobili, vorrei sapere da se esiste un tuo video-corso o anche solo libri che trattano nello specifico “investire negli immobili” quanto meno per poter iniziare ad addentrarmi nella materia degli investimenti immobiliare.
    Magari riuscissi a SOSTITUIRE la mia attuale fonte di reddito (il negozio) con l ‘ attività degli investimenti immobiliari! Avrei sicuramente del tempo libero per partecipare ai tuoi corsi e mi piacerebbe veramente tanto!
    2) L’ altra domanda, ed anche la più importante, : oggi sto finendo di pagare il mutuo sull’ immobile del negozio. Secondo te potrei usarlo come LEVA e sfruttarlo per farmi prestare soldi dalla banca per eventualmente iniziare qualche piccolo investimento immobiliare ?
    Oppure dovrò prima aspettare che finisca di pagarlo (fra 3 anni e mezzo) per poi sfruttarlo per chiedere dei prestiti ?
    Dalla tua esperienza cosa potresti consigliarmi ?
    Grazie per la tua disponibilità

  56. No, non ho corsi o libri disponibili sull’investimento immobiliare. Ho valutato la cosa e non sono riuscito a creare un prodotto di autoapprendimento che potesse sostituire il mio seminario. Quindi l’unica e’ partecipare al seminario, considera che e’ durante un weekend, quindi magari riesci a risolvere la cosa e a partecipare. Per quanto riguarda l’altra domanda, mi sembra problematico mettere il negozio come garanzia, ma puo’ essere una possibilita’. Considera anche la cessione del business e la vendita del negozio, ma chiaramente, solo dopo che hai una strategia chiara alternativa.

  57. ma per forza, Bardolla, che non hai videocorsi o libri che sostituiscono il seminario sugli immobili:
    chi ti pagherebbe 1700 euro per qualche libro o video?
    almeno al seminario si fa colazione e si mangia negli intervalli…
    ma non è quello il punto; è che la gente è strana: se gli proponi qualche libro a 1700 euro ti ride in faccia, ma se per lo stesso prezzo gli proponi un ”seminario” che funge da trampolino verso la ricchezza, c’è sempre qualcuno che va in estasi e si iscrive
    più che essere importante cosa vendi, nel caso tuo, è molto più importante COME lo vendi…

  58. Non tieni in considerazione due aspetti fondamentali di un seminario, rispetto a un libro o un corso: l’interattivita’, perche’ al seminario puoi fare domande al formatore e il networking perche’ al seminario puoi conoscere persone che possono diventare partner o comunque creare una cerchia di conoscenze che sara’ molto importante, magari anche determinante, in cosa farai dopo il seminario. Ti tisparmio i costi vivi di organizzazione di un seminario come il nostro, perche’ sono informazioni tecniche che non interessano la maggioranza delle persone, ma ci sono.

  59. Gent.mo Alfio, ho un immobile di proprietà, ma scarsa liquidità, poichè da circa 3 anni il lavoro è molto calato (faccio il consulente immobiliare).
    Ho richiesto un mutuo in banca per liquidita, ma il direttore mi ha risposto che senza reddito non può accordarmi neanche un prestito personale.
    Avrei intenzione di acquistare un immobile per investimento immobiliare, che vorrei mettere a rendita, ma purtroppo sono bloccato, poichè la banca non mi presta il denaro per accendere un mutuo fondiario.
    Secondo te, come potrei muovermi?

  60. Lo dico sempre, questa e’ la domanda piu’ frequente su questo blog: se la banca non ti presta i soldi trova un socio finanziatore e dividete gli utili. Cosi’ ti rendi anche subito conto se il tuo progetto e’ buono oppure no. Non so se trovi qualcuno che ti da’ i soldi per mettere a reddito un immobile e questo e’ un altro motivo per cui consiglio di mettere a reddito solo quando si ha gia’ un buon capitale. Prima e’ fondamentale crearsi il capitale, il cashflow arrivera’ dopo.

  61. Alfio, sai che non ci avevo mai pensato. Per fare soldi bisogna comprare a poco e vendere a molto. Quando comincia il tuo corso…..credo che imparerò cose fondamnetali

  62. Ciao Mr. Alfio.
    Sono di NAPOLI ma vivo a Roma da 12 anni, sono 1 agente immobiliare (con patentino ma con attivita’ momentaneamente in stand-by), che vive a Roma e conosce sufficientemente la realta’ (immobiliare e urbana) di Roma e dintorni.
    Collaboro anche con altre agenzie immobiliari.
    Ho anche partecipato ad alcune aste del tribunale per me e altri.
    Quindi NON sono a digiuno.
    NON conosco pero’ gli stralci.
    Seguo sempre su internet le aste dei tribunali del Lazio, e mi passano diversi affari sotto il naso ma NON ho capitali da investire.
    Potrei occuparmi dell’acquisto, la ristrutturazione (anche se NON direttamente, ma ho ditte economiche) e la vendita di immobili a Roma e Lazio.
    Che ne pensi se lavorassimo insieme?
    Investire in Immobili mi e’ sempre piaciuto, ma non riesco a farmi dare crediti (non conosco investitori ne’ ho garanzia da adare alla banca per i mutii, e poi quando si tratta di immobili all’asta e’ ancora piu complicato).
    Ciao.
    olivieroantonio@yahoo.com

  63. leggo spessissimo nei vari post:
    nessuna banca mi da credito e non trovo finanziatori.
    siamo sicuri che dovremmo imparare a negoziare immobili?
    prima probabilmente bisognerebbe imparare a conquistare la fiducia delle persone.
    ho affittato un’appartamento ad un signore che ha vissuto metà della sua vita al 200 %.
    ora si ritrova in ristrettezze economiche e sta cercando di rialzare la testa.
    molto probabilmente non ha molto denaro, ma ha sicuramente una dote innata:
    le persone si fidano di lui.
    e’ carismatico e riesce a farsi seguire anche senza un’euro in tasca.
    ai più si presenta con classe e non fà mai trasparire la sua situazione attuale.
    ricordiamoci che siamo ciò che vogliamo essere, e gli altri ci osservano!
    Saluti a tutti.

  64. Sono ottimi consigli. Come dico spesso, il business immobiliare e’ un business di relazioni e di capacita’ di negoziazione, insomma alla fine e’ piu’ importante come sai influenzare gli altri piuttosto che quanti soldi hai.

  65. Ciao Alfio io ho appena fatto il corso e ne sono entusiasta, sarà dura all’inizio ma mi applicherò, ovviamente non tralasciando il mio lavoro primario visto che mi rende bene, ma grazie a te forse coronerò il mio sogno, vedremo
    p.s. se per caso dovresti avere bisogno di un elettricista zona Milano contattami pure al 3493429322 ti farò dei prezzi speciali

  66. Leggo interventi di tante persone che hanno in comune lo stesso problema , poco o niente denaro , dire che questo non è un problema è facile , tanto se lo fosse o quasi rimarrebbe sempre il loro . Il mio commento o asservazione : 1) chi ha fatto sempre il dipendente ha regalato la sua vita agli altri a meno che sia dipendente dello Stato allora è altra cosa , è la società che ha lavorato per pagare la sua presenza . 2) chi non si è realizzato raggiunti 50 anni , considerato il tempo storico trascorso , o ha dormito troppo o ha sbagliato la moglie o ha fatto troppe partite a carte o i suoi amici si sono burlati di lui e non lo hanno aiutato ad aprire gli occhi per capire cosa capitava intorno o è persona che comunque non ci riuscirebbe più o altro che per farne elenco non basterebbe un libro . 3) per recuperare questa gente c’è solo la pensione , prima si mettono da parte meglio è per tutti perchè cercare di trasformarli investitori a questa età per risolvere il problema della disponibilità brillante di denaro che non hanno avuto la volontà di fare nel tempo storico trascorso significherebbe trasferire sul mercato altri problemi , lentezze ,insolvenze , concorrenze non competenti tanto da creare casini nuovi con danni economico/temporali ed altro , chi più ne ha più ne metta , sarebbe meglio lasciarli da parte . 4) questa gente dovrebbe essere spronata a scrivere libri sulla loro vita tanto da far capire ai lettori che sarebbe utile per se stessi osare prima e comunque osare . 5) insegnare al giovane , anche fino alla mezza età , sarebbe cosa anche socialmente utile , a cantare solo galli freschi , perchè farne troppi e non più validi si creerebbe un pollaio destinato alla rovina e nel pollaio ci razzoliamo tutti .6) la persona che paga è sempre la ben venuta , legge di mercato , togliersi l’età che può pagare sarebbe sbagliato , fate accompagnare ai corsi l’ultra 50nne da un giovane , figlio , nipote , adottato , vicino di casa o chissà chi altro per motivi di comprensioni informatiche o altro , presenza più o presenza meno non cambia molto , magari il giovane aggiunto a sconto , probabilmente aumenterebbero le presenze ed il giovane poi potrebbe continuare in proprio e seguire altri corsi , l’ultra 50nne soddisfatto per aver capito quello che potrebbe fare chi si ha portato al seguito , soddisfatto del regalo fattogli , e magari insieme lavorare correttamente perchè la media e miscela di due cervelli di diversa età sarebbe un risultato pobrabilmente migliore , migliore per loro e conseguentemente per tutti . Questo mio intervento non vuole fare lezione o morale , le mie scuse se così fosse interpretato , ho 61 anni , non stò a guardare e purtroppo vedo anche nuovi arrivi sulle scene immobiliari che spesso complicano cose semplici o trasformano occasioni i pessimo affare e la mia statistica li colloca nella fascia dei troppo giovani o nei troppo avanti negli anni per improvvisarsi investitori . Resta il fatto che il mercato è fatto anche di questi , se ne potrebbe approfittare , sarebbero comunque operazioni con più rischi . Rinnovo le scuse per il tempo preso e porgo un cordiale saluto Angelo

  67. Generalizzare e’ in genere sbagliato perche’ la realta’ e’ piu’ complessa delle generalizzazioni. Non tutti i 50enni sono irrimediabilmente bolliti e non tutti i giovani sono pronti per imparare e fare queste cose. E’ giusto che tutti, a qualsiasi eta’ abbiano la possibilita’ di imparare questi concetti e queste tecniche, poi e’ il mercato e la natura umana che fa il resto. Gran parte di chi studia poi non applica, indipendentemente dall’eta’. E gran parte di chi applica ha gia’ almeno una mentalita’ imprenditoriale. Ovviamente io sono molto fiero delle persone che hanno veramente e totalmente cambiato la loro vita, ma sono le eccezioni e non la regola, come in ogni cosa della vita. Comunque il suo punto di vista e’ stato interessante e non si deve scusare. Buoni investimenti.

  68. a quando la scoperta dell’acqua calda?

  69. Ciao Alfio. Indipendentemente da quello che si dice su di te, dal fatto che crei o no dei nuovi milionari o persone finanziariamente indipendenti, credo che tu abbia creato una nicchia di mercato che diventerà sempre più grande e interessante. Comincio ad intravedere anche tuoi imitatori in giro, segno che il mercato esiste e se esiste un mercato vuol dire che esisteva un bisogno reale da soddisfare e tu hai fatto centro. La cultura finanziaria e d’impresa si dovrebbe a mio parere, insegnare anche a scuola. Ho acquistato tutti e tre i libri che hai pubblicato e credo che quando un libro contenga almeno un’idea valida che non conoscevo o mi illumina su qualche aspetto che conoscevo poco, allora sono soldi ben spesi e lo sono stati nel tuo caso. La mia storia personale è simile alla tua, nel senso che ho subito un pesante tracollo da cui mi sto risollevando. Ho già creato due aziende che godono di ottima salute con tantissime difficoltà (le banche non mi concedono credito) e se per la prima mi sono autofinanziato, per la seconda ho trovato dei soci di capitale. Riguardo ai corsi, credo che sia un’azzardo dire che in due giorni possono cambiarti la vita ma possono essere uno spunto per decidere di cambiare. La fortuna non esiste e se dentro di noi abbiamo un imprenditore e la volontà abbinata alla costanza, credo che sia possibile fare tutto. Detto questo, anche se trovo alcuni corsi interessanti, al momento ho scartato l’idea di prendervi parte dato che la mia attività mi ruba moltissimo tempo e sono impegnato a crescere il più possibile. Un ultima nota riguarda il prezzo: perché non li rendi più abbordabili con un prezzo più basso? Lo so che il primo imperativo delle aziende è l’utile e che al momento non esistono alternative valide (almeno non credo che in giro ce ne siano) ma si potrebbe aumentare il numero di coloro che possono parteciparvi. Sono inoltre dell’idea che il 90% di quelli che partecipano non riusciranno mai ad ottenere nulla e non per colpa tua, ma almeno avranno speso di meno. E’ come se si chiedesse ad un maestro di musica di creare tanti Mozart e a un maestro di Kung Fu di creare dei Bruce Lee. Perciò ai tuoi critici che dicono che non crei miliardari, rispondo che nemmeno a scuola di sfornano tantissimi talenti e l’ignoranza regna sovrana! Con tanti somari in giro, diamo la colpa solo ai professori?
    Esistono le tre c
    Culo
    Costanza
    Competenza
    La prima credo conti poco, molto di più la seconda e la terza che si possonoi anche acquisire.
    Prima o poi (spero presto) mi cimenterò con gli immobili (quello è il corso che mi attira di più) e nel frattempo spero tu abbia abbassato i prezzi.
    Colgo l’occasione per farti i miei migliori auguri di buone feste
    Salvo

  70. Ciao Alfio sei grandissimo.Dai una speranza a ogniuno di noi di poter cambiare la propria vita e tanta fiducia con tutto ciò che insegni in modo semplice.Sono un tuo corsista ma per problemi di salute nn ho investito in immobili.Ora finalmente ho trovato l’occasione ed ho intenzione di cedere il compromesso.Ti chiedo come posso trovare qualcuno a cui vendere il compromesso,quali canali usare e quali consigli puoi darmi.Con tanta stima Santy

  71. Ciao Alfio,
    hai detto più di una volta che come tipologia di immobile da mettere a reddito preferisci i negozi. Mi ricordo che al corso avevi accennato sui vantaggi di questa tipologia nella gestione dell’inquilino. Volevo fare questa considerazione: premesso che ormai i negozi di taglio medio/piccolo vanno scomparendo a favore dell’inglobamento dei medesimi nei centri commerciali e che le tipologie che reggono nelle vie delle città/paesi sono quelle sotto gli occhi di tutti (pizzerie d’asporto, agenzie viaggi, parrucchieri, panettieri e poche altre…), non c’è dunque il rischio che per fare un buon investimento (ovvero trovare un inquilino senza dannarsi l’anima…mi è chiaro poi che una volta trovato quest’ultimo, la morosità e il rischio che lasci l’immobile sfitto sono inferiori rispetto al residenziale)ci si debba rivolgere quasi solo alle vie centralissime (e dunque costosissime!!!!)dei grossi centri urbani?
    Mi domando, ma per il privato è impresa impossibile acquistare uno spazio commerciale da mettere in affitto all’interno di un centro commerciale, come la vedi?
    Ti ringrazio per la risposta, hai altri suggerimenti per chi volesse acquistare immobili da mettere a reddito?
    ciao e buon anno
    Matteo

  72. E’ sicuramente un’ipotesi che esplorerei. Diciamo che l’elemento “location” puo’ essere meno critico in un centro commerciale.

  73. Salvo, grazie per il commento. Mi sembra che tu abbia centrato il punto: la tua vita non la cambia Alfio Bardolla, la cambi tu. I nostri seminari ti danno un’occasione e gli strumenti per decidere di cambiare. Riguardo al costo relativamente elevato bisogna dire che seleziona che ha piu’ possibilita’ di mettere in pratica gli insegnamenti. Se costassero la meta’ avremmo probabilmente molte piu’ persone insoddisfatte perche’ semplicemente non riescono a fare il salto mentale che e’ fondamentale: quello da “dipendente” a “imprenditore”. Fatto quello i risultati arrivano, ma non e’ per tutti, purtroppo.

  74. La regola N.1 dell’investimento immobiliare magari sara’ per lei ovvia, ma per la stragrande maggioranza delle persone che spendono soldi in immobili non e’ affatto cosi’. Continuo a sentire persone che sperano che l’immobile salga di prezzo perche’ non hanno comprato bene.

  75. Ciao Alfio. Voglio raccontarti la mia esperienza.
    Premesso che non ho mai frequentato nessuno dei tuoi corsi perche’ semplicemente non ci credevo.
    Sono un dipendente statale con un buon stipendio (1500 euro mese). Ho acquistato il mio primo immobile di proprieta’ nel 2000 , prima dell’avvento dell’euro. Sai com’e’ il giochino. Ho comprato a 180 milioni e rivenduto dopo 7 anni a 350 mila euro .
    Con tutta quella montagna di euro in banca mi sono diventati tutti amici. Tutti che proponevano ottimi affari con facili guadagni.
    Mi son voluto fidare ma come garanzia ho preteso che mi si intestassero gli appartamenti. 2 precisamente. Qui ho commesso il primo errore. Ero partito per rivendere i compromessi , ma per varie vicissitudini me li son dovuti comprare.
    Il primo intestato a me e mia moglie.
    Il secondo intestato a mio fratello e mia cognata.
    Ovviamente tutte le spese (notaio, perizie, mutui ) li ho dovuti pagare io. Si perche’ ho acceso 2 mutui sugli appartamenti ( 2° errore ). Pagavo circa 3300 euro al mese di mutui …..
    Una volta comprati gli appartamenti inizio la vendita. Passano i mesi ma niente da fare. Non riuscivo a venderli perche’ acquistati quasi a prezzo pieno. La situazione iniziava a farsi nera.Stavo regalando 3000 euro al mese alle banche.
    Una notte (una delle tante che ho passato sveglio) leggendo i vari commenti e richieste di persone che cercavano casa ho notato che almeno il 90% di questi cercava un appartamento piccolo che costasse poco. Impossibile per la mia citta’ (Roma). I prezzi sono alle stelle.
    Non so’ come , non so’ quando ma sempre su internet mi imbatto su un forum dove un’utente parlava di frazionamento di un’immobile.
    Il giorno dopo inizio tutte le ricerche del caso.
    Per fartela breve ottengo i permessi per frazionare gli appartamenti (altri euro partiti per comune geometra e ristrutturazione).Mi son venuti fuori 4 appartamenti da 35/40 mq l’uno. Li ho rivenduti tutti nel giro di 3 mesi. Il risultato? Ho guadagnato su ogni appartamento almeno il 30%. Il guadagno poteva essere il doppio se partivo con il piede giusto e magari guidato bene.
    Ora sono passati tre anni e nel mio curriculum personale posso inserire altri 2 appartamenti comprati frazionati e rivenduti ( 50% guadagno )e tre a reddito. Ho creato insieme ad altri soci/amici delle società che lavorano nel settore immobiliare ( ristrutturazioni e compravendita immobili [5 immobili a reddito ]) nel settore creditizio ( mutui ) nel settore energetico ( vendita energia creata da 2 fabbriche di nostra proprieta’ ) e nella moda ( produzione mondiale accessori per un noto marchio ).
    Tutte queste parole per dirti che non ho mai frequentato un tuo corso e per mia fortuna mai lo frequenterò perche’ ora guidato da ottimi professionisti.
    Ma sono qui anche per dire a tutti voi che prima di intraprendere questo nuovo lavoro e’ doveroso prepararsi al meglio per non trovarsi come me tre anni fa.
    E signori credetemi e’ stata veramente dura. Io per fortuna avevo euro a disposizione e non sono andato a gambe all’aria.
    Quindi se volete iniziare e non avete esperienza studiate , leggete libri , andate ai seminari di Alfio o di altri , ma non partite impreparati
    Imprenditori non ci si nasce, ci si diventa …..
    Ultimo consiglio che permetto di darvi. Se avete vicino un marito/moglie che non regge certe pressioni lasciate perdere perche’ altrimenti lo/la perderete.
    Io ci sono andato molto vicino
    Un saluto a tutti e buon 2011
    S.

  76. Interessantissimo contributo, grazie di averlo scritto. Posso solo dirti che se partecipavi al mio seminario avresti scoperto subito la possibilita’ di frazionare e che bisogna comprare immobili liquidi (cioe’ in questo caso non troppo grandi). Ma non ha nessuna importanza: l’hai imparato a tue spese ed e’ meglio cosi’ perche’ sono lezioni dolorose, ma proprio per questo sono le piu’ efficaci. Ottimo lavoro.

  77. Caro Alfio, complimenti per i tuoi preziosi corsi , ai quali tempo fa iscrissi mio marito ( siamo architetti) . Il discorso delle aste mi appassiona ma sino ad oggi non ho mai potuto operare….problemi vari . Ora abbiamo la possibilita’ e mi sono riavvicinata alle aste. Avrei una domanda da fare : nel caso in cui risultasse un mutuo fondiario gravante sull’immobile, cosa significa che oltre al prezzo di aggiudicazione devo considerare anche il mutuo che grava su di esso? Grazie, magari ci incontreremo a qualche altro corso!

  78. Laura, e’ una domanda tecnica che interessa solo una minoranza di lettori e quindi non rispondo sul blog, ma ti invito a contattare l’ufficio per tutti i chiarimenti del caso specifico. E’ una scelta che ho fatto alcuni mesi fa, per poter comunque gestire le risposte senza trasformarlo in un lavoro a tempo pieno. Spero che comprenderai e grazie per il feedback sui corsi… ora mettete in pratica!

  79. Mi scusi Bardolla, io posso anche convenire con lei su questa regola che è ineccepebile. Però, quando leggo frasi del tipo: “Parecchie persone. Persone che hanno bisogno di vendere. Perché hanno bisogno di soldi.”, rabbrividisco.
    Tra le persone che hanno bisogno di soldi ci sono anche quelli, ad esempio, che sono costretti a vendere perchè devono pagare le cure per una malattia incurabile di un bambino. Oppure perchè hanno perso il lavoro e non sanno come andare avanti. Oppure perchè gli affari dell’azienda di famiglia vanno male magari perchè sono stati traditi da qualche prezioso collaboratore.
    Mi fermo. Sono le prime cose che mi sono venute in mente ma potrei andare avanti a lungo perchè di problemi ce ne possono essere diversi, purtroppo molti. Non tutti, necessariamente, si trovano in difficoltà per propri demeriti o per proprie colpe.
    Speculare sulle disgrazie altrui è SCHIFOSO!
    Nei suoi corsi, mentre aiuta le persone a diventare ricche, insegni anche a mettersi una mano nella coscienza. Dica, a chi va a fare affari con gli immobili, di andare a vedere anche chi vende e perchè lo fa. Forse scoprirebbe che sta togliendo risorse a chi davvero ne ha bisogno. In quel caso, meglio non speculare e passare ad un altro immobile.
    Forse la cosa la lascerà indifferente ma credo sia meglio creare degli investitori intelligenti e col cuore piuttosto che mettere in circolazione l’ennesimo branco di lupi.
    Con simpatia.

  80. Con simpatia le posso dire che la stragrande maggioranza di persone che deve vendere sono persone che semplicemente hanno fatto il passo piu’ lungo della gamba, ma hanno figli in perfetta salute. E avere una casa che non possono pagare sul collo e’ il loro vero problema: se un investitore risolve il loro problema e ci guadagna secondo me e’ un buon affare per tutti.

  81. Dott. alfio premetto che ho gia’ frequentato il corso
    nel 2007 invvestire in immobili, adesso pero’ e’ arrivato il momento di agire finalmente ! ! .
    La mia domanda e’ che tipo di societa’ mi consigli di aprire visto che la mia posizione aziendale e’ classificata come lavoro artigianale di installazione e ristrutturazioni varie !
    L’ OBBIETTIVO SAREBBE DI COMPRARE ALMENO N° 3 BILOCALI NELL’ARCO DEL 2011 SISTEMARLI E POI RIVENDERLI ! IL MIO DUBBIO E’ FISCALMENTE COME INIZIARE!

  82. MI sembra che lei metta il carro davanti ai buoi. Inizi a guadagnare, poi vedra’ come ottimizzare il carico fiscale. Pagare le tasse non e’ mai un problema se si guadagna.

  83. Comprare con sconto per investimenti immmobiliari è essenziale ..ma vendere lo è di piu’…..per cui in questo momento chi ha gia’ reali difficolta’ economiche ..ma ancora un po’ di soldi stia attento dall’idea che l’immobile comunque “si vende”…..la location ha un suo valore oggettivo…ma il prezzo sale…..fare compravendite con i propri soldi o con prestiti bancari è una professione e non per dilettanti…sempre tener conto delle spese oggettive di compravendita e di eventuale ristrutturazione….i prezzi in Italia sono gia’ normalmente ai massimi si mercato…sepoi non si vende con tempi irragionevoli ..restano le spese e son tante…Anche chi compra all’asta è attendista e aspetta una ripresa di mercato…che stewnta ad arrivare..meditate gente!Ricordate..Se uno svende un motivo c’è..e voi siete sicuri di saperlo?

  84. Assolutamente daccordo, investire in immobili non e’ un hobby. Bisogna diventare dei professionisti e conoscere tante cose. E comunque gli imprevisti capitano e possono essere costosi. Detto questo che e’ assolutamente vero, e’ anche vero che sono cose che si possono imparare in un tempo relativamente breve, che i guadagni possono essere veramente molto rilevanti e che comunque non bisogna essere scienziati (ma avere un buon senso dei numeri e capacita’ di comprensione di documenti legali).

  85. Ciao Alfio, ho già seguito un tuo corso di Forex e sto cercando di attivarmi in quel campo, ma sono molto interessato agli investimenti immobiliari, ho già una casa che ho comprato e messo a reddito che venderò tra qualche anno, ma non capisco come si possa compare e rivenderla subito senza dover pagare una botta di tasse, certo comprare il compromesso e rivenderlo teoricamente è bello, ma molto improbabile, visto che il rogito si fa in un mese e trovare un acquirente è un impresa, poi uno fino al rogito non ha le chiavi della casa, quindi non è facile farla vedere al nuovo cliente.
    Se poi non vende e non ha un mutuo adeguato perde 5-6 mila eurozzi!
    NOn conviene come ho fatto io comprarla, darla in affitto a copertura totale del mutuo come minimo, aspettare 5 anni (i prezzi anche se non salgono scende il debito del mutuo che è pagato dall’inquilino), quindi rivendere.
    Spese 0 (ho comprato al 100% di mutuo) guadagno purtroppo non enorme, ma quasi certo.
    Grazie se mi dai una risposta
    Luigi

  86. Ho studenti che fanno solo cessioni di compromesso e sono molto soddisfatti. Chiaramente mettono in fila le condizioni a loro vantaggio e quindi si prendono tempi lunghi per il rogito e hanno immediatamente accesso all’immobile (anche per in alcuni casi). E’ un mestiere, Luigi, non e’ una cosa che si fa nei ritagli di tempo. Ci devi mettere la testa e la pratica, ma e’ sicuramente possibile.

  87. Ciao Alfio. Stralcio e va tutto bene… Adesso ho per le mani un affare che viene via a più del 50%…. Ricordo che dicesti che sotto questa soglia era rischioso, perché’ l’esecutato può rivalersi … Confermi? C’è soluzione senza questo rischio? Thanks..

  88. CIAO
    SEI UN GRANDE GLI IMPEGNI DI LAVORO NON MI PERMETTONO DI RAGGIUNGERE LA QUOTA PER UN TUO CORSO MA PRIMA O POI CI INCONTREREMO E QUELLO SARà IL MOMENTO GIUSTO
    DOVE AVRò LA PIENA CONVINZIONE E CONSAPEVOLEZZA AD INIZIARE IL PERCORSO.
    UN ABBRRACCIO!!

  89. Ciao Alfio,
    abito in una piccola cittadina di appena 22000 abitanti, ove gli immobili che vanno all’asta non sono poi tantissimi.
    Sono semnpre alla ricerca di una buona occasione e, alcuni giorni fa, sembra mi sia capitata.
    Ho individuato un villino a schiera (l’ultimo di 3)nella zona residenziale e più esclusiva della città, che ha fatto asta deserta già per 8 incanti.
    Ho bussato e la debitrice (cutode) mi ha aperto e fatto visitare l’immobile che versa in buone condizioni.
    Ho contattato delle agenzie immobiliari per farmi fare una stima dello stesso, così da individuare il giusto prezzo di acquisto all’asta (che sia almeno il 35/40 % inferiore a quello di mercato, come mi hai insegnato al tuo corso, frequentato nel 2009 a Roma), ma le agenzie sono riuscite a darmi soltanto un prezzo approssimativo di rivendita, dietro la giustificazione che in quella zona, immobili di quella tipologia non sono stati compravenduti, in quanto ce ne sono pochissimi.
    Allora il mio dubbio è: se non stimo correttamente il possibile valore di rivendita dell’immobile non sono nemmeno in grado di capire il prezzo al quale conviene acquistarlo all’asta.
    Così ho pensato: non mi converrebbe giocarmi la carta dello stralcio? Avevo pensato di cercare di convincere la debitrice a rilasciarmi una procura a trattare la sua situazione debitoria con l’unico istituto bancario creditore, ma non avendolo mai fatto non so bene cosa scrivere nella stessa.
    Cosa deve necessariamente contenere la procura affinché io, a seguito di un eventuale accordo con la banca, acquisti la proprietà dell’immobile?
    Grazie mille Alfio.
    Spero questo sia, anche grazie a te, il primo di numerosi affari.
    Un abbraccio

  90. Fare uno stralcio e’ cosa un po’ complessa. Se vuoi veramente procedere ti invito a richiedere una sessione di coaching per farti spiegare bene i dettagli dell’operazione. Pero’ la mia sensazione e’ che l’immobile non sia molto “liquido” e il rischio e’ che la rivendita sia lunga e difficile. Potrebbe non essere un problema con un forte sconto che puoi ottenere con lo stralcio. Ma anche in quel caso, di solito si cerca di aver gia’ venduto l’immobile prima dei completare l’operazione, o comunque si avere gia’ possibilita’ di rivendita facile. Non pare il caso nella zona in cui vuoi agire. Capisco che vuoi lavorare vicino a casa, ma, come spiegato nel seminario, non tutte le localita’ sono valide per l’investimento in immobili e magari devi considerare altre zone.

  91. Ciao Alfio, mi esercito autonomamente con il forex trading ormai da quasi due anni, non ho il becco di un quattrino, ieri trovo un annuncio di un tizio francese, di cui non farò il nome ovviamente, scoprendo che questa persona mette annunci in svariate località proponendosi come finanziatore con tasso al 3 per cento, secondo te è possibile fare trading con denaro in prestito, psicologicamente mi sento molto forte, però ho paura di imbattermi nella malavita, dalle banche non posso neanche avvicinarci perchè sono disoccupato, ai miei genitori non posso e non voglio chiedere niente, ho compiuto 31 anni, è ora di darsi una mossa, voglio fare felice la donna che amo, avere figli, prendere casa alle canarie e suonare il pianoforte al tramonto per lei, consigli?

  92. Il punto è che sembra proprio che il mercato immobiliare sia per certi versi impazzito.
    Con banche che concedono mutui con il contagocce(parole di un titolare di agenzia)ed un mercato preda di investitori spaventati, di persone in difficoltà e vendono beni immobili,ebbene riuscire a stabilire quale sia una valutazione corretta diventa diventa quasi un azzardo.
    Il rischio di vedere un immobile pagato e riattato, invenduto,può essere superato con l’ottenimento di una classe “A” nella ristrutturazione ed altre finezze che aumentano ne automaticamente il valore, quindi non resta che agire!…Chi ha 50.000 euro da investire con me?
    Saluti.

  93. Il trading e’ un bellissimo strumento, ma se vuoi gestire il rischio adeguatamente (e ti raccomando di farlo) e guadagnare bene devi avere un capitale di partenza adeguato. Partire da zero o da poche migliaia di euro, significa che ti ci vuole molto tempo per creare un capitale significativo. Tuttavia, se ti piace il trading e hai dei risultati dimostrabili, puoi trovare chi ha soldi e puo’ farteli gestire. Con gli immobili e’ possibile guadagnare di piu’ mettendoci poco o anche nulla capitale. Lo stesso si puo’ dire dei business Internet, che richiedono veramente poco capitale rispetto ai ritorni. Qundi e’ si’ il caso di darsi una mossa, ma nella direzione giusta.

  94. Ciao Alfio,
    che possibilità ci sono per chi è un dipendente privato e sta per perdere l’affidabilità dalle banche nel senso che magari per qualche “errore” del passato è iscritto anche a qualche “centrale rischi” alcuni dicono che sta morendo finanziariamente nel senso che nessuno vuole fargli un prestito.
    Se uno è in queste condizioni ma presenta alla banca un progetto per un investimento immobiliare, può comunque uscirne da questa situazione e comunque portare a compimento una compravendita con i soldi della banca?

  95. Se hai dei problemi in centrale rischi e’ difficile: pero’ se il progetto e’ valido puoi trovare un finanziatore privato che comunque e’ piu’ versatile ed efficace di una banca.

  96. ciao Alfio
    Ho frequentato il tuo ultimo corso di immobili ma ti seguivo già da un po’. Inutile dire che la mia vita e’ cambiata ora il mio primo lavoro e’ passato in secondo piano e mi diverto come un pazzo con gli immobili e le aste. Non appena avro’ un po’di tempo frequentero’ sicuramente altri tuoi corsi: immobili avanzato, stralci ma anche opzioni. Ora pero’ mi sta succedendo una cosa buffa: diversi miei amici o conoscenti, vedendomi cosi’ lanciato in questa attività mi hanno proposto di investire capitali nelle mie operazioni. Io per ora preferisco agire da solo anche perché ho la fortuna di disporre di una certa liquidità e di vedermi concedere mutui con una certa facilita’ grazie al mio principale impiego con uno stipendio piuttosto alto. Ora pero’ vorrei cominciare anche sfruttando i loro capitali ma non so molto bene come pormi nei loro confronti. Mi pare che tu per questi casi consigli che loro mettano i capitali, io conduco l’operazione e si dividono gli utili al 50%. Pero’ mi sorgono diversi dubbi: a chi si devono intestare gli immobili? ( per esempio acquistando alle aste). Partendo dal presupposto che non voglio fregare nessuno perché non e’ nel mi stile ( forse grazie a questo mio comportamento che mi sono guadagnato stima e fiducia di questi investitori) non e’ troppo far mettere tutto il capitale a loro? Non sarebbe meglio dire 30% io 70% loro?Poi pero’ che valore dare al mio lavoro? Ti prego non mi dire che e’ troppo tecnica, ho bisogno di questa informazione.

  97. No, questa non e’ troppo tecnica e rispondo volentieri perche’ riguarda il concetto importante di come lavorare con i soldi degli altri. Il punto e’ questo: loro sanno che tu farai fruttare i loro soldi e quindi se chiedi il 51% (sempre la maggioranza almeno relativa) non c’e’ niente di male dal punto di vista etico. Poi sta a te usare i soldi di altri nel modo in cui ti senti a posto, ma ti voglio rassicurare che e’ giusto chiedere almeno il 51% anche se i soldi li mettono tutti altre persone. Per l’intestazione della casa, puo’ essere intestata a te, ad altra persona o societa’. E’ qualcosa che decidi quando, con l’aiuto di un buon avvocato, stendi un modello di contratto a prova di bomba per queste operazioni con investitori. Magari chiama in ufficio e senti se, come cliente dei seminari, ti possono dare un modello di contratto per questo scopo.

  98. Grazie Alfio
    inutile sottolineare che i tuoi consigli sono sempre preziosi ci vediamo presto ai tuoi corsi.

  99. Interessantissimo,
    grazie per la condivisione, Alfio!
    Mi viene in mente un problema forse sciocco, ma quando sono andata a vedere varie case c’e’ sempre, almeno a Roma, quello dell’agenzia che si deve fare i fatti tuoi e ti chiede, e’ per te? per quante persone, adesso sei in affitto, che lavoro fai .. etc …
    Devo dire che con tutta la buona volonta’ e’ difficile, se non impossibile non rispondere senza che l’agente se ne risenta e diventi sospettoso .. Io in genere tendo a non rispondere perche’ mi sembrano domande assurde, quindi non per anscondere niente ma solo perche’ sono fatti miei … ma mi sembra importante nel caso di un’attivita’ di inv. immobiliare non fare mai riferimento ad un’investimento, presentando poi una proposta del 30% in meno, perche’ gli agenti rosicherebbero troppo e probabilmente neanche la presenterebbero al loro cliente .. sapendo che la la nostra intenzione e’ poi la rivendita ..
    Cosa mi consigli? Mi rendo conto che io ho tutte queste domande perche’ non mi presento con un marito o con dei genitori e anche se ho 42 anni sembro piu’ giovane, quindi si interessano per sapere se stanno perdendo tempo..
    Grazie comunque dell’ottima informazione,
    Alessandra

  100. Il tuo commento non era visibile per un problema tecnico quindi ti rispondo solo ora. Il tuo atteggiamento e’ corretto: non ti preoccupare di cosa pensano gli agenti, tu prosegui per la tua strada in maniera professionale. Ricordati che gli agenti sono intermediari e guadagnano dalla compravendita, tutto il resto non e’ di loro competenza.

  101. Quanto dici in parte e vero.
    Ma ti dimentichi che il sistema finanziarie monetario oggi a messo in crisi il 50% delle famiglie per bene che non riescono da qualche anno ha pagare il Mutuo della loro 1 CASA, allora che casini parli forse ti riferisci a 10ANNI fa. ADESSO bisogna non andare alle Aste immobiliari ad acquistare, cosi le perone rimaranno nella loro Casa per sempre. Guarda quello che è successo in America ecc….
    Rifletti sul sistema del Signoraggio Bancario

  102. quello che dici nell’articolo e chiaro come il sole e sono pienamente d’accordo con te
    Ma oggi i mutui non li danno così facilmente , e, anche se hai potenzialmente in mano “un buon affare” avrai un LUNGO periodo di latenza ove il tuo immobile sebbene comprato seguendo le tue regole, te lo tieni lì sul gobbo attendendo che arrivi quell’acquirente a cui la banca possa fargli il “regalo ” del mutuo !!
    grazie max

  103. Buongiorno Alfio,
    ho letto diversi dei tuoi articoli, ma quello che piu ha attirato la mia attenzione è quello sulla regola numero 1. Al momento sono in procinto di acquisire un terreno vicino ad uno già in mia proprietà per 2/3. Grazie all’acquisto di questo terreno confinante potrei aumentare le capacità edificatorie di tutto il comparto. Il fatto è che questo terreno che vorrei acquisire lo potrei ottenere solamente al prezzo di mercato. Esso verrebbe finanziato interamente con capitale di terzi. Nel caso in cui non acquisto io verrebbe acquistato da terzi che vorrebbero edificare solo questo terreno e ciò rovinerebbe anche le potenzialità edificatorie del terreno già in mia proprietà per 2/3.
    Qual’è il tuo consiglio in merito? acquistare o no?
    Grazie mille per la tua disponibilità e ancora complimenti per come scrivi in maniera chiara i tuoi articoli.
    Saluti
    Andrea

  104. Ciao Andrea,
    mancano molte informazioni che permettono di avere il quadro della situazione. Non posso darti consigli senza avere tutti gli elementi e in generale non do consigli specifici su questo blog. Chiama in ufficio e vediamoci.

  105. Ciao Alfio,
    ti ringrazio per la tua risposta. In effetti la mia domanda era piuttosto specifica. Cerco di riformularla in maniera più generale: la regola numero uno, ovvero acquistare a prezzo piu basso di quello di mercato, vale anche per l’acquisto di terreni non edificati sui quale si vuole oi costruire e vendere? oppure in questo caso ci si può anche permettere di acquistare ad un prezzo piu alto speculando sul fatto di avere comunque un buon profitto nella vendita dopo?
    Grazie e saluti
    Andrea

  106. La regola numero 1 vale sempre. Esistono pero’ delle eccezioni. Per esempio: se acquisto a prezzo di mercato un immobile, che mi permette il cambio di destinazione d’uso, attraverso il quale ottengo subito un aumento di valore. Negli altri casi, il prezzo di acquisto è certo, il prezzo di vendita è sempre incerto.

  107. Ciao Alfio, il concetto è giusto, ma non mi capita quasi mai nelle mie attività di agente immobiliare.
    Sarebbe utile anche alla mia categoria trovare questi clienti ma ti assicuro che i casi sono assai infrequenti.

  108. Sono Pienamente Daccorco con Te Alfio .
    4 anni fa comprai un appartamento su progetto da una coperativa abbastanza seria oggi costa il doppio e penso che presto lo metto in vendita .
    Adesso sto valutando di comprare un appartamento in un appart. hotel con la stessa coperativa .
    Grazie mille per le info .

  109. Michele, riesci a comprare a sconto o il tuo è un buy&prey?

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