Le 5 regole per investire in immobili

Oggi ti voglio presentare le 5 regole base per iniziare a investire in questo mercato. Sono mosse che ho imparato e sperimentato in prima persona. Sono davvero efficaci e tuttora le applico per realizzare operazioni altamente proficue.

Infatti, una delle mie prime e più importanti fonti di reddito, è proprio l’’investimento in immobili. E con l’’esperienza acquisita negli anni, ho anche creato il primo seminario italiano sull’’investimento in immobili a cui hanno già partecipato migliaia di italiani, che da totali inesperti hanno poi ottenuto grandi risultati.

E’ un seminario che ho ideato perchè, come in tutti gli ambiti, anche in questo ci sono eccezioni e rischi. E’ fondamentale quindi conoscere bene le dinamiche del settore in cui decidi di investire.

Investire in immobili è il primo e unico corso in Italia che ti spiega come fare soldi con gli immobili seguendo le tecniche degli investitori professionisti, anche durante i periodi di crisi e senza capitali iniziali, comprando ad almeno il 30% di sconto e rivendendo molto velocemente.

Regola 1: Compra immobili solo nelle tue immediate vicinanze

Per iniziare, è bene che poni il tuo focus sulla tua zona di residenza o, se abiti in una grande città, addirittura sul tuo quartiere o su uno che conosci bene. Se pensi di agire su un campo d’azione troppo grande rischi infatti di disperdere troppe energie verso un qualcosa che al proprio interno può presentare soluzioni totalmente diverse tra loro.

Dedicati solo ad immobili residenziali, appartamenti o villette. Quelli commerciali, anche se possono essere molto profittevoli, hanno altre regole e in generale maggiori difficoltà. Lo stesso per i terreni: puoi fare grossi affari, ma non è qualcosa adatto a chi inizia.

Regola 2: Diventa esperto della tua zona

Informati leggendo gli annunci, sfogliando tutti i giornali e navigando sui siti Internet di compravendita immobili specializzati sulla “tua” zona. Devi arrivare a conoscere l’area in cui hai deciso di investire come le tue tasche: i trend, il tipo di popolazione e, soprattutto, i prezzi previsti sui vari tagli. Devi essere in grado di valutare se un affare è da considerare, non appena scopri l’importo richiesto.

Ricorda che il prezzo è l’’elemento chiave.

Regola 3: Individua venditori molto motivati

Non tutti i venditori sono uguali, così come le loro motivazioni. Esistono infatti i cosiddetti “don’t wanters” (letteralmente “coloro che non vogliono“) che per svariate ragioni si ritrovano a dover mettere in vendita il proprio immobile. Chi ha bisogno di soldi o deve trasferirsi in un’’altra città o in un’altra casa –è quasi sicuramente un venditore più motivato, sia nei modi che nei tempi, di chi invece ha decine di immobili da cedere.

Non essere timido, indaga, con tatto ma con profondità, sui perchè della vendita. Non accontentarti delle motivazioni generiche riferite dall’’agente immobiliare, ma scopri quelle reali conoscendo i venditori. Solo così potrai cercare di volgere la trattativa a tuo favore.

Regola 4: Decidi quale leva finanziaria utilizzare

L’’investimento immobiliare va fatto con la leva finanziaria. Se vuoi fare un investimento solo con soldi tuoi, allora non ti è chiara l’’essenza dell’’investimento immobiliare. Il concetto della leva finanziaria ti permette infatti di investire con soldi non tuoi, ma di ottenere guadagni direttamente per te. La leva è quell’aiuto economico che ti permette di arrivare dove non arriveresti con solo le tue forze.

Puoi fare un mutuo (se puoi permettertelo) o coinvolgere dei partner finanziari. Può sembrarti strano ma non lo è affatto: anche i più ricchi hanno bisogno di partner e ricordati che una cifra che per te sembra quasi inimmaginabile, per qualcuno può essere normale.

Regola 5: Fai sempre un’’offerta scritta

“Verba volant, scripta manent” dicevano i Latini. Quindi non fare mai accordi verbali, anche se si tratta di un parente o di un amico d’’infanzia. Consulta un legale per avere i modelli dei documenti da utilizzare e da modificare ogni volta che serve, cambiando i dati, togliendo o aggiungendo clausole.

Come ogni cosa, all’’inizio tutto ti sembrerà difficile, ma dopo poche volte diventerai esperto di pratiche legali di base per la compravendita di immobili e saprai creare documenti in brevissimo tempo anche da solo.

Ovviamente oltre a queste 5 regole, ci sono molte altre informazioni che devi sapere prima di intraprendere un’’attività complessa, ma altamente remunerativa rispetto allo sforzo, come è l’’investimento immobiliare.

Per questo, per un’offerta completa su questo business, oltre al mio seminario base Investire in immobili di 2 giorni ti invito a partecipare anche agli altri tre corsi avanzati .

Ricordati che l’essenza di un bravo investitore immobiliare è considerare le case non come un posto dove vivere, ma come una soluzione da cui trarre profitto, acquistando e vendendo.

Non valutare l’’investimento come faresti con la tua casa. Elimina quindi l’’aspetto emotivo, estetico e il coinvolgimento dei tuoi valori. Ho venduto case in cui mai sarei andato ad abitare, eppure le ho rivendute al meglio, perché le consideravo merce, non proprietà.

L’’investitore immobiliare non ha il focus sul mattone, ma sui soldi che il mattone può portargli.

Al prossimo appuntamento con la tua libertà finanziaria,

Alfio Bardolla

Investire in immobili è il primo e unico corso in Italia che ti spiega come fare soldi con gli immobili seguendo le tecniche degli investitori professionisti, anche durante i periodi di crisi e senza capitali iniziali, comprando ad almeno il 30% di sconto e rivendendo molto velocemente.

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74 pensieri riguardo “Le 5 regole per investire in immobili”

  1. Devo dire, onestamente, che trovare qualcuno che pronunci le ultime parole di quest’articolo in Italia è interessante “L’investitore immobiliare non ama il mattone: ama i soldi che il mattone può portargli. Una sottile, ma essenziale differenza”,è un pò che prendo spunto dal suo sito per leggere tra le righe e cogliere validi input.
    Ammettendo il fatto, non secondario, che sicuramente la base è la psicologia, con una buona dose di convinzione mentale e il non trascurabile fattore FdP, credo che spesso certi argomenti siano troppo complessi per i più?
    Non crede.

    Geniale mi torna poi il suo corso ispirato al libro di Tim Ferris, lei è una persona molto svelta signor Bardolla, ispirazione a personaggi americani, e trasformazione dei principi in salsa al pomodoro.
    Magari questo paese fosse popolato da più persone così sveglie!
    Cordiali Saluti e Complimenti!

      1. Mi occupo di questi concetti e di mercato immobiliare da parecchi anni oramai, sono stato un pò alla finestra e in qualche azienda a studiare i meccanismi e i tecnicismi, ho recentemente aperto una societa di consulenza immobiliare, per iniziare a giocare.
        Un ultima domanda, le scippo un consiglio, dato che le ha strutturato qualcosa simile, per una società di prestige car renting, ogni asset deve rendere, e da lei me lo aspetto, lei ha usato una snc o una srl?
        Sperando di avere un giorno l’occasione di conoscerla fuori dai suoi corsi, i miei più cordiali saluti.

  2. Salve Sig.Bardolla, ho letto uno dei suoi libri e seguo con molto interesse i suoi consigli con la prospettiva di approfondire con uno dei suoi corsi. In questo momento sto per acquistare un immobile con un mutuo prima casa, le volevo chiedere, nel momento in cui vorrò rivenderlo quali problemi potrei riscontrare per l’estinzione del mutuo e sulla tassazione,o su cos’altro devo informarmi?
    Ringraziandola anticipatamente, le faccio i miei più cordiali saluti!

    1. Alberto, le domande che fai sono un po’ tecniche, ma in sostanza non ci sono problemi, si tratta di gestire la vendita correttamente, con l’aiuto di professionisti come il notaio, il commercialista ed eventualmente un avvocato. Qundi, procedi pure senza timori di sbagliare, iniziare a investire in immobili con il mutuo prima casa e’ un classico, va bene cosi’.

  3. Salve Sig.Bardolla,ho frequentato i corsi investire in immobili base e avvanzato e per l’acquisto di due appartamenti ho utilizzato il mutuo prima casa,però vorrei avere informazioni dettagliate per l’uso del preliminare e evitare di aprire un mutuo e quindi sostenere delle spese bancarie piuttosto elevate.
    Se uso solo il preliminare posso affrontare delle spese elevate per ristrutturare completamente l’immobile e quindi venderlo o c’è qualche rischio?
    quali sono i tempi di utilizzo del preliminare prima di fare il rogito? grazie per la cortesia.

    1. Luciano, i coach sono sempre a tua disposizione, pre rispondere a queste domande tecniche. Chiama pure in ufficio e prenota un coaching. O magari prima riguarda i tuoi appunti e il manuale dei seminari.

      1. Ciao Alfio,
        apprezzo la tua caparbietà imprenditoriale in una società che vuole il posto fisso anche a salario ridotto.
        Però credimi che per avere fortuna nel campo immobiliare, come ho avuto io, hai dimenticato la possibilità di acquistare “nude proprietà” di appartamenti per poi ricongiungerle all’usufrutto.
        Sto in questi mesi concludendo un acquisto di usufrutto per soli 42.000 Euro di un immobile che avevo acquistato la nuda proprietà per 53.000.
        Poi quando sarà libero l’appartamento varrà, a regalarlo, 145.000.
        Io ho sempre fatto così…è la regola mia N 1.

        1. Mi congratulo per i tuoi risultati. Non insegno a investire in nude proprieta’, che sicuramente permettono di acquistare con sconti notevoli, perche’ non c’e’ controllo sui tempi. Io insegno il trading immobiliare, su tempi piu’ brevi possibile, che controlli il piu’ possibile (tra quando compri e quando rivendi). Il tuo metodo rispetta la regola n.1 dell’investimento immobiliare (comprar bene), ma rende piu’ complesso poi trasformare l’investimento in profitto.

  4. Indubbiamente i punti descritti sono veri,purtroppo quello che da sempre complica la vita nell’immobiliaere è la burocraia e i finanziamenti che date le lungaggini spesso fanno perdere l’affare.
    Egreegio Sig. Bardolla pensi che MERAVIGLIA
    sarebbe se ci potessimo muovere come si muovevano le banche Americane.Dicono che da noi Italia va’ tutto
    bene,grazie tante è un sistema congelato che non rishia niente,poichè chiede tre volte il prestito erogato.

    Cordiali saluti. arch.Roberto De Luca.

    1. Caro Roberto, bisogna lavorare con quello che si ha. Ci sono anche dei vantaggi a lavorare in Italia, comunque. Per esempio che il mercato dei “concorrenti” non e’ minimamente cosi’ competitivo come quello negli USA. E un altro vantaggio e’ che le case in vendita in Italia, proprio per la prudenza delle banche italiane, hanno sicuramente equity (diversamente da tante case negli USA, finanziate ben oltre il valore dell’immobile). In definitiva, e’ meglio trovare come lavorare bene con le banche, specialmente oggi con gli stralci.

    2. Grazie Alfio,…
      Hai perfettamente ragione del “controllo dei tempi” a riguardo dell’acquisto di “nude proprietà” .
      E’ un sistema che però permette di investire poco per volta …e produce risultati certi nell’arco di alcuni anni.
      Infatti è sempre più difficile trovare immobili che producono una speculazione immediata.
      Complimenti per le tue attività !…da te c’è sempre da imparare.

  5. Ciao Alfio,
    Io per ora vivo Inghilterra, come faccio a sapere se qui ci sono le stesse leve finanziarie?
    Oh Alfio dacci una speranza!

    1. In UK e’ anche meglio, il mercato finanziario e’ molto piu’ avanti. Pero’ e’ anche molto piu’ competitivo. Comunque ora dovrebbe essere un momento magico per comprare anche la’.

    2. Ma non è troppo presto? La crisi finanziaria pesante sugli immobili, non vi è ancora stata come negli USA, ma arriverà anche da noi. Non è il caso di aspettare il momento più opportuno?
      Certo dirai, per fare soldi ogni momento lo è, e su questo concordo.
      Te dici fare un mutuo ed essere sicuri di riuscire a farci fronte, la sicurezza n0n ce l’hai se non hai i fondi necessari e trovare i finanziatori devi bussare ad ogni porta…!?
      Ciao ti seguo sempre con interesse.

      1. Si, devi bussare a ogni porta… mi sembra un piccolo sforzo paragonato al risultato. Ricorda che per diventare finanziariamente liberi ci servono gli altri. O il loro lavoro, o i loro soldi, o tutti e due.

  6. ciao Alfio sono Stefano di Genova. il 6 7 febbr parteciperò al seminario investire in immobili.
    Il primo corso di forex è stato ed è un eccellente strumento.Voglio riuscire a guadagnare grano per investire ulteriormente. voglio credere che questo seminario mi dia la possibilità di fare la mia prima operazione immobiliare.
    Ti stimo molto,ascolto sempre i tuoi cd sul welness.sono un vero capolavoro.ciao a presto.

    1. Vedrai, il seminario investire in immobili ti dara’ le competenze tecniche necessarie per la tua prima operazione immobiliare. Considera che quando ho fatto la mia non sapevo tutte le cose che insegno al seminario. Sono contento che ti piacciano i CD perche’ sono stati un lavoro faticoso, ma di cui vado fiero.

        1. Augusto, non e’ questo il luogo per dare questa comunicazione. Per non ricevere piu’ nostre comunicazioni di nessun genere e tipo – ricordo che se le riceve e’ perche’ le ha inizialmente richieste, non inviamo mai comunicazioni non richieste – e’ sufficiente che clicchi sul link che trova in basso in OGNI email che le mandiamo. Verra’ cancellato dalle nostre liste. Mi dispiace che le informazioni che le mando non la interessano, ma la invito ad andare sull’ultima email che ha ricevuto e cliccare sul link per cancellarsi. Cordiali saluti e grazie.

  7. Egr. sig. Bardolla,
    più che un commento mi permetto di porre alcune domande alle quali chiedo che lei cortesemente mi risponda:
    L’acquisto di immobili può risultare lucrativo di utili anche nell’attuale mercato stagnante?
    Tra le due operazioni di acquisto-vendita si dovranno redigere due atti notarili o basterebbe nella prima operazione il semplice compromesso da registrare presso la Conservatoria onde evitare sorprese di priorità?
    Se non erro i suoi consigli non prendono in considerazione le vendite all’asta che specie quando trattasi di fallimenti d’impresa o di immobili di Stato e Enti non comporterebbero rischi e fastidi. Perchè non li considera? Distinti saluti e grazie .

    1. Certo che i miei consigi comprendono le vendite all’asta che chiaramente insegno nei miei seminari. Sono il modo piu’ classico per comprare immobili a sconto. Il mercato oggi e’ “piu’ difficile”, non stagnante. Immobili a buon prezzo in buone posizioni si vendono. Ed e’ un mercato dei compratori, quindi ideale per investire in immobili. Come ho detto tante volte, non rispondo qui a domande tecniche perche’ non interessano la maggior parte dei lettori. Posso dire – come ho gia’ fatto in alcuni articoli e in numerosi commenti – che e’ possibile acquistare per rivendere oppure fare la cessione del compromesso e quindi in questo caso l’acquirente diventa un terzo. Per i dettagli, se desidera, la rimando a un coach sugli immobili che puo’ contattare in ufficio.

  8. Non mi sono mai occupato di investimenti immobiliari,anche se tre anni fa sono incappato in un’occasione che era veramente d’oro e l’ho lasciata perdere forse per inesperienza e mancanza di consulenza (era piuttosto grossa).Dalle banche con le quali lavoro,non ho avuto mai alcuna indicazione su eventuali dismissioni,tutte però lavorano ed hanno abbondantemente lavorato sui mutui.Viene a questo punto da pensare che per le banche il tutto sia un mercato “chiuso”riservato a referenti interni o esterni,ma già ben definiti.Nella mia cittadina di ca.40000 abitanti,si parla di quasi 2000 abitazioni in vendita,per la più parte nuove,mentre decine di imprese stanno continuamente costruendo e ristrutturando intere aree centrali che poi rimangono (ne ho alcune anche attorno a me)anni ed anni desolatamente invendute.D.Che siano tutti nababbi che non sanno dove mettere i loro troppi danari,o che ci siano anche molti imbecilli???Cordialmente.

    1. Carissimo Alfio, volevo ringraziarti tantissimo di queste tue mail. Purtroppo non posso partecipare ai tuoi corsi, ma l’attività immobiliare mi piace veramente tanto e mi sto lentamente documentando.
      Ma i tuoi consigli sono veramente preziosi.
      Grazie ancora.
      Dino

    1. Signor Augusto, alla fine di ogni email c’e’ un link per cancellarsi dalla newsletter e non ricever piu’ gli articoli e le altre informazioni. Purtroppo se scrive qui sul blog non serve a molto. Grazie e cordiali saluti.

  9. Sono capitato per caso nel suo sito e stavo anche valutando se fare o meno un eventuale corso di formazione.
    A fronte di un investimento finanziario in un immobile, come posso capire come modificare il mio beta di portafoglio ottimo massimizzandone il rendimento?
    in quali modo posso valutare il rischio a cui sto andando in contro a livello matematico?
    ma soprattutto, a suo parere devo tener conto della mia età e quindi del fattore umano per la gestione complessiva del mio portafoglio titoli?
    la ringrazio.
    Cordiali saluti

    1. Il rischio nell’investimento in un immobile e’ fondamentalmente legato al fatto che acquisti un bene a un prezzo superiore a quello che dovevi acquistarlo. Puo’ essere perche’ non hai fatto bene le tue valutazioni di prezzo (ricerca di mercato) o perche’ non hai fatto bene le tue valutazioni tecniche (magagne nascoste da riparare) o una combinazione di entrambe. Chiaramente piu’ e’ alta la leva finanziaria che usi (ovvero meno soldi tuoi usi) piu’ e’ basso il tuo rischio. Per questo raccomando sempre di investire in immobili con la massima leva (minor capitale proprio) possibile.

  10. gentilissimo Alfio è la prima volta che scrivo; sono un professionista che si sta avvicinando al mondo immobiliare, ho acquistato i tuoi libri ed apprezzo le regole del buon investimento. vivo in una zona turistica ed anche con discreta ricettività annuale ma il problema spesso che si crea è la morosità di coloro che stanno in affitto, pertanto spesso questa variabile non viene presa in considerazione… tu cosa ne pensi al riguardo?

    1. La morosita’ deve essere considerata nel business plan, ovviamente, almeno come stima. Inutile dire che e’ meglio avere dei buoni inquilini, la realta’ e’ che e’ difficile giudicare a priori. Comunque sugli affitti turistici almeno non c’e’ il problema di inquilini morosi che non se ne vanno. In ogni caso, come ho detto tante volte, la “messa a reddito” non e’ la prima strategia che consiglio: la consiglio solo dopo che c’e’ gia’ un discreto capitale e quindi possibilita’ di fare un cashflow consistente. Acquistare una casa per metterla a reddito, difficilmente puo’ essere una strategia efficace perche’ i margini sono troppo ridotti (e appunto basta un inquilino moroso per sballare il piano di business).

  11. Egregio Sig. Bardolla,
    seguo da anni e con grande interesse i suoi corsi e volevo farle una domanda riguardo gli immobili. Attualmente ho in vendita un bellissimo casale con forti potenzialità agrituristiche in Toscana; nonostante l’abbia in vendita da più di due anni:
    (un po’ da sola e un po’ con delle agenzie immobiliari) non sono riuscita a concludere. Gentilmente le chiedo di darmi qualche consiglio, quali errori ho fatto e come devo muovermi in futuro per raggiungere questo obiettivo.
    La ringrazio tantissimo per la sua attenzione.

    1. Il consiglio gliel’ha gia’ dato il mercato. Se non riesce a vendere da due anni significa che il prezzo non e’ giusto per quell’immobile, in quelle condizioni e in quella localita’. Il prezzo non e’ mai assoluto, ma solo quello che il mercato e’ disposto a pagare. Per questo la regola fondamentale dell’investimento in immobili e’ “comprare bene”, ovvero comprare ad almeno il 30% del prezzo di mercato. Nel caso dei casali in Toscana, il prezzo di mercato e’ abbastanza difficile da valutare, perche’ spesso si tratta di prezzi gonfiati, comuque non e’ un mercato liquido, cioe’ con tanti compratori, come ha potuto vedere lei stessa. Un casale in Toscana ha sostanzialmente due tipi di compratori: milionari, spesso stranieri, che si vogliono trasferire in Toscana e persone comunque facoltose che vogliono creare un agriturismo. Capisce bene che non sono comunque tipi di persone che si trovano agli angoli delle strade. Il consiglio futuro e’ quello di investire in immobili piu’ semplici da vendere. Per questo immobile deve capire quale e’ il prezzo di mercato e andare un po’ sotto per avere buone possibilita’ di vendita. Ma comunque non e’ un mercato in cui io investirei.

  12. Gentile Dott. Bardolla, acquistando con le agevolazioni prima casa, con la normativa attuale, non potrò vendere l’immobile prima di 5 anni. In questo lasso di tempo mi converrebbe affittare l’immobile per metterlo a reddito? Col rischio di inquilini morosi che non vanno via?

    1. Ho risposto diverse volte su questo argomento “prima casa” e la invito a cercare le risposte nei commenti. Sconsiglio generalmente di mettere a reddito perche’ difficilmente, pagando un mutuo si riesce ad avere un cashflow positivo. La mia raccomandazione riguardo agli immobili e’ “capitale prima, cashflow poi”

  13. Scusi ma se riesco ad ottenere un canone di affitto che tutto o in parte mi copre la rata del mutuo è un’operazione molto conveniente. Tra l’altro non consiglia lei stesso di adottare questo meccanismo? In caso contrario cosa potrei fare in alternativa? Lasciare l’immobile fermo (improduttivo) cinque anni per aspettare di poterlo rivendere….?

    1. Difficilmente riuscira’ in questa operazione e comunque ha bloccato del capitale che invece potrebbe reinvestire, comprando, rivendendo. Non dico che sia un’operazione sbagliata mettere a reddito, ma farlo con un mutuo all’inizio non e’ una strategia efficiente.

      1. Egr. dott. Alfio non capisco il concetto dei 5 anni della casa potrebbe per favore rispiegarmelo? Se io compro una casa a mutuo agevolato prima casa dopo quanto devo aspettare prima di rivenderla? E come posso non pagare la plusvalenza sulla prima casa ricomprando dentro l’anno? Se ne acquisto un’altra ci può essere guadagno tra la prima e la seconda? E che significa se inizio a comprare e vendere prima casa ogni anno la cosa non e’ proprio cristallina anche se tecnicamente fattibile. Spero potrò avere presto un suo personale riscontro. Grazie. Massimo

        1. Massimo, ho spiegato molte volte sul blog questa cosa. Ti invito a chiedere i dettagli tecnici chiamando in ufficio e parlando con un coach dell’immobiliare.

          1. Ciao Alfio.
            Condivido quello che scrivi.Non si può attaccare ad un immobile visto che è solo un tramite che ci può essere utile per fare soldi.
            Buon pomeriggio.

          2. Buongiorno Dott. Bardolla, lascio perdere tutti i ringraziamenti, l’incontro ad Abano Terme, il libro ecc ecc. Vado al dunque, da circa 2 anni anche grazie alla grinta di un’amico immobiliarista, sto cercando investimenti immobiliari nella mia città di Verona e prov. Nonostante la crisi e quant altro non si trovano occasioni, altrochè l’acquisto di un 30% in meno, chi deve vendere un’appartamento piuttosto svenderlo se lo tiene vuoto per anni, oppure lo svende di pochissimo ma non ci sono i margini di guadagno, questa è la realtà!.
            Allora ho valutato le aste nel Tribunale di Verona, ma sono ancora pittosto alte non vi è grande margine, a mio avviso non è un canale pronto per gli investimenti. Allora come dice il buon Bardolla ho pensato all’acquisto di appartam. locati, avrei trovato 2 bilocali ristrutturati e locati a 400euro ciascuno appeva fuori Vr per un tot. di 130mila euro ma trattando riuscirei a portali a 110/115mila. Ma anche qui sorpresa!? gli inquilini dei 2 bilocali sono extracomunitari, e non mi fido, sappiamo che se non pagano prima di mandarli via, passano almeno 3 anni, ve lo dice uno che porta la divisa. Allora che si fa, mi sembra che la realtà immobiliare sia nettamente diversa, e pensavo sinceram. di darmi ad altri investimenti valutando il Forex… meno casini. Mi da un consiglio grazie Maurizio

          3. Maurizio non tutte le piazze sono uguali e ugualmente profittevoli. Effettivamente le sue valutazioni sembrano valide. Magari provare altre zone vicine (magari fino al Friuli che secondo me e’ abbastanza poco sfruttato in questo senso) potrebbe portare risultati migliori. Personalmente ho investito un po’ in tutta Italia, ma prediligo Milano e Roma, ovviamente perche’ sono le migliori piazze, anche se quelle piu’ competitive. Tanto per farle capire, i risultati peggiori li ho ottenuti nella mia zona di nascita, alta Lombardia.

          4. Buongiorno sig. Bardolla,
            ho avuto il piacere di conoscerla, tramite internet, da poco e leggo con entusiasmo quanto racconta.
            se volessi intraprendere la strada di fare investimenti in immobili ma adesso non ho la disponibilità finanziaria per seguire il suo corso, dovrei potrei intanto documentarmi?
            mi può consigliare qualcosa?

            grazie
            fabio

          5. Fabio, vorrei dirle “compra questo libro” o “compra questo corso”, ma non conosco libri e corsi in italiano che consiglierei. E quelli in inglese sono relativi al mercato americano e sono poco utilizzabili in Italia. Potrei dirti di iniziare a cercare occasioni di investimento con almeno il 30% di sconto sul prezzo di mercato. Questo lo puoi fare da domani senza spendere una lira (ma spendendo tempo). Quando trovi l’occasione, poi si vede come gestirla, ma credimi, trovare l’occasione e’ la cosa piu’ difficile.

  14. Quindi allora devo aspettare per rivendere, resistendo cinque anni a pagare il mutuo. Ci sono altre possibilità per sbloccare il capitale prima di questo termine? Mi dia cortesemente un consiglio chiaro.

    1. Giovanni ho risposto tantissime volte a questo quesito. Se vuoi pagare tutte le tasse, ovvero acquistando non come prima casa, puoi comprare e vendere come e quando vuoi. Se vuoi usare le agevolazioni prima casa puoi rivendere ma devi comprare entro l’anno. Chiaramente se inizi a comprare e vendere prima casa ogni anno la cosa non e’ proprio cristallina anche se tecnicamente fattibile.

  15. Ciao Alfio,
    sono un appassionata dell investimento immobiliare, studio molto e faccio già qualcosina, ma mi piacerebbe molto partecipare ad un tuo corso avanzato.
    Potresti fare qualche last minute ogni tanto?
    dai scherzo! primo o poi mi regalerò un tuo corso, magari a rate 🙂
    SEi il mio mito!
    Complimenti vivissimi!

    1. Nilla, se fai gia’ qualcosa magari ti basta qualche sessione di coaching per fare il salto di qualita’, non occorre investire in un seminario.

  16. Mi scusi Fabio, ma se non ha la disponibilità finanziaria nemmeno per un corso di 1300€ come vuole investire in immobili? Senza offesa eh, lo dico perchè io pur essendo studente e con non molti euro ho preferito frequentarlo il seminario 🙂

    Tornando all’articolo, un’altra regola che metterei è FARE SEMPRE VISURE E CONTROLLARE LA PLANIMETRIA.

    Ormai sono passate un paio di settimane da quando ho frequentato il seminario e di case ne ho viste un bel pò. Alcune di queste avevano locali abusivi, per non parlare di molti immobili venduti come abitazione ma che in realtà appartenevano alla categoria C. Abitando nella zona rossa del vesuvio, i cambi d’uso non sono possibili, quindi comprare una casa registrata come magazzino sarebbe stata una BELLA DOCCIA FREDDA. E sono ben contento di averla evitata 🙂

    Ora, la fase del “vedere” l’ho superata, dovrò passare alle proposte e, Alfio, volevo chiederti: il preventivo per la ristrutturazione va sempre fatto PRIMA di fare la proposta? oppure, se la proposta poi non viene accettata, rischio di perder tempo?
    Considerando il fatto che sono orientato su delle catapecchie distrutte secondo me sarebbe più saggio farlo comunque prima il preventivo.
    Altra cosa, non avendo (ancora) come partner un’impresa edile di fiducia, quanti preventivi dovrò far fare? (suppongo uno non sia sufficiente)

    PS. per la proposta alcune agenzie come la Capital House mi hanno detto che bisogna usare i contratti loro.. ma presserò affinchè mi concedano di utilizzare il modello di contratto che ci hai dato al corso 🙂

    1. All’inizio e’ tutto difficile Gaetano, quindi un po’ di rischio in piu’ sui preventivi lo prendi. Pero’ quando cominci ad avere persone di fiducia e’ tutto piu’ semplice, anche se la magagna nascosta ogni tanto capita. Fatti fare una stima all’ingrosso, tieniti del margine e fai una proposta sconveniente, come spiego nel corso.

      1. Mi sembra che si sia trascurato un elemento tutt’altro che marginale: il FISCO. Le vendite, se avvengono prima dei 5 anni dall’acquisto, scontano le imposte….. e che imposte!!! Per non parlare, poi, del rischio redditometro qualora dai tuoi redditi si evince che non avresti potuto permetterti un acquisto o, al limite, sostenere la rata del mutuo. Parlo per esperienza diretta, avendo avuto un accertamento sintetico (redditometro) per aver acquistato la casa di abitazione. Roba da brivido!!!! 70.000 euro di pretesa erariale!

        1. Le tasse si pagano. Non c’e’ problema a pagare le tasse che devi pagare quando fai un affare. Con tutte le facilitazioni che ti spettano di diritto e che un buon commercialista ti puo’ trovare.

  17. Scusa Alfio, mi puoi cortesemente dare un consiglio su questa piccola e faticosa prima operazione avendo seguito ciò che insegni? dunque: monolocale, richiesta 35000 euro, arriviamo ad una trattativa fissando a 28000 euro, chiedo alla barclays 1l 100%, il perito, perizia un massimo di 34000 euro da elargire,(cioè l’80%)considerando un valore di 40000 euro totale,pertanto: spese banca 2500 euro, spese atto più mutuo spero 3500, monolocale 28000 totale 34000 euro.la mia rata mensile sarebbe di 125 euro, sottraendo tutte le spese ed impegni della mia busta, ai 1200 euro di salario che dispongo mensilmente, rimarrei con un netto di 300 euro al mese,da fame e sacrifici, mi conviene provarci? mettendolo immediatamente in vendita? in un periodo morto commercialmente come questo? se sarai cosi gentile da rispondermi,come del resto lo sei…il tuo consiglio sarà per me, determinante…sin d’ora ti ringrazio…ciao Alfio…

    1. Vito, non e’ questo il posto per fare domande tecniche o personali. Ti invito a chiamare in ufficio e parlare con un coach dell’immobiliare. La domanda cruciale e’: quale e’ il prezzo al quale puoi vendere rapidamente? Questo e’ il valore piu’ importante. Hai provato a fare una cessione di compromesso? Chiama in ufficio per un supporto dettagliato, ne vale la pena prima di mettere la’ dei soldi.

  18. Ciao Alfio, avrei alcune domande. Voglio lasciare il mio lavoro e dedicarmi alla compravendita di case (una alla volta).

    1) visto che la compravendita non sarà occasionale ma diventerà il mio lavoro, posso farlo comunque da privato?
    2) ovviamente pagherò l’irpef sul profitto, ma dovrò pagare altre tasse? e per i contributi della pensione, come faccio?
    3) infine se un giorno aprirò una srl, la srl dovrà dare delle garanzie per la ristrutturazione della casa oltre a quelle che darà chi fa i lavori?

    Grazie per l’attenzione, conto molto sulle tue risposte. Un saluto.

    1. Il mio consiglio e’ di rifare queste domande a un commercialista che comunque dovrai avere. Pero’ credo siano di interesse generale e quindi do’ delle risposte necessariamente generali.
      1) Si puo’ farlo anche da privato, ma oltre una certa soglia di fatturato sara’ il caso di aprire una partita IVA
      2) Per la pensione, con la partita IVA dovrai pagare l’INPS secondo i criteri che puoi chiedere al commercialista
      La terza domanda non e’ chiara, ma comunue se la ristrutturazione non la fai tu, puoi definire eventuali garanzie con la ditta che materialmente la effattua.

  19. Egr. Alfio Bardolla,

    la invito a voler cancellare la mia mail dalle vs banche dati.
    Attendo vs comunicazione in merito.

    Distinti saluti

    1. Purtroppo non e’ scrivendo sul blog che si puo’ cancellare. Il modo piu’ semplice e veloce e’ aprire l’ultima email (o una qualsiasi email) che le abbiamo mandato e andare in fondo. Trova un link da cliccare per cancellarsi dalla newsletter. Clicchi sul link e segua le facili istruzioni per cancellarsi e non ricevere piu’ la nostra newsletter.

    1. Devi operare in una zona migliore. Non e’ scritto da nessuna parte che devi investire in immobili dove abiti. Per esempio, se abiti vicino a una grande citta’, e’ assolutamente consigliabile che vai a operare nella citta’, rispetto al piccolo centro che e’ sempre piu’ complicato (ci sono ovviamente le eccezioni, ma generalmente le grandi citta’ sono molto piu’ “liquide” sugli immobili).

  20. Buongiorno Alfio,
    continuo a darti del tu come quando ci siamo conosciuti di persona. Sono un investitore e devo confessarti che mi ritrovo al 100% in tutte le regole che tu descrivi. Questo perchè prima di diventare un investitore immobiliare ho fatto la Bocconi e lavorato per oltre 20 anni in banche d’affari internazionali dove contava solo il ritorno di ogni investimento. Ho conosciuto architetti e ingegneri che dicevano che non avrebbero mai investito in immobili “brutti”… che grande stupidaggine! Ci sono poi coloro che si innamorano dei propri immobili… pazzi! Forse chi investe in immobili dovrebbe anzitutto liberarsi la mente da orpelli e pregiudizi. Bravo Alfio, per fortuna non tutti riescono a fare ciò che tu insegni, altrimenti il mercato sarebbe assai più difficile da affrontare

    1. Ciao Alfio ,
      Gradirei chiederti cosa ne pensi sugli investimenti in cooperative , si e’ vero che e’ piu’ rischioso ma il prezzo decisamente molto basso rispetto ad un normale acuisto immobiliare .
      Grazie mille per il suo tempo
      saluti
      Michele

      1. Tendo a sconsigliare investimenti dove ci sono vincoli legali per rivendere con profitto e la cooperativa e’ uno di questi, senza contare che c’e’ anche il rischio aggiuntivo dell’immobile in costruzione che sconsiglio di nuovo, almeno a chi inizia.

        1. ciao alfio,
          io lavoro nel settore immobiliare. Concordo in tutto quello che c’è scritto nel tuo post, la cosa che mi lascia dubbioso è la regola 3, individuare il venditore motivato.
          Ne vedo tanti di venditori, e per capire la vera motivazione di vendita ci si mette sempre un pò di tempo, vari incontri e dopo che si riesce a entrare in una certa confidenza si inizia a capire la motivazione. oppure mi capita a volte che ci sono più motivazioni con diversi gradi di importanza, ma quella più importante se la tengono ben stretta buttando avanti quella meno importante. Dovrebbero fare tutti gli attori i clienti. Questo mi fa essere dubbioso, come fa un privato a capire la motivazione di vendita?

          1. Ciao Matteo,
            certo, la regola n. 3 è difficile. L’unico modo per capire la motivazione del venditore è impostare in modo chiaro fin dall’inizio il BATNA (Best Alternative To Non Agreement), ovvero il punto oltre il quale la negoziazione, cioè la vendita, non viene conclusa.
            In questo ambito la negoziazione è importante, e devi saperne usare le tecniche. Leggi dei libri sul tema o fai dei corsi. Io pensavo di essere il miglior negoziatore…finchè non ho fatto un corso di negoziazione!

          2. Buongiorno,
            ho trovato questo sito casualmente su internet, sull’onda dell’idea di investire in immobili qualche risparmio. Leggo commenti entusiasti e commenti offensivi.
            Ritengo che l’investimento immobiliare, come tutti gli investimenti non sia semplice e banale, ma richiede impegno e abilità. In ogni caso i suggerimenti di Alfio Bardolla mi sembrano pià che condivisibili, i conti senz’altro tornano, semmai bisogna concentrarsi sulle difficoltà. In ogni caso sarà difficile comprare un immobile e rimetterci tutto il capitale. Magari si può sbagliare acquisto, magari si può non guadagnare nulla, magari perderci qualcosa, di certo non perdere la maggior parte o tutto il proprio capitale come nel caso di investimenti finanziari, quindi non capisco l’ira offensiva di molti.

            Chiedo ad Alfio un paio di suggerimenti, in attesa di poter frequentare un corso prima o poi:

            – ma gli annunci da privato dove si trovano? La maggior parte dei portali tratta annunci di agenzia, e l’offerta con il super sconto sembra più difficile

            – come giustifichi al nuovo acquirente il discorso della cessione del preliminare? Come fai a non mostrare al nuovo acquirente che tu in realtà quell’immobile lo hai pagato meno poco prima?

            grazie
            saluti

          3. ciao,
            le tue domande riguardano aspetti tecnici a cui non posso risponderti qui nel blog (oltre che lungo sarebbe incomprensibile). Contattaci in sede e potrai parlare con uno dei miei esperti nel settore immobiliare.

    2. E’ una sfortuna che non tutti riescano a fare cio’ che spiego, perche’ ci sarebbe piu’ gente ricca e felice o per lo meno non assillata da problemi economici. Ma la realta’ e’ che solo una minoranza ci riesce, per i motivo che hai spiegato bene tu. E va bene anche cosi’.

  21. Ciao Alfio ,
    Gradirei chiederti cosa ne pensi sugli investimenti in cooperative , si e’ vero che e’ piu’ rischioso ma il prezzo decisamente molto basso rispetto ad un normale acquisto immobiliare .
    Grazie mille per il suo tempo
    saluti
    Michele

  22. buongiorno signor Bardolla sono romani marco leggendo i suoi ebook e leggendo questo blog si parla di comprare immobili con sconto dal 30% in su dato che vorrei iniziare, qui a firenze ho trovato difficolta però di mettere in pratica i suoi consigli perchè lo scoglio maggiore non sono i proprietari ma gli agenti immobiliari perchè se fai proposte troppo basse non le te le portano nemmeno hai propritari ansi non te le fanno fare P.S non so se questa è la sede giusta per questa domanda

    1. La domanda e’ di interesse generale e rispondo volentieri. Indubbiamente molti agenti immobiliari si mettono di traverso alle proposte che deve fare un investitore immobiliare. Tuttavia, ci sono anche gli agenti che capiscono i vantaggi di lavorare con un investitore e lo aiutano. Questo e’ un business basato tutto sulle persone, bisogna trovare le persone giuste o, se l’affare e’ veramente interessante, riuscire a convincere l’agente che e’ nel suo interesse fare la proposta. Firenze non e’ differente dalle altre citta’, mi creda.

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