Anche per il mutuo non fermarti alla prima osteria

investimenti immobiliari

Il mutuo è sicuramente lo strumento più comune per investire in immobili (come dico sempre non è l’unico… devi essere creativo con le opzioni di finanziamento, sempre).
Si è magari portati a credere che non ci sia un “mercato dei mutui” e che sostanzialmente uno valga l’altro.
E che magari, visto che in banca ti conoscono perché hai il conto corrente, ti tratteranno bene.
In questo articolo mostro che le cose non stanno proprio così.

La tua banca: soluzione semplice, ma non molto efficace

E’ vero che la tua banca ti conosce e ti senti a tuo agio nel chiedere un mutuo al signor Rossi che vedi da anni. Ma non c’è alcuna garanzia che sia la banca che ti tratta meglio.
La mia raccomandazione è di chiedere alla tua banca e poi andare in altre banche per fare il confronto.
Esistono addirittura banche specializzate in mutui anche se le richieste della banca per concederti il mutuo, specie ultimamente, sono simili dappertutto.

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Broker: l’arma segreta dell’investitore in immobili agli inizi

Quando inizi, hai bisogno di ottenere un mutuo più possibile consistente e a condizioni favorevoli. Per questo esistono i broker che fanno un bel lavoro: sono un’interfaccia tra chi chiede mutui e chi li concede. Hanno interesse a farlo avere perché guadagnano e quindi sono dalla tua parte.
Con un broker puoi ottenere di più e in tempi più brevi e con minor lavoro rispetto ad andare direttamente in banca. Chiaramente paghi il servizio, ma se sei un investitore questo fa parte delle spese di business.

Mutui online: una possibilità recente

Ancora oggi non si può fare tutto online come negli USA (che hanno mostrato come la facilità di concedere mutui abbia i suoi rischi). Però ci sono online dei siti dove puoi richiedere un’offerta per un mutuo secondo le tue caratteristiche e soprattutto puoi confrontare le diverse banche per scegliere la proposta migliore.
In alcuni di questi siti puoi avviare la pratica direttamente online, preparando in anticipo i documenti e sveltendo quindi le procedure.
Ecco alcuni indirizzi:

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E ora che sai dove, come scegliere?

Nella decisione di scelta occorre tenere presente alcuni elementi fondamentali:

  • tasso: fisso o variabile
  • spread: la componente % del tasso applicato alla banca, ovvero il guadagno della banca sul tuo mutuo
  • penali per il rimborso anticipato, sono in % del capitale richiesto
  • pre-ammortamento: in alcuni casi la partenza del mutuo non è contestuale al rogito così la banca fino alla partenza del mutuo fa pagare interessi superiori rispetto a quelli del mutuo
  • costi di intermediazione: costi per la pratica del mutuo
  • vincoli sul % del valore finanziabile: a maggior parte dei mutui finanziano il 70-80% del valore, in qualche caso è possibile ottenere di più
  • rapporto rata mutuo/reddito: non supera mai il 30%

Il discorso sui tassi (fisso, variabile, rata costante, indicizzato, ecc) merita un approdondimento a parte che farò in un nuovo articolo.
Qui volevo farti capire che l’investitore non si comporta nella scelta del mutuo, come un normale acquirente di casa: si informa, valuta, compara, sceglie le condizioni migliori. Sempre ricordando che comunque, non dovrai pagarlo per 20 o 30 anni, ma vorrai rivendere in pochi mesi.

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Al prossimo appuntamento con la tua libertà finanziaria,
Alfio Bardolla

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