Gli altri tuoi amici: ROI & ROE

Gli altri tuoi amici: ROI & ROE

Ricordi quando ti ho parlato di CF (Cash Flow) e PN (Patrimonio Netto), che sono la base della tua ricchezza? Devi sapere che ci sono altri due “amici” che devi conoscere per diventare finanziariamente libero. Sto parlando di ROI e ROE.

ROI (Return On Investment), quanto rende un investimento

Hai mai sentito la parola ROI? In realtà si tratta dell’acronimo di Return On Investment, cioè Ritorno dell’Investimento, e rappresenta in percentuale quanti soldi ti tornano rispetto a quelli investiti. E’ il rendimento del capitale investito.
Per calcolarlo, hai bisogno di questa formula: ROI = UTILE / CAPITALE INVESTITO TOTALE
Ti faccio un esempio per chiarirti il tutto: se investi 120.000€ in un immobile e lo rivendi a 150.000€, ottenendo quindi un utile di 30.000€, il ROI dell’operazione è:

30.000 / 120.000 = 0,25 = 25%

Ora che sai come calcolarlo, come fai a conoscere se un ROI è buono oppure insufficiente? E’ essenziale che consideri il fattore tempo.
Immagina, ad esempio, di aver completato l’operazione immobiliare in 6 mesi. A questo punto, il ROI annuale si calcola con questa equazione:

25% / 6 mesi = X / 12 mesi = 50%

Hai guadagnato quindi il 50% all’anno, niente male. In questo semplice caso, il valore è lordo e ha bisogno di essere pulito dalle tasse, circa il 30%. Nonostante questo, il ROI annuo netto è un discreto 34%.
Ti sembra tanto?
In effetti lo è, se lo confronti con i rendimenti che generalmente possono offrire le banche (es: 5% lordo).
Quello che ancora non sai però, è che i ricchi preferiscono considerare un altro indicatore che si chiama ROE.
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ROE (Return On Common Equity), quanto rende rispetto a quello che ci metti di tuo

Il ROE è il cugino meno noto del ROI, ma è quello preferito dai ricchi come me (ma deve esserlo anche per te). Il segreto della ricchezza infatti è proprio nel guadagnare rischiando il meno possibile soldi propri. Il ROE è l’indicatore che ti aiuta a capire se stai facendo un buon affare rispetto al rischio che stai prendendo in prima persona.
Ecco un esempio per renderti il tutto più semplice.
Considera la stessa operazione di prima, sia nelle cifre che nei tempi: questa volta però immagina che, dei 120.000€ spesi, solo 10.000€ siano tuoi e gli altri 110.000€ li abbia messi la banca.
In questo caso, i costi per le spese del mutuo sono aumentati a 5.500€ e dovrai sottrarli all’utile dell’operazione, proprio come dovrai sottrarre i 10.000€ che hai investito direttamente di tasca tua.
Ecco quindi i nuovi conti:

(30.000 – 5.500) / 120.000 = 20% che su base annua diventa 40%

Il primo impatto ovviamente ti porta a dire che c’è un -10% rispetto a prima e, quindi, che fare un mutuo non conviene affatto. Non hai ancora calcolato però il ROE, la cui formula è: ROE = UTILE / PROPRIO CAPITALE INVESTITO TOTALE

Quindi: 24.500 / 10.000 = 245% che su base annua diventa 450%!

Capisci quindi perché è fondamentale che il ROE sia il più alto possibile o, meglio ancora, infinito?
Se infatti non metti nemmeno un euro e riesci a ottenere il 100% del mutuo, il denominatore di quella equazione va a zero e il ROE diventa appunto infinito. E’ chiaro che non è semplice, ma è comunque un’ipotesi possibile.
Durante i miei corsi insegno la regola di considerare investimenti con un ROE superiore al 150%.
Questi sono i conti che fanno i ricchi e che, anche tu, devi iniziare a fare per raggiungere la tua libertà finanziaria.
E ora che CF, PN, ROI e ROE non sono più solo sigle, ma sono diventati tuoi amici, non hai più scuse: è arrivato il momento di realizzare il tuo piano per diventare libero finanziariamente.
Alla tua libertà finanziaria,

Alfio Bardolla
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Questo articolo ha 45 commenti.

  1. Se i corsi fossero meno costosi e più vicini a dove vivo (Venezia)forse potrei pensarci!

  2. I tuoi corsi bisognerebbe farli tutti!!!!
    Mi sto leggendo più cose possibili e a presto farò un tuo corso!
    La formazione è alla base di tutto!

  3. ciao alfio volevo chiederti un consiglio su quale corso affrontare. riguardo allo stile di tranding mi interesserebbe qualcuno molto schematico e tranquillo dove poter investire un paio di ore al gg.
    ti ringrazio. ciao

  4. io ho una tale confusione in testa, fra gli impegni ed i problemi quotidiani, il tempo riamnente è poco, leggo sempre con molto piacere ed interesse tutto quanto mi stai inviando Alfio e ti ringrazio infinitamente…. Arriverà il momento che riesco pure a capirci meglio, riordinare le idee e mettere in pratica qualcosa!! Grazie

  5. Ciao Alfio,grazie innanzitutto per le informazioni che ci dai,sono molto utili e interessanti.Vorrei però porti un quesito circa le cessioni di compromesso sulle case in costruzione,sperando che vorrai rispondermi:poniamo che abbiamo versato un acconto di euro 10.000 al compromesso,e vogliamo cedere questo prima del rogito,con un guadagno di euro 30.000,come ci si regola col fisco?O meglio, come e quanto pagare di tasse sulla plusvalenza,per fare le cose in regola?Grazie per la risposta, e spero di poter partecipare quanto prima ad uno dei tuoi corsi sugli immobili.

  6. Bè nell’esempio del ROE in realtà il profitto è di 14.500,cioè del 145% e nondel 245%,poichè devi togliere i tuoi 10.000 giusto?

  7. Giusto. Ho corretto il dato sull’articolo. Grazie per la segnalazione.

  8. Stefano, mi dispiace ma non vado nei dettagli tecnici, specie fiscali, su questo blog, se non penso interessino la maggioranza. Anche perche’ ben difficilmente si esaurirebbe la risposta in una sola e non e’ questo lo scopo del blog. Ti invito a chiamare in ufficio per parlare con un coach sugli immobili che ti puo’ dare tutti i chiarimenti del caso.

  9. Il mio consiglio e’ di scegliere un argomento che ti interessa piu’ degli altri, che senti meglio e focalizzarti su quello. Cercare di capire tutto insieme puo’ essere disorientante.

  10. Credo che il corso di Commodities Spread sia quello piu’ indicato. E’ proprio cosi’: schematico, tranquillo, da poche ore al giorno. Ma i ritorni in compenso possono essere molto, molto interessanti.

  11. credo che ci sia un errore; ovvero se investo 120.000 (110.000+10.000) ovvero 110.000 della banca e 10.000 sono tuoi e rivendi a 150.000 il delta di guadagno è 30.000; quindi sotratti i 5.500 di spesa per il mutuo il delta di guadagno sempre lordo è 24.500; concludendo il roi è 24.500/10.100 ovvero 245%… quindi Alfio è ok il primo esempio da te modificato perchè i 10.000 sono gia dentro i 120.000….saluti a tutti

  12. scusate roe non roi…

  13. ..e comunque sia il roe è sempre una bella magia….

  14. E infatti la correzione era un errore. Il profitto e’ effettivamente 24.500, dato dal profitto lordo meno le spese) e quello va confrontato con l’equity che abbiamo messo (in questo caso 10.000). Morale: mai rispondere ai commenti del blog quando sono stanco e grazie per la segnalazione.

  15. Eh si, il ROE e’ la magia dei ricchi, che cercano sempre di ottimizzarlo. Vale enormemente nell’investimento in immobili, ma anche nel trading con leva, per esempio (dove pero’ c’e’ il rovescio della medaglia del rischio con leva).

  16. Le procedure dettate dai calcoli son valide ma guardiamo in faccia la realtà : le banche concedono attualmente ben poco e richiedono notevoli garanzie e credenziali , fermo restando di riuscire a trovare l’acquirente fesso che strapaga l’appartamento che vendiamo….Ecco uno dei motivi per cui l’immobile è andato alle stelle , se tutti facessero così altro che mutuo di 30 anni !

  17. Attenzione al ROI, se ci si indebita troppo senza aver garanzie sufficienti sull’esito dell’investimento ci si mette nei “pasticci” (le banche ti pignorano i beni che hai dato a garanzia…e poi passa qualcuno che ti citofona proponendoti lo stralcio…):-)

  18. No Francesco, non devi trovare l’acquirente fesso, devi trovare il venditore che deve vendere e fare l’affare in acquisto. Poi, puoi anche vendere leggermente sotto il prezzo di mercato (e’ anzi una strategia che consiglio). I soldi negli immobili si fanno quando si compra, non quando si vende.

  19. hola! tutto cio’ che dici e’ molto interessante, e sicuramente vale la pena approfondire le tue tematiche. pero’ due cose:
    la prima e’ che un numero diviso zero e’ una forma indeterminata, e non infinito. un numero diviso qualcosa che tende a infinito tende ad infinito, ma la divisione per zero e’ a tutt’oggi una forma indeterminata.
    secondo, sono d’accordo che se non ci metti i soldi e’ molto ma molto meglio, pero’ chi ti finanzia al 100% non conoscendoti?
    fammi sapere. ciao.

  20. errata corrige
    un numero divis:o qualcosa che tende a zero tende ad infinito

  21. Ti posso rispondere: chi vede un buon affare e in te un possibile partner. Bisogna avere un buon affare da proporre e bisogna vendersi bene e trovare la persona giusta. I soldi non crescono sugli alberi, ma sono disponibili a chi sa lavorare con intelligenza e preparazione.

  22. Mi sto leggendo tutto il possibile, presto lo trasformo “in pratica”.
    W NOI !!
    Ciao Marco

  23. se si vince va tutto bene ma se si perde si va sicuramente in bancarotta e nessuno ci farà un secondo prestito non penso che possa essere un giochetto per tutti, se non si hanno soldi propri non si può investire in prodotti remunerativi e quindi rischiosi.

  24. Marco e’ la tua convinzione, non e’ una regola naturale o reale. C’e’ chi pensa che sbagliare faccia parte del processo di apprendimento e chi pensa che proprio perche’ non sono soldi suoi non puo’ sbagliare. La realta’ e’ che chi investe in immobili nella stragrande maggioranza dei casi NON USA soldi propri.

  25. complimenti! ecco un buon modo di insegnare ai giovani, perche’ almeno spero che quelli che di anni ne hanno un po’ di piu’ non si lascino abbindolare e capiscano che fra tutti quelli che contatti l’unico che sa fare i soldi a spese loro sei tu.
    La crisi che stiamo vivendo e’ figlia di quelli che come te e come quelli che ti ringraziano vogliono il denaro veloce e facile e non sanno cosa significa guadagnarsi il proprio denaro lavorando seriamente e costruendo qualcosa che rimanga non solo a noi ma anche alle generazioni future, per fortuna i nostri padri non hanno ragionato come te e come tutti gli arraffoni che ormai abbiamo intorno, anche se noi siamo riusciti in 30 anni a disfare con molto impegno tutto il loro lavoro.
    NON ESISTE DENARO FACILE.

  26. Questa e’ la tua visione del mondo e credo che tu non abbia a disposizione denaro facile. La nostra realta’ la creiamo con le nostre idee che guidano i nostri comportamenti. Ci sono tanti modi per guadagnare denaro facilmente, cio’ che e’ enormemente difficile e’ arrivare a essere una persona che usa i metodi facili per guadagnare. Per quello occorre cambiare tante cose nella testa, tra cui, appunto, l’idea che non esiste denaro facile. E ti invito a una riflessione: a chi interessa che tu pensi come pensi, e che tuo padre pensasse come pensava e che tuo figlio pensi come pensi tu, ovvero che per guadagnare occorre lavorare duramente e che e’ difficilissimo e che e’ meglio che fai il dipendente perche’ non hai le capacita’, la famiglia alle spalle, la situazione economica, il luogo e il momento? Interessa a chi sta cercando dipendenti a buon prezzo e a chi ha paura che gli arrivino concorrenti che li buttano fuori dal mercato. Ti invito a leggere i miei libri per darti una possibilita’ di vedere il mondo sotto angolature che probabilmente non hai mai considerato.

  27. Credo che se i tuoi corsi fossero più vicino alla mia città (BARI) forse un pensierino lo farei perchè li trovo molto interessanti, anche un videocorso per iniziare a capirci qualcosa, ma vedo che non ci sono, questo è riferitosolo sulla borsa, e non ad immobili. Ciao

  28. Attualmente abbiamo il videocorso I Soldi Fanno la Felicita’ che e’ la registrazione di un seminario dal vivo. Quindi e’ quasi come partecipare (anche se non c’e’ l’interattivita’), ma in compenso puoi vederlo e rivederlo quante volte vuoi.

  29. Ciao Alfio, innanzitutto c’è da dire che seguo assiduamente il tuo blog in cui emergono numerose dritte. Dopo un ringraziamento dell informazioni finanziarie che dispensi in questa sede, vorrei porti un quesito.
    Stavo valutando l’acquisto di una casa in una località di mare nella provincia di Roma. Premetto che la casa si trova nel borgo antico della città e non si trova sul mare e pertanto non è il tipico investimento di chi compra la casa per le vacanze ma bensì la casa in una città di mare.Si tratta di un bilocale di 22 mq e il prezzo è di 44000 euro. Ovviamente potrei comprare cercando congruo sconto visto il periodo di crisi e potrei aquistare tranquillamente in contanti ma come insegni, per sfruttare la leva finanziaria, utilizzerei un 20% di contanti e il resto un mutuo. Ora siccome i mutui non vengono erogati al di sotto dei 50000 euro, che ne pensi se facessi un prestito personale anzichè un mutuo?Ovviamente i tassi da considerare sono più alti ma non avrei le spese di iscrizioni di ipoteca, perizia e quant’altro, propria dei mutui. Che ne pensì?? Certo l’investimento mi sembra ridotto ma sarebbe un buon punto di inizio a rischio ridotto.
    Ti ringrazio anticipatamente per la tua risposta.

  30. Negli USA si utilizza anche la carta di credito per fare i primi acquisti immobiliari, quindi se i conti stanno in piedi non ci sono preclusioni a usare un prestito personale. Eventualmente ti invito a valutare la redditivita’ e la liquidita’ dell’investimento perche’ i piccoli centri sono sempre piu’ problematici per la rivendita.

  31. ciao alfio. ho letto i tuoi libri, sono venuto al roadshow, ed ho pure il gioco yes(inoltre dai blog sono riuscito ad estrapolare concetti importanti). Conosco le regole che stanno attorno agli immobilie praticamente penso di sapere tutto su questi;quindi dammi un buon motivo per il quale io debba venire al tuo corso sugli immobili in modo tale da non buttare denaro inutile perche’ penso tu dirai le stesse cose che io so gia’.Lascia perdere perpiacere i modelli dei contratti da te utilizzati e gli indirizzi dei notai,ecc.Insomma voglio un buon motivo.
    C’è per caso il videocorso anche sugli immobili?.
    Il secondo concetto che voglio tu mi chiarisca e’ psicologia e voglio la tua idea a riguardo.Supponiamo che una persona stia abbastanza bene economicamente e cioe’non e’ milionaria ma ha un buon patrimonio netto ed inoltre entrate automatiche di circa 1200 euro oltre allo stipendio normale che è di 2000 euro.Inoltre ha la casa di proprietà senza mutuo ed il suo lavoro gli piace enormemente(tra l’altro lavora solo 6 mesi l’anno, ma e’ stipendiato per 12)
    Questo e’il mio caso caro alfio e il tempo che ho a mia disposizione lo voglio dedicare alla mia famiglia alle mie passioni ed ai miei hobby tra i quali lo sport e non ad accumulare pensieri su pensieri che si’ sono utilissimi a raggiungere la libertà finanziaria ma che considero da parte mia un’accumulo inutile di preoccupazioni.Mi domando insomma dove trovi gli stimoli per continuare a fare soldi, perche’ gia ne hai.Non potresti invece fare kite surf quando ti pare e piace oppure andartene alla tua casa alle maldive senza dover guardare il calendario pensando no quel giorno non posso perche ho il corso da fare o perche ho appuntamento con l’impresa edile,ecc. La mia domanda puo’ essere banale ma esistono cose piu’importanti nella nostra breve esistenza che continuare a pensare ai soldi.
    Ciao alfio ti ammiro per la tua tenacia .

  32. Non ti dico di venire al mio seminario. Ti dico di testare sul campo cio’ che sai sugli immobili e iniziare a guadagnare in quel modo. L’obiettivo e’ la liberta’ e la felicita’. Se tu, come mi pare, ti senti gia’ a posto, sono contento. Io non dico che il lavoro e’ sempre male, dico che essere prigionieri del lavoro per pagare i conti e’ sbagliato. Io stesso faccio un lavoro che amo, passare settimane sulla spiaggia non fa per me.

  33. io dovrei prendere un motuo di 200 mila euro x saldare un immobile ma ho avuto un po di problemi con le banche molto tempo fa come potrei fare x nn perdere tutto?

  34. Puoi chiamare in ufficio e parlare con uno dei coach dell’immobiliare per avere una consulenza specifica.

  35. Ciao Alfio, quanto asserisci non fa una grinza; in teoria è
    sicuramente così, ma penso che la realtà sia ben lontana da
    questi semplici calcoli , in quanto spesso questa è
    inficiata da numerosi eventi che ti falciano i piani.
    Mi spiego meglio: bisogna tenere in considerazione tutti gli
    altri aspetti del caso “investire in immobili”, aspetti che
    sicuramente tratterai nei tuoi corsi, ma credetemi questi
    aspetti sono infiniti e solo con una grande esperienza e boun
    senso si possono ottenere bouni risultati.
    Sono, si fa per dire un addetto ai lavori, e credetemi ne
    capitano di tutti i colori.
    In bocca a lupo a tutti, viva il lupo!!!
    Auguri di buone feste.
    Orazio

  36. Sono daccordo, l’investimento in immobili e’ pieno di dettagli fondamentali che possono fare la differenza tra guadagnare e perdere. Pero’ sono tutte cose che si imparano e non bisogna essere scienziati. E certamente le spiego ai miei corsi.

  37. Grazie dell’articolo, non avevo mai capito bene questi concetti. Ma quale corso sarebbe più indicato per uno che vuole aprire una azienda ma è ancora alle prime armmi?

  38. Il nostro corso Scuola di Business e’ quello focalizzato sull’aiutare gli imprenditori a mettere in piedi un business che funziona. Leggi tutti i dettagli sul sito http://www.alfiobardolla.com

  39. Ciao Alfio, ti ho scritto una mail in quanto vorrei tanto farti conoscere una cosa veramente formidabile, ti prego contattami, grazie saluti Maurizio

  40. Ciao Alfio,
    mi è venuto in mente un corso che potresti organizzare e che personalmente senz’altro seguirei.
    Sarebbe molto interessante poter confrontare vari business nell’ottica “entrate automatiche” con i pro e i contro sia di natura pratica che economica. Mi vengono in mente x es. le postazioni di vendita automatiche, i self wash, etc. Sarebbe un lavoro di scrematura ed analisi di questo genere di business (che mi sembra a te tanto caro), che credo risulterebbe assai utile a chi come si vuole avvicinare al genere. Poi eventualmente potresti fare dei corsi specifici per le attività che risultano essere sotto vari aspetti più interessanti.
    In pratica ti sto stimolando a fornirci qualche nuovo corso, coraggio lo so che la cosa ti stimola!!
    ciao
    matteo

  41. Probabilmente sarebbe piu’ interessante come prodotto che come seminario perche’ molto di nicchia. Comunque teniamo presente il suggerimento, grazie.

  42. Ciao Alfio,ti ho conosciuto proprio questa mattina,guardando una trasmissione sulla rai.Mi sei piaciuto subito,perche’ anch’io sto’ cercando di fare degli investimenti immobiliari.Ho fatto un offerta di 40000E ad un immobile di valore di 61000E,Volevo chiederti cortesemente come potrei muovermi nella fase del passaggio con il notaio, visto che ho gia’ una prima casa,vorrei che fosse un investimento giusto,come muovermi in modo che mi porti un guadagno e non una rimessa? Ti ringrazio anticipatamente

  43. Giuseppe benvenuto su questo blog. Devo risponderti come rispondo sempre che non posso dare informazioni specifiche e personali sul blog. Ti posso dire come regola generale che quando inizi un investimento immobiliare devi aver gia’ visto tutto i passaggi e sapere quale e’ la tua strategia di entrata (che mi pare forse ancora un po’ alta, ma accettabile) e quale e’ la tua strategia d’uscita. Quindi tutti i conti e le valutazioni vanno fatte prima e ti invito a farle con un tuo notaio e commercialista di fiducia. Non e’ un mestiere difficile, ma queste cose vanno fatte bene e prima di mettere mano al portafoglio.

  44. Ciao Alfio, è curioso sentir dire che rischi soldi propri il meno possibile.
    Se non restituisci il mutuo o l’operazione va male, rischi (perdi) solo 10.000 euro?
    Inoltre il ROI e il ROE è facile calcolarli ad operazione eseguita, sarebbe meglio saperli prima cosa quasi mai possibile.
    Ciao
    Fabio

  45. Scusate ma c’è qualcosa che non mi torna:
    nel secondo caso oltre a 5.500 per il mutuo bisogna togliere il famoso 30% di tasse come avevamo fatto nel primo caso.
    Quindi l’utile nel secondo caso è di (30.000 – 30%) – 5.500 = 21.000 – 5.500 = 15.500
    Mentre nel primo caso l’utile era stato di 30.000 – 30% = 30.000 – 9.000 = 21.000
    Alfio correggimi se sbaglio 🙂
    Complimenti per le info che ci dai, è utile e un piacere leggerle.

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